1、 1 度假村建设项目 可 行 性 报 告 工程咨询有限公司 二 一六 年五月 2 目 录 第一章 总 论 . 错误 !未定义书签。 1.1 项目概况 . 错误 !未定义书签。 1.2 建设单位 概况 . 错误 !未定义书签。 1.4 编制依据和原则 . 错误 !未定义书签。 1.5 主要建设条件 . 错误 !未定义书签。 1.6 主要研究结论 . 错误 !未定义书签。 第二章 项目背景与建设必要性 . 错误 !未定义书签。 2.1 项目提出的背景 . 错误 !未定义书签。 2.2 项目建设的可行性 . 错误 !未定义书签。 2.3 项目建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 第三章 项目市场预
2、测 . 错误 !未定义书签。 3.1 产品方案 . 错误 !未定义书签。 3.2 国内玉米市场现状及预测 . 错误 !未定义书签。 3.3 本项目市场需求预测 . 错误 !未定义书签。 第四章 项目建设规模与产品方案 . 错误 !未定义书签。 4.1 项目建设规模 . 错误 !未定义书签。 4.2 主要建设内容 . 错误 !未定义书签。 4.3 产品方案 . 错误 !未定义书签。 第五章 场址选择 . 错误 !未定义书签。 5.1 场址现状 . 错误 !未定义书签。 5.2 场址建设条件 . 错误 !未定义书签。 5.3 场址条件比选 . 错误 !未定义书签。 第六章 工程技术方案 . 错误
3、!未定义书签。 6.1 总图运输 . 错误 !未定义书签。 6.2 工艺 . 错误 !未定义书签。 6.3 建筑和结构 . 错误 !未定义书签。 6.4 变配电 . 错误 !未定义书签。 6.5 给水排水 . 错误 !未定义书签。 6.6 采暖通风与空气调节 . 错误 !未定义书签。 6.7 供热 . 错误 !未定义书签。 第七章 节能节水措施 . 错误 !未定义书签。 7.1 概述 . 错误 !未定义书签。 3 7.2 设计依据 . 错误 !未定义书签。 7.3 能耗指标 . 错误 !未定义书签。 7.4 节能节水措施 . 错误 !未定义书签。 第八章 环境影响评价 . 错误 !未定义书签。
4、 8.1 概述 . 错误 !未定义书签。 8.2 环境保护法律法规 . 错误 !未定义书签。 8.3 主要污染源及污染物 . 错误 !未定义书签。 8.4 环境保护措施 . 错误 !未定义书签。 8.5 环境影响评价 . 错误 !未定义书签。 第九章 劳动安全、卫生与消防 . 错误 !未定义书签。 9.1 劳动安全、卫生 . 错误 !未定义书签。 9.2 消防 . 错误 !未定义书签。 第十章 组织机构和人力资源配置 . 错误 !未定义书签。 10.1 组织机构 . 错误 !未定义书签。 10.2 人力资源配置 . 错误 !未定义书签。 第十一章 项目实施进度 . 错误 !未定义书签。 11.
5、1 项目建设工期 . 错误 !未定义书签。 11.2 项目实施进度安排 . 错误 !未定义书签。 11.3 绘制工程建设进度表 . 错误 !未定义书签。 第十二章 项目招投标方案 . 错误 !未定义书签。 12.1 概述 . 错误 !未定义书签。 12.2 招标范围、组织形式、招标方式和工程分包 . 错误 !未定义书签。 12.3 招标情况 . 错误 !未定义书 签。 第十三章 投资估算和资金筹措 . 错误 !未定义书签。 13.1 投资估算 . 错误 !未定义书签。 13.2 资金筹措 . 错误 !未定义书签。 第十四章 财务评价 . 错误 !未定义书签。 14.1 财务评价基础数据与参数选
6、取 . 错误 !未定义书签。 14.2 营业收入及税金估算 . 错误 !未定义书签。 14.3 成本费用估算 . 错误 !未定义书签。 14.4 利润估算 . 错误 !未定义书签。 14.5 盈利能力分析 . 错误 !未定义书签。 14.6 财务生存能力分析 . 错误 !未定义书签。 14.7 不确定性分析 . 错误 !未定义书签。 14.8 财务评价结论 . 错误 !未定义书签。 第十五章 风险分析 . 错误 !未定义书签。 4 15.1 项目主要风险因素识别 . 错误 !未定义书签。 15.2 项目主要风险因素分析 . 错误 !未定义书签。 15.3 控制风险措施 . 错误 !未定义书签。
7、 第十六章 社会评价 . 错误 !未定义书签。 16.1 项目对社会的影响分析 . 错误 !未定义书签。 16.2 项目所在地互适性分析 . 错误 !未定义书签。 16.3 社会评价结论 . 错误 !未定义书签。 第十七章 研究结论与建议 . 错误 !未定义书签。 17.1 研究结论 . 错误 !未定义书签。 17.2 建议 . 错误 !未定义书签。 附表： 附表 1 项目投资估算表 . 错误 !未定义书签。 附表 2 项目总投资与资金筹措表 . 错误 !未定义书签。 附表 3 营业收入和税金及附加估算表 . 错误 !未定义书签。 附表 4 总成本费用估算表 . 错误 !未定义书签。 附表 4
8、-1 固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表 . 错误 !未定义书签。 附表 5 利润与利润分配表 . 错误 !未定义书签。 附表 6 项目投资现金流量表 . 错误 !未定义书签。 附表 7 财务计划现金流量表 . 错误 !未定义书签。 附图： 1、项目区地理位置图 2、总平面布置图 附件 ： 5 第一章 总 论 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建 1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式 项目承办单位：度假村开发有限公司 法人代表： 所有制形式：民营企业 1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容 建设地点： 建设规模：度假村区域规划总用
9、地面积 357017 平方米，总建筑面积55054 平方米，道路面积 58441.7 平方米，项目分为两期，总投资 20477 万元 (含不可 预计费 919 万元 )。 建设期限：一期投资 2008 年 7 月至 2010 年 12 月，二期投资 2011 年 1月至 2015 年 12 月 建设内容： 1、一期工程： (1)、土地征用，投资额 540 万元； (2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道 (含山体局部加固 )、生态公厕所
10、、管理用房等，投资额 4690 万元； (3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额 3900 万元； (4)开办费 200 万元，用于前期资金和广告宣传费用； (5)、建设期固定资产投资利息 448 万元： (6)、不可预计费，按固定资产投资总额 5计算，计 430 万元。 2、二期工程： (1)、土地征用，投资额 720 万元； 6 (2)、度假村绿化保护工程建设，投资额 300 万元； (3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额 8760 万元； (4)、不可预计费 489 万元。 1.1
11、.5 申报单位及法人代表 申报单位：度假村开发有限 公司 法人代表： 1.1.6 投资规模及资金构成 投资规模： 20477 万元， 资金构成：固定资产投资 19358 万元，前期资金和广告费用投资 200万元，不可预计费 919 万元。 1.1.7 资金筹措 本项目总投资 20477 万元，其中：一期投资 10208 万元，企业自筹资金 7208 万元，金融机构贷款 3000 万元；二期投资 10269 万元。 1.1.8 主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标 序号 项目名称 单位 指标 备注 1 建设内容和规模 1、规划总用地 平方 米 357017 2、建筑总占地面积 平方米
12、35285 3、总建筑面积 平方米 55054 4、道路面积 平方米 58441.7 5、建筑密度 9.9 6、绿化率 77 7、道路总长度 米 8559.5 8、容积率 0.15 公共停车位 个 185 2. 年营业收入 计算期平均，不含二期项目 门票收入 万元 2616.73 7 序号 项目名称 单位 指标 备注 住宿收入 万元 2268.36 餐饮收入 万元 1308.38 娱乐及购物收入 万元 1221.16 租赁收入 万元 43.47 合计 7458.09 3. 总定员 人 100 4. 年工作日 天 280 一班制 5. 定员 人 100 6. 总投资 万元 10208 不含二期
13、固定资产和无形资产投资 万元 9578 前期资金与宣传费用 万元 200 不可预计费 万元 430 7. 年总收入 万元 7458.09 不含二期 8. 年总成本费用 万元 3384.29 计算期平均 9. 年销售税金及附加 万元 413.92 计算期平均 10 年利润总额 万元 3659.88 计算期平均 11 财务评价指标 投资利润率 35.85 计算期平均 销售收入利润率 49.07 计算期平均 销售收入利税率 54.62 计算期平均 静态投资回收期 (含建设期 ) 5.2 所得税前 5.9 所得税后 全部投资内部收益率 26.84 所得税前 19.51 所得税后 财务净现值 (Ic=8
14、 ) 9295 所得税前 5248 所得税后 1.2 可行性研究报告编制的依据 1.2.1 省旅游产业发展和布局总体 规划 1.2.2 县国民经济和社会发展 “十五 ”规划 8 1.2.3 县生态旅游业发展总体规划 1.2.4 度假村详细规划 1.2.5 县建设项目选址意见书 1.3 综合评价和论证结论 (1)为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。 (2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根
15、据项目建设 需要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。 (3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。 (4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资 10208 万元，其中固定资产投资 10008 万元。项目建成后，预计年营业收入 7458.09 万元，年利润总额 3659.88 万元 (计算期平均数 )，投资利润率 35.85；全部投资财务内部收益率 19.51 (所得税后 )；静态投资回收期 5.9 年 (含建设期 1.5年 )，动态 (i=8 )投资回收期 7.3 年 (含建设期 1.5 年 )；累计净现金流量折现8943 万 元。以上各项数据表明，本
16、项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。 9 第二章 项目背景及必要性 2.1 项目背景 当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与 社会发展，增进了中国与世界的友好交流。 旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅
17、仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可 直接或间接带动全社会总产出 3.02 万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。 虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅
18、游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻 不了心灵上的疲 惫，这也是近年来各种类型的 “农家乐 ”“田园乐 ”“土菜馆 ”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引 力已经逐渐下 10 降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖
19、的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条 件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。 2.2 项目区发展现状 项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到了
20、这个问题，在 20052020 年度的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。 2.3 项目建设的必要性 2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断 开发新的旅游景点自县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业 ”的目标以来，县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设 项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资 本进入景区的开发建设工作。 2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游业是一个良好的决策。 2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设
