1、 城东 县 月仙 温 泉旅 游 开发 项 目 可 行性 研 究 报告 某某某省 工程咨询中心 二 O 一 七 年 一 月 法人代表： 技术负责人： 编制人员： 项目负责人： 目 录 第一章 申报单位及项目概况 1 1.1 申报单位 1 1.2 项目概况 1 第二章 发展规划、产业政策和行业准入 23 2.1 发展规划 23 2.2 产业政策 24 2.3 行业准入 25 第三章 资源开发及综合利用 27 3.1 地下热水资源 27 3.2 开发利用 29 第四章 节能方案 32 4.1 节能标准和规范 32 4.2 能耗状况和能耗指标 32 4.3 节能措施 33 第五章 建设 用地、征地拆迁
2、及移民安置 35 5.1 项目选址 35 5.2 土地利用合理性 35 5.3 征地拆迁和移民安置 35 第六章 环境和生态影响分析 36 6.1 编制依据 36 6.2 建设期环境影响分析 36 6.3 项目经营期环境保护 38 6.4 植被的保护和改造 39 6.5 地质灾害影响分析 40 第七章 经济影响分析 41 7.1 项目投资费用和资金来源 41 7.2 项目经济效益 49 7.3 行业影响分析 54 7.4 区域经济影响分析 56 第八章 工程招标方案 58 8.1 编制依据 58 8.2 招标范围及组织形式 58 8.3 项目招标方案 58 第九章 社会影响分析 61 9.1
3、社会影响效果分析 61 9.2 社会适应性分析 62 9.3 风险分析 63 温泉 旅游综合开发 项目 申请 报告 （代可研报告） 1 第一章 申报单位及项目概况 1.1 申报单位 1、 建设单位： *某某 投资有限公司 2、 建设单位注册地址： *省 城东 县水利局六楼 3、 法定代表人： 4、 注册资本： 5、 企业类型：有限责任公司 6、 经营范围： 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 ： 城东 县 月仙 温泉旅游综合开发项目 1.2.2 建设地点 ： 城东 县 月仙 乡石 咀村 汤尾村小组 1.2.3 项目实施期限 ： 本 项目实施 期限为 2011 年至 2015 年，具体分为二
4、个阶段 滚动式发展 一 期： 2011 2013年 ,为重点项目 启动期 ； 二期： 2013 2015年 ,为全面开发运营期 。 1.2.4 项目建设内容和规模 温泉 旅游综合开发 项目 申请 报告 （代可研报告） 2 根据 用地 地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本 项目 空间总体布局为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、 山地颐养区 、 生态观光区 。 本项目用地总面积为 500.44 亩（合 33.36公顷）， 各分区建设内容和规模 如下： 1、接待服务中心。 规划用地 面积为 25.02亩。 建筑面积 7000 平方米，其中 游客服务中心 500 平方米、
5、温泉迎宾楼 3600 平方米、 购物中心 300 平方米、 办公后勤楼 2600 平方米。 主停车场 4800 平 方米及景区大门、 仿真迎宾瀑布 等等。 2、温泉主题游乐区。 规划用地 面积为 175.15 亩。 建筑面积 22482平方米，其中 月仙 温泉休闲会所 14200 平方米、 温泉游泳馆 2000 平方米、 室内 SPA 馆 1000 平方米、 温泉冲浪 2200 平方米、 风情温泉区1322 平方米、 特色温泉 理疗 区 790 平方米、 龙珠阁 220 平方米、 泵房 200 平方米 。以及 泵房、管道、回注机等地下热水处理设备 和 戏水、水疗设备 。 3、 山地颐养区 。规
6、划用地 面积为 225.20 亩。 建筑面积 14500平方米，其中 阳光瑜伽 300 平方米、 太阳能空调养生馆 4800 平方米、自 然养生馆 3800 平方米、 音乐休闲馆 1800 平方米、 森林木屋 1900平方米、 花草茶吧 1800 平方米、 生态厕所 100 平方米。以及 观光塔楼 、 南次入口 、 森林康体公园 等。 4、生态观光区。 规划用地 面积为 75.07 亩。 建筑面积 3905 平方米，其中 特色蜜桔园 馆 300 平方米、 特色作坊展示厅 1800 平方米、温泉 旅游综合开发 项目 申请 报告 （代可研报告） 3 绿色餐厅 800 平方米、 观景亭 3座、 果树
7、收集屋 150 平方米、 果树品尝屋 150 平方米、 园艺展览室 240 平方米。以及 绿篱迷宫 、 城东 傩舞表演广场、乡村嘉年华、 乡村特色牌坊 等。 1.2.5 项目总投资与资金来源 本项目总投资为 25047.2 万元，其中工程费用为 19553.4万元，工程建设其他费 3928.4 万元（含土地费用 2000.0 万元），基本预备费 1526.3万元， 铺底 流动资金 39.1万元。 资金来源： 项目投资 25047.2万元 全部由项目单位自筹解决。 1.2.6 主要经济技术指标 （见表） 表 1 1：主要经济技术指标 序号 项目 单位 数据 1 项目总投资 万元 25047.2
8、1.1 建设投资 万元 25008.1 1.2 建设期利息 万元 0.0 1.3 铺底流动资金 万元 39.1 2 资金来源 万元 25047.2 2.1 企业自筹 万元 25047.2 2.2 银行贷款 万元 0.0 3 年平均营业收入 万元 5621.4 4 年平均营业税金及附加 万元 292.3 5 年平均总成本费用 万元 2556.9 6 利润总额（年平均） 万元 2772.2 7 年平均所得税 万元 687.3 8 投资利润率 % 11.07 9 全投资内部收益率（所得税后） % 10.9 10 全投资内部收益率（所得税前） % 13.5 温泉 旅游综合开发 项目 申请 报告 （代可
9、研报告） 4 11 全投资静态回收期（所得税后） 年 9.97 12 全投资静态回收期（所得税前） 年 8.99 13 全投资财务净现值（ I=10%）（所得税后） 万元 1207.9 14 全投资财务净现值（ I=10%）（所得税前） 万元 5125.2 15 BEP（盈亏平衡点） % 34.5 1.2.7 项目背景 随着旅游业的快速发展和人们生活水平的不断提高，越来越多的人喜欢利用双休日、节假日进行旅游休闲活动。尤其是温泉休闲度假已成为游客的新宠，受到越来越多的游人青睐。 月仙 温泉位于 月仙 乡石咀村汤尾村小组，距南建公路（沥青路面） 3公里，距 乡政府 7公里， 热泉地处中低山区地势较
10、平缓，相对高差 40 80 米，沟谷宽敞，植被发育。 月仙 温泉地下热水丰富，出水温度约 66.5，日 自 流量约 600 余吨， 水质类型为 “ HCO8SO4 -Na.Ca“型，总碱度 80.63 毫克/升， PH 值为 7.22；其中氟离子、可溶二氧化硅含量较高，分别为8.3 毫克 /升 ,122.7 毫克 /升 ,微量元素锂及锶的含量分别为 0.755 毫克 /升、 0.1461毫克 /升， 富含对人体有益的多种微量矿物质元素 ,具有较高的医疗价值。据有关资料（临床实践证明） 该 地热水对关节炎，风湿性病、皮肤病等疗效显 著。在治疗高血压、心血管病、胃及十二指肠溃疡病（恢复期）等疾病均
11、能达到较好的疗效。温泉四周森林茂密，古木参天，幽溪缠绕，且有一冷泉相伴，自然环境十分独特。 本项目以 月仙 温泉为特色的第三代温泉产品 开发 ，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为 温泉 康体、 生态 观光 、 保健养生 、 商务娱乐等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发温泉 旅游综合开发 项目 申请 报告 （代可研报告） 5 展 温泉 、康体、养生、 度假 、 生态 观光 旅游等多功能的综合性旅游度假区。 其 市场前景十分广阔 ， 2010 年， 某某某 市实现生产总值 502.9亿元，增长 13.9%；城乡居民收入较快增长，城镇居民 人均可支配收入 13119元、增长
12、6.7%，农民人均纯收入 5117 元、增长 8.5%。城镇恩格尔系数为 51.96%，下降 1.7个百分点 ,农村恩格尔系数为 36.26%,下降 3.58 个百分点。 随着经济发展、人均收入和消费水平的提高，恩格尔指标有所下降，旅游消费比重将持续增大。 随着经济的持续增长，温泉旅游迅速升温，成为度假旅游的主要类型之一。 开发建设 月仙 温泉 旅游综合项目 ，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全 县 第三产业的快 速增长。 1.2.8 工程方案 （一） 规划方案 1、 规划依据 旅游规划通则（ G
13、B/T18971 2003） ； 旅游资源分类、调查与评价（ GB/T18972 2003） ； 旅游区（点）质量等级的划分与评定（ GB/T17775 2003） ； 中华人民共和国土地管理法 ； 中华人民共和国环境保护法 ； 中华人民共和国森林法 ； 温泉 旅游综合开发 项目 申请 报告 （代可研报告） 6 *省旅游管理条例 ； *省旅游产业发展与布局总体规划 ； 城东 县旅游总体规划 ； 项目建设单位提供的其他资料。 2、 规划原则 （ 1） 地域特色原则 突出其地方特色 ，尤其是异于 城东 “ 绿色生态橘都，文化旅游名城” 的地域特色，通过塑造特色旅游产品而后来居上。 （ 2） 高点切
14、入，个性开发原则 温泉 是一种全新的生活方式的理念理解，通过高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计，表达一种返璞归真的生活诉求 ,美丽多姿的 温泉 ，是大自然生命的凝结，能勾起人们奇幻的神思 。 （ 3） 以人为本，和谐发展原则 充分体现以人为本，生态优先的设计方针，融生态景观与现代文化于一体，设计风格新颖，具有时代感。同时，妥善处理好各方面的关系，在各方的利益中找到一个综合均衡点，追求建筑与自然及文脉的共生关 系 ,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一；在统一中求变化 ,在错落中求和谐 ,根据地形景观特点 ,营建丰富多变的景观特色，最终实现同发多赢、和谐发展的局面。 （ 4） 市场导向原则 从分析市场出发，针对市场需求，对旅游资源进行筛选、加工、
