1、 某住宅小区 项目可行性研究报告 建设单位： xxxx 房地产开发有限责任公司 目 录 第一章 总论 . 2 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 1 1、项目建设背景 . 2 2、项目概况 . 3 3、可行性研究报告编制依据 . 4 4、研究结论与建议 . 4 5、主要经济技术指 标 . 5 第二章 区域房地产市场分析 . 7 1、当前 某地 市房地产市场现状 . 7 2、 某地 市商品房供需情况分析 .11 3、房地产市场发展情况预测 . 12 第三章 市场研究与项目定位 . 15 1、 某地 市房地产发展背景分析 . 15 2、项目所在区域房地产市场分析 . 17 3、 某住宅小区 住
2、宅项目市场定位 . 18 第四章 项目选址和建设条件 . 20 1.项目选址 . 20 2.建设条件 . 21 第五章 项目建设规模及功能标准 . 22 1 建筑面积和内容 . 22 2 功能设施标准 . 23 3、工程项目一览表 . 24 第六章 建设方案 . 25 1、建设场地环境 . 25 2、总体规划布局 . 26 3、建筑方案设计 . 28 4、结构设计 . 30 5、公用设施方案 . 30 6、消防 . 32 第七章 项目环境保护与劳动保护 . 32 1、主要污染源状况 . 32 2、污染物排放控制标准 . 32 3、劳动安全保护 . 32 4、建筑节能 . 33 第八章 项目实施
3、进度安排 . 33 第九章 投资估算与资金筹措 . 34 1、投资估算 . 34 2、资金筹措 . 35 第十章 风险分析及对策 . 36 1、市场风险分析 . 36 2、经营管理风险分析 . 37 3、敏感性分析 . 37 第十一章 社会效益分析 . 38 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 2 第一章 总论 1、项目建设背景 随着 xx 自治区经济建设速度的加快， 某地 作为自治区首府，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在首府经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅
4、是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。 2007 年 1-12 月， 某地 市房地产开发投资 金额总计 96.71 亿元，与上年同期相比增长 92.82%，环比增长了 6.07%。 巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为 某地 现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据 某地 房管局提供的数字表明：房地产 投资仍高速增长，到 2007 年 12 月房地产投资同比达到了 80%。在宏观调控的作用下， 某地 市 房屋销售总体需求过热的势头在下降，有效挤压了房地产投资的因素，虽然房屋销售量呈继续下降的趋势，但部分投资热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势，
5、可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变。 本项目用地 位于 某地 市 新城 区 城市 规划中的核心地带 。该宗地 共4 亩， 其中需要通过征地拆迁的面积为 7.4 亩， 由于 此部分 建设缺乏总体规划 ，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的 市容市貌 和 其他 住宅环境极不相宜。为了拓展 新城 区的 发展某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 3 空间，彻底改变 该地区老旧差 的面貌， 本项目本着建设高品质住宅，营造新城区商业氛围的理念，努力将该项目建设成为新 城区 的房地产旗帜，营造出与整个 新城 区 发展相融合的国际化、人文、舒适而充满活力的社区居住环境。 2、项目
6、概况 2.1 项目名称： 某住宅小区 建设项目 。 2.2 建设地点及四至范围 ： 项目位于 某地 新城 区 的 中 心位 置 ，具 体 四至 范 围为 ：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx* 2.3 建设单位： xx*房地产开发有限责任公司 （以下简称“ *公司”）。 2.4 企业法人： * 2.5 企业性质： 有限责任公司。 2.6 经营范围： 房地产开发；销售商品房。 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 4 2.7 工程概况： 本项目 拟共建设 6 栋楼，其中地块 西侧为写字楼和商务酒店 ， 其上为 2 栋商品房，楼层为 3-25 层。 建设工程计划于 2009 年 3
7、 月份开工， 2010 年 7 月入住 。 本项目商品楼住宅共分两大类型， 精致的高层塔楼、多样化的 高层 酒店式公寓。 2.8 资金来源： 以公司自 有 资金为主 ，公司销售资金回笼补充部分流动资金 。 3、可行性研究报告编制依据 （ 1）项目 投资 方案 ； （ 2）国家及 某地 市颁布的相关法律、法规、政策 ； （ 3） xx 自治区和 某地 市 国民经济和社会发展 “ 十 一 五 ” 规划 纲要 ； （ 4） 某地 市 城市总体规划 （ 1996 2010 年） ； （ 5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 ； （ 6） 某地 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
8、； （ 7）其他有关依据资料 及企业提供资料。 4、 研究结论与建议 本项目建设符合国家产业政策和 某地 市经济发展方 向，适应 某地城市规划以及房地产 发展的需要，并且配合政府加大 城区改造的政策，区位条件优越， 市政配套和生活配套较为完善， 市场定位清晰，某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 5 具有良好的升值潜力和发展前景。 加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件， 注重环保与建筑节能， 所以项目前景看好。 项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。 从
9、综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。 5、主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见 表 1-1。 表 1-1 主要经济技术指标 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 6 序号 项目名称 单位 指标 1 总用地面积 30682 2 总建筑面积 140000 3 地上建筑面积 128000 其中：住宅建筑面积 82000 公建建筑面积 46000 4 地下建筑面积 12000 5 容积率 4.600 6 绿化率 % 30 7 总停车数 辆 900 其中：地上停车数 辆 100 地下停车数 辆 800 8 户内平均居住人数 人 /户 2.8 9 居住户数 户 1422 10 居住人数 人 39
10、81 11 建设投资 万元 43275.41 12 每平方米建设投资 元 1700 13 投资利润率 % 33% 14 全部投资投资回收期（税前） 年 2 某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 7 第二章 区域房地产市场分析 1、 当前 某地 市房地产市场现状 1.1、房地产开发投资的基本情况 近年来， 某地 房地产开发投资处在一个高速增长的时期。 2007年 某地 市房地产开发投资完成 96.71 亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了 6.07%， 完成投资占本年度计划投资的 91%。其中，商品房建设投资额 72.8 亿 元，同比增长 84.79%；土地开发投资额 2.93 亿
11、元，同比下降了 18.2%。按用途分：商品住宅开发投资 72.14亿元，同比增长 120%。其中别墅、高档公寓投资 4.92 亿，同比下降28.71%；办公楼投资 3.61 亿元，同比增加了 10.6%；商业营业用房投资 15.93 亿元，同比增长了 63.08%。 2007年 房屋 建筑 施工面积 1358.97万平方米， 同比 增长 108.82%。其中 ， 住宅施工面积 1012.6 万平米 ， 同比 增长 128.74%。住宅施工面积中别墅、高档公寓 88.27 万平方米，同比增长 19.96%； 办公楼施工 面积 85.51 万平方米 ， 同比 下降 68.1%， 商业营业用房施工面
12、积为 189.84 万平方米， 同比增长 53.7%，其他用房施工面积 71.03 万平方米，同比增长 110.71%。 2008 年 1-4 月， 某地 市房地产完成投资 7.75 亿元，与上年同期相比增长了 9.62%；占本年计划总投资额的 2.94%。从投资构成增长幅度看，商品住宅投资 63500 万 元，与上年同比增长 9.5%，经济适某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 8 用住房投资 11100 万 元，同比增长了 33 倍； 90 平方米以下投资 17800万元； 140 平方米以上 4300 万元； 别墅、高档公寓投资 3600 万元 ，同比 增长 14%；办公楼投资 250
13、0 万 元，同比增长了 184.09%；商业营业用房投资 9500 万 元，同比上升 35.99%；其他投资 2000 万元，同比下降了 58.72%。在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的81.94%， 图 2-1 历年房地产开发投资情况 单位：亿元 图 2-2 2007 年新开工房屋构成 单位： % 投资金额 , 2 0 0 5 年 , 3 4 . 8 5投资金额 , 2 0 0 6 年 , 5 0 . 1 6投资金额 , 2 0 0 7 年 , 9 6 . 7 1投资金额 , 2 0 0 8 年 1 - 4 月 , 7 . 7 501020304050607080901002005
14、年 2006 年 2007 年 2008 年 1 - 4 月住宅 , 7 7 . 7 3办公用房 , 6 . 5商业用房 , 1 0 . 1 4其他 , 5 . 6 4某住宅小区 A 区项目 可行性研究报告 9 1.2、房地产市场销售的基本情况 2007 年 房屋竣工面积 320.85 万平方米，同比 增长 161.07%。 其中， 住宅竣工面积为 242.03 万平米，同比 增长 180.22%； 办公楼竣工面积为 21.97 万平方米 ， 同比 增长 324.95%； 商业营业用房竣工面积为 47.49 万平方米 ， 同比 增长 96.56%；其他用房竣工 9.36 万平方米，同比增长 3
15、0.18%。 2007 年 商品房实际登记销售面积 87.61 万平方米，同比下降38.93%。其中住宅销售面积 75.21 万平方米，同比下降 36.6%。其中，实际登记预售 面积为 24.29 万平方米，同比 增长 4.74%， 与上月环比增长 11.9%。其中 住宅 预售 面积 22.46 万平 方米，同比 增长 9.78%，与上月环比增长 12.76%；实际登记现售面积 63.32 万平方米， 同比下降 47.4%， 与上月环比增长 15.72%。其中 住宅 现售面积 52.75 万平方米， 同比 下降 46.3%，与上月环比增长 16.37%。户均销售面积为96.82 平方米。 2007 年 1-12月住宅月末累计可售套数 26227 套，登记销售套数为 7282 套，产销率为 27.77%。 2008 年 1-4 月， 某地 市新建商品房实际登记销售面积 27.85 万平方米，与上年同比上升了 20.9%；其中商品住房实际登记销售面积23.34 万平方米，与上年 同比增长了 13.25%。批准预（销）售房屋面积 8.83 万平方米，同比下降了 58%，环比增长幅度为 167.6%；批准预（销）售住房面积 4.71 万平方米，同比下降了 72.7%，环比增长
