1、星海大厦游泳馆 项目可行性研究报告 第一章 综 述 第一节 项目总论 第二节 项目 背景 第三节 项目 基本情况 第四节 主要财务指标 第二章 市场研究 第一节 经济环境分析 第二节 项目周边环境分析 第三节 竞争对手分析 第四节 目标市场分析与定位 第三章 项目经营设想 第一节 项目市场定位 第二节 项目内部设置 第三节 项目管理和营销体系 第四节 销售和推广计划 第五节 会员制体系设置 第四章 财务评价 第一节 项目投资效益估算 第二节 静态经济效益分析 第三节 动态经济效益分析 第五章 风险分析 第一节 风险分析 第二节 结 论 附件 附表一：投资估算表 附表二：年经营收入估算表 附表三
2、：年经营成本估算表 附表四：年利润估算表 附表五：现金流量表 附表六：折旧与摊销估算表 第一章 综 述 第一节 项目总论 星海游泳馆 是 一个定位于休闲、 xx、娱乐的企业，是 园区管委会投资建设， 星海大厦项目是 苏州工业园区星海游泳馆 的二期项目之一，一期项目有 游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子 xx 中心、女子瘦身， 并 开设游泳 训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。 作为星海游泳馆二期项目，设立 xx 会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。 苏州工业园区游泳
3、馆有限公司 拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼 xx 会所项目与 xxxx 投资管理有限公司 提出 商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。 第二节 项目背景 xx 产业股份有限公司 始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局 下属的体育产业公司，作为 xx 产业股份的下属公司，以 xx 产业为主营业务和发展目标的 xx 投资管理有限公司 是 xxxx 产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民 xx 的发展 。 同时，通
4、过有效的国际合作，引进国外知名 xx 品牌、资金和管理体系，是 xxxx迅速发展的重要举措。与美国连锁 xx 知名品牌 xx公司 的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的 xx 俱乐部管理体系，成功打造 了“ xxxx” xx 品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。 公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以 xx 业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产
5、经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内 xx 产业的 “ 领头羊 ” ，五年内占有国内 xx 市场的最大份额。 作为中国奥委会的合作伙伴单位， xx 拥有奥运商用标志 的特许使用权。随着 2008 年北京奥运会的临近， xxxx 投资管理有限公司将实质性地介入奥运会项目中有关 xx 项目的相关工作。 第三节 项目基本情况 苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设， 位于苏州工业园区星海街苏春西路口， 正处于苏州工业园中央 CBD的核心地带，一期 xx项目以游泳馆为主， 占地面积 12000 平方米，建筑面积 6350 平方米。馆内设有一个 50m2
6、5m 的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区商旅集团公司全面经营管理。 开设项目有一楼的游泳，二楼的有 氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有 3 块羽毛球以及器械、空手道项目。 苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东 10 米，并和星海游泳馆有过道相连。 包括四、五层的 xx 会馆，以及四层 2300 平方米的洗浴中心， 4 片羽毛球场， 4片壁球场。双方就星海大厦群楼四、五层 xx 会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的 1594平方米加上五层的 1684 平方米，总共 3278平方米。 经双方协商，星海大厦项目由 xxxx 投资
7、管理有限公司 和 苏州工业园区星海游泳馆有限公司 合作开发，合作方式以 xxxx 投资管理有限公司为主，并采用“ xxxx” xx 俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。 从战略上考虑， xxxx 的进入，不但提高了星海游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的 xx 项目，使项目得到了丰富和完善。同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高 xxxx 投资管理有限公司和 xxxxxx 俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。 第四节 项目主要财务指标 投资建设 xxxxxx 俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标如下
8、： 投资估算 人民币 1109万元 年均经营收入估算 人民币 1008.91万元 年均经营成本估算 人民币 656.21万元 年均利润估算 人民币 214万元 静态投资回收期 3.43 年 投资利润率 28.8% 财务净现值（ I=10%） 2388.49万元 内部收益率 38.7% 动态投资回收期 3.84 年 第二章 市 场 研 究 第一节 经济环境分析 苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积平方公里，人口 591 万，下辖 5县市和 8个区，其中市区面积 1650 平方公里，古城区 14.2平方公里。改革开放 20 多年来，苏州经济社会发
9、展充满了活力， 年均增长保持在 12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2003 年全市国内生产总值（ GDP）达 2802 亿人民币，人均 GDP达到 5763 美元，全年财政收入 409.9 亿人民币，实现工业总产值7010.77 亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。 2003 年全市实现进出口总额 656.63亿美元，其中出口 326.33亿美元，进口 330.29 亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。 2003 年新增合同外资 124.96 亿美元，实际利用外资 68.05 亿美元，约占中国的 12%，占全世界的 1.3%，在全国各大中城市的排名 由 2002年的双双
10、第 2 位上升到双双第 1 位。世界 500 强跨国公司中已有 91家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。 消费市场方面 2003 年，苏州全市实现社会消费品零售总额526.05 亿元，同比增长 16.5%，增幅比上年的 15.3%提高了 1.2个百分点，为 1996 年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省14.75%, 比上年增加了 0.71 个百分点。苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。 江苏省统计局 2004 年发布 城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。
11、苏州市城市居民人均可支配收入为 12361.45 元，增长 16.4%。市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。 2003 年，苏州市城市居民人均消费支出 9272.49元，比上年增长 20.6%；其中人均生活消费品支出 7061.22 元，同比增长 22.6%。农村居民人均生活费支出 4643 元，同比 增长 9.8%；其中人均生活消费品支出 3260 元，同比增长 13.1%。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。 从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投
12、资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来 15 个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这 15 个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。 步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的 人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集 xx 和娱乐为一体的多功能成套 xx器材开始搬入家中。 2003 年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售 1.86 亿元，同比增长 1.5 倍，可见，体育 xx 市场潜力巨大。 第二节 项目周边环境分析 一、项目周边环境分析 苏州工业园区是中国和新加
13、坡两国政府间的重大合作项目，于 1994 年正式启动建设 ， 开创了中外经济技术互利合作的新形式。 苏州工业园区紧邻上海， 位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积 260平方公里，其中，中心开发区规划面积 70 平方公里，规划居住人口 50 万 ，计划吸引各类投资 1000 亿美元。工业园区 目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。 特殊的政策优势 、 便利的交通网络 、 高标准的基础设施 、 优越的生活环境 、 充足的人力资源 以及 优惠的税收政策 使得园区得到世界各地投资者的青睐， 到 2003 年，全区固定资
14、产投资超过 200 亿元，实际利用外资 1 亿美元， 主要经济指标年均增幅超过 40。实现国内生产总值 365 亿元，进出口总额达到 143 亿美元。 1. 写字楼 目前，工业园内已投产的 高新技术 企业 有 近 200多 家，其中包括属世界 500 强企业中的 46 家，在苏州高新区 首期的 30多平方公里范围内，已形成三个功能区。中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施 ，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。 南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园
15、为主体的 “一区多园 “的发展格局。 就世界 500 强企业来看，就有如下的企业： No. 五 百 强 名 称 No. 项 目 名 称 1 德国西门子集团 1 德利多富信息系统 (苏州 )有限公司 2 力斯顿听力技术（苏州）有限公司 2 韩国三星电子 3 三星电子 (苏州 )半导体有限公司 4 苏州三星电子有限公司 5 苏州三星电子液晶显示器有限公司 6 三星半导体（中国）研究开发有限公司 7 苏州三星电子电脑有限公司 3 日本富士通 8 富士通多媒体部品（苏州）有限公司 9 苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司 4 美国高特利集团 10 纳贝斯克食品 (苏州 )有限公司 5 英国 BOC 集团 11 比欧西气体 (苏州 )有限公司 6 美国礼来制药公司 12 礼来 (苏州 )制药有限公司 7 美国百得集团 13 百得（苏州）电动工具有限公司 8 美国百特公司 14 苏州百特医疗用品有限公司 9 日本国株式会社日立制作所 15 瑞萨半导体（苏州）有限公司 16 日立仪器（苏州）有限公司 17 日立显示器件（苏州）有限公司 18 日立金属（苏州）电子有限公司 19 日京创业（苏州）食品有限公司
