1、 重庆 xxx项目市场调研报告 目录 一、项目介绍 二、市场背景分析 三、南岸区参考项目分析 四、本案产品策略建议 xxx项目市场调研报告 一、项目介绍 （一）项目概况 1、地理位置 本案位于南山山脉西侧、五公里学府大道旁 , 距四公里转盘约 1公里 ,以大型市政建设工程四公里立交为原发点，往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连；往东，沿海棠溪烟雨路连接重庆 CBD的重要组成部分南滨路下段；往南，即可顺学府大道而行，借李家沱长江大桥、马桑溪大桥与大渡口、沙坪坝环环相扣 ；外环有渝黔高速公路、经大佛寺大桥即抵机场，与直辖市最大空港发生联系在学府大道上的开发商们，大
2、可充分享用近几年本市交通建设的成就，与主城各区域发生密切联系。 2、自然环境 本案背依悠悠南山，除学府大道一侧外，三面均有得天独厚的山景资源，由于本案地块为山地坡地，在地势较高处，在学府大道一侧能远眺长江与嘉陵江交汇处，有良好的江景资源。拥有山景和江景双重景观，在该区域当数稀缺性产品。 项目西方（学府大道一侧）江景 项目南方（学府大道 69号一侧）山 景 项目东方（背后）山景 项目北方（工商大学一侧）山景 3、地形地貌 本案地块呈葫芦状，地形属于坡度较大的山坡和梯形，由西向东（沿学府大道向内）起伏 100米；目前本案地块上主要是低矮的工业建筑和厂房。因此，本案的拆迁工作和社区内部的交通动线将是
3、在开发过程中面临的两个重要问题。 本案设计规划场地图 4、周边状况 本案与国家级经济开发区、南坪中央商务区、茶园高新技术产业园区、回龙湾住宅区等紧密相连。区域内分布从多知名教育机 构 重庆工商大学、重庆交通学院、重庆教育学院、巴蜀学校、重庆 110中学，及重庆中药研究院、重庆交通科研设计院、重庆交通规划勘察设计院三个科研单位。 作为南岸区新的开发热点，此区域的居住氛围日益浓厚，周边有学府大道 69号，回龙湾、华宇江南枫庭、绿洲龙城、迥龙大厦（高层）、重庆工商大学广厦工程等在建地产项目。 些外，本区域还分布宗教机构 观音寺；军库、预师一团等军事机构。 （二）、项目经济指标（前期拟定） 总占地面积
4、 :266680 总建筑面积 :85万 一期占地面积 :150007（ 225亩） 一期 总建筑面积： 70万 一期容积率： 4.67 二期占地面积 :116673（ 175亩） 二期总建筑面积： 15万 二期容积率： 1.29 二、市场背景分析 （一）、南岸区概况 1、地理地貌 南岸区位于东经 106。 3 14 -106。 47 2、北纬 29。 27 2 -29。 37 2之间，辖区西部、北部长江环绕，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江相望；南岸区交通十分便捷，已有长江大桥、鹅公岩大桥、大佛寺大桥，分别与渝中区、九龙坡区、重庆高新技术开发区、江北区相连，渝黔高速公路横穿境内，菜园坝大
5、桥、王家沱大 桥即将兴建，东水门大桥已列入建设规划，长江大江复线桥及南桥头拓展工程也指日可待，加之区域位优势，使得南岸区与主城各区均保持快捷的联系。东部、南部与巴南区接壤。全区面积 265平方公里，陆地占 90.33%，河流占 9.67%。 南岸区位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟 江北向斜、重庆向斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。低山主要分布在南山、黄桷垭、广阳三个镇，一般海拔在 500米以上，最高峰为春天岭，海拔 681.5。丘陵主 要分布在南坪、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳 7个镇及沿江
6、 7个街道，一般海拔在 200-500米之间。平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大河流以长江为主，过境段长 45公里，流经 7个镇；另有流域面积大于 80平方公里的河流 2条，流域面积 10平方公里及其以下的河流 9条。 2、区域情况 南岸区是重庆市主城区中的重要部分，位于重庆长江南岸，依山傍水，仰拥 “山城花冠 ”南山， 俯临长江嘉陵两江，山水园林特色显著，风景秀丽优美宜人。全区幅员面积 265平方公里，城区建成面积 44平方公 里，辖 6个街道 、 9个镇，总人口近60万（农业人口 14万），有 33个少数民族，重庆经济技术开发区南区位于此区。 巴渝文化、宗教文化
7、、抗战文化源远流长，旅游资源得天独厚，拥有南山森林公园、 “一棵树 ”揽胜亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黄山抗战遗址等多处自然人文景观，已成功创建为中国优秀旅游城区；科研实力雄厚，智力资源丰富，有 10余所国家部省级科研机构和 5所大专院校，具有丰富的人才资源优势；产业门类齐全，自成体系，通过几年来的产业政策调整，产业结构日趋合理化和集约化， 4000余家工业企业，形成了以 机械、电子、化工、医药、建材、烟草、纺织、服装和皮革制品为主、轻重工业并举的综合配套格局。 重庆直辖以来，南岸区坚持 “发展才是硬道理 ”和 “三个有利于 ”的标准，以富民兴区、建设都市强区为目标，抢抓重庆直辖、实施
8、西部大开发和加入世贸组织的历史性机遇，着力打造 “实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸 ”。通过打造 “实力南岸 ”，做大做强区域经济；通过打造 “品牌南岸 ”，提升南岸知名度；通过打造 “绿色南岸 ”，建设最佳人居环境；通过打造 “诚信南岸 ”，树立良好社会信用。创造了国有企业改革的 “南岸经验 ”，打造了 “南 坪商圈 ”和 “南滨路 ”，培育了 “吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸 ”三大品牌，经济社会呈现良性发展态势，在全市区县经济社会发展综合考评中多次名列前茅。 在全面建设小康社会的进军声中，南岸区正以建设都市强区为经济社会总体发展目标，继续坚持做好 “改革、开放、重点、经营 ”四篇文
9、章，着力打造 “实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸 ”，做大做强区域经济，提升南岸知名度，建设最佳人居环境，树立良好社会信用；通过构建 南滨风情路、南坪商务圈、茶园新城区、重庆 CBD南区、江南大学城、长江广阳岛、南山生态带 等 “七大经济板 块 ”，吸引注意力、汇聚生产力、形成辐射力、增强竞争力。 3、学府大道区域分析 如今的学府大道区域具有得天独厚的交通优势。以大型市政建设工程四公里立交为原发点，往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连；往东，沿海棠溪烟雨路连接重庆 CBD的重要组成部分 南滨路下段；往南，即可顺学府大道而行，借李家沱长江大桥、马桑溪大桥与
10、大渡口、沙坪坝环环相扣；外环有渝黔高速公路、经大佛寺大桥即抵机场，与直辖市最大空港发生联系在学府大道上的开发商们，大可充分享用近几年本市交通建设的成就，与主城 各区域发生密切联系。 学府大道原名 “四七路 ”，确切位置在传统印象中掉角、偏僻，甚至还有些杂乱的四公里 七公里一线，总长 3.2公里。 2002年，南岸区政府痛下决心，掷下 1.6亿，启动此项目。当年 12月 29日，学府大道开工建设。按区政府的要求，宽 54米、双向六车道的学府大道，被明确定位于 “全市一流的城市景观大道 ”。 此外，面貌一新的学府大道，将贯穿以交通学院等四所院校为依托的南岸区 “七大经济板块 ”之一 江南大学城 。
11、总占地 1万亩的江南大学城，其模式将是 “开放化 ”、 “社会化 ”的，政府将合理调整沿线规划布局及业态 分布，以求尽可能地节省社会资源。比如会有一些高校的体育场所、以及图书馆、美术馆等休闲场所对大学城居民开放。 （二）、房地产发展 今年上半年，南岸区的房地产开发建设以迎接亚太市长峰会为契机，旧城改造与新区开发并进，保持了稳定发展的良好势头，各项主要经济指标均在去年同期的基础上有所突破，呈现出一派繁荣的新景象。 1、投资额增长明显，投资结构日趋合理 今年上半年全区完成房地产开发投资共计 155191万元，与去年同期相比增长了19.08%，其中住宅建设完成投资 94452万元，占总投资的 61%
12、，同比增长 32.48%，而商业营业用房建设投资与去年同期相比获得了迅猛的增长，共完成投资 43892万元，在去年同期基础上增加了两倍，占到总投资的 28%。 从目前开发建设投资结构来看，全区的房地产开发建设仍以住宅建设为主，而同时商业营业用房建设也在取得了快速的发展，出现这种情况主要是因为作为亚太市长峰会主会场的国际会展中心及其周边的帝景摩尔商业公园、浪高凯悦大酒店、贝迪世纪新城等商业项目均加大了资金的投入量，以加快项目建设进度，可见随着石板坡长江大桥的扩宽及南坪路网的改造，精明的开发商已瞄准了南坪中央商务圈的商业价值， 欲借亚太市长峰会的东风，推出自己的商业地产。 2、建设规模增大，建设速
13、度有所加快 今年上半年全区在建工程施工面积共计 295万，与去年同期相比增长了 12.62%，其中住宅施工面积 210万，占总施工面积的 71%，同比增长 11.04%，新开工面积 105万，占总施工面积的 35.6%，同比增长 16.75%，竣工面积 42万，占总施工面积的14.24%，同比增长 5.18%。开竣工面积的同步增长，有效地保证了全区房地产市场房源的持续供给。 3、房屋销售产销两旺，存量房逐渐盘活 二季度全区销售房屋面积 49.3万 ，与去年同期相比增长了 3.19%，其中住宅销售面积 46.15万，占销售总面积的 94%，同比增长 6.3%。完成销售额 131375万元，同比增
14、长 16.64%，其中住宅销售额 106331万元，占销售总额的 81%，同比增长 25.5%，房屋平均售价达到 2663元 / 。空置房屋面积共计 20.58万，同比下降 5.11%，其中住宅房屋面积 4万，同比下降 57.22%。 从以上数据的对比可以看出，全区的房地产市场保持了繁荣发展的良好势头，房屋售价稳中有升，房屋销售持续火爆，部分存量房屋均得以盘活，开发企业资金得到尽 快回笼，为房地产行业的可持续发展提供了有力的保障。 4、新区开发与旧城改造同步推进，旧城改造势不可挡 为了迎接亚太地区市长峰会和完成创建国家级山水园林城区申报工作，全面提升城市形象，今年南岸区的房地产开发建设呈现出新
15、区开发与旧城改造并举，而旧城改造建设偏重的局面，旧城改造比重不断加大，旧城改造项目遍地开花。二季度全区在建旧城改造项目 38个，共完成开发投资 120655万元，占总投资的 78%，在建房屋面积 236万，占施工总面积的 80%，其中新开工面积 70万，占新开工总面积的 67%。 目前，渝南佳苑 C1栋、融侨半岛 B1组团、东海金香庭项目已交房投入使用；融侨半岛 B2组团、南滨印象、帝景名苑二期、上海城一期 A区、崇文小区一期、今福小区、富翔花园一期、绿岸今朝 A区等项目计划在 7月底竣工；国际会议展览中心、万凯大厦、天龙广场二期 A栋、泰正花园二期、贝迪世纪新城一期、兴宇花园 E栋、阳光华庭
16、三期、海棠晓月 A1、骏龙园、丽景江山、祥和人家、十一中学生公寓、江南丽景、天景雅筑、交院学生宿舍、重邮大学城等项目实施顺利；帝景摩尔商业公园、南坪饭店旧城改造、宏声假日广场、阳光 100、东原世纪滨江、都市经典、金桂园 B区一期、黄 桷小区、长生客运站改扩建、东风坡片区、武夷滨江、高山流水、长青湖等项目正在平场或基础施工；景瑞名江国际城、华联五星级酒店、福滨都市、隆鑫国际城、协信百秀城、世纪风景、五亚文化馆、老厂农贸市场、南山静苑等项目正在办理前期手续或拆迁，预计今年下半年全区的旧城改造项目建设还将有更大幅度的增长。 5、存在的问题 2 商业地产建设力度加大，空置面积有所增加 伴随着南岸区交
17、通路网的改造和沿江经济带的逐渐形成，商业地产的建设力度逐渐加大，今年上半年，全区商业营业用房新开工面积 34.1万，占新开工总面积的 33%，是去年 同期的 5倍多，同时其空置面积也相应有所增加，共计 11.5万，占空置总面积的 56%，同比增长 91%，其中空置一年以下的新增空置面积 7.7万，增幅巨大。 5 拆迁安置房短缺，拆迁难度加大，阻碍项目顺利进展 目前南岸区拆迁安置房建设相对滞后，随着国家拆迁政策的调整，许多旧城改造项目因拆迁难度加大，进展受阻，如：武夷滨江、东原世纪滨江、景瑞名江国际城、鼎昌龙腾新居、协信百秀城等项目因拆迁问题影响，未能如期开工建设，造成今年上半年，南岸区新开工住
18、宅面积与去年同期相比下降了 7个百分点。为此全区加大了拆迁安置房的建设力 度，目前已有兴茂居、海棠晓月 E区、黄桷小区等 8个项目 41万的安置房投入建设，相信南岸区拆迁安置房的短缺问题将在短期内得到解决。 6 项目前期手续进展缓慢 目前一些项目在实施过程中因建设手续繁复，进展缓慢，如：西亚山庄、江山多娇天池林海等项目因土地权属问题迟迟不能动工建设，而高山流水、帝景摩尔商业广场等项目则因为建设方起点高，不断优化设计方案，导致工期延缓。 （三）、江南大学城概念性设计分析 1、设计构思： 整个概念设计在设计宗旨指导下，结合多个地段的不同特点有针对性的进行设计，粗细结合，条块结合、点 、线结合、突出
19、重点；从城市的整体空间形象入手，引入系统规划理念，努力创造属于全体市民的开敞空间，以开敞空间优先（ open space first）来统领城市概念，力求对今后的具体城市设计工作以及城市建设中具体项目的实施具有一定的指导意义和控制作用。 江南大学城概念规划图 2、项目介绍 本次设计涉及区域长达 4公里，始终贯彻 “科技、文化、教育、休闲 ”为主题，并结合现状将全区域分为三大部分：四公里立交桥入口区、大学城广场核心区、南入口区。 四公里立交桥入口区 本区域为江南大学城的北入口，同时也是主城 区进入大学城的第一视线，因此项目设置要突出特点，振奋精神。 立交桥西侧为一个开敞空间 以科技博物馆、艺术馆为主的主题公园，用地面积为 9.3万（约 138亩），其是规划分为：科技博物馆区（兼天文馆）、艺术馆区、科技广场、艺术广场、展览草坪、湖面运动休闲区、植物观赏区、互动式展场、以及探险运动区（摩天轮、海盗战船、自控飞船、勇敢者飞船等）；使人们进入大学园区北大门后有一种豁然开朗的感觉，真正将绿色、科技、艺术为主休的开敞空间贡献给城市，充分体城市规划中的人文主义精神，并与东侧建筑群，以及周边高密度城市建筑群形 成强烈对比，更好地达到城市疏密有序、开合自如的风格。 中段为大学城核心区 江南大学城广场，用地面积为 41.8万（ 626亩），向北
