1、本科毕业论文系列开题报告工程管理兰墅公寓房地产开发项目可行性研究一、选题的背景与意义近年来，我国的住宅地产市场趋于饱和、竞争日益激烈，大量资金进入民用房地产投资领域，房地产已经成为了国民经济新的投资热点。然而，我国的房地产发展不过二十年，还处于初期发展阶段，相关的理论和政策还不完善，投资前的可行性研究更是发展缓慢，有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才、信息不全、经验不足、所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。本项目的可行性研究将为项目的投资决策、筹措资金和申请贷款、编制初步设计文件、签订协议合同等提供重要依据，是工程项目管理中
2、的重要一环，在房地产业前景未卜的现在，一份真实客观、严谨周密的可行性研究报告具有重要的意义。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题基本内容有1市场分析与预测包括房地产宏观、中观（所在地区）和微观（项目周边）市场分析与预测2建设条件论证包括开发项目用地状况、资源供给及外部协作条件论证3规划方案设计包括规划方案设计的原则和具体设想4项目开发进度安排包括项目开发的主要工作阶段、内容和进度安排5营销方案策划包括营销方式、营销策略等6投资估算及资金筹措包括投资估算、资金筹措与使用计划7财务评价包括基础数据、参数的测算，盈利能力、偿债能力分析8风险与不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析9结论及
3、建议拟解决的主要问题有1研究该项目在经济上是否合理2财务上是否盈利3调查研究该项目市场销售前景是否良好三、研究的方法与技术路线1拟定调查方案，设计书面调查问卷，实施全面调查，统计分析有关数据，并进行项目初步定位（物业类型、档次、目标市场、价格等），完成调研报告；2设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图；3安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案；4进行投资估算，拟定筹资方案；5测算基础数据、参数，编制财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价；6进行盈亏平衡分析、单因素敏感性分析，用概率树法进行概率分析四、研究的总体安排与进度20101124至2010120
4、7收集资料，完成开题报告和文献综述20101208至20110114翻译文献、拟定调查方案，设计书面调查问卷，实施全面调查0115至0228统计分析有关数据，进行项目初步定位，完成调研报告0301至0315设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图0316至0331安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案0401至0414投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定性分析0415至0424征求意见，修改定稿，提交报告0425至0506答辩准备，参加答辩等五、主要参考文献1王睿财务评价在企业项目可行性研究中的应用J经济论坛2刘晓君工程经济学M（第二版）中国
5、建筑工业出版社，2008，53613俞明轩房地产评估M中国人民大学出版社，20074孙妍房地产开发项目可行性研究J辽宁建材,2010年第3期5陈静工程建设项目财务评价体系构建探讨J现代商贸工业,2009年第17期6吴瑶枢建设项目可行性研究报告编制析论J湖南科技学院学报，第30卷第9期，2009年9月7钟辉红肖冰建设项目可行性研究与项目风险约束机制J山西建筑，第30卷第21期，2004年11月8蒋可扬论房地产建设项目可行性研究之重要性J现代企业文化，2009年第5期9高晓薇论投资项目财务评价指标的问题与改善J辽宁经济管理干部学院学报，2010年第4期10李卉敏感性分析在工程项目可行性研究中的应用
6、J内蒙古科技与经济，第18期，2009年9月11姚毅赵伟卓浅谈工程建设项目可行性研究J科技经济市场，2009年第6期12余源鹏房地产项目可行性研究实操一本通M机械工业出版社，2008，33333913高珊浅谈建设项目可行性研究J民营科技，2008年第11期14石林浅谈项目可行性研究的不确定性分析J中国工程咨询，2008年第5期15吴昀建议项目可行性研究阶段投资的合理确定J今日科苑，2009年第15期16刘坤浅议项目资金筹措J内蒙古科技与经济，2003年第11期17王波投资项目可行性研究的风险预测J当代经济，2005年第12期18叶黎黎杨克磊项目财务评价及评价指标分析与研究J内蒙古农业大学学报，
7、2007年第2期19杨国珍项目可行性研究阶段造价控制J广西城镇建设,2009年第5期20王军项目可行性研究中市场分析的科学性J技术经济，2003年第12期21杨永堂项目可行性研究中应注意的财务指标J财务技巧，2008年6月22丁烈云房地产开发M中国建筑工业出版社，200823WILLIAMCWHEATON,PHD，RAYMONDGTORTO,PHD,CRE，PETROSSSIVITANIDES,PHD，JONASOUTHARD，ROBERTEHOPKINS，JAMESMCOSTELLOREALESTATERISKAFORWARDLOOKINGAPPROACH【D】TORTOWHEATONRES
8、EARCH,200124CHRISHENDRICKSONPROJECTMANAGEMENTFORCONSTRUCTION【M】FIRSTEDITIONORIGINALLYPRINTEDBYPRENTICEHALL,ISBN0137312660,1989WITHCOAUTHORTUNGAUSECONDEDITIONPREPAREDFORWORLDWIDEWEBPUBLICATIONIN2000毕业论文文献综述工程管理兰墅公寓房地产开发项目可行性研究一、文献引用概述为了提高项目可行性研究的准确可信度，同时丰富研究的内容，本人查找了一定的文献和资料加以引用分析。其中包括的内容有项目可行性研究的在我国
9、的发展和应用现状，房地产项目的市场分析与预测、建设条件论证、规划方案设计、项目开发进度安排、营销方案策划，项目的投资估算以及资金筹措，项目的财务评价，项目的风险与不确定分析等。二、项目可行性研的发展与现状项目可行性研究是项目管理前期的重要阶段，通过研究项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利对项目的可行性作出判断，为投资者的决策和项目的规划设计提供强有力的依据。蒋可扬在2009年对上述作用表示了肯定“对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目决策和运作建设中具有十分重要的
10、意义。”高珊在2008年曾经提出“了解建设项目可行性研究有助于对建设项目进行合理选择。应当对建设项目的可行性研究给予充分的认识和重视，对拟建项目进行全面的、系统的可行性技术分析和论证。”姚毅和赵伟卓在2009年也对项目可行性研究进行了积极的评价“可行性研究是工程项目前期工作中不可或缺的重要内容之一，在投资决策中发挥着重要作用。”但是他们同时指出，实际工程建设项目的可行性研究仍存在不少问题。吴瑶枢在2009年9月指出了这些问题“可行性研究报告在实际编制过程中还存在着报告结构不全、深度不够、经济数据不实等诸多问题。”可行性研究自20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始采用以来，已经逐步形成了一套
11、较为完整的理论、程序和方法。我国是于20世纪70年代从国外引进的可行性研究，它的发展历程已经经历了整个改革开放时期，但是发展仍然不完善。“中国的房地产业已经发展近20年，投资前的可行性研究却发展缓慢。有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才、信息不全、经验不足、所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。”孙妍曾经在2010年1月提出了上面的看法。的确，我国的项目可行性研究远没有达到国外的高度，在实际建设项目前期策划中的作用也没有完全体现出来，这受制约于我国经济发展和市场经济的水平，同时也是由我国的基本国情所决定的。三、可行性研究的市场
12、分析与预测市场分析与预测是项目可行性研究的重要内容。王军在2003年提出“市场分析就是通过对项目宏观和微观环境及其发展趋势的调查分析预测，确定投资方向和项目产品，进而对项目产品的市场信息进行收集整理和分析，了解市场现状、投资内容和投资的规模。是项目科学决策的重要基础，是项目可行性研究的重要环节。”丁烈云也认为“房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会，即投资机会，为此要进行市场分析，即对房地产市场的投资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。”市场调查分析的主要内容包括环境调查，房地场供需情况调查，开发场地的调查。投资者通过调
13、查、研究和分析，有可能发现很多开发机会。此时，首先要看自己是否具备相应的资源、能力和优势。然后，还须对这些机会进行评估和比较，以确定最有吸引力的开发机会。四、项目的投资估算以及资金筹措吴昀在2009年提出“项目可行性研究是项目建设前期工作的重要内容，是建设程序的组成部分。在这个阶段如何准确、合理的确定项目投资，有效防止和降低投资偏差，以满足项目投资决策的需要。”在现实的项目可行性研究中，项目的投资估算对研究的准确性具有决定性的意义。房地产开发项目总投资主要包括土地费用，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发企业的经营管理费，其他代收费用，建设期贷款利息和固定资产投资方向调
14、节税等。刘坤早在2003年就提出“随着市场体系的建立和投资主体多元化，项目资金筹措的渠道和方式也将会呈现多元化的趋势，从而增大筹资活动的复杂性。不同的筹资方式会带来不同的资金风险，资金成本、筹集难易程度不同，都会最终影响项目的成败。”五、项目可行性研究的财务评价王睿曾经提出“可行性研究已经成为企业项目投资前的最重要内容，而有效的财务评价则是可行性研究中的重要一环，它对项目的经济效益评价起着至关重要的作用。”杨永堂也同意上述观点“投资者和经营者都十分重视投资项目决策过程中的技术经济分析。可以说，在确定投资方向之后，对项目的经济可行性研究财务指标的正确分析是决定项目成败的关键。”但是，受制于市场经
15、济的发展水平和行业规范程度，“我国现行投资项目财务评价指标不全面，对投资项目的指导性不强。应分析影响指标准确性和客观性的因素，适当调整指标的计算公式和所反映的内容，提出更加全面、客观、合理的财务评价指标。”高晓薇于2010年提出了上述观点。财务评价是一个复杂的步骤，陈静于2009年提出“建设领域的项目，投资尤其巨大，运营期限较长，一旦出现决策失误，损失将难以估量。这些使得工程项目对财务评价的要求更为严格，要求财务评价中的投资预算精确、费用测算合理、报表编制全面、指标选取得当。从工程建设项目的盈利能力、清偿能力和项目承担风险的能力进行财务评价。”根据项目的不同特点，财务评价的侧重也应不同。叶黎黎
16、和杨克磊于2007年提出“在项目评价当中，经济评价指标的选取对项目的取舍起重大的作用，因此选用一种合理的，适合项目本身的经济评价指标才能做出正确的决策，达到对有限资金最优化、最有利的全部利用。”六、项目的风险与不确定性分析项目风险预测贯穿了项目可行性研究的始终，钟辉红于2004年对建设项目的可行性研究流于形式的原因进行了分析，从建立资本金制度、项目运作监督、监管制度等方面，提出了加强对项目可行性研究的措施，以使项目可行性研究更加独立、真实、科学。王波于2005年提出了五种项目风险预测1市场前景风险预测2资源及原材料、动力供应风险预测3技术工艺风险预测4筹资风险预测5选址安全风险预测风险分析主要
17、有以下三种方法敏感性分析，概率分析和不确定性分析，丁烈云于2008年提出了敏感性分析和不确定分析的概念。敏感性分析是分析和预测开发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指标影响的敏感程度，从中找出敏感因素，进而对项目产生不利影响的敏感因素制定控制对策。不确定分析是建设项目可行性研究的内容，通过描述计算期内与经营相关的因素波动引起的效益变化，可以考察项目的财务可靠性。七、总结项目可行性研究课题在我国仍处于发展阶段，或多或少存在一些问题，现在的研究主要集中在以上几个方面，不过伴随着经济的发展和市场的完善，可行性研究领域一定会有新的突破。参考文献1王睿财务评价在企业项目可行性研究中的应用
18、J经济论坛2刘晓君工程经济学M（第二版）中国建筑工业出版社，2008，53613俞明轩房地产评估M中国人民大学出版社，20074孙妍房地产开发项目可行性研究J辽宁建材,2010年第3期5陈静工程建设项目财务评价体系构建探讨J现代商贸工业,2009年第17期6吴瑶枢建设项目可行性研究报告编制析论J湖南科技学院学报，第30卷第9期，2009年9月7钟辉红肖冰建设项目可行性研究与项目风险约束机制J山西建筑，第30卷第21期，2004年11月8蒋可扬论房地产建设项目可行性研究之重要性J现代企业文化，2009年第5期9高晓薇论投资项目财务评价指标的问题与改善J辽宁经济管理干部学院学报，2010年第4期1
19、0李卉敏感性分析在工程项目可行性研究中的应用J内蒙古科技与经济，第18期，2009年9月11姚毅赵伟卓浅谈工程建设项目可行性研究J科技经济市场，2009年第6期12余源鹏房地产项目可行性研究实操一本通M机械工业出版社，2008，33333913高珊浅谈建设项目可行性研究J民营科技，2008年第11期14石林浅谈项目可行性研究的不确定性分析J中国工程咨询，2008年第5期15吴昀建议项目可行性研究阶段投资的合理确定J今日科苑，2009年第15期16刘坤浅议项目资金筹措J内蒙古科技与经济，2003年第11期17王波投资项目可行性研究的风险预测J当代经济，2005年第12期18叶黎黎杨克磊项目财务评
20、价及评价指标分析与研究J内蒙古农业大学学报，2007年第2期19杨国珍项目可行性研究阶段造价控制J广西城镇建设,2009年第5期20王军项目可行性研究中市场分析的科学性J技术经济，2003年第12期21杨永堂项目可行性研究中应注意的财务指标J财务技巧，2008年6月22丁烈云房地产开发M中国建筑工业出版社，200823WILLIAMCWHEATON,PHD，RAYMONDGTORTO,PHD,CRE，PETROSSSIVITANIDES,PHD，JONASOUTHARD，ROBERTEHOPKINS，JAMESMCOSTELLOREALESTATERISKAFORWARDLOOKINGAPPR
21、OACH【D】TORTOWHEATONRESEARCH,200124CHRISHENDRICKSONPROJECTMANAGEMENTFORCONSTRUCTION【M】FIRSTEDITIONORIGINALLYPRINTEDBYPRENTICEHALL,ISBN0137312660,1989WITHCOAUTHORTUNGAUSECONDEDITIONPREPAREDFORWORLDWIDEWEBPUBLICATIONIN2000本科毕业设计工程管理兰墅公寓房地产开发项目可行性研究FEASIBILITYSTUDYOFLANSHUAPARTMENTDEVELOPMENTPROJECT兰墅公寓
22、开发项目可行性研究I兰墅公寓房地产开发项目可行性研究摘要本项目开发正值房地产政策调整期，房地产业投资普遍谨慎，可行性研究变的作用尤其明显。本项目可行性研究是在投资决策之前对拟建项目进行全面、系统的调查研究，运用科学的技术评价和方法，对项目的市场形势、财务状况和社会效益等进行系统的分析，得出一系列评价指标值，研究拟建项目在技术上是否适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能，从而为投资决策提供科学可靠的依据。本项目内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，在财务上可行；同时本项目市场环境良好，社会效益显著，是一个可行的房地产开发项目。关键词房地产开发投资决策可行性研究FEASIBIL
23、ITYSTUDYOFLANSHUAPARTMENTDEVELOPMENTPROJECTABSTRACTTHISPROJECTDEVELOPMENTCOMESASREALESTATEPOLICYADJUSTMENTPROCESS,THEREALESTATEINVESTMENTGENERALLYCAUTIOUS,THEROLEOFTHEFEASIBILITYSTUDYBECOMEESPECIALLYEVIDENTTHISPROJECTFEASIBILITYSTUDYISINTHEINVESTMENTDECISIONMAKINGOFCONSTRUCTIONPROJECTBEFORECOMPREHEN
24、SIVEANDSYSTEMATICINVESTIGATIONANDSTUDY,APPLYINGSCIENTIFICTECHNIQUEEVALUATIONANDMETHODSOFTHEPROJECT,MARKETSITUATION,THEFINANCIALCONDITIONSANDSOCIALBENEFITS,SYSTEMSANALYSIS,DRAWASERIESOFEVALUATIONINDEXES,RESEARCHINTECHNOLOGYAIMINGPROJECTONWHETHERSUITABLE,THEECONOMYISREASONABLE,WHETHERFINANCIALEARNINGS
25、ANDCONSTRUCTION,SOASTOWHETHERTHEINVESTMENTDECISIONMAYPROVIDESCIENTIFICANDRELIABLEBASISTHISPROJECTINTERNALRATEOFRETURNTHANBENCHMARKYIELDS,FINANCIALNETPRESENTVALUEGREATERTHANZERO,FINANCIALLYFEASIBLEMEANWHILE,THEPROJECTMARKETENVIRONMENTISGOOD,THESOCIALBENEFITISREMARKABLE,ISAFEASIBLEREALESTATEDEVELOPMEN
26、TPROJECTKEYWORDSREALESTATEDEVELOPMENT,INVESTMENTDECISIONS,FEASIBILITYSTUDIES兰墅公寓开发项目可行性研究I目录1绪论111项目基本情况介绍112项目开发企业介绍213项目产生的背景214可行性研究的依据及研究范围32市场分析421宏观市场分析4211宏观经济环境分析4212宏观房地产环境5213宏观政策分析522余姚房地产市场分析7221余姚房地产市场状况7222政策环境分析9223社会文化分析1023微观市场分析1024项目SWOT分析113市场调查及结果分析1531市场调查准备1532实地考察的开展1533问卷调查的
27、开展154项目定位分析2241客户定位2242项目产品定位23421项目开发主题定位23422项目产品档次定位23423项目产品类型定位2343项目价格定位245项目规划设计建议与进度安排2651项目规划设计建议2652房地产项目技术方案建议2853房地产项目开发进度安排316项目费用估算3361项目费用估算的范围和依据33611项目费用估算的范围33612项目费用估算的依据3362项目开发成本估算33621土地费用的估算33兰墅公寓开发项目可行性研究II622建筑安装工程费用的估算34623前期工程费用的估算35624基础设施建设费用的估算35625公共配套设施建设费用36626开发相关税费
28、的估算36627其他费用37628不可预见费3763房地产项目开发费用估算37631管理费用的估算37632财务费用的估算37633销售费用的估算3764投资成本费用估算汇总3865开发期经营税费的估算387房地产项目资金筹措4071资金来源与运用4072投资计划与资金筹措分析418项目财务评价4281财务评价概述4282静态盈利能力分析4283动态盈利能力分析4484资金来源与运用449房地产项目风险分析4691盈亏平衡分析4692敏感性分析4793项目政策性风险分析4810可行性研究结论及建议50101总结50102建议50参考文献51致谢错误未定义书签。附录52兰墅公寓开发项目可行性研究
29、11绪论11项目基本情况介绍拟开发项目名为“兰墅公寓房地产开发项目”。是房地产公司进驻余姚后的代表性项目，旨在成为与周边建筑整体风格协调一致，同时具有自身建筑性格和特征的高品质商品住宅小区，并致力将余姚房产建设的整体水平提升一个档次。（1）建设地址本项目位于余姚市南部新城区。用地东起规划城市道路，西至经十六路，紧邻兰墅路，南为四明西路，北为世南西路。用地东临河道，景观条件良好。用地平整，自然条件良好。项目建设地理位置情况如下图图11项目位置图（2）建设规模及内容本项目的总用地面积为67696平方米，总建筑面积为185740平方米，其中地上建筑面积133678平方米，地下部分建筑面积为52062
30、平方米。建筑层数为地上1118层，地下一层，采用的结构形式为钢筋混凝土框架剪力墙结构。（3）项目建设周期本项目建设工期为36个月（2011年6月2014年年5月）。兰墅公寓开发项目可行性研究2（4）配套设施介绍项目周边各种设施比较齐全。项目周边有数个公交站点，靠近城市主干道，道路畅通，交通状况良好，出行方便；项目周边基础设施齐全，配套情况良好，这些都为居民的生活、工作和休闲提供了便利。12项目开发企业介绍房地产集团，历经16年的发展，拥有90多家成员企业，3400多名员工，房地产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙
31、、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等50多个城市。至2010年12月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达3900多万平方米。公司致力于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列；以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰园、上海玫瑰园为代表的别墅系列；以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列；以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列；以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学
32、校等公建项目的开发。自2005年起，公司积极参与城中村改造，承建安置房建设，至2010年12月底，政府代建项目共计29个，总建筑面积570万平方米。至2010年，集团已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年，剧团总品牌价值达8008亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二；2010年实现合同销售额达541亿元。13项目产生的背景2010年，房产集团与余姚市政府签订战略合作协议，这是双方加强合作，加快市中心城区建设，打造安置房、商住楼宇的标志性样板，提升余姚城市品位的一个实际行动，标志着房产正式进入余姚房地产市场。集团是国内知名的
33、房地产公司，拥有完整的产业链和核心竞争优势，是全国房地产行业的领军企业。余姚历史悠久、文化灿烂，宜居宜业、环境优美，经济发达、人民富裕，区位优势明显，产业基础扎实，发展潜力较大，县域经济基本竞争力多年位居全国百强县（市）前十位，各项条件基本符合绿城投资的要求。余姚经济处于长时间快速增长中，城市居民的住房需求日益迫切，加之城市化的速度加兰墅公寓开发项目可行性研究3快，以及对住房质量的要求也越来越高，余姚的房地产市场供应无论在数量还是质量上都有待提高。房产作为国内优秀的房地产开发企业之一，一直把住宅产品作为城市品质的一部分来打造，希望通过打造一流的住宅产品来帮助更多的人过上高品质的生活。14可行性
34、研究的依据及研究范围本项目可行性研究的依据有（1）宁波市城市规划管理技术规定。（2）开发商有关情况。（3）拟建项目的土地费用及其相关资料。（4）余姚地区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料。根据开发商的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。兰墅公寓开发项目可行性研究42市场分析21宏观市场分析211宏观经济环境分析中国经济在“十一五”期间保持了快速的发展，虽然经历了世界范围经济危机的影响，但是GDP增速仍然保持在9以上，2010年更是一
35、举超越日本成为世界第二大经济体。2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长103，增速比上年增长11个百分点。其中第一产业增速为43，第二产业增速为122，第三产业增速为95。“十一五”GDP增长情况详见下图图21“十一五”GDP增长示意图2010年我国经济运行已成功摆脱国际金融危机的负面冲击，开始进入常规增长轨道，物价涨幅趋稳。预计2011年全年经济增长仍可保持在9左右，全年物价涨幅有望控制在4以内。在经济总量稳步增长的同时，人均创造价值水平也在不断提高。初步预计，2010年我国人均国内生产总值达到29748元，扣除价格因素，比2005年增长657，年均实际增长1
36、06，比“十五”时期年平均增速快15个百分点。兰墅公寓开发项目可行性研究5今年以来，随着一系列宏观经济政策的实施，物价涨幅趋稳，资产泡沫化风险降低，经济增长逐季回调，但仍处于高位，经济运行开始回归正常增长轨道。2011年是“十二五”的开局之年，外部发展环境总体上略好于去年，国内投资、消费有望实现较快增长，预计一季度以后经济增长将企稳回升，全年达到9左右。在保持宏观经济政策相对稳定的同时，政府相关部门积极推进相关领域改革，加快经济结构调整和发展方式转变，为中长期经济稳定发展奠定良好基础。总体分析，我国近期经济发展状况良好，适于房地产行业发展。212宏观房地产环境“十一五”时期，我国房地产业继续快
37、速发展，5年间房地产开发累计完成投资160424亿元，年均增长244。2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长332，增速比2009年提高171个百分点。住宅投资占房地产投资比重上升。“十一五”期间住宅投资累计达114万亿元，比“十五”增加了78万亿元。“十一五”年均住宅投资为22747亿元，分别是“十五”、“九五”后三年年均住宅投资的32倍和85倍。住宅投资上升的主要原因是“十一五”期间住宅市场供不应求和房价快速上涨预期，刺激了房地产开发企业投资热情。房价波动起伏，整体快速上涨。“十一五”期间商品房销售均价总体上继续保持快速上涨态势，由2006年的3367元/平方米上涨到2010年
38、的5029元/平方米，年均增长达97。其中住宅销售均价由2006年的3119元/平方米上涨到2010年的4724元/平方米，年均增长为100。国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积1043亿平方米，比上年增长101，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到332，创下近五年以来的新高。2010年城镇房地产投资完成额48267亿元，同比增长332，增速比2009年上涨171个百分点。其中，2010年住房投资完成额34038亿元，同比增长3290；截至2010年11月，办公楼和商业营业用房投资完成额分别为16164亿和489802亿，同比增长34
39、1和3430。从“十一五”期间的历史经济数据分析，全国经济保持稳定快速发展，投资环境良好。213宏观政策分析中国房地产市场的发展总是伴随着政策的调控，根据房地产市场发展的特点，每个时期的调控政策也不相同。2003年至2005年2月，出于对房地产投资过热的担忧，政府从2003兰墅公寓开发项目可行性研究6年2月开始调整政策，抑制房地产投资，进而控制住房供给总量；2005年3月至2006年4月，为了抑制房价过快增长，政府开始着手于调控住房需求总量；2006年5月至2008年8月，鉴于房价已经起来且增速放缓，政府转而调控住房结构，降低购房门槛，缓解社会压力；2008年底，受世界范围经济危机的影响，房价
40、下跌，市场紊乱，各地紧缩性政策松动，纷纷出台救市措施。经济危机趋于缓和后，房地产业又经历了一个快速发展时期，房价涨幅不断。2011年伊始，为了抑制房价过高，中国人民银行多次宣布加息，房产税在多个试点开始征收，国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称
41、“新国八条”。内容概括如下（1）进一步落实地方政府责任。要求地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（2）加大保障性安居工程建设力度。（3）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（4）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍。（5）严格住房用地供应管理。（6）合理引导住房需求。（7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。（8）坚持和强化舆论引导。“国八条”的出台仿佛为房地产市场注入了一针强力“镇静剂”。一时间，全国房地产市场火速降温，各
42、大中城市售楼处门可罗雀，买房客纷纷观望，全国楼市出现了“速冻”现象，根据中银国际统计，2011年春节后第一周，各地市场成交量普遍环比下跌8090，甚至大幅低于去年同期水平。未来政策叠加效应显现后，楼市可能在接下来几个月内由“速冻”转为“冰冻”，预计2011年上半年的销售量将出现明显萎缩，房价乃至整个行业的发展都面临抉择。兰墅公寓开发项目可行性研究72011年伊始，从全国范围来看，“国八条”出台以后，全国商品房成交量回落，宁波地区（包括余姚）的商品房成交量也直线下降，似乎整个房地产行业都面临危机。但是，调控是一把双刃剑。一方面，国家和各地区的调控措施抑制了房价的增长，致使商品房成交量下降，压缩了
43、开发商的利润空间，给整个行业带来消极的影响；另一方面，调控也在一定程度上抑制了房地产泡沫的膨胀，在一定程度上避免了房地产开发企业间的恶性竞争，规范了市场秩序，为项目建设创造了一个良好稳定的市场环境。22余姚房地产市场分析221余姚房地产市场状况与2010年全国市场的形势相似，余姚的房地产市场也很火爆。目前余姚市城镇居民人均住房面积已达到60平方米，住房成套率已超过97。由于房子具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，就余姚市场来看，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，其中大部分人成了“炒房一族”，手头上基本上有2至3套商品房，不少投资者选择转手出售，这就在一定程度上加快
44、了新楼盘发展的步伐，再加上姚籍经商者回乡置业投资房地产等因素，在一定程度上也刺激了对商品房的需求量。2010年，中国房地产业依然火爆，各大中城市房价居高不下，根据2010年7月中国城市房价排行榜，如图所示，在全国房价最高城市前十名中，有五个位于长江三角洲地区，分别是杭州、上海、温州、宁波和舟山，且新房均价都在10000元/平方米以上，长江三角洲地区成为全国房地产业的龙头。如图22所示图222010年城市房价排行（前十）兰墅公寓开发项目可行性研究82011年，在全国各大中城市房地产业受调控政策影响步入寒冬的情况下，二三线城市的房地市场由于自身特点却保持稳定，余姚毗邻上海、杭州、宁波等大中城市，本
45、地居民的住房需求加上一线城市购房者的涌入将促使余姚房产的市场需求量加大，本项目在这样的背景条件下将有良好的市场前景。221经济环境分析余姚位于长三角经济圈南部，紧邻宁波，近年来经济和社会发展迅速，经济规模和人民生活水平大幅提高。余姚地理位置优越，地处长三角经济圈，2008年杭州湾跨海大桥通车后，余姚到上海市区的车程缩短至2小时以内。铁路余姚站经萧甬线，通沪杭、浙赣线，将开发区与全国大动脉相接，确保区内企业货物迅速进出。宁波栎社机场至新城区只要半小时车程，萧山国际机场为40分钟。与我区相近的宁波北仑港是中国沿海四大深水良港之一，年货物吞吐量已超269亿吨，居全国第二位，集装箱年吞吐量已突破520
46、万标箱。余姚水路杭甬运河是内江的主要运输线，东至宁波入东海，西接杭州连京杭大运河，可通500吨级船舶。以2009年为例，预计全市实现地区生产总值500亿元，增长9；实际完成财政一般预算收入726亿元，其中地方级收入39亿元，分别增长34和171；完成全社会固定资产投资171亿元，增长10；实现社会消费品零售总额1855亿元，增长162；实现各类商品交易市场成交额4545亿元，增长28；实现城镇居民人均可支配收入26868元，农村居民人均纯收入12231元，分别增长7和112；城镇登记失业率28；人口自然增长率08。同经济危机后国内的经济走势一样，余姚的经济在过去的两年发展迅速，GDP增速高于全
47、国平均水平。2011年3月，由浙江省统计局发布的2010年浙江省县域经济综合实力评价报告出炉，余姚市县域经济综合实力在全省61个县（市、区）中位居第7位。这次浙江省县域经济综合实力评价活动，采用了生产总值、地方财政收入、非农产业比重、人均生产总值、人均地方财政收入、农民人均纯收入、城镇职工平均工资、每万人拥有社会福利院床位数、每万人拥有医院床位数等国家统计局关于百强县市测评中的发展水平的所有指标，进行综合考察而作出的评价。近年来，余姚市委、市政府高度重视城市发展和建设，城市面貌发生了巨大变化，城市化率达43，中心城市建成区面积23平方公里,比1986年撤县建市时扩大了近五倍，城市功能渐趋完善，
48、城市形象日新月异，余姚古城焕发出新的活力。在市政道路建设方面，余姚兰墅公寓开发项目可行性研究9市围绕“构筑城市框架，打通道路结点，扩大规模，完善功能“的总体目标，先后投资十多亿元构筑城市环行道路网络，进一步提高了城市中心干道的功能。另外，余姚还积极推进旧城改造和新区建设，完善各级住房供应体系；并通过统一规划和建设农民新村，大力推进农村城市化进程。综上所述，余姚市的经济形势良好，这样的经济环境适合房地产项目的开发与销售，为本项目奠定了良好的基础。222政策环境分析2011年国务院出台“国八条”后，浙江省政府办公厅转发了国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，通知共计6项内容（
49、1）房价控制目标3月底前，各市县向社会公布今年新建住房价格控制目标。（2）保障性住房今年有望建设各类保障房4313万套，总量比去年增长23。（3）住房用地供应监管加强商品房用地的地价动态监测，土地拍卖溢价50需上报。（4）住房限购要求我省各市适时出台住房限购措施。（5）住房信息系统建设今年内实现省市级联网，明年上半年实现省市县三级联网。（6）建立健全约谈问责机制督促各市、县人民政府切实落实国家和省房地产市场调控政策。2011年2月24日，根据宁波市建设委员会“甬建发（2011）31号”关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知，余姚开始执行宁波市住房限购新政策。根据新政策规定“在本市（宁波大市）已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，暂定限购一套住房；对在本市已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已有1套及以上住房的本市户籍居民家庭、不能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记”。而原限购政策规定本市（宁波大市）户籍居民家庭在2010年10月9日后在本市可限购一套住房，而不管其原来拥有几套住房。根据最新规定，在购买住房前，购房人要向余姚市
