1、1本科毕业设计工程管理已建住宅物业增值因素和增值路径研究VALUEADDEDFACTORSOFRESIDENTIALPROPERTYWHATHASBEENBUILTANDTHERESEARCHOFVALUEADDEDPATH已建住宅物业增值因素和增值路径研究1已建住宅物业增值因素和增值路径研究摘要已建住宅物业增值有效地促进了土地的节约、集约利用和房地产市场的协调发展，与此同时也带来一系列复杂的问题。本文对已建住宅物业增值因素和增值路径进行了研究，包括对已建住宅物业功能研究，已建住宅物业增值影响因素分析最后进行了增值过程的理论探索，并总结借鉴了实践工作者的一些经验做法，对提供已建住宅物业增值服务
2、的路径进行了探索，得出针对已建住宅物业价值的影响因素，对症下药，对薄弱的环节进行增强，对较好之处保持并且寻求更好的途径实现突破，从而使已建住宅物业增值。关键词已建住宅；物业增值；增值因素；增值路径；策略已建住宅物业增值因素和增值路径研究2VALUEADDEDFACTORSOFRESIDENTIALPROPERTYWHATHASBEENBUILTANDTHERESEARCHOFVALUEADDEDPATHABSTRACTVALUEOFRESIDENTIALPROPERTYHASBEENBUILTTOEFFECTIVELYPROMOTELANDCONSERVATION,INTENSIVEUSEAN
3、DCOORDINATEDDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEMARKET,ATTHESAMETIMEBROUGHTASERIESOFCOMPLEXISSUESTHISARTICLEHASBEENBUILTRESIDENTIALPROPERTYVALUEANDVALUEADDEDPATHFACTORSWERESTUDIED,INCLUDINGTHEFUNCTIONOFRESIDENTIALPROPERTYHASBEENBUILT,RESIDENTIALPROPERTYVALUEHASBEENBUILTFACTORSFINALLY,THETHEORETICALEXPLORATION
4、OFTHEVALUEADDEDPROCESS,ANDSUMMARIZESSOMEOFTHEWORKERSLEARNTHEPRACTICALEXPERIENCESANDPRACTICES,VALUEADDEDSERVICESTOTHERESIDENTIALPROPERTYTOPROVIDEAPATHFORTHEEXPLORATION,OBTAINEDVALUEOFTHEPROPERTYFORRESIDENTIALFACTORS,THERIGHTREMEDY,BEENHANCEDONTHEWEAKLINKOFABETTERPLACETOSEEKBETTERWAYSTOMAINTAINANDACHI
5、EVEABREAKTHROUGHTOTHEVALUEOFRESIDENTIALPROPERTYHASBEENBUILTKEYWORDSBUILTRESIDENTIALPROPERTYVALUEVALUEADDEDFACTORVALUEADDEDPATHSTRATEGY已建住宅物业增值因素和增值路径研究3目录1绪论42已建住宅物业功能研究521住宅本身功能522适应外部环境523保值增值功能63已建住宅物业增值影响因素分析731项目环境对已建住宅物业价值的影响732经济环境对已建住宅物业价值的影响733政治、法律环境对已建住宅物业价值的影响734技术因素对已建住宅物业价值的影响835社会文化因素
6、对已建住宅物业价值的影响84已建住宅物业增值过程分析941住宅本身的增值效果942住宅区的增值效果1043住宅区的周边环境1144城市区域发展115已建住宅物业增值路径的策略研究1351以住宅本身的价值出发为导向1352以优质的常规性的物业公共服务为基础1553城市区域发展的影响1554提升信息化水平16总结17参考文献18致谢错误未定义书签。已建住宅物业增值因素和增值路径研究41绪论随着城市住宅的大规模开发，许多家庭都有多套房产，超过自身居住要求的部分最终会进入二手房交易市场；同时，随着房价的高企，许多低收入阶层很难买得起新房，购买二手房将是一种现实的选择，那么如何选择有增值空间的二手房，即
7、已建住宅，是购买者必须考虑的，课题研究就是针对这种现实需求的。住宅的物业增值取决于很多因素，包括，住宅本身的增值效果、住宅区的增值效果、住宅区的周边环境、城市区域发展等等几个方面的因素。比如购买时候地段性的选择，市中心和郊区的价格相差悬殊，因为周边设施的完善和配套建设的跟进速度差距明显，市中心有着得天独厚的优势，自然而然房地产商也将这块地区的住宅是为香饽饽，卖个高价。1因此，所谓黄金地段、黄金楼盘就此诞生，这也是楼盘高价的诱因之一，而现如今已经有想当多的买房者和投资者十分看重这一点。那么哪些因素会影响价值呢已建住宅物业的增值路径又是什么呢分析价值形成过程则是课题研究的内容，也能为购买者提供有益
8、的指导。本课题的目标就是在已建住宅的基础上分析住宅周边未来建设各个阶段中对此地住宅已建住宅物业的功能价值及其影响因素，并且寻找物业增值的路径。已建住宅物业增值因素和增值路径研究52已建住宅物业功能研究21住宅本身功能（1）土地的本身价值。已建住宅物业所处之地土地价值因地域、环境、经济、市场等影响。（2）住房建筑主体的功能。这个主要目的是使住房保持完好，确保其各项功能的正常发挥。具体包括住房基本情况的掌握。对房屋数量、建筑形式、产权、完好程度、使用现状的调查、记录房屋修缮及其装修等。（2）房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新。具体内容包括卫生和水电设备的日常性养护及更新；水泵和水箱设备的日常
9、性保养及更新；暖气设备和其他特种设备的日常性保养及更新；电梯设备的日常性保养及更新。（3）环境卫生。包括环境污染，如空气污染、水体污染、固体废物污染、噪声污染、电磁波污染等；辖区内的道路、绿化带等所有公共环境的清扫工作；物业区内违章搭建等的清理。（4）绿化建设。包括公共绿地居住区公园、住宅组群的小块绿地、公共建筑和公用设施绿地、住宅旁和庭院绿地、道路绿化。（5）消防设备或是设施的完备。包括消防应急逃生出口的完善、通道的设置、消防龙头位置的安放正常使用（6）车辆道路管理。包括搞好停车场库的建设，保持车辆停放有序；防止车辆被盗；维持区内道路畅通。22适应外部环境住宅物业虽然不是像人一样具有主观能动
10、性但是确是客观的实际的存在的，处于这个不断进步的社会中它的社会功能也是不断在变化着的。比如笔者自己现在的住宅小区物业价值提升就是因为依赖社会功能的进步，本来所处之地域仅仅是城乡结合部，住宅本身配套所属及自然环境人文气息等方面十分薄弱，但是因缘际会，城市在发展在进步，未来的行政中心城区的规划、已经建成投入使用的万达商业区等令周边住宅区的物业价值增色不少，作为目前离商业区的最近的小区受益更多。住宅本身价值的翻番、周边环境的改善、社会公共性建筑的建成和设施的配备，包括更多住宅小区的规划建设，这些都或多或少的影响着已建住宅物业价值的改变。因此，已建住宅物业的社会功能是集流动性、偶然性、发展性、持续性3
11、于一体的变化体，它是随着社会的向前而进步的，对于消费者来说具备锐利的眼光选择一套具有良好发展前途的住宅是多么已建住宅物业增值因素和增值路径研究6以及极其的重要。23保值增值功能已建住宅的保值增值功能不仅需要住宅本身的价值规律的调控还需要人为的相关控制。住宅自身的价值规律上面提到过自然功能的更替社会功能的改变，这些并不是住宅本身可以控制的，一般来说自然功能价值随着时间的更替如果不去人为进行干涉是会降低的，而社会功能又过度依赖偶然性的发生虽然社会进步住宅物业的社会功能价值提升一定会实现但是时间却可能被无限放大。住宅先有保值的需求，进而才会有增值的需求，因此业主有各式各样的要求等待去满足。住宅的物业
12、增值都是通过人性化的服务来提高房屋的品质和使用性能，从而也提高房屋自身的价值。它有利于改善人们居住生活的条件，有利于社会的和谐稳定，也能够创造大量的服务价值。对于物业增值方面，国外一些国家的经验值得我国的物业企业学习，例如，新加坡的住宅楼按规定每5年对整幢楼外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修，住宅电梯一旦发生故障，五分钟内电梯维修工必须到场维修；户内水电卫生设备的保养设有“热线”电话，为居民提供24小时服务等等。已建住宅物业增值因素和增值路径研究73已建住宅物业增值影响因素分析已建住宅物业的价值形成从住宅的建成开始，本身自身的价值是一方面，另外未来周边配套设施和商业区等的建成
13、也与物业价值息息相关，当然从长远来看，本身物业管理因素也有着举足轻重的地位。随着时间的推移，物业价值在这三个方面的作用下不断发生着量变甚至是质变。判断物业价值的标准，包括社区规模的大小；地理位置和区域环境；容积率的高低；规划设计；建筑风格；园林绿化；车位和总户数的比例；楼间距；社区配套和商业氛围对住宅物业价值的影响；物业管理对住宅物业价值的影响。631项目环境对已建住宅物业价值的影响环境生态因素对房地产价值的影响可分为以下几个方面地理位置、道路交通、市政配套、商业及生活服务设施、环境质量与景观条件和规划限制因素，同时环境生态因素对住宅的影响方式和影响程度也有不同。7具体来说包括具体位置、交通便
14、利程度、周边市政基础建设、噪音、空气污染情况、河道、水体、公园、学校、超市、商场、购物中心、公共交通、银行、周边住宅档次、城市规划、区域定位、城市地铁、区域改造、区域位置（与机场、车站、码头的距离，与商业中心、城市绿地的距离等等。32经济环境对已建住宅物业价值的影响已建住宅物业服务作为房地产业的重要组成部分，经济发展对其影响巨大。很自然的，当经济形势向好的时候，已建物业的价值是增长的，但是也会产生很大的泡沫，一旦经济形势发生变化，维系高价格的因素消失，房价就会崩溃，已建住宅物业的价值也会受到影响。以日本为例，1985年到1986年期间，随着日元急速升值，日本企业的国际竞争力虽有所下降，但是国内
15、的投机气氛依然热烈。1987年，投机活动波及所有产业，当时乐观的观点认为只要对土地的需求高涨，那么经济就不会衰退，1989年12月29日，日经平均股价达到最高点38915日元87钱，此后开始下跌，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。到了1992年3月，日经平均股价跌破2万日元，仅达到1989年最高点的一半，8月，进一步下跌到1万4000日元左右。大量账面资产在短短的一两年间化为乌有，而且土地价格和住宅价格也急速下跌。33政治、法律环境对已建住宅物业价值的影响正如目前已建住宅物业使用的部分规章制度，其沿革甚至可以追溯到行业诞生以前。而在实施物业管理服务后，该项费用是否存续，
16、相关工作如何界定，并没有一个权威的部门予以明确或协调，导已建住宅物业增值因素和增值路径研究8致操作上模糊地带的产生。而在这种各自为政观念的指导下，新的矛盾仍在不断的制造中。作为新生事物的生活垃圾处理费，相关职能部门在出台该项财政收费时，并未将物业管理小区的实际操作考虑在内，直接出台了将其与环卫清运费用捆绑的规定。在由街道环卫站提供服务的社区，捆绑将有利于费用的收取与财政资金的回笼，但在物业管理小区，由于清洁保洁费用与该费用的开支途径不同，捆绑收费容易令业主、住户产生疑虑，直接影响了收取的比例，而部分政府基层管理部门又行文明确将该项代收工作列入物业服务企业的考核指标，并与企业的资质年审挂钩，无形
17、中挤占了本就有限的物业管理服务费用。如果行政管理的思维定势不改变，仍然可能出现新的困扰。34技术因素对已建住宅物业价值的影响作为住宅小区建筑物及附属设施设备的受托管理者，住宅物业服务企业及其从业人员必须掌握住宅建设的新技术，提高技术能力和管理水平，更好地为业主服务。这一变化将促进物业服务从业人员素质的提升，改变行业的人员结构，而且新技术的大量采用，市场的进一步细化，令专业设备设施专业维保分包成为趋势的同时，也大大减少了物业服务企业日常管理人员的配置，特别是一线操作人员的配置。虽然整体的人工成本不一定会有大幅度的变化，但是，企业将不可避免的从劳动密集型向技术密集型转变，企业用工的单位成本将会有明
18、显的上升。与此同时，设备设施的维修保养及相关保险的作用及其所带来的成本压力也不容忽视。因而，技术因素在促使住宅管理走向集约化的同时，以兼负社区稳定和社会和谐的平衡器的功能，住宅物业管理在这方面的补充作用将日益彰显。而政府部门和业主则应正确地看待这一现象，避免将物业服务企业在这方面的投入与作为视为理所当然，盲目扩大外延，提出超出企业能力范围的公共服务索求，增加物业管理行业的压力。35社会文化因素对已建住宅物业价值的影响在中国特色社会主义的建设道路上，人们的思想观念也在发生着深刻的变化，价值观念、伦理观念处于重构阶段，但是，数千年的文化沉淀，令国人安居乐业的观念根深蒂固。伴随着个人经济实力的增加，
19、拥有自己的物业，成为大多数都市人的梦想，据中国青年报社会调查中心和新浪网新闻中心2007年三季度的联合调查，在8729名受访者中，87的人不愿意租房过一辈子。置业成为许多国人的首要目标。而对置业之后物业保值增值的追求，由于社会文化因素的影响，业主、业主大会、业主委员会的设置也就具有了中国特色。在目前的法律设定下，业主通过业主大会，委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务协议。业主可以就自身权益受侵害起诉业主委员会和物业服务企业物业服务企业可以就业主违反管理规约的行为以及对企业的侵害行为起诉业主因而，在思想观念变化冲突频繁的当今社会，围绕业主、业主委员会和物业服务企业，也就产生了许多的矛盾，影响
20、了住宅物业服务的发展。已建住宅物业增值因素和增值路径研究94已建住宅物业增值过程分析社会、经济、人口的快速增长会使住宅用地的价值发生变化，已建住宅用地价值的改变形成了住宅用地的增值，因此已建住宅用地增值总是客观地存在于土地的使用和交易之中。所谓的已建住宅用地增值是指住宅用地在流转、使用以及再流转过程中发生的价值改变。流转阶段主要是指土地使用权出让（土地交易）过程；使用阶段主要包括住宅建设（房地产开发）和房屋居住的过程；再流转主要包括商品房出售（新房出售）、房屋出租、房屋转让（二手房出售）、房屋拆迁和房屋抵押等过程。可见，在建设和使用阶段，住宅用地价值的变化往往难以表现；在流转和再流转阶段，价值
21、的变化会通过地租和地价的变化表现出来。41住宅本身的增值效果住宅本身是为了给业主提供的居住舒适度、人性化的建筑尺度，因此，巧妙设计居住与活动空间给已建住宅物业的价值带来很大的影响。其包括以下几点1室内空间室内空间从传统的几居室概念已经发生了很大变化，需要提升档次。随着家庭构成和成员年龄的变化，对户内空间也呈现出多样化的需求。加强灵活性，完善现代功能并优化组合，是对传统功能流线和房间规模的突破。例如在别墅户型设计中，个性化功能空间的增加能极大提升其品质。同时客厅也不再承担家庭生活中心的职能，而由家庭起居室来承担，客厅的面积也可适当缩小，回归接待会客的功能。而房间数量的增多，应体现出更细的功能划分
22、。楼梯、走廊等传统意义上的交通空间，需要发展成为兼具过渡、调节、展示等多种功能可能性的过渡空间。特别是对于高档低密度住宅，交通空间往往会成为室内空间的亮点。2窗与采光居室中的窗除了采光作用，对营造室内空间效果也有很强的作用。一般的住宅设计中，窗的功能仅仅满足采光和通风的要求。而事实上可以把窗的各种功能分离出来，形成满足采光需要、通风需要以及纯装饰作用等不同特点的窗。这样在其大小和形式等方面也可产生丰富的变化，形成极富特色的建筑外立面和室内容间。落地窗、飘窗、带形窗还有天窗等等可以产生不同气质的空间效果，满足不同的功能需求。在不同高度、不同位置开窗，既产生不同的室内光影效果，同时形成从室内到室外
23、特殊的取景框，是对室外风景的特殊限定。3结构形式已建住宅物业增值因素和增值路径研究10随着住宅科技的发展，其结构、构造以及设备技术也在不断提高，这些都将充分反映在低密度住宅的开发设计中。今天，大跨度空间和集中的管道井已有了足够的技术支撑，住宅的承重体系更加简单明确，如果要求住宅有更强的适应性，那么在建筑设计过程中在既要考虑居室空间的灵活性，有先见的考虑到将来的改造可能，对结构和设备也需要预先考虑。4庭院对庭院的要求，已经从是否有上升到对舒适的追求。庭院的舒适并不仅仅在于其面积大小，而在于其有效的使用面积，以及庭院本身的私密性。很难想象在邻居的众目睽睽之下能有悠闲的室外活动。设计师需要充分考虑庭
24、院的尺度设计，尽量形成围合或者半围合的庭院空间；同时，庭院与室内空间交互，室内外空间应一体化设计，体现不同功能房间对庭院要求的变化，形成室内生活和室外生活空间的自然渗透。5朝向如何可以提升东西朝向房屋的价值呢从大局着眼，东西向住宅对社区内部景观和庭院围合起到良好的贡献作用；同时，增加东西向布置的住宅极大地改变了千篇一律的行列式规划格局，形成丰富的空间效果。从小家看待，健康舒适的家除了室内空间需要充足的日照，室外庭院也非常需要，没有阳光和景观的庭院并不适合户外活动。而东西向住宅两侧的庭院恰恰是阳光最充足的区域。东西朝向房屋在朝向方面的劣势可以通过很好的景观视线来弥补，况且现代化的空调采暖设备以及
25、西窗防晒遮阳设施已得到广泛应用。这也是国外特别是欧美发达国家并不特别重视住宅朝向的原因。42住宅区的增值效果建筑不是独立存在的，它与城市和外界有着不可分割的密切关系。低密度住宅与社区的关系也是如此，只有当社区整体环境提升了，单栋住宅就能够在高起点高平台上继续增值。同时，已建住宅物业所在的住宅小区对物业价值的影响很大，其主要考量的是舒适宜人的整体社区环境。主要从以下几点来分析1建筑是可以生长的住宅与人的生活休戚相关。随着生活的展开，在原有住宅建筑的基础上，非建筑元素会日益增加，从而丰富其原有的形态和气质。庭院内的绿化和铺装、阳台和窗台上的盆栽、挂在门廊的灯、从窗口映衬出来的丰富多彩的窗帘等各种因
26、素，因为人们生活的演变而不断变化，形成美丽多姿的社区景观。设计师在设计建造住宅时应该预先考虑这些不可控的因素，进行合理的引导和控制。2对社区的整体创造一个成熟的居住社区其概念主要包含了在组织上，建立全新的物业管理机制；在社会学上，已建住宅物业增值因素和增值路径研究11强调社区作为生存空间对人类心智健康的影响；在心理上，形成社区居民的共同归属感，强调社区整体环境的和睦，促进人际交往；在城市意象上，注重增强住区的特色。在这方面，“慧谷根源”、“清华坊”就是较好的社区建设示例。3社区规划与专业配合居住区的建设是一个系统工程，根据环境，通过对建筑设计规划、住宅的声、光、热以及风场等诸多技术整合，从小区
27、规划、单体设计到环境控制系统等诸多环节，合理安排并组织住宅建筑与气候、民俗、人文、历史、城市规划以及目标客户特点等相关因素之间的关系，使住宅和环境成为一个有机的结合体。4人居与生态社区真正的生态住区是以人居发展为依据的，是根据当地的自然生态环境，运用生态学、建筑技术科学基本原理、现代科学技术手段等，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使其建筑与环境之间成为一个有机结合体，并有良好的室内气候条件和较强的气候调节能力，以满足人们生活工作所需的舒适环境，使人、建筑与自然生态环境之间形成一个良性循环系统，它具有节地、节水、节能，改善生态环境，减少环境污染等诸多好处，可以使经济效益、环境效益、
28、社会效益得到较好的统一。43住宅区的周边环境已建住宅物业的价值受到室外环境的影响饭店、商店、娱乐等场所播放的刺耳音乐，汽车的喇叭声以及居民晨练的音乐、节拍、叫喊声都会产生噪声，影响到居民的休息。居民日常生活所产生的污水、油烟、噪声以及生活垃圾都会对室外环境产生不利影响。住宅用地的配套设施，如饭店、宾馆、浴室等都会排放空气污染物，特别是烹饪排放的油烟异味，含有各种有害气体，会污染住宅用地的环境。显而易见，这三种因素会导致住宅用地室外环境价值的下降。这个时候就要通过各自措施和手段使环境恢复原来的状态或者更多的投入更大的力度使之比原来更加好。44城市区域发展区位理论揭示了一定区域内人类经济活动与社会
29、、自然等其他事物要素间的相互内在联系和空间分布规律，土地作为人类活动的场所和载体，在这些内在联系和空间分布规律影响下形成了不同的生产力和空间布局形式，表现为不同地租、地价的地块之间不仅有距离和方位特征，还具有确定的空间分布规律，即地租、地价空间差异的关键因素是区位。掌握了地租、地价的空间分布规律，对房地产已建住宅物业增值因素和增值路径研究12估价有很大帮助。在城市建设过程中，由于周围土地的开发利用而导致集聚程度提高，使原有住宅用地的价值得到提升。例如，原住宅用地的所在地现在变为中心区，区位价值会增加；城市交通建设提高了交通的可达性，促进交通沿线的经济繁荣和生活便利，从而提升区位价值。12而且，
30、在社会经济活动中，土地供求的变化主要源自以下两个方面一是随着时间的推移，城市人口不断增加，因此引起土地供求的波动；二是由于政府的干预引起的供求变化，即在某些制度、政策颁布以后，土地供求会发生变化。日益增长的土地需求和有限的土地供给都会导致土地更加稀缺，促使土地资源价值不断增加。聚集效应是空间经济学的普遍认识。城市经济的本质特征之一就在于其聚集性，聚集效应是由社会经济活动空间集中所形成的外部效果和规模效应综合而成的。社会经济活动及相关要素空间集中，引起资源利用效率的提高，由此产生成本节约、收入或效用增加，这就是聚集经济。显然，已建住宅物业周边的商业中心的繁华会带来生活的便利，能够促进物业增值。不
31、仅如此，周边的文化中心或者体育中心也能促进物业增值。已建住宅物业价格在各种因素的共同作用下，在不同城市区域，呈现出明显的空间分布差异。目前，研究已建住宅价格空间分布的方法主要有点轴模式分析、圈层模式分析、扩散模式分析、空间自相关分析、回归模型分析、空间插值分析、变异函数理论等。利用这些方法，很多学者对不同的已建住宅物业价格空间分布进行了研究。城市中心、文体中心、商业中心等城市区域对住宅增值比较有利。已建住宅物业增值因素和增值路径研究135已建住宅物业增值路径的策略研究物业增值可以从三方面出发一是从本身住宅自带的价值开始，但是这个增值较为缓慢，并且十分依赖国家相关的政策和市场调控；二是能够尽量吸
32、引政府项目和大型商业项目等的进驻，不过这个很需要地段的潜力性并且需要有着长远眼光的人对它进行发掘；三是物业管理，如何物业管理科学有效的对物业价值增长有所帮助。针对上面所说到的已建住宅物业价值影响因素，对症下药，对薄弱的环节进行增强，对现在做得比较好的地方保持并且寻求更好的途径实现突破。51以住宅本身的价值出发为导向住宅本身的价值提升具备自然性和社会性，自然性与时间因素息息相关，却也可以人为的进行干涉使之可以按照设定的增值路线行进社会性比较依赖国家政府的相关政策和市场因素，因此本身价值的增加需要时间来作为缓冲剂，进展为缓慢。把握好居住舒适度、土地利用率与空间利用率的平衡关系，在保证居住舒适度的前
33、提下，适度提高土地利用率，尽可能提高空间利用率；空间向上、向下、向内向外的发展，充分利用土地。A向上发展提高低密度住宅土地使用率最常见的方法是“向上发展”，即在严格控制容积率的前提下，为充分利用上空空间、争取更多使用面积提供最大的可能性。比较可行的做法大致有如下三种1增层指在大空间中设置夹层。开发商为住户提供高大的室内空间（比如在望京新近开发的某项目中，住宅内部空间最高处达78米）在建筑物完工后的装修阶段，开发商根据业主的要求，在部分高大空间中设置夹层，主要公共活动部分则保留原有高度。由于夹层是在装修阶段附加的部分，不被计算在建筑面积内，因而是开发商无偿为业主提供的使用面积。这种做法的优点在于
34、既保证了室内空间的高大开敞，充分体现业主尊贵的身份，又能为业主提供一定的免费面积，活跃室内空间氛围，正好满足了一部分购房者“面子上要气派，使用上要实惠”的要求。从开发商的角度考虑，在需要严格控制容积率，而建筑高度尚有余地情况下，最适合选择此类做法，增加建筑空间的高度。这种做法可以说使开发者和使用者双方受益。当然，居住者决不希望因为设置夹层而影响室内的空间效果，这就要求建筑师在设计过程中充分考虑增层的可能性，包括增层后夹层空间的采光通风问题，交通问题，以及卫生间等服务设施的分配问题。通过恰当的设计，不但可以预先解决上述问题，还可以为居住者提供多种增层形式的可能性，使得增层后既增加了使用面积，又丰
35、富和美化了室内空间。已建住宅物业增值因素和增值路径研究142露台对没有地面花园的二、三层住户而言，露台的意义如同空中的私家庭院。没有顶的露台完全不用计入面积，因而设置宽敞的屋顶露台，成为开发商提高住宅品质，增加卖点的重要手段。对于设计师，如何设计出经济舒适的露台是要颇花一番心思的。在功能方面，设置北露台对相邻的北侧建筑没有遮挡，有利于减小建筑间距节省土地，但北露台在背阴面缺少日照，使用舒适度较低；南露台的情况则与之相反。在外形方面，露台可以增加建筑外观的层次感，调节建筑物的尺度，尤其适合进行绿化装饰，既能美化建筑，塑造居住建筑应有的亲切宜人的氛围，又能美化环境，提高社区品质。因而，如何合理安排
36、露台的位置兼顾节省土地、使用舒适和外形美观，是露台设计中不断探索的问题。3阁楼所谓阁楼是位于坡屋顶下方的不规则空间。在西方古典建筑中，几乎所有的建筑都有阁楼，阁楼空间剖面形状呈三角形，通过开在屋顶上的老虎窗通风采光。当前国内的低密度住宅多采用混凝土框架结构，且通常是坡屋顶形式。借鉴西方经验，充分利用屋顶下的阁楼空间，成为提高空间利用率的一种做法。很多住宅在屋顶下单设一层，专门作为储藏室放置杂物，居住者一般不会在阁楼内活动，这种做法空间利用率不高，作为储藏室面积常常过大；有的住宅则通过精巧的剖面设计，充分利用屋顶下异型空间的趣味性，大大改善了阁楼的使用面貌，将其组织到日常的居住生活空间中来，成为
37、独特的休息、读书或居住场所。可见通过优化阁楼空间的方式进一步提升住宅品质还是大有潜力的。B向内发展1内庭院低密度住宅中的内庭院是相对于外庭院而言的，通常位于住宅的中部或侧面。适用于进深较大的住宅，兼具采光、通风等功能，是提升中间没有直接日照和通风条件房间的品质的做法。通过损失占地面积起到提高住宅使用率的目的。由于建造时期内庭院没有顶棚，不被计算在建筑面积内，因而是开发商无偿为业主提供的使用面积。在建筑物完工后的使用阶段，业主还可根据需求，在部分内庭院空间设置雨罩雨棚等设施，为家庭生活增加可以挡风避雨的“灰”空间活动区。设计师可以通过精心设置内庭院，在位置面积、庭院高宽比例、生态节能等方面进行推
38、敲，使之既符合使用功能又具有可持续发展的可能。内庭院使空间富于情趣，客厅与居室空间形成流动，增强并丰富了空间感。C向外发展已建住宅物业增值因素和增值路径研究151楼梯外挂低密度住宅中，楼梯作为主要交通通道在气候允许的情况下可以外置于宅与宅之间。这样做的好处主要体现在两点首先，在相同面宽和进深的情况下，楼梯外置，住宅建筑本身就可以有更丰富的形体变化；另一点，在相同面宽和进深的情况下，楼梯外置，并不改变日照间距，提高了出房率，也就节省了土地，提高了土地利用率。2构筑物所谓构筑物，就是指没有完全封闭的建筑，有顶无墙或者有墙无顶。如果将外庭院中的车库建设成为构筑物，那么它就既可以做车库，也鼓励业主自己
39、开发用途，可以成为烧烤角落、儿童活动、休闲凉棚等等，使生活富于情趣。D向下发展1地下室在大部分的项目中，地下室都因为其既无自然采光也无自然通风，而赠送给业主。成为一个较好的家庭储藏空间。还有一种做法，结合下沉庭院一起设计，既可以解决日照和通风的不足，又大大提高了地下室的使用率。对开发商来说，这种情况通常是在项目受高度限制、容积率还未做够的前提下。可以利用的22米22米以下高度的不计入建筑面积，这是大家都熟知的，可以通过巧妙的设计使之成为空间的高潮。无论22米空间是地下室还是顶层阁楼，如果能够将其和上层空间或者下层空间结合考虑，结合使用，可以在有限的居室空间中创造出出人意料的高大气势。52以优质
40、的常规性的物业公共服务为基础住宅物业服务产品的核心产品仍然是常规性的公共服务，此类产品的质量是创造顾客满意的前提条件。也就是说面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的生活秩序和净化、美化生活工作环境。公共管理房屋是物业区域内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性的服务。其内容涉及到房屋的使用管理，建筑物的维修、装修管理，设备设施的基本管理，环境卫生的绿化管理，安全防范和消防管理，车辆停放秩序和道路场地管理，维修基金管理，档案资料管理等。物业服务企业确保按照物业管理服务合同约定提供质价对等的服务产品，保障业主的基本利益，是赢得客户满
41、意的前提，只有建立了良好稳定的客户关系，才能为企业推出的增值服务提供良好的环境，也就是如果说基本的服务内容都没有满足业主的需要，也就谈不上提供更高层面的服务了。53城市区域发展的影响已建住宅物业增值因素和增值路径研究16聚集效应是空间经济学的普遍认识。城市经济的本质特征之一就在于其聚集性，聚集效应是由社会经济活动空间集中所形成的外部效果和规模效应综合而成的。社会经济活动及相关要素空间集中，引起资源利用效率的提高，由此产生成本节约、收入或效用增加，这就是聚集经济。显然，已建住宅物业周边的商业中心的繁华会带来生活的便利，能够促进物业增值。不仅如此，周边的文化中心或者体育中心也能促进物业增值。54提
42、升信息化水平虽然升级已建住宅物业信息化水平面临着更新硬件和投入，但是显然，提升已建住宅物业的信息化水平有助于已建住宅物业的增值，是人们享受到更为智能的服务和更加便利的生活，是一项产出大于投入的工作。物业服务企业应该及时运用和更新各种高科技手段，并在员工之间传递和分享这些信息，把高科技融合到服务产品中，将传统的管理行为和现代科技处理手段相结合。利用科技手段建立业主消费信息数据库，了解消费者及其动态变化的需求，有利于拓展有针对性的增值服务产品的类型。物联网对住宅物业技术影响无处不在。设备经过传感器联网技术遍及大部分子系统，可以说很多子系统已经是准物联网形态或已经是物联网形态。什么叫物联网形态，有三
43、个方面内容，一部分是传感器联网，一部分是互联网的协议栈，一部分是设备网站。现在很多子系统可以说已经是物联网形态。例如智能家居、建筑设备监控、安防、一卡通、电子配线架、远传抄表、专业应用等系统。已建住宅物业设备传感器联网方式单向双向单路多路TCPIP网、非TCPIP网设备间无直接互动直接互动。简单例远传抄表一卡通视频监控等。复杂例智能家居建筑设备监控等。已建住宅物业的物联网形态，家居网连接了家电、安防、窗帘、远传表具。家居网可以是无线，可以是电力载波，也可以是以太网等等。大部分家居网里可能都不是TCPIP支持的网络。整个家居里面必须要有智能家居控制器来控制这些设备的联网。每个家里面有一个智能家居
44、控制器以后，到小区里可以通过以太网跟住户连接起来，住户也可以反馈自己家里一些情况。要么就是移动通信网，要么就是以太网。已建住宅物业增值因素和增值路径研究17总结已建住宅物业管理是集各种社会功能于一体，为业主提供完善的服务，并引导业主通过更好的使用物业来充分享受科技进步所带来的一切文明成果的一种服务。通过这种服务提高物业的使用效率和质量，并形成品牌效益，这是通过物业管理使物业保值增值的最终目的，也是推动物业管理不断前进的不竭动力。14本文对已建住宅物业增值因素和增值路径进行了研究，首先提出了课题的研究背景，并对以往的研究成果进行了文献综述，接着从自然功能社会功能保值增值功能三个方面对已建住宅物业
45、服务功能进行分析，在此基础上又从多个角度对已建住宅物业增值影响因素和增值过程进行分析研究，最后对住宅物业的增值路径进行研究，提出了增值路径的策略。已建住宅物业增值因素和增值路径研究18参考文献1吴彩萍什么样的住宅才称的上是豪宅今日早报079292孙静论促进城市土地资源节约利用的经济激励制度J现代商业2007143CHERYLRDOSS,STEVENJTAFFTHEINFLUENCEOFWETLANDTYPEANDWETLANDPROXIMITYONRESIDENTIALPROPERTYVALUESJJOURNALOFAGRICULTURALANDRESOURCEECONOMICS2111201
46、294郭庆祥,张伟,李晨光论我国物业管理中的行政权J法制与社会,2009,125ABRAHAMHMASLOWTHEORYOFHUMANMOTIVATIONC1943,PSYCHOLOGICALREVIEW,50,3703966董德顺浅谈如何运用物业管理实现物业增值山东物业管理网0812297刘建洪试论建设项目的统筹管理J重庆科技学院学报社会科学版200868PHILIPKOTLERMARKETINGMANAGEMENTTENTHEDITIONOFTHOUSANDSOFHIMGEZHIPRESS,2001474,4759杨石新动荡市场中,如何投资住宅物业新浪地产网10080910刘伏英酒店提升顾客满意度的策略增值服务J企业家天地,2007911陈明世，当前住宅物业服务中的困境与对策J北京房地产,2008612王晖增值服务的创新策略J饭店现代化，2005（2）13王长春,石晓光试论整体产品概念对企业营销的启示J吉林省经济管理干部学院学报，2001514郭线科住宅物业管理的现状及发展中国物业管理师网
