1、1本科毕业论文系列开题报告工程管理关于拉菲庄园住房开发项目的可行性研究一、选题的背景与意义房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响。而房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进
2、性和经济合理性进行分析和评价的过程。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题1拟定调查方案，设计书面调查问卷，实施全面调查，统计分析有关数据，并进行项目初步定位（物业类型、档次、目标市场、价格等），完成调研报告；2设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图；3安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案；4进行投资估算，拟定筹资方案；5测算基础数据、参数，编制财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价；6进行盈亏平衡分析、单因素敏感性分析，用概率树法进行概率分析；7按规定完成一份完整的书面可行性研究报告，并提交电子文档。三、研究的方法与技术路线1市场分析与预测包括房地产
3、宏观、中观（所在地区）和微观（项目周边）市场分析与预测2建设条件论证包括开发项目用地状况、资源供给及外部协作条件论证3规划方案设计包括规划方案设计的原则和具体设想4项目开发进度安排包括项目开发的主要工作阶段、内容和进度安排5营销方案策划包括营销方式、营销策略等26投资估算及资金筹措包括投资估算、资金筹措与使用计划7财务评价包括基础数据、参数的测算，盈利能力、偿债能力分析8风险与不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析9结论及建议四、研究的总体安排与进度20101124至20101207收集资料，完成开题报告和文献综述20101208至20110114翻译文献、拟定调查方案，设计书面调
4、查问卷，实施全面调查0115至0228统计分析有关数据，进行项目初步定位，完成调研报告0301至0315设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图0316至0331安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案0401至0414投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定性分析0415至0424征求意见，修改定稿，提交报告0425至0506答辩准备，参加答辩等五、主要参考文献1王维才投资项目可行性分析与项目管理M冶金工业出版社，20002刘晓君工程经济学M（第二版）中国建筑工业出版社，20083俞明轩房地产评估M中国人民大学出版社，20074石海兵投资项目策划
5、与可行性研究实务M中国财政经济出版社，20025王立国工程项目可行性研究M人民邮电出版社，20026简三德项目评估与可行性研究M上海财经大学出版社，20047李红镝可行性研究原理与方法M四川电子科技大学出版社，20058徐学东建筑工程估价与报价M中国计划出版社，20059刘洪玉房地产开发经营与管理M中国物价出版社，200210陈起俊工程项目风险分析与管理M中国建筑工业出版社，200711国家发展改革委建设项目经济评价方法与参数M（第三版）中国计划出版社，200612余源鹏房地产项目可行性研究实操一本通M机械工业出版社，200813王国培房地产开发项目可行性研究必要性J科技信息，2007（19）
6、131614黄依理关于项目可行性研究若干问题的思考J中国集体经济，2007（23）91115张勇浅谈项目可行性研究在项目建设中的作用J山东煤炭科技，2005（5）181916韩维宜可行性研究在项目建设前期中的作用J新疆有色金属，2006（4）2325317何继志房地产项目可行性研究报告编制及评估要点J中国工程咨询，2003（8）1214182008年年宁波房地产市场分析及投资咨询报告中国投资咨询网，200819RAGHAVARKOMMALAPATIFEASIBILITYSTUDIESWHATWILLITTAKETOACHIEVEYOURCOMMERCIALGOALSJWATER,AIR,FEA
7、SIBILITYSTUDYESTIMATEDINVESTMENTFINANCIALEVALUATIONIV目录1项目概况分析111项目基本情况1111项目宗地位置介绍1112项目规划经济技术指标112项目开发商介绍1121公司历程213项目的产生背景和建设必要性2131项目的产生背景2132项目的建设必要性22房地产项目市场调查分析121全国房地产发展概况分析12112006年全国房地产发展概况12122007年全国房地产发展概况12132008年全国房地产发展概况12142009、2010年全国房地产发展概况222宁波市房地产市场分析32212006年宁波市房地产市场分析32222007年宁
8、波市房地产市场分析32232008年宁波市房地产市场分析322420092010年宁波市房地产市场分析423项目所在地房地产市场分析524项目客户群分析5241客户群购买能力分析525项目SWOT分析6251优势（S）6252劣势（W）7253机会（O）7254威胁（T）73项目定位731目标客户定位732项目产品定位833项目价格定位8V34问卷调查分析84项目规划设计与进度安排1441项目规划设计建议14411项目总体规划14412停车配置14413项目配套设施配置1442项目规划经济技术指标1543项目进度安排155项目投资费用估算1651项目总投资计算16511项目开发成本估算1651
9、2开发费用估算1652项目总投资汇总1653开发期间经营税费估算17531与交易有关的税费17332土地增值税19533企业所得税19534开发期经营税费合计196项目资金筹措1961资金来源分析19611资本金19612销售收入20613借贷资金2062借款偿还计划207项目财务评价2171项目财务评价的基本数据2172盈利能力分析与相关报表21721静态盈利能力分析21722动态盈利能力分析228项目不确定性分析2481盈亏平衡性分析2482敏感性分析259项目可行性研究结论与建议2691结论26VI911项目投资算与资金筹措26912项目财务评价2692建议26921规划建议26922投
10、资于价格建议27923总体建议27文献综述46致谢47附录4811项目概况分析房地产项目概况分析即是对项目的自身情况进行总括性的阐述分析，分别介绍项目的简单情况、开发商的情况，以及项目的开发背景等，从而能够对项目有一个全面的了解。11项目基本情况111项目宗地位置介绍拉菲庄园包括镇海新城明海大道东侧1号2号地块，位于镇海浜子港北侧，官仓港东侧，东临合生国际城，南侧西侧均临城市河道。项目位置见图11。图11拉菲庄园宗地位置112项目规划经济技术指标项目经济技术指标界山即是将与项目相关的已确定的一些主要经济技术指标罗列出来，以便对项目情况有一个概况性的了解。本项目的相关经济技术指标如表11所示。表
11、11拉菲庄园经济技术指标项目数值项目数值占地面积/64183住宅平均层数/层10总建筑面积/172445物业自留/1305住宅建筑面积/122100容积率268地下车位面积/49140绿化率3012项目开发商介绍拉菲庄园由XX置业开发。宁波XX置业有限公司是“中国500强企业”XX控股集团下属的四大产业板块之一，具有房地产开发一级资质。公司注册资本5025万元，总资产规模约20亿元人民币。依托集团强大的实力支撑，房地产板块以“创百年房产品牌、做城市开发栋梁”为使命，着力培育“团队、管理、品牌”三大核心竞争力，正致力于发展成为区域房地产业优秀企业之一。2121公司历程自1992年成立以来，公司在
12、宁波等地已成功开发了“翠中”、“万信”、“人丰”、“泰和家园”、“城市映象”、以及XX工业园区项目。公司现已发展为拥有宁波、鄞州、北仑、镇海、慈溪、镇江等八家项目公司和一家专业物业管理公司的综合性房地产开发企业。在近15年的开发历史中，累计开发总量已逾200万平方米，现年度开发总面积达40多万平方米，总投资超过50亿，在“2008年中国房地产企业200强金球奖”中排名第36位，目前在册员工163人。XX置业历经10年发展，不仅取得了各地楼盘开发置业经验，而且以优秀的开发品质，赢得了市场的认可，达到规模与品质的齐进。公司秉承“提供优质空间，倡导愉悦人生”之理想，以“回报、发展、责任”为核心理念，
13、以“立足宁波、辐射长三角”为发展战略，以尊重员工、客户、对手和回馈社会为经营方针，以理念创新、技术创新、管理创新为增长方式，最终创造员工爱戴、客户信任、对手尊重、社会赞誉的发展环境。13项目的产生背景和建设必要性131项目的产生背景随着改革开发的持续深入和人民生活水平的不断提高，人们对于住房的要求越来越高，个人的购房需求呈现大幅度增长的趋势，房地产开发业经过十年左右的发展壮大，其已经成为我国经济发展的支柱产业之一。宁波作为东部沿海发达城市，随着近几年来经济发展迅速，房地产发展亦取得了很大的成功。在2008年全球金融风暴席卷全球的影响下，全国房地产行业受到了十分大的打击。宁波市坚持以科学发展观为
14、统领，齐心协力，共克时艰，全市经济保持平稳较快增长，社会各项事业持续发展，经过几年的努力，经济发展的逐渐恢复加快，房地产市场也慢慢升温。在这样的大环境之下，XX置业为了扩大公司开发能力，获取更大的经济效益，在广泛的市场调查之后，紧抓时机，计划将镇海新城明海大道东侧1号2号地块开发成一个高端的法式社区。132项目的建设必要性住宅建设是国家建设小康社会中的重要一环，住宅的品质是居民生活水平提高的重要标志。人们对于住宅及其品质的需求随着自身经济条件的改善而逐渐加大。本项目建设的必要性主要体现在一是公司自身发展的需要。XX置业正致力于发展成为区域房地产业优秀企业之一，而一个优秀的项目则能很好得提高企业
15、的品牌价值。二是满足市场对于住房的需求。2011年宁波市商品住宅市场成交量同比增长6666，成交均价同比增长1610，消费者对于住宅的有较大的需求，而对于住宅的品质和档次也逐渐显现出来。三是国民经济发展的需要。房地产作为经济发展的支柱行业之一，对于国民经济的发展也有很大的贡献。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20，成为GDP增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。同时房地产业也是地方经济的的主要贡献者。312房地产项目市场调查分析房地产项目市场调查是项目
16、定位的基础，预测项目价格和销售收入情况的依据。通过对房地产市场调查，可以了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并以此分析项目建设的可行性，确定项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。21全国房地产发展概况分析2112006年全国房地产发展概况2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控，并取得了一定的效果，房地产市场呈现出积极的变化。主要表现在四个方面，一是房地产开发投资保持平稳增长。全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长218。二是房价涨幅有所回落，但部分城市仍上涨较快。随着各项政策措施的逐步贯彻落实，房地产市场出现了一些积极变化，开发
17、投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善，但部分城市房价上涨依然较快，市场秩序仍需进一步规范。三是房地产开发结构得到一定改善。2006年实施的调整开发供应结构，鼓励普通商品住房建设措施初见成效。其中，经济适用住房投资同比增长327，经济适用住房投资下降的趋势得到明显改善。部分城市中小套型商品住宅投资比重有所增加，住房供应结构得到改善。四是房地产贷款增速进一步提高，开发贷款增速较快。2006年末，全国商业性房地产贷款余额36800亿元，比年初增加6653亿元。2122007年全国房地产发展概况2007年全国以住宅为主的房地产市场发展有三个特点。一是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继
18、续保持了较快的速度发展，市场供需总体两旺。二是住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用住房和普通住宅的投资加大，住房供应结构有所改善。三是二、三季度房价上涨过快，四季度后部分城市房价有所下降，全国商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整。本年度，全国完成房地产开发投资252797亿元，同比增长302，增幅比去年同期提升84个百分点。其中，商品住宅投资180103亿元，同比增长321，增幅比去年同期加快68个百分点。土地购置面积同比增长11；商品住宅新开工面积同比增长213，商品住宅竣工面积同比增长5；商品住宅销售面积同比增长247，商品住宅销售额同比增长465。2132008年
19、全国房地产发展概况在国内经济增速放缓、国际金融市场动荡的背景下，2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。房地产市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征房屋交易量持续下降；房地产开发投资意愿下降；房价出现近10年来首次下降；加大住房保障建设。112月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长209，增幅比111月回落18个百分
20、点。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长226，回落26个百分点，占房地产开发投资的比重为722。112月，全国房地产开发企业房屋施工面积274亿平方米，同比增长160；房屋新开工面积98亿平方米，增长23；房屋竣工面积59亿平方米，下降35。其中，住宅竣工面积48亿平方米，下降42。112月，全国房地产开发企业完成土地购置面积37亿平方米，同比下降86；完成土地开发面积26亿平方米，同比下降56。22142009、2010年全国房地产发展概况随着金融危机的逐渐缓解，国际国内的经济发展慢慢恢复，房地产行业也渐渐回暖，全国房地产开发投资项目2008年都有了很大的提高。2009年，全国完
21、成房地产开发投资36232亿元，比上年增长161。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长142，占房地产开发投资的比重为707。全国房地产开发企业房屋施工面积3196亿平方米，比上年增长128；房屋新开工面积1154亿平方米，增长125；房屋竣工面积702亿平方米，增长55。其中，住宅竣工面积577亿平方米，增长62。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降189；完成土地开发面积继续负增长，完成面积为23006万平方米，下降199，降幅高于2008年14个百分点。2009年，全国各类物业销售面积大增，其中商品房销售面积93713万平方米，比上年增长421。其中，商
22、品住宅销售面积增长439，增幅增加62个百分点。其中，111月现房销售面积为20129万平方米，同比增加47，增幅增加66个百分点。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长332，其中，商品住宅投资34038亿元，增长329，占房地产开发投资的比重为705。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长120。全国房地产开发企业完成土地购置面积410亿平方米，比上年增长284，土地购置费9992亿元，增长659。全国房地产开发企业房屋施工面积4055亿平方米，比上年增长266；房屋新开工面积1638亿平方米，增长407；房屋竣工面积760亿平方米，增长45，其中，住宅竣工面积61
23、2亿平方米，增长27。其中，12月当月，房屋新开工面积186亿平方米，同比下降11；房屋竣工面积275亿平方米，下降34，其中，住宅竣工面积219亿平方米，下降45；土地购置面积4889万平方米，增长15，土地购置费1061亿元，增长58。在销售方面，商品房销售面积1043亿平方米，比上年增长101，增幅比111月提高03个百分点。其中，商品住宅销售面积增长80，销售额增长144。其中，12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长115；全国商品房销售额10201亿元，同比增长219。综上，可知全国房地产市场经历了高速发展、陷入低谷、逐渐恢复这一系列过程，正逐步地成熟起来，房地产
24、开发投资前景可观。20062010年全国房地产开发投资情况详见表21。表212006年2010年全国房地产开发投资及销售表2006年2007年2008年2009年2010年房地产投资投资额（亿元）19382252792305803623248267同比增长218302209161329商品住宅投资投资额（亿元）13612180103220812561934038占房地产投资的比例702712722707705同比增长253321226142329商品住宅销售额销售额（亿元）1829026795212223820043701同比增长137465201800144商品住宅销售面积销售面积（万平方米
25、）7526493854748028520092016同比增长13124720313980322宁波市房地产市场分析2212006年宁波市房地产市场分析宁波市统计局的数据显示，宁波市房地产开发投资走出低谷，2006年完成开发投资3131亿元，同比增长213，表现出较快的恢复性增长趋势。商品房建设投资和土地购置费分别为1645亿元和1134亿元，占房地产开发投资总量的近九成，其中土地购置费增长迅速，增长709。住宅投资仍是大头，低端和高端产品增长都比较快。数据显示，住宅投资2207亿元，占总投资的七成多，同比增长20多个百分点，其中的经济适用房和别墅高档公寓总量尽管不大，分别为145亿元和224亿
26、元，但增长幅度分别为上年同期的15倍和25倍。办公楼投资增长也较快，完成投资274亿元，同比增长869。商业营业用房则呈负增长88。房屋竣工速度较快，销售情况也好于上年。去年房屋竣工面积达6822万平方米，同比增长92。商品房屋销售面积601万平方米，同比增长191，大大好于上年同期97的增长情况。房屋空置情况得到了较好的控制。去年空置面积为135万平方米，同比增长仅为01，基本与上年同期持平。其中住宅的空置面积负增长22，别墅和高档公寓受政策调控影响，空置面积仅为02万平方米。2222007年宁波市房地产市场分析2007年，房地产市场运行出现了一些新的特点，房屋销售回温，房地产开发投资增速缓
27、慢回升，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速加快等。2007年，房地产开发投资完成33289亿元,同比增长62，远低于上年同期207的增幅。从回落的势头看，全社会投资增幅较上年回落61个百分点，而房地产开发投资增幅则加速回落了145个百分点，增幅已经低于全社会投资增幅。从增幅来看，房地产销售形势大大好于房地产开发投资形势。2007年全市实现房地产销售面积76721万平方米,同比增长达到259。空置面积不断下降。截止12月底，空置面积为11923万平方米,其中住宅占338，且空置1年以内占671。空置面积比上年减少3047万平方米，主要是空置1年
28、以内减少874万平方米，空置13年减少2059万平方米。新开工情况有所好转，房屋施工面积为30135万平方米，比上年同期增幅高65个百分点，其中新开工面积为986万平方米，同比增长134，比上年同期增幅高71个百分点。，同比增长962232008年宁波市房地产市场分析2008年，从雪灾、地震、奥运到金融风暴、次贷危机，这些事件深刻影响着中国经济，也影响着中国楼市。房地产行业作为中国经济重要的组成部分，在这场危机中也受到了前所未有的波及。而宁波作为一个外向型经济结构的城市，国际金融风暴对其的危害终究不可避免，房地产市场在08年下半年进入了深度低迷期，呈现“一个盘整”、“两个极端”、“三个阶段”的
29、总体特征。受2007年底国家宏观调控，使得楼市交易异常冷淡，这个现象也延续到了2008年，且在年中又受国内外经济环境的影响，消费者购房信心严重不足，观望气氛较为浓厚，住宅市场的部分需求大大受到抑制。在土地、住宅及写字楼的成交量和销售量及销售额方面，与往年相比较相应地几乎都呈现出了下降的趋势。土地成交楼面价回落，开发商拿地热情不高2008年住宅用地成交楼面价同比07年有4明显回落，受宏观调控，消费者观望气氛浓厚，商品房去化缓慢，资金回笼慢，资金链紧张加上金融危机的冲击，导致开发商放缓施工进度，拿地热情不高。住宅用地供应减少，商用土地供应增多2008年住宅用地供应同比2007年减少30，商用土地供
30、应同比07年增加22。2008年住宅市场供销与前两年相比呈现下降趋势，尤其是销售量与销售套数均明显下浮。据市场调查统计和反复确认，2008年宁波市四区住宅总销售量为130万平方米，总销售率为41，与2007年同期相比，销售量减少51。2008年1月11月宁波市六区共成交商品住宅10607套，与2007年同期相比（2007前11月份年共成交商品住宅24663套），成交套数下降60本年度商品住宅需求受到抑制股市持续低迷、国内大中城市房价松动引起的购房信心下降、美国次贷危机对经济的影响等共同作用，在一定程度上抑制了宁波房地产购房需求。基于“买涨不买跌”的心理，更多的购房者坚定了持币待购的决心。200
31、8年宁波新建住宅销售价格逐月回落2008年市场成交量不如以往火爆，消费者观望气氛浓厚，成交量下降，宁波市整体房价快速下滑，房价势头得到抑制，房地产市场逐步回归理性发展。2008年宁波市四区写字楼市场新增供应量约有72万平方米，加上2007年底剩余存量有35万平方米，因此2008年写字楼市场的总供应量有107万平方米。根据统计，2008年销售26万平方米，销售率为23。2008年写字楼市场呈现萎缩态势，市场需求量下滑到了2005年水平的26万平方米，市场异常严峻。22420092010年宁波市房地产市场分析2009年，在中央积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济形势向好，同时，一系列
32、刺激住房消费政策的出台，也推动了房地产行业景气度回升。2009年宁波市房地产销售总体呈现价量齐升态势。国家统计局宁波调查队调查资料显示，与2008年12月份比较，2009年宁波市新建房销售价格累计上涨106，涨幅比2008年提高84个百分点，其中，新建住宅销售价格累计上涨117。2009年房地产市场运行特征可以从供给、需求、价格来看。从需求上看，房地产市场需求旺盛，商品房销售面积达幅增加，各地二手房市场活跃。商品房各项建设指标，2009年商品房新开工面积和竣工面积增幅均比去年增加，同比增加125，增幅增加10个百分点。竣工面积7亿平方米，同比增加55，增幅增加9个百分点。从2009年个月份的数
33、据来看，各类物业包括商品住宅、办公和商业用户，新开工的增幅均在下半年得到比较快的增加，这表明房地产存货已经得到消化。2009年房地产开发投资增幅逐月增加，总体增幅仍低于去年同期，09年房地产开发完成36000亿，同期减少48个百分点。房地产开发投资中，建安工程费比重持续增加，09年的建安工程费由08年的698增加到713。同时土地购置费的比重和开发比重均比08年出现下降。从土地购置和完成开发情况来看，09年全国房地产开发企业完成土地购置32万平方，这个增幅高于08年10个百分点左右。同样09年完成开发土地面积继续负增长，降幅比08年14个百分点。从需求方面来看，09年商品房销售面积达幅增加，这
34、个趋势大家都是有感受的，09年商品房销售面积94亿平方米，同比增加42。从各个月份的数据来看，商品房的销售面积从3月份开始出现同比增加，之后增幅逐月增加。在不同的物业类型里面，商品住宅销售面积同比增加44，办公楼和商业用房销售面积分别增加31和24。09年房屋销售价格经历了一个由降转升涨幅逐月增加的过程，房屋销售价格从3月份开始出现环比上涨，之后涨幅逐月上涨，112月份房价累计上涨775。从各个季度来看2009年房地产市场的表现，一季度房地产市场整体呈现的特征是房屋成交量增加，3月份开始房价止跌，但那时候房地产开发意愿低迷；09年二季度房地产市场需求继续增加，各地区房产购置景气开始回升；09年
35、三季度开始，房屋成交量保持快速增加，房价涨幅继续增加，房地产开发投资意愿回升。09年四季度，供给量增加，房价上升。2010年宁波房地产开发投资出现较快增长，全年全市房地产开发完成投资557亿元，5同比增长488，增幅比2009年上升了271个百分点，其中住宅完成投资323亿元，同比增长36，增幅比2009年上升了135个百分点。在全省11个地区中，宁波市的房地产开发投资额度和增幅均居第二位。2010年，宁波市区新出让住宅用地量保持了一个平稳的走势。通过对中国搜地网公示的已出让土地信息的统计整理，2010年宁波市区新出让住宅类用地约307公顷，虽不及2009年时364公顷，但仍处于较高水平，是2
36、008年推出量的3倍多。其中，宁波北仑区新出让的住宅类用地最多，占39，其次是宁波鄞州区，占25，再就是宁波镇海区占19、江东区占10，江东区新出让的住宅用地主要集中在宁波东部新城和高新区，占比7。受2009年新出让住宅用地较多，以及2009年销售形势较好，市场信心恢复、房地产开发企业资金回笼，又开始加快项目开发进度等众多因素综合影响，2010年市区迎来推盘高潮。据统计，2010年宁波市六区新开盘商品住房项目57个、可销售面积达336万平方米，比2009年增长了424。这些项目中，海曙区有5个、面积41万平方米，江北区8个、面积59平方米，高新区4个、面积21万平方米，鄞州区21个、面积108
37、万平方米，镇海区9个、面积47万平方米，北仑区10个、面积58万平方米。截至2010年底，宁波市区剩余可销售的商品住房面积比2009年底增加了100多万平方米。综合以上的概况并分析可知，随着国家积极的财政政策等有效策略的出台，宁波市房地产市场渐渐走出发展低谷，朝着稳定的方向发展。23项目所在地房地产市场分析本项目位于镇海新城浜子港北侧，官仓港东侧，东临合生国际城，南侧西侧均临城市河道。作为“中提升”战略中重点开发建设10大功能区块之一，镇海新城建设自2001年启动以来，已完成投资近80亿元，新建成道路40多公里，以中科院宁波材料研究所、大学科技园创意产业基地、宁波大学、宁波工程学院、伊比利亚大
38、酒店、宁波第五医院、清泉花园、绿城桂花园等为代表，相继开工建设的教育、科研、公共设施和房地产项目40多个。新城房地产行业随着绿城、保利、万科银亿、香港合生创展、维科、保亿、等企业的相继进驻，呈现出了一片欣欣向荣的景象。镇海新城规划建成具有江南人文自然特征的现代居住区，依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园，新城已建成和在建的商品房建筑面积约280万平方米。目前新城已相继建成清泉花园、绿城桂花园、合生国际城、宁大花园、柳岸晨韵、水木清华、嘉盛银座、银亿海尚花苑等现代化居住区和骆兴家园、鑫隆花园、金
39、邑水岸、锦绣曙光等安置区。镇海新城的房地产开发建设将在近两年取得长足发展。总用地面积约500亩的箭湖星月大型商业广场由房产大鳄保利打造，将集中开发商业文化广场、大型百货、超市、商业步行街、休闲娱乐、商务办公和住宅公寓等文化、住宅建筑、商业。同时，镇海新城绿核北部14号地块340亩土地日前由万科集团麾下的宁波万科房地产开发有限公司顺利摘牌，总额为人民币21亿元。镇海新城绿核北部14号地块作为新城南区的核心商业区，将致力于打造集休闲观光、购物、餐饮、娱乐、酒店、现代居住于一体的宁波市北部休闲大本营。24项目客户群分析对房地产项目的客户群分析。即市场需求分析，包括例如客户群的消费水平或购买能力、客户
40、群购买时考虑的因素、客户群的年龄结构等。241客户群购买能力分析客户群购买能力就是客户群的消费能力，通常采用客户群的人均可支配收入、消费支出等。经过相关的资料整理，得出宁波市2006年至2010年的人均可支配收入及人均消费支出6的具体数据，详见图21、22。图21宁波市2006年至2010年人均可支配收入变化表图22宁波市2006年至2010年人均消费支出变化表25项目SWOT分析项目SWOT分析是将房地产项目内外部各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。其中，优势和劣势分析主要着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较；而机会和威胁分析是指外部环境的变化及对项目
41、的可能影响，两者之间有着紧密的联系。251优势（S）项目所处区域是宁波的热点区域，周边有万科城、公园世家等项目。项目周边有充足的旅游资源，自然环境良好；交通方便，项目紧邻城市主干道庄市大道、明州大桥和舟山环岛大桥。配套设施齐全，项目离庄市城区只有短短数分钟车程，可尽享庄市城区成熟的生活配套，加上建设中的万科城、明海商业广场以及政府花巨资投资建设的大型植物园，将让项目的业主享受到更高品质、更具有生活情趣的高端社区配套。7252劣势（W）项目周边聚集着较多的优秀房地产企业开发的项目，其中有许多比本项目更加具有区位和价格等方面的优势。项目所在地经济发展程度不及海曙区和江东区。253机会（O）近年来购
42、房优惠政策的推出，刺激了消费者的购房意愿，销售前景可观。本市房地产发展迅速，市场活跃。作为沿海城市，对外较为开放，外籍人士有在本市购置住宅的需求，从而扩大了项目的客户群。254威胁（T）国家宏观政策对房地产市场有一定的影响。楼盘同质化的发展趋势，社区配套的逐渐一致等，将使得消费者难以抉择。3项目定位房地产项目定位包括三个方面客户定位、产品定位以及价格定位。31目标客户定位311目标客户职业定位本项目将目标客户分为三个层次，并分别对各层次目标客户的主要职业进行简要陈述。项目的客户职业定位详见表31。表31目标客户职业定位表客户职业特征核心客户政府高层人员；企事业单位管理人员；富裕阶层，如当地民营
43、企业主，拥有雄厚身家的商贾，可能是为了寻求更好的生活环境或投资而进行二次置业重要客户高级技术人员；事业发展的中产阶层；事业有成的外来人员一般客户收入不高的工薪阶层；外来人员8312目标客户需求定位客户需求定位分析就是把客户的消费意向、影响其消费的因素、需求动机等方面综合起来进行分析，从而确定客户的需求特征。本项目的目标客户需求详见表32。表32项目目标客服需求定位表年龄特征2545岁之间的中青年人士为主职业特征工作地点多在项目周边区域，职业主要为管理人员、技术人员和企业主等购房动机青年人一般为成家立业购房，中年人由于其经济实力较强，一般为改善居住条件或二次置业购房意向可接受多层、小高层及高层类
44、型住宅，住房建筑面积可在120左右购房费用安排一部分来源与家庭储蓄，一部分采用按揭，但还款能力较强住房信息来源媒体、户外广告，参加展览会，进行现场观察影响客户购房因素性价比、小区环境、建筑设计、开发商品牌、区位交通、物业管理和配套设施等。32项目产品定位结合本市目前房地产市场状况及房地产开发情况，潜在的客户群对于楼盘的综合品质、配套设施、周边及楼盘环境及社区的功能、服务等有着较高的要求。本项目产品定位于中高档，计划将拉菲庄园打造成一个高端的法式宫廷风格社区。33项目价格定位本项目采用市场比较定价法对价格进行定位。项目位于镇海新城明海大道东侧，预售期开始于2012年第三季度。本项目初定的停车位售
45、价为18万元/个。在住宅售价定位上，选取了宁波市三个类似住宅的交易情况作为比较实例。相关定位计算过程如下可比交易实例的成交价格及日期如表33所示。表33可比实例成交情况表海德花苑金色城市晴园成交价格14000元/15000元/14000元/成交日期2011年2月2011年3月2011年2月交易情况101010房地产状况108106007根据表格可求取比准价格，计算如下PA1400011010816632元/PB1500011010617490元/PC1400011010716478元/选取平均值为市场比较定价值（166321749016478）31686667元/。由于本项目的销售期开始于20
46、12年第三季度，考虑到房地产市场价格的变动和项目成本等因素，本项目住宅的销售均价定为17000元/。34问卷调查分析鉴于时间等因素的限制，本次所进行的调查问卷有35份，回收30份，其中有效问卷26份。项目的调研对象主要是年龄在25岁以上60岁以下、中高等家庭收入及在未来3、59年之内有购房意向的人员。问卷内容详见附件一，统计信息主要包括如下几项。（1）可接受房价消费者对于房价的期望对开发商的价格定位有很大的影响，经调查，大多数的受访者的心理房价在600010000元/平方米之间，项目定价应考虑消费者的承受能力。调查结果如下图所示。（2）付款方式选择现如今购房的方式主要有一次性付清、分期付款及银
47、行按揭贷款，本次调查结果显示，选择分期付款和按揭贷款的占绝大部分。调查结果如下图所示。（3）住宅类型调查显示，在住宅类型的选择上，46的受访者希望购买小高层，另有27、23的选择多层、高层，而仅有不到4的人员选择了超高层。针对问卷结果及低价高的特点，建议多加开发高层及小高层住宅，同时为了满足市场需求，开发一定数量的多层住宅。调查结果如下图所示。10（4）装修标准经过整理，受访者对于住房装修标准的选择上，较少选择精装修，而对于全毛坯、一般装修等选择空间更大。调查结果如下图所示。（5）住房面积调查显示，较多受访者选择了120平米左右的住房，而对于小户型及大户型的选择不多，因此建议主要推出中户型的住
48、房。调查结果如下图所示。11（6）停车位的需求及价格定位26份有效问卷中，无论是否拥有汽车，受访者对于停车位的需求都十分大，表示需要的占100。而在车位价格上的期望则普遍较低，都选择不超过20万元/个。调查结果如下图所示。（7）小区道路设置对于小区道路设置的看法，81的受访者希望是部分人车分流，15的选择完全人车分流。调查结果如下图所示。12（8）小区坐落地块的选择对于小区地块的选择分布较为均匀，除较多选择周边环境安静的，也有选择设施齐全及交通发达等。调查结果如下图所示。（9）楼盘信息获取渠道消费者获取楼盘信息的渠道很多，包括媒体广告、户外广告、网络、展览会及中介机构等，各项渠道所占比例亦平分
49、秋色。调查结果如下图所示。13（10）购房的考虑因素消费者在购买住房时考虑的因素很多，区位的好坏、交通是否便利、配套的齐全性、环境是否优美，性价比更高等。调查结果如下图所示。关于拉菲庄园住房开发项目的可行性研究144项目规划设计与进度安排41项目规划设计建议项目规划设计就是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型等。它基于项目自身情况的分析、客户群分析和竞争环境分析之后对投资项目提出的一个大致规划方案，同时明确在规划设计背后的技术要求。411项目总体规划拉菲庄园占地面积64183平方米，拟建成建筑面积为172445平方米的商品住宅，其容积率及绿化率分别为268、30。本项目计划建成5层的情景洋房7幢，11层小高层6幢以及18层的高层住宅4幢，其中小高层、高层建筑面积在80150平米之间，产权年限为70年，预计将共有1028户住户。412停车配置根据宁波市建设工程停车配建指标规定修订第二章第五条关于居住类建设工程的停车配件指标的相关规定（详见表41），本项目设置地下停车位1638个。表41停车配置表大类中类计量单位机动车停车位指标非机动车停车位指标上落客货停车泊位指标I居住I1商品房车位/100建筑
