1、本科毕业设计工程管理梅墟地块项目开发可行性研究FEASIBILITYSTUDYOFMEIXUDEVELOPMENTPROJECT梅墟地块项目开发可行性研究1梅墟地块项目开发可行性研究摘要可行性研究研究旨在对本开发项目进行全面地、系统地调查研究和分析，运用科学的评价方法，得出切实的评价指标值，以最终确定本项目是否可行。通过对项目概况分析、投资环境分析、市场调查与项目定位、项目规划设计、项目营销方案、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析和社会评价等十个方面的研究，得出项目各个方面调查分析结果，并总结得出研究结论，表明项目可行。研究结果能够为项目投资决策、筹措资金、规划设计提供有力依据。关键词可行
2、性研究；房地产市场；项目定位；财务评价FEASIBILITYSTUDYOFMEIXUDEVELOPMENTPROJECTABSTRACTTHEFEASIBILITYSTUDYAIMSTOTHECOMPREHENSIVEANDSYSTEMATICRESEARCHANDANALYSISONTHEPROJECTDEVELOPMENTTHEFEASIBILITYSTUDYUSESSCIENTIFICMETHODSTOGETTHEEVALUATION,WHICHFINALLYDETERMINETHEFEASIBILITYOFTHEPROJECTTHROUGHTHEOVERVIEWOFTHEPROJECT
3、,THEANALYSISOFINVESTMENTENVIRONMENT,MARKETRESEARCHANDPROJECTLOCATION,PROJECTPLANNINGANDDESIGN,PROJECTMARKETINGPROGRAMS,INVESTMENTESTIMATIONANDFINANCING,FINANCIALEVALUATION,RISKANALYSISANDSOCIALEVALUATIONOFTEN,THESURVEYREACHEDTHECONCLUSIONOFALLASPECTSFORTHEPROJECTANALYSIS,WHICHINDICATETHATTHEPROJECTI
4、SFEASIBLETHERESULTSCANBEEFFECTIVEBASISOFINVESTMENTDECISION,FINANCING,PLANNINGANDDESIGNKEYWORDSFEASIBILITYSTUDYREALESTATEMARKETPROJECTLOCATIONFINANCIALEVALUATION2目录1项目概况分析111项目基本情况1111项目地理位置1112项目简介1113项目规划经济技术指标212开发商简介213项目背景32投资环境分析521经济环境分析5211全国经济环境分析5212宁波市经济环境分析722房地产市场政策环境分析8221全国房地产市场政策环境分析8
5、222宁波市房地产市场政策环境分析923房地产市场分析11231全国房地产市场分析11232宁波市房地产市场现状13233近十年宁波房地产市场发展历程及未来发展趋势分析1624高新区房地产市场分析18241区域位置分析18242项目主要竞争楼盘分析1925项目SWOT分析及竞争策略建议23251SWOT分析23252应对竞争策略253项目市场调查与项目定位2631问卷调查2632问卷调查结果分布2633问卷调查结果分析31梅墟地块项目开发可行性研究334项目实地调查3335目标客户定位3335项目产品定位3837项目价格定位384项目规划设计4341项目布局设计4342项目规划设计445项目营
6、销方案4651项目营销概念4652项目营销策略4753销售进度计划486投资估算与资金筹措4961投资估算4962资金筹措及落实情况517项目财务评价5271财务评价基础数据5272项目盈利能力分析5273项目清偿能力分析5474财务评价结论558项目风险分析5681不确定性分析56811盈亏平衡分析56812敏感性分析5682风险分析及对策58821项目风险58822项目风险回避589项目社会评价6010可行性研究结论61101项目可行性分析结论61102项目操作建议614参考文献63附录64附录一问卷调查表64附录二项目建设进度表67附录三财务报表6711项目概况分析11项目基本情况111
7、项目地理位置本项目位于宁波高新区梅墟新城南区，东临云杉路，南邻扬帆路，北邻江南路。毗邻宁波东部新城，距离国际会展中心38公里、高新区政府1800米。项目位置见下图11。图11项目位置图112项目简介本项目由金地集团开发建设，总投资达到136亿元。本项目以楼面地价8472元/平方米，总价80284万元取得土地。金地宁波公司秉承金地集团科学筑家的开发理念，定位中高端人群，拟开发包含高层和多层的住宅项目。本项目地处宁波江东区高新区，毗邻东部新城。宁波国家高新技术产业开发区是新时期宁波城市建设的重点，是长江三角洲地区重要的科技2创新基地和高新技术产业基地。本项目所处的区域是宁波市区未来发展的重点区域，
8、具有潜力的城市中心区，合理的城市规划以及良好的周边环境将为本项目的开发提供有力的支持。113项目规划经济技术指标本项目占地面积4738万平方米，总建筑面积139万平方米，容积率为20，绿地率为30，建筑限高为120米。项目投资利润率达到3389，动态投资回收期174年。详见下表12。表12项目规划经济技术指标项目数值项目数值占地面积4738万平方米容积率20总建筑面积139万平方米绿地率30住宅建筑面积946万平方米建筑限高120米投资利润率3389动态投资回收期174年12开发商简介金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地集团股份有限公司在上海证券交易所正
9、式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本、创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳等市场。金地坚持以产品为核心，不断为客户创造价值在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景翠堤湾、金地香蜜山、金地梅陇镇、金地名津；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园、金地中心；在上海，开发了金地格林春晓、金地格林春岸、金地未来域、金地格林郡等项目。截止目前，全国仍有十余个项目正在建设开发。经十年探索和实践，金地现已发展成为一个以房地产开发为主营
10、业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。集团拥有多家控股子公司，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，连续获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地产品牌战略创新10强”等称号，位列“新地产房地产上市公司10强”第三梅墟地块项目开发可行性研究3名，在“做中国最有价值的国际化地产企业”的愿景指引下，金地将不断开拓新的里程。13项目背景进入二十一世纪的宁波，城市内部改造逐步推进，一改以前建设和形象落后的局面，城市建设实现重心向东部新城跳跃式发展，并且延城市界面向外延发展。
11、把宁波建设成一个以宁波中心城为核心，以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强综合能力和合理规划的城市形态。因此城市化仍是未来十年宁波发展的主要方向，其主要方式是人口外迁的新城建设为主。宁波是一个既开放又封闭的城市，坚持己有的观念，又较容易接受外来的新鲜事物。人民生活富裕，消费需求旺盛，尤其房地产市场近几年发展迅猛。发达的外资企业和民营经济使得宁波具备相当一部分高端消费人群，形成坚实的宁波中高端住宅市场。城市化进程加快，产业工人城市及中心城区人口导出，将迅速带动城市辐射区的房产消费。本项目地处高新区，毗邻东部新城，是宁波城市发展新的支点，在服务环境、知识环境、生态环境三方面具有
12、独特的区域优势。宁波高新区东临宁波深水良港，南接杭甬高速公路，西靠宁波市区，北连杭州湾跨海大桥，距离市中心不远，地理位置十分优越，交通网络四通八达，高新区依托城区发展，快捷、方便的信息传达和配套完善的服务设施，为投资者提供了高品位的工作和生活环境。本项目响应宁波城市发展的总体规划，建设宁波中心城市辐射圈，为高新区创造良好的人居环境，带动建设东部新城的发展。如下图所示。4图12宁波市城市总体规划（20012020）本项目是金地集团宁波公司继成功开发出金地国际花园和金地国际公馆之后，在宁波的第三个项目，此次放眼于高新区，以创新更高生活品质为标准，为宁波居民树立高尚人居新标杆为目标。在宁波城市发展的
13、东进大趋势下，为宁波城市化发展做出贡献。梅墟地块项目开发可行性研究52投资环境分析21经济环境分析211全国经济环境分析从新中国成立到改革开放30多年再到现在，中国经济高速增长，已经让中国成为世界瞩目的工业生产大国和经济大国。国民生产总值从1952年只有679亿元，到1978年增加到3645亿元，2008年超过30万亿元，达到300670亿元，年平均增长81，比1952年增加了77倍。再到2010年的58786万亿元，超过日本成为世界第二大经济体。1952年仅119元，1978年上升到381元后，迅速提高到2008年的22698元。扣除价格因素，2008年比1952年增长324倍，年均增长65
14、，其中19792008年年均增长86。近十年，我国经济长期保持高速发展，GDP增速保持良好态势。如图21所示。今年是“十二五”的开局之年，在外需乏力、货币政策收紧和经济结构调整等因素的影响下，预计今年我国GDP增长95左右，较2010年回落约05个百分点；CPI上涨4左右，高于2010年07个百分点左右。在经济减速、通胀压力增大的背景下，宏观经济政策转向积极稳健，实施积极的财政政策，更加注重稳定经济增长、调整经济结构和促进社会和谐。货币政策转向稳健，更加强调审慎灵活，把稳定物价放在更加突出的位置，保持信贷规模适度增长，加强利率和汇率调节。图21我国GDP增速走势图2010年，我国城镇固定资产投
15、资超过21万亿元，名义增长249，比去年同期回落72个百分点。但是由于去年投资价格为负，今年为正，扣除价格因素后，今年投资实际增幅回落更加明显。据测算，2010年投资实际增长21左右，比去年同期降低了14个百分点。6如下图所示。图22固定资产投资增长走势进入2010年，全国消费物价水平不断走高，CPI由1月份的15逐月回升到11月份的51，达到28个月以来最高。111月份，居民消费价格同比上涨32，比上半年扩大了06个百分点，比一季度扩大了1个百分点。从表面上看，当前物价上涨主要是由食品和房租价格上涨引起的，但实际上，我国物价正处在由结构性上涨向全面上涨扩散的关键时期，CPI与PPI由交替循环
16、波动，如图23所示。在2010年下半年变为同步上升的趋势，更加增大了未来价格上涨的压力。图23我国CPI和PPI同比增长走势“十二五”时期是我国经济发展承前启后的关键时期，经济与社会领域的重大改革进入攻坚阶段，投资、出口和“人口红利”三大拉动经济增长的传统动力将不断衰减，要有效应对和解决这些重大挑战和问题，加快经济结构调整和发展方式的转变是必由之路，这必将对未来若干年我国经济增长产生重大影响。梅墟地块项目开发可行性研究7212宁波市经济环境分析1987年2月24日，国务院批复决定对宁波市在国家计划中实行单列，赋予其相当于省一级的经济管理权限，并继续在宁波市进行经济体制综合改革试点。1987年6
17、月，浙江省政府同意宁波市计划单列，按市辖行政区范围，1988年起全面实施单列。计划单列给了宁波一个新的发展起点，经济计划体制发生了重大变化，在计划、规划、外贸、工业、农业等方面更加自主地制定整体规划和发展战略，推动着宁波的发展一路高歌猛进。2005年至2010年，即“十一五”期间，宁波市全是生产总值从24473亿增到到51258亿，年均增长达到12，高于全国平均增长速度。市区居民人均可支配收入由2005年的17408元增长到2010年30116元，年均增长116。其他各项经济社会发展数据都有大幅增长，具体见下表。表212005至2010年宁波主要经济指标增长情况表2005至2010年宁波主要经
18、济指标增长情况分类编号指标名称2005年规划目标增长情况2010年年均增长（）2010年年均增长（）经济发展1全市生产总值（亿元）2447343001151258122人均生产总值（元/人）38147614009681623财政一般预算收入（亿元）466582012117172024三次产业增加值比重535533943553543425564025全社会固定资产投资（亿元）43481000090391586全社会消费品零售总额（亿元）7622130012170451757自营进出口总额（亿美元）3349670158291998实际利用外资（亿美元）8261151203749城市化率（）5665
19、65911人口自然增长率（）20830301227市区居民人均可支配收入（元）1740824000301661163农村居民人均纯收入（元）78101100014261128注（1）全市生产总值绝对数按当年价格计算，速度按可比价格计算；（2）内数据为五年累计数；（3）2005年基数值以实际数为准。2011年是“十二五”开局之年，较之2010年，2011年经济增长可能呈现前低后高的态势，继续显现平稳向好的积极态势。预计地区生产总值GDP增长10，地方财政收入增长10。商品销售总额增长15，社会消费品零售总额增长14。固定资产投资增长10。进出口总额增长12，出口增长11，进口增长14。2010年
20、，全市生产总值达到51258亿元，8增长124，高于年初目标34个百分点。实现财政一般预算收入11717亿元，增长213，地方财政收入5309亿元，增长227。农业经济稳中有升，第一产业增加值增长37，粮食产量87万吨，农业综合生产能力进一步提高。总体而言，宁波的特殊地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。宁波市未来宏观经济环境走势良好，GDP稳定、健康发展经济增长自主性和抗波动性强。而稳定、强劲、持续发展的经济增长为房地产市场的进一步发展提供了有利的经济支撑。就目前的宏观经济状况以及今年的经济积极态势而言，对本项目的投资的有利的。22房地产市场政策环境分析221全国房地产市场政策环境分
21、析我国房地产市场的发展始于政府住房制度改革，停止福利化分房，并使住房商品化、货币化、社会化。房地产业在国民经济中具有重要地位，但是由于我国房地产业还处于一个起步阶段，加之起步较晚，发展不完善，呈现了较为明显的起伏性波动，并且具有较重的投机气氛。近几年出现的过高的房价成为社会民生热点。在我国房地产业发展的历程中，政府已经相继出台了一系列宏观调控政策、措施调控房地产业的发展。从2005年开始的房地产调控政策，政策的力度不断加大，然而，在土地财政的模式下，这些政策都被地方政府和开发商化于无形。房地产政策出现了政策难以执行，房价继续上升的尴尬局面。2005年3月，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的
22、通知即国八条，首度明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，并要求省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。2006年5月，国务院办公厅下发建设部等9部委15条关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，细化“国六条”，并提出“90/70”标准。2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至四成。虽然这条政策够不上国家标准政策，但是近5年来最具杀伤力的房地产调控手段。2008年初，国务院出台的关于促进节约集约用地的通知强调，为了切实保护耕地，就得大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、土地利用效率高的符合中国国情的土地利用新路子。业界称之为定调“死守18亿亩耕地红线”的国策
23、。梅墟地块项目开发可行性研究92009年12月，国务院常务会议决定的“国四条”目标是，综合运用土地、金融、税收等手段，保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头。特别引人关注的是，国家提出，继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“929新政”，受此影响，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政
24、策”等一系列政策。抑制房价过快上涨依然是目前调控的目标，未来将会根据之前的调控效果做出针对性的调整。在房地产业众多调控政策中，目前房产税备受重视与讨论。房产税在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，能够使资金实力不足的投资者退出房地产市场；既可以抑制房价涨势，也可以增加税收。各界普遍认为房产税一旦开征，短期内对房市成交量的冲击很大，并有效促使房价下跌。十二五规划推动房产税改革，财政部也明确表示推进。目前政府对房地产市场调控的行政手段已经上升到政治阶段，强化和延续稳定房价，如果市场再度出现跳跃性增长，不排除调控继续加码的可能，直到政策有效控制房价持续稳定的效果。但是在大层面的角度看
25、，房地产的发展依然是经济发展的支柱力量，不可能出台改变房地产体系的政策，因此政策达到一定效果后的半年到一年，政策有出现松动的可能。222宁波市房地产市场政策环境分析近几年，在中央相继出台各项房产调控政策来稳定房价的大形势下，宁波积极响应国家总体政策，出台符合宁波当地的更为切实的相关政策。但是在越来越严厉的调控下，出现了十分尴尬的局面。每次新政的打压直接导致成交量的停滞或者回落，而在长则一年半、短仅数个月的短周期市场调整之后，成交价格则连续创出新高。如下下图所示。10图24宁波市住宅成交量与成交均价变化图2010年可谓是房地产业的调控年，在全国政策调控的大环境下，宁波市政府也多次出台各项细则来抑
26、制房价的过快上涨。2010年2月3日宁波市政府出台宁波市人民政府关于进一步加强城乡住房保障，促进房地产业平稳健康发展的若干意见。要求以“住有所居”为目标，按照“调结构、保民生、促和谐”要求，坚持“深化保障、稳定市场、优化结构、促进发展”工作方针，进一步加强住房保障力度，加强房地产市场调控和监督，促进房地产业平稳健康发展和人民群众居住条件明显改善。7月5日，出台了宁波市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，坚决遏制房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，进一步促进房地产市场平稳健康发展。10月9日，宁波市政府办公厅下发了关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨
27、文件精神的通知，坚决遏制不合理住房需求，实行住房限购政策。自发布之日起本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）在本市只能新购套住房。同时严格执行差别化住房信贷政策。图252010年宁波市调控政策影响下的住宅成交走势图梅墟地块项目开发可行性研究112011年年初，国办发1号文（“国八条”）政策出台，上海、重庆分别出台房产税试点办法，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，揭开了2011年继续加强房地产调控的序幕。2月20日，宁波市人民政府办公厅印发关于进一步做好房地产市场调控工作的通知，以巩固房地产市场调控成果，进一步促进房地产市场平稳健康发展。宁波全市2011年确保完成70万平方
28、米保障性住房任务；对三类家庭实行“禁购”；购买不足5年的住房交易全额征收营业税；购买第二套住房首付比例不得低于60，贷款利率不得低于基准利率的11倍。总体来说，政策环境的变化和未知性会给本项目的发展带来一定的风险。但是在宁波城市化发展进程中，房地产业的发展是至关重要的，政策在不同时期的倾向性是会产生变化的，在国民经济大发展时期，政策的影响力不会给房地产业的发展带来不计后果的冲击。目前房产调控不可排除稳定社会的政治目的，尽管如此，也只是以抑制房价过快上涨为目标。因此，对本项目来言，在政策环境的不确定性带来一定风险前提下，本项目具有较为宽松的发展空间。23房地产市场分析231全国房地产市场分析从1
29、978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了三十多年的风雨历程，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。从2001年开始房地产开发投资额从不足1万亿逐
30、步增加到2010年突破4万亿。如下图所示。2010年111月，全国房地产开发完成投资426973亿元，同比增长365，增幅同比上升187个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为20。90平方米以下住房保持稳定增长。111月，90平方米以下住房完成投资92683亿元，同比增长276，增速较上年同期回落53个百分点。12图26全国房地产开发投资额增长走势图商品房新开工面积从2001年的30000多万平方米，增长到接近150000万平方米。如下图所示。2010年111月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。分地区看，中部地区新开工面积增速最低，但竣工面积增速最快；西部地区施工面积
31、增速最快，但竣工面积增速最低。图27全国商品房新开工面积增长走势图2001年至2010年十年间，商品房销售面积与销售额呈波动性增长。如下图所示。2010年111月，全国商品房销售面积实现825413万平方米，同比增长98，比上年同期下降432个百分点；其中，商品住宅销售面积达740565万平方米，同比增长74，办公楼14817万平米，同比增长259，商业营业用房51909万平米，同比增长352。商品房销售额实现422779亿元，同比增长175，与上年同期相比下降693个百分点。其中，商品住宅销售额为356795亿元，同比增长128。梅墟地块项目开发可行性研究13图28全国商品房销售面积及销售额
32、增长走势图在我国经济运行良好，保持较高增长的支撑下，我国房地产市场的需求存在着长期增长的趋势。对本项目而言，在未来的两到三年内，全国房地产市场会趋于平稳发展的形势，能较好的满足本项目在未来产品销售上的市场基础。232宁波市房地产市场现状2010年，宁波房地产市场开发投资保持惯性平稳发展，全年完成投资总额达到5572亿元。较去年增长488。其中住宅投资达到3231亿元，同比增长359。宁波市房地产投资较2009年继续保持高位运行。如下图所示。图2909年与10年宁波房地产开发投资额增长走势图2010年，宁波市商品房屋施工面积达3820万平方米，同比增长23。其中住宅施工面积2253万平方米，同比
33、增长169。房屋新开工面积1406万平方米，同比增长731，其中住宅新开工面积777万平方米，同比增长547。由此可见，宁波房地产市场规模在2010年继续扩大。如下图所示。14图21009年与10年宁波市房屋新开工面积增长走势图由于受2010年4月与9月两次调控的影响，全年新建商品房的成交量波动较大，成交量与成交金额与上年同期相比有所下降。市六区全年新建商品房累计成交面积3161万平方米，同比下降299，其中新建住宅商品房成交面积2529，同比下降347。如下图所示。图2112010年宁波市六区新建商品房销售套数走势图由此看来房产调控对宁波房地产市场有较大的影响，特是在调控日益加剧的情况下，要
34、切实关注房产政策对未来房地产市场的影响。2011年初，新版“国八条”的实施以及宁波市政府相应推出的实施细则对近期宁波房地产市场产生了一定影响。在甬版“新国八条”实施一个月内，宁波市六区成交量下跌了近7成。而在各类产品中，受政策影响最大的商品住宅下跌幅度尤为巨大。据统计，截止3月21日凌晨，在新政实施的一个月内（221320），宁波市六区商品住宅总成交745套，环比一月减少了1760套，下跌7成；商品住宅成交面积为9256753平方米，环比下跌6930；商品住宅成交均价更是跌破万元大关，为977754元/，下跌3592。宁波市六区中中心城区的成交量下跌明显江东区下跌了8186；鄞州区下跌了728
35、7；梅墟地块项目开发可行性研究15江北区下跌了8963；高新区下跌了6177。在中心城区成交量大幅下挫的同时，几个周边城区的成交量并没有大跌，北仑区仅下跌987，而镇海区和江北北区均有上涨。图212“国八条”实施后宁波市各区成交情况对比具体分析如下（1）海曙区住宅项目稀缺，区域购房者外流现象明显。老城区，地段稀缺，近年住宅土地推量极少，其住宅供应量逐年下降，售价不低，成交极为平淡。（2）江东区传统居住区内换房需求大，东部新城辐射力度大，高新区未来成长空间大。传统居住区住宅供应稀缺，众多老社区兴建已久，换房需求量大。东部新城规划蓝图辐射力覆盖整个宁波市区。高新区是科技创新基地，楼宇经济逐步成长，
36、该区域目前被认为近郊概念，主要吸引江东片的外扩购房需求，以及北仑、镇海等想进入宁波的相对高端的客群。（3）鄞州区宁波市四区住宅项目的主角。目前中心区的开发步伐已扩张至下应、鄞南等区域。城西板块属于目前宁波楼市为数不多的“价格洼地”之一，轨道交通1号线的动工开建能拉升城西板块的价值。（4）江北区老城区开发高端楼盘，北区属高性价比区域。江北老城区目前所开发的楼盘均属于高端楼盘，房价普遍较高。江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段，这两年住宅项目开发进程较快，区域内多数属于小面积低总价房源。另外该片区为宁波经济适用房最为集中的片区。（5）镇海区、北仑区是宁波各城区中均价低于万元的城区
37、，而恰好这三个区域也是甬版“新国八条”后成交量比较稳定的区域。当其他城区房价仍然徘徊高位的前提下，这三16个城区成为了很多购房者置业购房的新选择。233近十年宁波房地产市场发展历程及未来发展趋势分析借助得天独厚的地理位置和港口优势，2000年至2009年宁波市经济经历的高速发展的十年。与此同时，宁波市房地产业也进入了高速发展的时期。从十年间宁波商品房销售面积与销售金额的变化来看，2003年与2007年是宁波房地产市场发展的高峰期。1998年，在国家一系列房地产刺激政策的影响下，宁波房地产开市场开始进入了平稳的起步阶段，到了2003年的高峰期，市区商品房销售面积达到了387万平方米。2004年国
38、家开始对房地产市场进行调控，收紧土地和信贷政策，2005年调控政策进一步加强。至此，宁波市房地产市场进入了低迷阶段。至2006年，宁波房地产市场开始复苏，在2007年达到顶峰，市区商品房销售面积和销售金额分别达到556万平方米和386亿元。2008年，由于金融危机的影响，房地产市场受到相当冲击。2009年在国家救市政策和4万亿投资的刺激下，宁波房地产开始进入第三次高速发展阶段。如下图所示。图2132000年至2009年宁波市六区商品房销售面积和销售金额走势图十年间，宁波房地产市场经历不寻常的发展历程。尽管只有短短十年，但是宁波房地产的发展有目共睹，伴随着城市化的不断加强和居民收入水平的大幅攀升
39、，宁波房地产在颠簸中成为社会经济发展的支柱。如下图所示。梅墟地块项目开发可行性研究17图2142000年至2009年宁波市房地产开发投资额与全社会固定资产投资额走势图图2152000年至2009年宁波市房地产开发投资额增速与商品房销售额增速走势图从中长期来看，宁波房地产市场的发展在政府进一步加强的调控下有望又让不如平稳的发展起，房地产开发投资将平稳曾展，房地产开发的可持续性将得到重视，投资机会与投资热点是继续存在的。从产业转型、升级与人口迁移的形势来看，宁波市区城市化的发展将进一步加大，同时城市中心区周边的城市圈化是房地产市场发展的巨大潜力。而对本项目发展周期而言，虽然宁波市房地产市场的发展存
40、在一定的不确定性，但是，基于宁波城市化进程的加深与社会经济的进一步发展，商品房住宅的刚性需求存在较大的发展空间。在政府房产调控的影响下，宁波房地产市场趋于良性发展的阶段，作为专业大型房地产公司开发的本项目具有坚实的抗波动性与竞争性。面对政策环境、经济环境的风险，良好的地域优势、完善的项目开发模式和先进的项目管理模式能够使本项目抓住机遇，成为宁波居民住宅的优质选择。1824高新区房地产市场分析241区域位置分析宁波高新区自1999年建立，总规划面积189平方公里，西起福明路和世纪大道（江南路南面以福明路、江南路北面以世纪大道）、东至东外环路，南至通途路，北至甬江。2003年起，高新区管委会开始对
41、梅墟街道行使县级社会行政管理权限。2007年1月，被国务院批准升级为国家级高新技术产业开发区。2007年7月，高新区所涉四平方公里成立新明街道，管委会对高新区内社会行政管理实现全覆盖。高新区成立以来，在党工委、管委会正确领导下，社会事业整体水平已有较大提高，为新一轮经济社会发展奠定了一定的基础。国家高新区地处宁波城区东侧，是宁波新一轮城市发展的中心区域。地理位置十分优越，具有四通八达的交通网络，连接市区和北仑区及宁波港的江南路、通途路贯穿园区。宁波东外环线建在高新区东部边缘，沪杭甬高速公路、同江一三亚沿海高速公路与高新区主干道相接。高新区距离高速公路入口3公里，距离机场10公里，距离港口18公
42、里，距离市中心4公里，交通十分便利。高新区依托城区发展，快捷、方便的信息传达和配套完善的服务设施，为投资者提供了高品位的工作和生活环境。围绕建设创新型园区的总体目标，抓住高新区升级为国家级高新区的战略机遇，以发展“高、特、新”产业为核心，优先发展以研发、总部和软件为代表的高技术服务业，积极发展附加值高、辐射力强的关键性制造环节（领域），培育若干新兴产业和新业态，以专业化园区和商务楼宇为载体，推进产业和服务资源在空间上的专业集聚，打造具有国际竞争力的创新集群，引领区域产业高端发展。经过很多年的建设，高新区道路状况和绿化状况良好，整个园区的绿化率达到了50，在宁波各个区域和县市里面绿化率最高的一个
43、区域，应该来讲它是一个非常的适合人们来到里面进行工作和居住的这样一个比较健康的也比较高端的环境。高新区配套设施也在不断的完善中。从目前的形势来看，高新区目前的一些在建的楼盘或者是建好的楼盘，其档次是相对比较高的，像皇冠花园，江南一品。整个楼盘的档次和品质在宁波的各个区域里面相对来讲较突出。如下图所示。也是随着东部新城区域在近两年的兴起，对整个高新区会有一个非常大的一个带动作用，整个区域的价格是一种上行的趋势。高新区是一个综合的区域，会引进国家高科技的研发机构，会带来一些高素质办公的人群。应该来讲是一个高素质人群的办公和居住的一个区域。从目前的楼盘，来看有很多的客户群来自于以后这个大东城的一个搬
44、迁，梅墟地块项目开发可行性研究19包括媒体、政府机构。图216宁波房地产市场区域板块格局图总体来说，项目周边已经形成的相对成熟的环境，相比同等距圈内的江北、城西等地配套较成熟。项目位于宁波东部，属宁波“东进运动”版块之一，政策倾斜度大，且与未来市中心较近，区域地位上升明显。项目位于主干道通途路以及绕城附近，进市中心和出城都十分便利。242项目主要竞争楼盘分析高新区的楼市也是最近两年兴起的，目前集中在高新区较受关注的楼盘有奥丽赛凤凰水岸、江南一品、皇冠花园、金东岸、嘉城尚座、和美城、华城花园、IN蓝庭、ART蓝海、翡翠湾、润和园等楼盘项目。分布如下图所示。20图217项目周边主要竞争楼盘分布图（
45、1）皇冠花园3期绿城皇冠花园位于国家高新区核心位置，毗邻规划中高新区CBD,紧临东部新城及新行政中心。作为毗邻东部新城及新行政中心的人居新地标，价值格局已经奠定。绿城皇冠花园3期共4幢公寓楼及大型集中性商业配套，最高层为25层，最底层为17层，公寓主力面积约100150平米。2010年绿城皇冠花园3期再出发，于12月9日盛大开盘。项目拟打造4幢城市精粹公馆及大型集中性商业配套。作为绿城皇冠花园的压轴收官之作，尊踞新东部价值之心、揽公园河水景致之丽，享国际生活配套之全，全面收纳成熟繁华，成就新东部中心珍贵的稀缺典藏。绿城皇冠花园3期的登场，既是压轴，亦是稀缺。3期约100150城市精装公馆，为讲
46、究生活质量与享受绿城生活的自住客群度身打造。面积与总价适中，相对绿城绿园与绿城皇冠花园2期而言，3期为向往绿城生活的人们提供了较低的准入门槛。绿城皇冠花园3期西面与22公顷院士公园一路之隔，东面紧邻规划中的高新区文化体育梅墟地块项目开发可行性研究21公园，南面对望规划中约60米宽甬新河沿岸的和滨公园，全城艳羡的三大公园围抱举步即达。表23皇冠花园3期周边配套表学校园区高星级幼儿园、高新区外国语学校、新城第一实验学校、高新区实验学校等医疗1000个床位的李惠利东部综合性医院，市第一医院东部大型院区商业1期底商、2期欧式商街、3期大型集中性商业就在家门口，世纪东方、中信泰富、维多利亚三大综合性广场
47、环伺酒店白金五星洲际酒店，雷迪森、欧宝、金轩等高星级酒店购物近4万方园区商业、家乐福、世纪联华、三江超市等商务绿城宁波研发园、科贸中心、会展中心、东部CBD（2）江南一品江南一品地处宁波高新区的核心区域，占地面积332亩，总建筑面积38万多平方米，园区内高达75的绿化,是目前宁波唯一的“城市纯别墅群”项目。江南一品由宁波兴普房产开发，楼盘由澳大利亚（墨尔本）柏涛公司担纲设计。项目总占地面积22万余平方米，总建筑面积约38万平方米,分二期开发，一期为中央别墅区，2008年6月已交付。目前正在开发的二期分为南北两区，产品为高层庭院花园别墅、江南领寓酒店式公寓、江南叠墅酒店式复式公寓、一品国际庭院式
48、写字楼、一品街精品风情商业街，是为宁波一次性开发的最大高层群，由18幢点式和短板式高层组成，同时也是宁波最大的集高档住宅、公寓、写字楼、商业、休闲于一体的复合型地产项目之一。江南一品2期高层庭院花园别墅阔达60多平米、挑高6米双露台花园。外部配套有三江超市、好美家建材超市、欧宝大酒店，工商银行、农业银行、宁波银行，老庙菜场、大型净菜超市，院士公园，宁波万里国际学校、宁波体育运动学校、宁波万里国际幼儿园，第一医院分院。2期社区内规划有风情商业街。内部配套为园林景观。江南一品项目主要集中在115平米左右和160210平米两个区间,在经济型面积和舒适型户型中都属于大面积的需求，说明此区域购买者的消费
49、水平较高。江南一品客户来源还是遵循了地缘性客户居多的市场规律，而值得注意的是外地客户要比在大宁波区域内（宁海、22奉化、象山、余姚）的客户多，是一个不可忽视的客户来源。客户中以企业高管和机关事业单位工作人员为主，与项目所处区位有较大关系，由于毗邻高新区和未来的政务区，客源受政策性的导向较强。对本项目有很大的参考价值。（3）IN蓝庭IN蓝庭位于宁波东部板块高新区梅墟核心区，东侧斜对面是规划行政中心。产品由5层花园洋房、100米的超高层TOWNHOUSE及高层小户型SOHO组成。依据市场定位，本案90以下户型占到80以上，其中高TOWN全部为90以下的户型，花园洋房大部分也是90平方米左右小户型，少量带地下室的是155平米的大户型；而小户型SOHO则以30左右复式户型为主。从整个产品来看，达人洋房，首见住品。花园洋房与高层TOWNHOUSE的组合，开启并塑造了一个全新的立体洋房社区，将庭院概念引入立体空间，前庭后院，上庭下院。项目在东部乃至江东均属全新的产品，将让它成为区域市场最大亮点。项目户型得房率高，附送面积，实用面积多，地下室、一楼花园、大露台、屋顶平台、入户花园、设备平台、挑空客厅等等，产品附加值多。（4）金东岸金东岸地处于欣欣向荣的宁波国家高新区，又与宁波市未来行政中心“东部新城”紧相邻，双核幅射地带，带来的不仅是城市主干道的便捷交通和成熟齐全的商务及生
