1、本科毕业设计工程管理水岸枫情房地产开发项目可行性研究FEASIBILITYSTUDYOFSHUIANFENGQINGDEVELOPMENTPROJECT水岸枫情房地产开发项目可行性研究I水岸枫情房地产开发项目可行性研究摘要可行性研究作为房地产开发建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，为房地产企业顺利实现项目目标提供了重要帮助。本文对水岸枫情房地产开发项目进行可行性研究工作，主要研究了项目概况、投资环境和市场状况对本项目市场调查数据进行了统计整理，并分别从市场可行性、财务可行性和社会效益方面进行了分析，包括房地产市场现状、项目策划、方案与投资估算、财务指标的敏感性分析等，最后通过归纳总结，得
2、出了项目可行的结论。通过可行性研究，为本项目的开发投资决策提供了重要依据。关键词房地产开发；可行性研究；财务指标FEASIBILITYSTUDYOFSHUIANFENGQINGDEVELOPMENTPROJECTABSTRACTFEASIBILITYSTUDYFORTHEPRELIMINARYWORKASAREALESTATEDEVELOPMENTANDCONSTRUCTIONOFANIMPORTANTPHASEOFTHETECHNICALANDECONOMICFEASIBILITY,PROVIDSIMPORTANTHELPFORSUCCESSFULREALESTATEBUSINESSOBJE
3、CTIVESOFTHEPROJECTINTHISPAPER,CARRYINGOUTFEASIBILITYSTUDYOFSHUIANFENGQINGREALESTATEDEVELOPMENTPROJECT,MAINLYSTUDYPROJECTOVERVIEW,THEINVESTMENTENVIRONMENTANDMARKETCONDITIONSMARKETSURVEYOFTHEPROJECTCARRIEDOUTSTATISTICALPROCESSINGOFDATA,RESPECTIVELY,MAKETHEANALYSISFROMTHEMARKETFEASIBILITY,FINANCIALVIAB
4、ILITYANDSOCIALASPECTS,WHICHINCLUESTHEREALESTATEMARKETSITUATION,PROJECTPLANNING,PROGRAMANDINVESTMENTESTIMATION,SENSITIVITYANALYSISOFFINANCIALINDICATORS,FINALLY,SUMMARIZEDTHECONCLUSIONSOFTHEPROJECTFEASIBLETHEDEVELOPMENTOFAFEASIBILITYSTUDYFORTHEPROJECTPROVIDEDANIMPORTANTBASISFORINVESTMENTDECISIONSKEYWO
5、RDSREALESTATEDEVELOPMENT；FEASIBILITYSTUDY；FINANCIALINDICATORS水岸枫情房地产开发项目可行性研究I目录1项目概况111项目基本情况112开发企业基本情况113项目背景及建设必要性2131项目产生背景2132项目建设的必要性314可行性研究的依据315项目经济效益指标32项目投资环境421全国投资环境分析4211全国政策环境4212全国经济环境分析5213全国房地产业发展状况522宁波投资环境分析6221宁波市房地产政策分析6222宁波市经济环境分析723板块市场分析8231联丰板块的发展8232联丰板块前景展望924房地产项目SWOT分
6、析10241项目SWOT分析10242项目SWOT分析表11243SWOT分析结论113市场调查及结果分析1231项目市场调查12311项目实地考察12312市场问卷调查1232问卷调查分析1233市场调查结果分析184项目定位2041项目客户定位2042项目产品定位2043项目产品价格定位20431市场比较法基本原理21432市场比较法的估价步骤21433运用市场比较法估价215项目规划设计2451设计依据2452规划设计指导思想2453总平面规划建议2454户型设计建议2555停车位安排25水岸枫情房地产开发项目可行性研究II56景观布局2557项目规划有关指标266项目建设和销售进度计划
7、2761项目建设进度计划2762项目产品销售计划27621项目产品营销策略27622销售进度计划287项目投资估算与资金筹措2971项目投资估算29711投资估算依据29712投资估算数据2972项目资金筹措与运用30721资金筹措方案30722资金运用31723借款偿还计划318项目财务评价3281财务评价概述32811财务评价依据32812财务评价数据测算3282财务评价指标33821静态指标33822动态指标3483财务评价结论359不确定性分析3691盈亏平衡分析3692敏感性分析3610结论及建议39101结论391011社会效益391012经济效益39102项目存在的问题及建议39
8、参考文献41致谢错误未定义书签。附录43附录一43附录二50附录三52水岸枫情房地产开发项目可行性研究11项目概况11项目基本情况本项目是宁波XX置业有限公司即将开发的住宅项目。项目位于宁波市鄞州区薛家南路古林镇薛家村，东至薛家南路，西至藕缆桥河，南至藕缆桥路，北至薛家南路222弄。项目位于联丰板块，交通便利，生活配套设施较完善，项目区位图如图11。图11项目区位图12开发企业基本情况宁波XX置业有限公司是“中国500强企业”XX控股集团下属的四大产业板块之一，具有房地产开发一级资质。公司注册资本5025万元，总资产规模约20亿元人民币。依托集团强大的实力支撑，房地产板块以“创百年房产品牌、做
9、城市开发栋梁”为使命，着力培育“团队、管理、品牌”三大核心竞争力，致力于发展成为区域房地产业优秀企业之一。自1992年成立以来，该公司在宁波等地已成功开发了“翠中”、“万信”、“人丰”、“泰和家园”、“城市映象”、“水岸心境”、“半山佳园”等楼盘。在近20年的开发历史中，累计开发总量已逾200万平方米，现年度开发总面积达40多万平方米，总投资超过50亿。该公司秉承“提供优质空间，倡导愉悦人生”之理想，以“回报、发展、责任”为核心理念，以“立足宁波、辐射长三角”为发展战略。现在XX置业有限公司在宁波有很高的知名度，以开发的楼盘也受到社会好评，在宁波地区水岸枫情房地产开发项目可行性研究2已具有相当
10、的市场竞争力。该公司董事会为最高权力机构，公司一切项目开发的重大事宜具由董事会决定，董事会设董事长一名，副董事、董事若干名；公司实行董事会领导下的总经理负责制，设总经理一名、副经理若干名共同负责公司运营运作；另外，公司下设各种经营管理机构，包括财务部、项目管理部、综合办、总师办、拓展部、营销策划部、客服中心等机构，负责公司的日常经营管理工作，见图12开发企业组织结构图。图12开发企业组织结构图13项目背景及建设必要性131项目产生背景改革开放以来，我国房地产行业从小到大，从弱到强，取得了长足的发展。经过多年的发展，房地产业对改善我国居民居住条件，提高居民生活水平做出了重要贡献。我国城镇户籍人口
11、人均住宅建筑面积由1978年的81平方米增加到了现在的28平方米，在城镇居民住房面积发生巨大变化的同时，居住条件也在发生翻天覆地的变化，商品住房已经成为中国城镇住房供应的重要组成部分。自从2003年，国家把房地产业作为“支柱产业”以来，我国房地产业发展迅速。作为与其他产业联系较为密切的产业，房地产业的发展同时带动了其他产业的发展，促进了居民消费，成为了新的经济增长点，房地产业对经济增长的贡献也不断增加。总体上而言，近年来我国房地产业保持较快的发展。2008年，受金融危机的影响，我国房地产市场经历了短暂“低谷”时期。2009年，国家确定了“保增长，扩内需”的经济目标，并出台了一系列刺激经济政策。
12、在这些政策影响下，我国房地产进入了一个快速发展阶段。2010年，随着国家宏观调控政策的出台，我国房地产业进入一个调整时期，但是依然保持较高的增长速度。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长332，其中，商品住宅投资34038亿元，增长329，占房地产开发投资的比重为705；全国商品房销售面积1043亿平方米，比上年增长101。随着城市化进程的推进和人民生活水平的改善，房地产市场需求依然较为旺盛。宁波市作为一个较为发达的沿海城市，近年来经济保持平稳较快增长，人民生活水平也日益提高。随着经济的发展和生活水平的提高，人们对生活品质的要求也越来越高，其中对住房要求也随之提高。水岸枫情
13、房地产开发项目可行性研究3132项目建设的必要性水岸枫情项目的开发，顺应了商品住宅市场的发展，在一定程度上满足了消费者的住房需求。根据宁波市城市总体规划（2006年2020年），为了把宁波市建设成为经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好，具有国际港口和江南水乡特色的现代化城市，在过去的几年和未来的几年，宁波市逐步有序引导城市空间布局、合理确定城市人口和建设用地规模，不断完善城市基础设施体系，切实改善城市人居环境。到2020年，宁波将建成市域常驻居住人口810万，中心城实际居住人口250万的环境优美、文化繁荣、人民生活安康的现代文明城市。为此，宁波市将逐步进行新城建设和旧城改造，不断提高人民居住
14、水平，改善人民居住环境。作为住宅项目，水岸枫情房地产项目的开发建设，符合城市总体规划和近期建设要求。本项目的建设，将进一步改善城市景观，增强城市功能，进一步满足市民居住要求。项目的开发建设，配合了市政府新城建设的相关规划，在拉动内需和推动房地产投资方面也起到了一定的作用。本项目将采用较为先进的规划设计理念，开发成为房型适当、环境优美、配套设施齐全的花园式住宅小区，以满足消费者对这种较高品质的住宅需求。14可行性研究的依据可行性研究的依据包括（1）国家和宁波市经济建设的方针、政策和法规；（2）开发商有关情况和项目提出的背景；（3）拟建项目的土地费用及其他有关基础资料；（4）拟建项目的市政建设条件
15、等；（5）宁波市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准；（6）有关建设项目经济评价的基本参数和指标。15项目经济效益指标项目总投资18088106万元；项目销售收入266971万元；成本利润率3562；全投资财务内部收益率（FIRR）2026；财务净现值（FNPV）1621868万元；动态投资回收期222年。水岸枫情房地产开发项目可行性研究42项目投资环境21全国投资环境分析211全国政策环境自2003年以来，我国对房地产市场进行了多次调控，出台了多项政策。2003年开始，为了抑制投资过快增长，促进经济增长模式的转变，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控政策；2005年
16、，房地产调控政策进一步深化，加大了调控力度，突出了调控重点，国务院要求加大对中低价位和中小户型房屋的供应；2006年，房地产宏观调控措施更是密集出台，提出了促进房地产业健康发展的“国六条”；到了2007年，房地产调控力度继续加强，加强了房地产企业土地增值税清算管理，并收紧信贷。2008年，由于受到金融危机的影响，我国房地产经历了一段比较困难的时期。进入2009年，为了“扩内需，保增长”，维持经济较快发展，国家出台了“4万亿投资计划”，以刺激经济增长。受此刺激经济政策影响，2009年，我国房地产发展迅速。进入2010年，为遏制投机性住房需求，抑制房价过快增长，我国出台了一系列房地产调控措施。20
17、10年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40，加大房地产贷款窗口指导；3月，国土资源部出台“19条土地调控新政”，并在全国开展对房地产用地突出问题专项检查；4月，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序；国务院颁布“新国十条”；5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题；6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，将土地增值税预征率由05提高到2；10月份上调一年期存款准备金
18、率。这一系列调控可以看出，政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段，其目的即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。短期来看，这些调控措施，在一定程度上遏制了房地产发展速度；但长期来看，这些措施对房地产业的健康发展具有重要意义。2011年国务院又提出“新国八条”，各地也纷纷提高二套房首付比例，像2009年下半年房地产市场“疯狂繁荣景象”将一去不复还。但是，我国正处于工业化、城镇化加快发展的时期，经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。引导和促进房地产业持续健康稳定发展，有利于保持整个经济平稳较快
19、增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建水岸枫情房地产开发项目可行性研究5设小康社会的目标。这意味着，我国房地产业将步入一个调整期，此后我国房地产业将进入一个新的发展阶段。212全国经济环境分析我国总体经济发展状况良好，20062007年，我国经济保持高速增长，而2008年由于受到国际经济危机的影响，经济发展速度有所下降，但国内生产总值依然高于8。2009年，我国出台了一系列刺激经济政策，在此影响下，我国经济回暖，国内生产总值增长速度高于9。在过去的几年里，我国虽然面对着复杂多变的经济局面，但是依然保持着快速平稳发展，国内生产总值增速均在9以上，见图21。图21200620
20、10年国内生产总值及其增长速度2010年，虽然面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，但是国民经济运行态势总体良好。据国家统计局数据，2010年我国全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长103。投资保持较快增长，全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长238；消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。2010年10月世界银行在北京发布东亚经济半年报中指出，中国经济未来的重点要放在转变增长和投资方式，实现经济结构平衡，同时对中国未来十年的增长前景继续看好。213全国房地产业发展状况在过去的30多年，我国房地产业得到了长足发展，客观上为我国经济
21、发展起到了很大的推动作用。19781991年，是我国房地产理论突破与起步阶段。在这一时期，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。19911995年，我国经历了非理性炒作与调整阶段，以邓小平南巡为标志，在我国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。19952003年相对稳定的水岸枫情房地产开发项目可行性研究6协调发展阶段。整体说来，这一阶段是我国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳
22、增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。20032007年，我国房地产业进入了调控、反调控与总体反思阶段。2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而20052006年则是政策出台最为密集的阶段在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。到了2008年，国际经济环境的全
23、面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。但在2009年，随着国家刺激性经济政策出台，我国房地产又进入快速发展轨道。2010年，全国房地产投资量持续增长，开发面积和竣工面积增势不减。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长332，其中，商品住宅投资34038亿元，比上一年增长了329。同时，全国商品房销售面积和销售额依然保持较快增长。2010年，全国商品房销售面积1043亿平方米，比上年增长101。我国房地产业经过三十多年年特别是近十年
24、发展，已成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。自2010年以来，我国房地产又进入新一轮的调控阶段，预计未来在国家宏观调控政策落实和显现效果后，房地产市场可能进入一个相对平稳发展的阶段；但是，作为支柱性产业的房地产业，在良好的宏观经济背景下，进行房地产投资依然是适宜的。22宁波投资环境分析221宁波市房地产政策分析2008年上半年，按照国家宏观调控的目标，宁波市收紧了房地产信贷，防止房地产投资过热，宁波房地产进入寒冬期；到了下半年，由于受到金融危机的影响，宁波市配合国家刺激经济政策，对购房给予各种优惠，同时加大信贷支持，宁波
25、房地产市场逐步回暖。2009年，宁波市对房地产继续采取政策支持，宁波房地产交易量和交易价格快速上涨。2010年，为了配合和贯彻落实国家对房地产市场调控政策措施，并把宁波市住房价格控制在合理水平，宁波市先后出台了多条针对宁波市房地产的调控政策，主要包括对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例由20提高至30。；对贷款购买第二套住房的家水岸枫情房地产开发项目可行性研究7庭,贷款首付款比例由40提高至50,贷款利率由之前的各种优惠提高至基准利率的11倍二套房认定标准以家庭为单位,以借款人实际持有房屋数量为标准；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状
26、况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2011年2月，宁波市又出台了被称为甬版“限购令”的关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知。通知规定“在宁波市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非宁波市户籍居民家庭；不能提供2年内在宁波市累计缴纳1年以上个税证明或社保缴纳证明的非宁波市户籍居民家庭”，这三类居民家庭将不能在宁波买房。同时，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60，贷款利率不得低于基准利率的11倍；个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。这就比较有效地遏制炒房行为和房价的疯狂增长，使市场需求回归理性。这些严厉的调控措施，对宁波
27、市房地产市场产生了一定的影响，尤其是对投机性住房需求影响较大。同时，从现阶段宁波房地产调控政策来看，在未来一段时间内，房地产市场将趋于平稳，房价过快增长将得到抑制，回归理性；投资性需求减少，市场呈现平稳渐进发展趋势。222宁波市经济环境分析作为商业发达的沿海城市，宁波近年来经济一直保持较快的发展，经济整体形势比较乐观。（1）宁波市经济运行总体表现良好，在过去的五年，宁波市地区生产总值增长率都保持较高水平，发展速度较快。2010年，全年全市实现地区生产总值512582亿元，比上年增长124，增幅同比提高35个百分点。第一产业实现增加值21843亿元，增长37；第二产业实现增加值284823亿元，
28、增长136；第三产业实现增加值205916亿元，增长116。按常住人口计算人均生产总值为68162元。固定资产投资平稳增长。全年全社会固定资产投资完成22065亿元，比上年增长101。其中房地产开发投资完成5573亿元，增长488。宁波良好的经济发展形势，较快的发展速度，广阔的发展前景，对于房地产投资而言无疑是有利的。（2）宁波市房地产的发展自2008年以来，宁波市房地产发展较快，不论是从市场供应量还是成交量看，增长都较为明显，尤其是2009年。进入2010年，房地产进入调控年，“国十条”、“国五条”等号称史上最严新政策先后出台，国家调控的手段也逐步从经济手段向行政手段转化。在此大环境的影响下
29、，宁波房地产市场无疑会受到影响。2010年宁波市六区商品住宅总成交10036套，商品住宅成交面积为140352615。与2009年相比，2010年，宁波市商品房成交量下降，但成交价格上升了。水岸枫情房地产开发项目可行性研究8图2220072010年宁波市商品房供求走势图密集政策高压下，预期可以遏制房地产价格快速上升的势头，抑制部分不合理需求。由于调控政策的出台，市场中出现观望。除去投机性住房需求，由于宁波市有较多外来人口和大学毕业生，市场中依然存在较大的购买力和需求，商品房市场需求依然强劲。在未来的时间内，宁波市房地产将进入平稳发展阶段。23板块市场分析231联丰板块的发展本开发项目处在甬城西
30、部的联丰板块。联丰板块位于宁波西郊，北隔蓝天路，南接南阳村，西至集士港镇，东连海曙区柳汀街，处于海曙区与鄞州区交界。同时，联丰板块也泛指联丰路周围地块及联丰立交桥以西至集士港的地段，机场路竖穿而过。此处距市区十五分钟的车程，交通便捷，不仅可由机场路快速抵达机场，还配建有公交车站场，方便市民出行，见图23项目板块图。图23项目板块图水岸枫情房地产开发项目可行性研究9在联丰板块内，已建成西城十二庭院、瑞园等楼盘，附近还有缘园、格兰春晨、半岛华府等建成小区。联丰板块内，配套设施完善教育配套完善，包括宝韵音乐幼儿园、广济小学分校、十五中学实验校区、古林中学、浙江工商职业技术学院等一批成熟运作学校，为该
31、区域居民提供了更为便利而放心的教育选择；医疗卫生条件优越，妇儿医院、第一医院、市中医院等三所知名医院都在附近，且聚集了一大批名医，医疗硬件配套十分先进，为生活在该区域的居民提供了极大的生活便利；该区域附近有有联丰宾馆、亚星宾馆、莫泰连锁旅店、凯地文化休闲、石浦假日渔港等多样消费场所可供选择，休闲购物，商务消费。较为方便。农工商大型超市、好又多量贩、三江购物、新联超市、联丰菜市场等就在区域购物范围内，生活购物也很方便。目前该板块区域已初步形成了，生活配套设施完善、交通便利的居住区。与天一商圈相比，联丰生活圈是另一个风格迥然的区域，这里也较繁华，却弥漫浓浓的生活味道。作为海曙的居住后花园，联丰区域
32、已成为城市中心圈的重要区块。232联丰板块前景展望根据宁波规划局发布的宁波市工商学院地段HS18控制性详细规划中显示，见图24本次规划，北至联丰路，东至机场路，南至环城南路，西至薛家南路。规划城市建设用地面积约143公顷（包括水域面积114公顷）。居住人口143万人，其中。居住用地3779公顷，占287。人均居住用地264平方米。二类居住用地3404公顷。幼托、小学用地334公顷。规划以城市道路围合空间，形成一个社区视整体为一街道片区的东部，布置街道片区中心；规划延伸联丰路商业功能形成与东面紧密联系的商业轴线；规划延续薛家南路商业氛围，形成带状街道片区中心。水岸枫情房地产开发项目可行性研究10
33、图24宁波市工商学院地段用地规划图根据功能定位及用地布局，确定本区的发展目标为延续联丰路商业娱乐功能，与其东段集合形成城市商业服务功能；加强薛家南路的商业商务功能；通过旧村改造，完善配套设施，改善城市环境。联丰板块大体来说处于进一步完善之中，具有便捷的交通与良好的发展的前景。相信随着区域城市规划的全面落实，联丰板块的高尚居住条件将得到进一步提升。24房地产项目SWOT分析241项目SWOT分析（1）项目优势（S）生活气息浓厚，适合居住。项目位于海曙区和鄞州区交界处，属于联丰板块，该区域内已有多个已建成楼盘，正逐步成为新的居住中心，生活气息较浓；交通便利。离联丰路和机场路比较近，而且有多路公交车
34、经过，交通便利；本项目可沿联丰路直上柳汀街，与繁华市中心一脉相连；配套设施完善，生活方便。项目与联丰世纪苑、联丰玫瑰苑、联丰新村等成熟生活区一路之隔，享受社区成熟配套；同时，项目周围有银行、学校、医院、商场等生活配套设施，生活便利；开发商具知名度较高，口碑较好。项目开发商在宁波具有较高的知名度，今年所开发产品市场认可度较高，赢得了消费者赞赏。水岸枫情房地产开发项目可行性研究11（2）项目劣势（W）该项目所在区域多为新开发住宅小区，周围有多片空地待开发，环境需进一步改善。（3）项目面临的机会（O）宁波市经济发展形势良好，市民收入水平较高，有较强的购买需求和购买力；项目所在的联丰板块，根据规划，即
35、将成为配套设施完善、交通便利的成熟生活区。（4）项目面临的威胁（T）现阶段，国家及宁波市都出台了严格的房地产调控政策，对购房套数进行严格控制，银行信贷收紧；在区域内，有新楼盘在建，如梅园雅境、半岛悦城等，竞争较激烈。242项目SWOT分析表将项目的优势、劣势、机会和威胁进行总结，使其清晰的表现出来，见表25SWOT分析表。表25SWOT分析表优势（S）劣势（W）生活气息浓厚，适宜居住；交通便利；配套设施完善，便于生活；开发商知名度高，市场认可度高。周边空地较多，有待开发；周边环境需要改善。机会（O）威胁（T）宏观经济形势较好；处在新规划居住中心。调控政策严厉，市场收缩；243SWOT分析结论本
36、项目处在正在逐步完善的生活区内，交通便利，生活设施配套完善，生活气息浓厚，这些是本项目的优势，要从分发挥利用。同时，本项目还存在一定的竞争，这就需要认真研究房地产市场，准确把握国家和地区相关房地产政策及其走向；做好规划设计，突出本项目的特色；进一步完善配套设施，提升项目品质，以提高项目竞争力。水岸枫情房地产开发项目可行性研究123市场调查及结果分析31项目市场调查为了获得第一手资料，进行了市场调查。市场调查的开展，主要包括实地考察和问卷调查。311项目实地考察为了比较详细真实地了解项目所在区域的环境情况，以及项目地块特征，周围环境等，对项目所在地进行了实地考察。通过实地考察，得到了关于项目的一
37、些实际情况（1）项目位置鄞州区古林镇，东至薛家南路，西至藕缆桥河，南至藕缆桥路，北至薛家南路222弄；（2）交通位置公交662路、20路在宁波工商职业技术学院站下，另外，公交560，614，507，20，622路等线路均可到达；（3）周边银行项目周边有农业银行、工商银行、鄞州银行等；（4）周边购物农工商大型超市、好又多量贩、三江购物、新联超市、联丰菜市场在区域购物范围内；（5）附近教育周边有浙江工商职业技术学院、宝韵艺术幼儿园分园、省级重点同济中学等；（6）周边医疗妇儿医院、同济门诊、中山医院、白云社区卫生中心，解除健康后顾之忧；（7）附近商务消费联丰宾馆、凯地文化休闲、石浦假日渔港、天海大酒
38、店、顺旺基快餐、肯德基、尚都步行街等多种消费场所可供选择。312市场问卷调查（1）调研问卷设计在对项目实地考察工作完成的基础上，根据考察结果及其分析设计调查问卷；（2）市场调查开展选择调查开展地点和对象，考虑到被调查人群应该是购房的主体，又有购房意愿，还要拥有购房能力，所以调查对象主要为年龄在25岁到50岁的年龄段的人群；开展市场调查活动；本次市场调研地点选在人流量较大的场所，如天一广场等；（3）调研结果整理分析分析整理市场调研问卷，对结果进行分析，得出所需要的信息。32问卷调查分析由于时间精力有限，因此这次调查问卷只发放了40份，1份无效，收回有效问卷39份，有效率是975。虽然问卷份数较少
39、，但也在一定程度上反映了该项目的市场情况。通过对问卷数据的统计整理，得出此次问卷调查的信息。（1）家庭年收入根据市场调查结果，49的受访者每年家庭总收入在20万及以上；同时，家庭总收入在1020水岸枫情房地产开发项目可行性研究13万区间的受访者占总数的33，只有不到两层的受访者家庭年收入处在10万元以下，见图31家庭年收入状况图。受访者的家庭总收入水平较好，具有相当的购买力。家庭年收入状况183344510万以下1020万2130万30万以上图31家庭年收入状况图（2）受访者年龄分布根据图32显示，25岁50岁人群购房需求比较大，在后续的市场营销阶段要强化这两个年龄段的人群为主要诉求对象。同时
40、需要注意的是，30岁及以下人群的购买力有限，而3150岁这个年龄段的人群具有较强的购买能力，因此在以后的销售中要采用具有针对性的营销方式。年龄分布图1912620246810121416182030岁及以下3140岁4150岁51岁及以上系列1图32受访者年龄分布图（3）受访者行业分布本次调查的受访人群中，商贸企业和金融证券业的人数最多，其次是文卫事业单位、制造业和房地产建筑业的人群，见图33受访者行业分布图。，水岸枫情房地产开发项目可行性研究14行业分布图641334421202468101214金融证券文卫事业单位商贸企业IT通讯业制造业房地产建筑业医药化工业政府部门其他系列1系列2图33
41、行业分布图（4）置业目的根据问卷结果的分析，宁波市居民置业主要是为了满足自身住房需求和改善自身居住条件，其次是为了父母或子女置业，而为了投资置业的比例较低，见图34置业目的图。根据这些调查数据和分析结果，在项目定位时，要注意潜在购房者的意愿及需求，从而突出项目的特色，以满足潜在购房者的需求。置业目的改善居住条件31满足居住要求46给父母或子女15其他3用于投资5改善居住条件满足居住要求给父母或子女用于投资其他图34置业目的（5）置业制约因素根据调查结果分析，对置业者起主要影响的置业因素依次是房屋价格、配套设施、地理位置和交通状况，其次是户型、项目周边环境、开发商品牌，而对于物业管理和建筑质量对
42、于置业者的影响相对较小，见图35置业制约因素图。因此，在项目定位时，要充分考虑这些影响因素规划、水岸枫情房地产开发项目可行性研究15设计良好的配套设施、交通设施和适宜的户型，以提升房屋的性价比，提高项目的竞争优势。置业制约因素172271618744960510152025地理位置价格周边环境交通配套设施开发商品牌物业管理建筑质量户型其他系列1图35置业制约因素（6）楼房类型由市场调查结果分析，市场对于多层住宅和小高层住宅的期望较大，其次是多层住宅（无电梯）和高层，见图36楼房类型选择图。因此，在规划设计应以多层和小高层为主。楼房类型选择图312031153多层住宅（有电梯）多层住宅（无电梯）
43、小高层（812层）高层（12层以上）其他图36楼房类型选择图（7）装修选择根据调查结果可以得出，市场对房屋装修的要求不同，以厨卫装修为主，其次是不需装修（毛坯房），见图37装修选择图。为了满足市场对于房屋装修的需求，拟建设项目应以厨卫装修为主，并配以适当的毛坯房，以满足不同的市场需求。水岸枫情房地产开发项目可行性研究16选择装修图3151180102030405060毛坯房厨卫装修全装修系列1图37装修选择图（8）户型面积选择根据市场调查结果分析可以得到，市场上需求最大的户型面积为80120，同时80120的面积也便于户型布置，因此拟建项目在面积上应以80120为主，配有少量120140的面积
44、，以满足市场的不同需求，见图38户型面积选择图。户型面积选择图11512101024681012141680M280100M2100120M2120140M2120140M2系列1图38户型面积选择图（9）户型选择根据市场调查结果分析，户型应以两室两厅一卫和三室两厅一卫为主，同时配有一定的三室两厅两卫和两室一厅一卫户型，见图39户型选择图。水岸枫情房地产开发项目可行性研究17户型选择图1333312120两室一厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫其他图39户型选择图（10）配套设施选择据市场调查结果分析，市场对配套设施需求最大的是幼托、停车位、体育设施和花园，因此拟建项目应考
45、虑好这些配套设施的布置，见图310配套设施选择图。配套设施选择图20152113210510152025停车位体育设施幼托花园多功能休闲会所其他系列1图310配套设施选择图（11）停车位选择根据本次市场调查，近一半的人选择自购单独的车位，在拟建项目中要考虑车位的建设，并且车位主要以销售为主，见图311停车位选择图。水岸枫情房地产开发项目可行性研究18停车位选择图463123自购单独的车库收费的公共地下车库收费的地上露天停车位图311停车位选择图（12）房地产信息来源有市场调查分析得知，超过一般的受访者的主要房地产信息来自互联网，23的受访者主要通过报纸来掌握房地产信息。因此，在营销阶段，重点应
46、放在互联网、报纸等选择方式上；同时，也要结合其他多种营销方式，把项目信息转递给公众，见图312房地产主要信息来源图。房地产信息主要来源523105750电视广播报纸房交会互联网亲戚朋友介绍其他图312房地产信息主要来源33市场调查结果分析通过对市场调查结果进行分析，得出一些信息，可供项目定位及营销阶段参考。1项目主要诉求对象是3150岁之间的中青年人群，主要包括商贸企业、金融证券业、文卫事业单位、制造业和房地产建筑业从业者；2广告诉求主要以满足居住要求和改善居住条件为主要诉求点；在宣传中要突出项目所在区域浓厚的生活气息，营造项目给人的温馨感，以达令消费者就受的目的；水岸枫情房地产开发项目可行性
47、研究193产品选择根据市场调查结果和项目实际特点，楼盘为小高层和多层结合，房屋做厨卫简装，户型选择以两室两厅一卫和三室两厅一卫为主，结合少量的两室一厅一卫和三室两厅两卫的户型，达到多样化的市场卖点。4区内配套区内设置小花园车位、幼托和体育设施；车位设置以地下停车位为主，结合一定数量的地上车位；5媒体选择运用多种渠道向公众推介项目，其中重点运用互联网、报纸和电视等营销渠道；并辅助大型户外广告，宣传单页等。水岸枫情房地产开发项目可行性研究204项目定位项目定位包括三方面的内容客户定位、产品定位和价格定位，这三方面的初步定位主要基于前面市场分析结果和开发商自身实际情况。41项目客户定位客户定位主要考
48、虑目标客户的年龄、职业和收入情况，并对这些情况进行分析。（1）目标客户年龄段由调查分析结果和市场实际情况，目标客户年龄定位在3150岁的中青年人群。这个年龄段的人群，买房多是满足自身住房需求、改善居住条件和买给父母或子女，他们购房意愿比较强烈；而且，这类人群，一般来说，事业有成，生活稳定，购买力较强（2）客户职业分布项目面临的客户职业分布较为广泛，从问卷调查结果和宁波地区实际情况，客户职业主要定位为商贸企业和金融证券业的从业者，其次是文卫事业单位、制造业和房地产建筑业的人群。这些人，在单位基本从事技术和管理工作，收入可观；而且他们一般都有较高的学历，对生活品质要求较高。（3）客户收入定位客户收
49、入定位主要是宁波地区中高收入者，这些人购买能力较强；这种定位也与客户年龄段和职业定位想对应，比较客观合理。42项目产品定位根据市场调查结果，结合市场对商品住宅的需求，并考虑到开发企业的自身开发产品的定位，对本项目产品进行定位（1）项目定位为中高档多层和小高层住宅。根据调查结果，受访者对于高品质的多层住宅和小高层住宅的需求较大；本项目的开发商，以前开发的商品住宅项目多为多层和小高层结合，广受受到市场欢迎；在项目区域周围，以落成楼盘均是中高档多层和高层住宅，因此该项目定位为中高档的多层和小高层相结合的住宅产品，对消费者具有较强的选择性，而且是具有吸引力的。（2）风格、形象定位在整体规划意时，将北美小镇风情融入现代城市品格，形成“新生态都市小镇”的独特风貌；建筑形象提取西方古典建筑语汇和典型元素，并合理融合现代建筑的构筑手法，更将东方院居意蕴丰富其中，整体呈现出“严谨而不失情调，典雅而不失利落”的艺术品格。同时，“水岸枫情”承袭了开发公司“水岸系列”品质人居的理念，很好地显示了该项目的中高档品质。43项目产品价格定位水岸枫情房地产开发项目可行性研究21考虑到本地房地产市场影响价格的因素较多，而且较为复杂，因此本项目时采用市场比较法。431市场比较法基本原理市场比较法，就是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进
