1、毕业论文文献综述工程管理兰墅公寓房地产开发项目可行性研究一、文献引用概述为了提高项目可行性研究的准确可信度，同时丰富研究的内容，本人查找了一定的文献和资料加以引用分析。其中包括的内容有项目可行性研究的在我国的发展和应用现状，房地产项目的市场分析与预测、建设条件论证、规划方案设计、项目开发进度安排、营销方案策划，项目的投资估算以及资金筹措，项目的财务评价，项目的风险与不确定分析等。二、项目可行性研的发展与现状项目可行性研究是项目管理前期的重要阶段，通过研究项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利对项目的可行性作出判断，为投资者的决策和项目的规划设计提供强有力的依据。蒋可扬在2009年
2、对上述作用表示了肯定“对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目决策和运作建设中具有十分重要的意义。”高珊在2008年曾经提出“了解建设项目可行性研究有助于对建设项目进行合理选择。应当对建设项目的可行性研究给予充分的认识和重视，对拟建项目进行全面的、系统的可行性技术分析和论证。”姚毅和赵伟卓在2009年也对项目可行性研究进行了积极的评价“可行性研究是工程项目前期工作中不可或缺的重要内容之一，在投资决策中发挥着重要作用。”但是他们同时指出，实际工程建设项目的可行性研究仍存在不少问题。吴
3、瑶枢在2009年9月指出了这些问题“可行性研究报告在实际编制过程中还存在着报告结构不全、深度不够、经济数据不实等诸多问题。”可行性研究自20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始采用以来，已经逐步形成了一套较为完整的理论、程序和方法。我国是于20世纪70年代从国外引进的可行性研究，它的发展历程已经经历了整个改革开放时期，但是发展仍然不完善。“中国的房地产业已经发展近20年，投资前的可行性研究却发展缓慢。有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才、信息不全、经验不足、所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。”孙妍曾经在2010年1月提出
4、了上面的看法。的确，我国的项目可行性研究远没有达到国外的高度，在实际建设项目前期策划中的作用也没有完全体现出来，这受制约于我国经济发展和市场经济的水平，同时也是由我国的基本国情所决定的。三、可行性研究的市场分析与预测市场分析与预测是项目可行性研究的重要内容。王军在2003年提出“市场分析就是通过对项目宏观和微观环境及其发展趋势的调查分析预测，确定投资方向和项目产品，进而对项目产品的市场信息进行收集整理和分析，了解市场现状、投资内容和投资的规模。是项目科学决策的重要基础，是项目可行性研究的重要环节。”丁烈云也认为“房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会，即投资机会，为此要进行市场分析，
5、即对房地产市场的投资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。”市场调查分析的主要内容包括环境调查，房地场供需情况调查，开发场地的调查。投资者通过调查、研究和分析，有可能发现很多开发机会。此时，首先要看自己是否具备相应的资源、能力和优势。然后，还须对这些机会进行评估和比较，以确定最有吸引力的开发机会。四、项目的投资估算以及资金筹措吴昀在2009年提出“项目可行性研究是项目建设前期工作的重要内容，是建设程序的组成部分。在这个阶段如何准确、合理的确定项目投资，有效防止和降低投资偏差，以满足项目投资决策的需要。”在现实的项目可行性研究中，项目
6、的投资估算对研究的准确性具有决定性的意义。房地产开发项目总投资主要包括土地费用，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发企业的经营管理费，其他代收费用，建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税等。刘坤早在2003年就提出“随着市场体系的建立和投资主体多元化，项目资金筹措的渠道和方式也将会呈现多元化的趋势，从而增大筹资活动的复杂性。不同的筹资方式会带来不同的资金风险，资金成本、筹集难易程度不同，都会最终影响项目的成败。”五、项目可行性研究的财务评价王睿曾经提出“可行性研究已经成为企业项目投资前的最重要内容，而有效的财务评价则是可行性研究中的重要一环，它对项目的经济效益评价起着至
7、关重要的作用。”杨永堂也同意上述观点“投资者和经营者都十分重视投资项目决策过程中的技术经济分析。可以说，在确定投资方向之后，对项目的经济可行性研究财务指标的正确分析是决定项目成败的关键。”但是，受制于市场经济的发展水平和行业规范程度，“我国现行投资项目财务评价指标不全面，对投资项目的指导性不强。应分析影响指标准确性和客观性的因素，适当调整指标的计算公式和所反映的内容，提出更加全面、客观、合理的财务评价指标。”高晓薇于2010年提出了上述观点。财务评价是一个复杂的步骤，陈静于2009年提出“建设领域的项目，投资尤其巨大，运营期限较长，一旦出现决策失误，损失将难以估量。这些使得工程项目对财务评价的
8、要求更为严格，要求财务评价中的投资预算精确、费用测算合理、报表编制全面、指标选取得当。从工程建设项目的盈利能力、清偿能力和项目承担风险的能力进行财务评价。”根据项目的不同特点，财务评价的侧重也应不同。叶黎黎和杨克磊于2007年提出“在项目评价当中，经济评价指标的选取对项目的取舍起重大的作用，因此选用一种合理的，适合项目本身的经济评价指标才能做出正确的决策，达到对有限资金最优化、最有利的全部利用。”六、项目的风险与不确定性分析项目风险预测贯穿了项目可行性研究的始终，钟辉红于2004年对建设项目的可行性研究流于形式的原因进行了分析，从建立资本金制度、项目运作监督、监管制度等方面，提出了加强对项目可
9、行性研究的措施，以使项目可行性研究更加独立、真实、科学。王波于2005年提出了五种项目风险预测1市场前景风险预测2资源及原材料、动力供应风险预测3技术工艺风险预测4筹资风险预测5选址安全风险预测风险分析主要有以下三种方法敏感性分析，概率分析和不确定性分析，丁烈云于2008年提出了敏感性分析和不确定分析的概念。敏感性分析是分析和预测开发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指标影响的敏感程度，从中找出敏感因素，进而对项目产生不利影响的敏感因素制定控制对策。不确定分析是建设项目可行性研究的内容，通过描述计算期内与经营相关的因素波动引起的效益变化，可以考察项目的财务可靠性。七、总结项目可
10、行性研究课题在我国仍处于发展阶段，或多或少存在一些问题，现在的研究主要集中在以上几个方面，不过伴随着经济的发展和市场的完善，可行性研究领域一定会有新的突破。参考文献1王睿财务评价在企业项目可行性研究中的应用J经济论坛2刘晓君工程经济学M（第二版）中国建筑工业出版社，2008，53613俞明轩房地产评估M中国人民大学出版社，20074孙妍房地产开发项目可行性研究J辽宁建材,2010年第3期5陈静工程建设项目财务评价体系构建探讨J现代商贸工业,2009年第17期6吴瑶枢建设项目可行性研究报告编制析论J湖南科技学院学报，第30卷第9期，2009年9月7钟辉红肖冰建设项目可行性研究与项目风险约束机制J
11、山西建筑，第30卷第21期，2004年11月8蒋可扬论房地产建设项目可行性研究之重要性J现代企业文化，2009年第5期9高晓薇论投资项目财务评价指标的问题与改善J辽宁经济管理干部学院学报，2010年第4期10李卉敏感性分析在工程项目可行性研究中的应用J内蒙古科技与经济，第18期，2009年9月11姚毅赵伟卓浅谈工程建设项目可行性研究J科技经济市场，2009年第6期12余源鹏房地产项目可行性研究实操一本通M机械工业出版社，2008，33333913高珊浅谈建设项目可行性研究J民营科技，2008年第11期14石林浅谈项目可行性研究的不确定性分析J中国工程咨询，2008年第5期15吴昀建议项目可行性
12、研究阶段投资的合理确定J今日科苑，2009年第15期16刘坤浅议项目资金筹措J内蒙古科技与经济，2003年第11期17王波投资项目可行性研究的风险预测J当代经济，2005年第12期18叶黎黎杨克磊项目财务评价及评价指标分析与研究J内蒙古农业大学学报，2007年第2期19杨国珍项目可行性研究阶段造价控制J广西城镇建设,2009年第5期20王军项目可行性研究中市场分析的科学性J技术经济，2003年第12期21杨永堂项目可行性研究中应注意的财务指标J财务技巧，2008年6月22丁烈云房地产开发M中国建筑工业出版社，200823WILLIAMCWHEATON,PHD，RAYMONDGTORTO,PHD
13、,CRE，PETROSSSIVITANIDES,PHD，JONASOUTHARD，ROBERTEHOPKINS，JAMESMCOSTELLOREALESTATERISKAFORWARDLOOKINGAPPROACH【D】TORTOWHEATONRESEARCH,200124CHRISHENDRICKSONPROJECTMANAGEMENTFORCONSTRUCTION【M】FIRSTEDITIONORIGINALLYPRINTEDBYPRENTICEHALL,ISBN0137312660,1989WITHCOAUTHORTUNGAUSECONDEDITIONPREPAREDFORWORLDWIDEWEBPUBLICATIONIN2000
