1、 惠 州 市 房 产 测 绘 实 施 细 则 （试行） Specifications For Estate Surveying And Mapping Of Hui Zhou 2015年 3 月修订版 惠州市房产管理局 二 一 五 年 三 月 惠州市房产测绘实施细则 第 1 页 共 39 页 目 录 第一章 总则 (2) 第 二 章 房产图绘制 (3) 第 三 章 建筑面积计算规则 (4) 第 四 章 房屋建筑面积测算 (21) 第 五 章 共有建筑面积分摊规则 (26) 第 六 章 房产变更测量 (30) 第 七 章 成果资料的检查验收和整理 (30) 第 八 章 附则 (34) 附录一：术
2、语 (34) 惠州市房产测绘实施细则 第 2 页 共 39 页 第一章 总 则 1.1 目的 为加强房产测绘管理，规范我 市 房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。 1.2 适用范围 在 惠州市惠城区、惠州仲恺高新区 行政区域内从事房 产测绘工作应当遵守房产测量规范和本实施细则 ，其 它 县 、 区参照执行 。 1.3 依据和标准 中华人民共和国测绘法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国城市规划法 广东 省测绘管理条例 房产测绘管理办法 房屋登记办法 房产测量规范第 1单元：房产测量规定 GB/T 17986.1-2000 房产测量规范第 2单元：房产图图式 GB/
3、T 17986.2-2000 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 (建住房 200274 号 ) 1.4 基本原则 1.4.1 实测原 则 房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。 1.4.2 合法原则 房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权利的原则。 1.4.3 用于房屋产权登记的建筑面积测绘，应同时兼顾实测原则和合法原则；若两者不一致时，应按以下情况分别处理： 对于预测项目，若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、
4、外形尺寸、临街立面）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门 审核批准，方可作为有效资料使用。 对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工现状、竣工图纸与规划 审定 的设计图纸不一致 的，应出具原设计单位的变更图纸或变更资料 ,若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更的，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可进行测绘。 1.5 施测条件 1.5.1 预测必须具备以下条件： 土地使用证； 建筑工程规划许可证； 经规划部门审定的 施工 报建图纸； 1.5.2. 实测必须具备以下条件： （ 1）、分 幢 实测的建筑物必须完全竣工，必须具备以下条件 惠州市房产测绘实施细
5、则 第 3 页 共 39 页 建筑物封顶 ； 外立面装修完成，脚手架拆除； 建筑物主体及其附属物的竣工状态与规划报建的设计图纸一致 ,并经规划验收核实。 （ 2）、分层分户实测除应达到上述竣工条件外，还应满足： 分摊的共有共用设备用房中，设备安装到位； 功能区和功能区内各产权单位的产权界线明确、标志牢固、显著。 1.6 房产面积精度要求 房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表 1-1 计算的结果。 表 1-1 房产面积的精度要求 （ S为房产面积 , 平方米 ） 精度等级 限差（ 平方米 ） 中误差 (平方米 ) 一级 SS 0006.002.0 SS 0003.001.0 二
6、级 SS 002.004.0 SS 001.002.0 三级 SS 006.008.0 SS 003.004.0 各级房产面积的精度适用范围如表 1-2。 表 1-2 房产面积精度测算等级的要求 精度等级 不同房屋选用的等级 一级 特殊房屋或委托人特殊要求的房屋 二级 商品房或进入房地产市场 的房屋 三级 居民 自建房 第二章 房产图绘制 房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图 (以下简称分幅图 )、房产分丘平面图 (以下简称分丘图 ) 、房产分层平面图（以下简称分层图）和房产分户平面图 (以下简称分户图 )。 2.1 分幅图、分丘图的绘制按房产测量规范执
7、行。 2.2 分层图的绘制 2.2.1 分层图应标注比例尺，一 幢 房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。 2.2.2 各层图形应注明第 x层或夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第 x层的夹层 ；地下 楼层 以“ B” 表示 ，地下 1层、 2 层分别 表示为 B1 层、 B2 层。 2.2.3 房屋 平面图 的绘制，计算全部建筑面积的以单实线表示，计算一半建筑面积的以虚线表示。 2.2.4 一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“ x x层”。 2.3 分户图的绘制 2.
8、3.1 分户图是在分 层 图的基础上绘制的细部图， 以一户产权人为单位 ，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系 ，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发 房屋 所有权 证的附图使用 。 惠州市房产测绘实施细则 第 4 页 共 39 页 2.3.2 跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。 2.3.3 房屋内有层高低于 2.20 米 的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“ 层高小于 2.20 米 ”。 2.3.4 某户 房屋 的 权属范围 应在分户图中 以加粗线表示 。 第 三 章 建筑面积计算规则 3.1 计算建筑面积的条件 能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：
9、1)应具有 永久性 上盖。 2)应有围护 结构 。 3)结构牢固，属永久性的建筑物。 4)层高在 2.20 米 以上 (含 2.20 米 ，以下同 )。 5)可作为人们生产或生活的场所。 3.2 计算全部建筑 面积的范围 3.2.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和 计算建筑面积 。 3.2.2 房屋内的夹层、插层、 技术 层 、 结构转换层 及其梯间、电梯间等高度在 2.20 米以上部位计算建筑面积。 3.2.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层 计算建筑面积 。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米 以上的，按其水平投影 计算建筑面积
10、 。 3.2.4 室内楼梯、楼梯间、电梯 (含观光梯 )井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层 计算建筑面积 。 3.2.5 房屋天面上，属永久性建筑， 层高在 2 20 米 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房 、设备 用房 及其附属用房 、 斜面结构屋顶高度在 2.20 米 以上的部位 以及经 主管 部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间， 按其外围水平投影 计算建筑面积 。 3.2.6挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影 计算建筑面积 。 3.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影 计算建筑面积 。 3.2.8 与房屋相连的有柱走廊 （剪力墙视为有柱
11、） ，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影 计算建筑面积 。 3.2.9 房屋间永久性的封闭的 架空通廊，按外围水平 投影 计算建筑面积 。 3.2.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米 以上的，按其外墙 (不包括采光井、防潮层及保护墙 )外围水平投影 计算建筑面积 。 3.2.11 与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影 计算建筑面积 。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算建筑面积 。 3.2.12 玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积 。同一楼层
12、外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。 3.2.13 属永久性建筑 有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影 计算建筑面积 。 3.2.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20 米惠州市房产测绘实施细则 第 5 页 共 39 页 以上部位的外围水平投影 计算建筑面积 。 3.2.15 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。 3.2.16 图书馆的书库，其层高在 2.20 米 以上的， 均按一层 计算建筑面积 。 3.2.17 有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影 计算建筑面积 。
13、 3.2.18 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆 (场 )看台下方空间加以利用的 ，净高在 2.10 米 以上 (含 2.10 米 ，以下同 )的部位，按其外围水平投影计算建筑面积 (多层的按多层计 )。 3.2.19 房屋的飘窗，其窗台台面 结构板不 高于房屋地面 、具有房屋同等使用功能、净高在 2.10 米 以上 ,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影 计算建筑面积 。 3.2.20 层高在 2.20 米 以上 的架空层，按 柱外围 水平投影计算 建筑 面积 。 3.3 计算一半建筑面积的范围 3.3.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半
14、计算 建筑面积 。 3.3.2 未封闭的阳台、入户花园、庭院、空中花园 等 （ 不论其是否有柱 ） ， 未封闭的挑廊 、 走廊、外廊， 按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 3.3.3 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 3.3.4 无 上盖 的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 3.3.5 有 上盖 不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 3.3.6 有 上盖 、 具有围护结构 、独户使用 的平台，上盖 在围护结构内水平 连续 投影 面积 大 于 或等于 其 二分之一
15、的 ， 不论其是否有柱， 按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算 建 筑面积 。 3.4 不计算建筑面积的范围 3.4.1 层高低于 2.20 米 的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。 3.4.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨 篷等。 3.4.3 阳台、挑廊 、 入户花园、庭院、空中花园、 雨篷 、 外走廊 、 檐廊 、 架空通 廊 、穿过 建筑物 的通道 等 ， 以下情况 视为无上盖 ： 阳台、挑廊 、入户花园、庭院、空中花园 、雨篷 、 外走廊 、 檐廊 、 架空通 廊 、 穿过 建筑物
16、 的 通道与其上盖 超过二 个 自然 层 的 ； 阳台、挑廊 、入户花园、庭院、空中 花园等 的 上盖 在围护结构内水平 连续 投影 面积 小 于 其 二分之一 的。 3.4.4 房屋的天面、挑台、 露台 ， 天面上的花园、泳池。 3.4.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 3.4.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行 的部 分 。 3.4.7 利用引桥、高架路、高架桥、 斜坡道、 桥面作为 上盖 建造的 建筑空间 。 3.4.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋 。 3.4.9 检修、消防等用途的室外爬梯。 3.4.10 独立烟囱、 亭、廊 、塔、罐、池和地下
17、人防干、支线等。 惠州市房产测绘实施细则 第 6 页 共 39 页 3.4.11 与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。 3.4.12 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊 等 的建筑。 3.4.13 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。 3.4.14 宽度大于 0.20米 的 楼梯梯段水平间隙。 3.4.15 宽度大于 0.40 米 的 自动扶梯 安全间隙 。 3.4.16 窗台台面 结构板 高于房屋地面的飘窗。 3.4.17 上层阳台在公共晒台 、露台 上的投影部分。 3.4.18 室外 台阶 、 走廊外的台阶踏步 、 底层室内楼梯延伸出室外的部分。 3.4.19 跃层式房屋 上
18、层挑空部位。 3.4.20 斜坡式人行或车行通道等无 永久性 上盖 的建筑。 3.4.21 自 动扶梯、自动人行道。（在楼梯间内设置的扶手电梯应按楼梯间计算 建筑 面积） 3.5 特殊情况下的建筑面积计算 3.5.1阳台、露台建筑面积计算 1)位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，其上方屋檐或盖板的水平投影部分不计算建筑面积。 2） 住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，若没有完全 封闭 的，则按不封闭阳台计算建筑面积。 3） 位于二层阳台下方，即建筑物首层的建筑空间，有围护结构或围护物的，按阳台计算其建筑面积。 4） 在建筑物中设
19、置的与公共过道相通、 具有一面以上直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，称为公共阳台。公共阳台的计算规则与阳台相同。 5） （如下图） ： 左右错开阳台 上下错开阳台 隔层阳台 “左右错开阳台、上下错开阳台、隔层阳台 ”，以 上层和 隔层阳台 在该阳台上 的水平投影 、惠州市房产测绘实施细则 第 7 页 共 39 页 按该阳台的封闭情况分别 计算建筑面积 ） 。 说明：如上 左图 ,为房屋立面 图中的错开阳台， B 阳台以 A阳台的水平投影在该阳台的重合部分 的长度大于 0.60米时， 计 算一半建筑面积， A阳台以A阳台的水平投影在该阳台的重合部分计算一半建筑面积。如上右图 ,阳台隔
20、一层、应该按其上盖水平投影计算一半建筑面积，阳台隔两层 或 层高 大于 6.00米， 视为无上盖露台，不计算建筑面积。 6） 位于顶层阳台，若利用房屋屋檐挑出部分作为上盖 ，其宽度不大于 1.10米， 不计建筑面积；若利用结构楼板、 专设盖板 等作为永久性上盖 ，（包括由凸窗、空调位、花池、等所形成的盖板），其宽度大于 0.60米时，按其 水平投影 面积的一半 计算建筑面积（如下两图） 。 7） 位于露台由主体房屋结构延伸出来的有柱 、有永久性顶盖的柱廊，按该结构外围水平投影计算建筑面积（如下图） 。 8） 阳台类型 A 阳台B 阳台A 阳台B 阳台 A 阳台B 阳台A 阳台B 阳台惠州市房产
21、测绘实施细则 第 8 页 共 39 页 ( 图 a) ( 图 b) ( 图 c) ( 图 d) 9） （如下两图），阳台按上盖水平投影计算一半建筑面积。 10） （如下两图） ,厨房与不封闭阳台没有分界线，按主体外墙走向连线为分界，厨房计算全部建筑面积，不封闭阳台按其上盖水平投影计算一半建筑面积。 室内阳 台(有 上盖)栏杆上按其上盖水平投影计算一半建筑面积 厨 房不封闭阳台不 封 闭 阳 台厨 房睡 房 客 厅惠州市房产测绘实施细则 第 9 页 共 39 页 11） （如下图） ， 规划核定图纸标注为 露台，不计算建 筑面积。 12)住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积（ 如下图 ）。 住宅一层中阳台与门廊的界定图示 13) 凸窗向阳台或花池内突出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间不计入阳台或花池的建筑面积。 3.5.2花池、空调机位 （如下图） ： 1) 悬挂于 建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。
