1、毕业论文开题报告工程管理已建住宅物业增值因素和增值路径研究一、选题的背景与意义随着住房制度的改革，房屋商品化以及城市综合开发等项改革措施的推行，房地产业迅速崛起。房地产业的启动和房地产生产体制的改革首先是从住宅的改革开始的。改革的重点集中在未建住宅和已建住宅部分，本课题的重点是已建住宅部分关于如何在物业这一方面的增值因素探讨和如何增值的研究住宅的物业增值取决于很多因素，现如今已经有想当多的买房者和投资者十分看重这一点。比如购买时候地段性的选择，市中心和郊区的价格相差悬殊，因为周边设施的完善和配套建设的跟进速度差距明显，市中心有着得天独厚的优势，自然而然房地产商也将这块地区的住宅是为香饽饽，卖个
2、高价。因此，所谓黄金地段黄金楼盘就此诞生，这也是楼盘高价的诱因之一。时至今日几乎所有的已建住宅已经具备了物业管理，那么物业管理已经成为了住宅不可分割的一部分而住宅小区物业管理目标是实现实现住宅小区的经济效益、实现住宅小区的环境效益以及实现住宅小区居民的心理效益。如果将楼盘比喻成为一个小孩，那么地段及价格就是他的先天条件，而物业管理却是后天培养。要知道即使最有天分的小孩，也需要后天培养。对于漫长时间来说，好的物业管理才是物业持续升值的永恒秘诀。本课题的目标就是在已建住宅的基础上分析住宅周边未来建设各个阶段中对此地住宅居住物业的功能价值及其影响因素，并且寻找物业增值的路径。二、研究的基本内容与拟解
3、决的主要问题研究的主要内容（1）分析住宅区中居住物业的功能；居住物业功能主要划分为1居住功能2服务功能3经济功能4社会功能（2）分析住宅区对其中的居住物业功能的影响；从经济形态来说，住宅可分为商品房、经济适用房、房改房等。现在国家又出台了最近的一种住宅类型，那就是廉租房。不同的住宅定位也就会有不同档次的物业功能虽然他们本质上都是一样但是实际因为各种因素的制约导致功能的或者完善或者缺失，即使完整也会给不同住宅区的居民带来不同的体验。（3）分析居住物业功能的价值；1居住功能在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。它的价值体现
4、主要体现在住宅本身的价值。这在住宅规划到建设完成阶段是确定不变的唯一能够变的也就是物价变化抑或是人民币的价值变化。2服务功能住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。这一点现在大多数的小区在政府相关部门的介入下已经做的相当完善，公共基础设施比如能够提供锻炼的室外体育设施几乎随处可见。又如早期物业管理的引入使偷盗等事件的发生降低不少。唯一能够体现价值的地方也就是高档住宅配套设施齐全且高档但是相应的费用上升物业管理更加趋于专业化和规范化。现在大城市的住宅基本服务功能基本完全实现。3经济功能1住宅小区的经济功
5、能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务；小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。4社会功能住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。（4）分析居住物业价值形成过程；居住物业的价值形成从住宅的建成开始，本身自身的价值是一方面，另外未来周边配套设施和商业区等的建成也与物业价值息息相关
6、，当然从长远来看，本身物业管理因素也有着举足轻重的地位。随着时间的推移，物业价值在这三个方面的作用下不断发生着量变甚至是质变。（5）分析居住物业的价值影响因素；判断物业价值的十大标准21、社区规模的大小2、地理位置和区域环境3、容积率的高低4、规划设计5、建筑风格6、园林绿化7、车位和总户数的比例8、楼间距9、社区配套和商业氛围对住宅物业价值的影响；10、物业管理对住宅物业价值的影响。（6）分析项目过程对居住物业价值的影响；大型项目尤其是商业性的项目规划对位于此间地块的住宅绝对是个利好消息，单独的住宅区不能仅靠自身的价值提升，也需要外界的推波助澜。当随着项目敲定建设之后，由可能性变成了可行性，
7、那么人们对于其对于周边的一切期望会直线上升，也就会顺带动住宅增值。一旦项目成功运营那么越来越多的开放商会看重这片土地，也就会竞相进驻。（7）分析项目环境对居住物业价值的影响；环境生态因素对房地产价值的影响可分为六个方面2地理位置、道路交通、市政配套、商业及生活服务设施、环境质量与景观条件和规划限制因素，同时环境生态因素对住宅的影响方式和影响程度也有不同。（8）分析居住物业价值增值路径；物业增值可以从三方面出发一是从本身住宅自带的价值开始，但是这个增值较为缓慢，并且十分依赖国家相关的政策和市场调控；二是能够尽量吸引政府项目和大型商业项目等的进驻，不过这个很需要地段的潜力性并且需要有着长远眼光的人
8、对它进行发掘；三是物业管理，如何物业管理科学有效的对物业价值增长有所帮助。（9）提出居住物业价值增值的对策。针对上面所说到的居住物业价值影响因素，对症下药，对薄弱的环节进行增强，对现在做得比较好的地方保持并且寻求更好的途径实现突破。三、研究的方法与技术路线方法（1）分析居住物业的功能和生命周期构成；（2）居住物业的价值构成；（3）分析居住物业的价值影响因素；（4）分析项目过程和项目环境对居住物业增值的贡献；（5）构建居住物业的价值增值路径。技术路线课题研究背景和必要性论文主要阐述论文的内容大纲增值影响因素分析增值路径研究课题存在的问题与不足及未来的展望总结四研究的总体安排与进度计划进度201011231204完成开题报告、文献综述；20101252011114查阅资料关于物业价值的影响并试图找寻增值路径；20111152011214对具体的住宅区进行实地考察形成对比得出其中的结论；20112152011314通过理论知识与实地考察的资料进行整理；20113152011414将前期的论文内容进行分析修正；2011415201157完成论文修改，准备答辩。五、主要参考文献1李春涛蔡育天物业管理基础教程生活读书新知三联书店200101072佚名如何衡量住宅物业的价值武汉晨报200404163佚名论环境生态因素对房地产价值的影响同考网20000603
