1、中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 1 中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（ GROUP） CO.,LTD. 2016 年 年 度报告 二一七年三月中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 2 致股东 尊敬的股东： “寒随一夜去，春逐五更来。” 又是 新的 一年。 2016 年，我国 实现 “ 十三五 ” 开门红 ， 经济增长继续名列世界前茅。我国 房地产市场 “去库存”取得了 一定 的效果， 但 对于整个房地产行业来说也 是 大浪淘沙的过程， 行业加速洗牌，强者恒强态势凸显。面对不断 加剧的市场 竞争 ，中粮地产顺势而为 ,实现营业收入、利润
2、总额 、净利润 再创新高 。 公司 全年 实现营业收入 180.25 亿元 ，较 上年 同期增长 31.34%； 利润总额22.34 亿元，较上年 同期 增长 72.22%； 净利润 13.33 亿元 ， 较 上年同期增长 43.56%。 “咬定青山不放松，立根原在破岩中。”这一年 ， 正因 为我们 强化 变革、守正出新， 不断激活发展动力 、强化 精细化管理、 创新 产品 业务 ，才使我们 在行业 的 竞争 与挑战中深扎立足 ；也正因为广大股东 的 支持、客户 的 信任、员工的 努力 ，才 让 我们在发展的道路上 无所 畏惧。 我们重管理之道，强化 精细化管理 。标准化的建立，是提升企业管理
3、水平与运作效率，防范经营风险的重要举措。我们不断完善标准化管理 体系建设， 通过 实现 产品设计标准化、成本管控标准化、 营销流程标准化 助力提质增效。我们持续 优化管理流程、业务流程，打造业务财务一体化集成系统。我们还将不断推动精细化管理、时钟化管理工作迈上新台阶。 我们 坚持 战略 引领， 不断提升 核心竞争力。 我们 从 城市战略及产品战略出发， 进一步聚焦区域， 深耕 现有城市 、 区域 并不断优化资源配置， 推进 同城多项目 发展 。我们通过优化地块价值评价模型，深挖高潜区域 ， 加强 与同行间的合作 ，利用较少的资金 获取更多项目 。在非公开市场主动 寻找机会， 探索 股权并购 ，
4、 实现低成本扩张 。 我们以创新发展 为动力之源 。 面对竞争日益激烈的房地产市场， 我们 适时转变思路，不断 优化目前 已有 产品线 ， 提升产品品质并着力 升级 打造差异化的产品及服务，完善具有中粮特色的住宅产品系列 ，不断 改善客户的体验度及满意度 。 我们 积极探索布局“物业 +互联网”，自主研发物业管理设施设备智能化管理监控系统，实现节能降耗 。我们 以新兴业务为契机，积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区， 公司福安第二工业城正在转型升级为 “ 中粮（福安）机器人智造产业园 ” ， 结合众创空间为大众创业、万众创新探索孵化新路径 。我们通过创新升级产品、服务、管理，为公
5、司发展提供源源 不断的动力。 “千红万紫 安排著 ， 只待新雷第一声。 ” 感谢广大股东的相守相随，一路前行。全心全中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 3 意 使股东价值 最大化 ， 尽心 尽力 为广大 客户 服务 ， 是我们 的 坚持 与使命， 为此我们一直 在路上 。 2017 年，我们 将继续扬帆起航，为公司 的 发展 及 广大股东 的 利益做出不懈的努力！ 中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 4 第一节 重要提示、目录和释义 重 要 提 示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大
6、遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 董事 马德伟 先生 、王浩先生 因公无法出席审议本报告的董事 会会议，委托董事 周政先生代为出席并行使表决权； 独立董事 顾云昌 先生因公无法出席审议本报告的董事会会议，委托独立董事 王涌 先生 代为出席并行使表决权， 其余董事均亲自出席审议本报告的董事会会议 。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。 公司经董事会审议通过的 2016 年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以2016 年 12月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每 10股派现金红利 0
7、.40 元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配 ，本公司 2016 年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。 瑞华会计师事务所 (特殊普通合伙 )为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。公司法定代表人周政、主管会计工作负责人 及 会计机构负责人 张建国 声明 ：保证本年度报告中财务报告真实、准确、完整。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 5 目 录 致股东 . 2 第一节 重要提示、目录和释义 . 4 第二节 公司简介和主要财务指标 .
8、 8 第三节 公司业务概要 . 13 第四节 经营情况讨论与分析 . 15 第五节 重要事项 . 40 第六节 股份变动及股东情况 . 65 第七节 优先股相关情况 . 71 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 72 第九节 公司治理 . 82 第十节 公司债券相 关情况 . 89 第十一节 财务报告 . 96 第十二节 备查文件目录 . 97 中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 6 释 义 释义项 指 释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所
9、 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司 北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司 深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 成都公司 指 中粮地产成都有限公司 上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司 南京公司 指 中粮地产南京有限公司 长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司 上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目 上海新场项目 指 上海市浦东新区新场 旅游综合服务区 A10-01 地块 上海顾村项目 指 上海市宝山区顾村镇 N12-1101 单元 06-01 地块 沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目 北京中粮瑞府
10、指 北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块 北京祥云小镇 指 北京祥云国际项目中的街区式商业部分 北京稻田项目 指 北京市房山区长阳镇 02 街区 02-2-02、 02-2-06 地块 北京阎村项目 指 北京市房山区阎村镇 04 街区 04-0005 等地块 北京南苑项目 指 北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村 1404-657、 659、 1401-607 地块 北 京永丰项目 指 北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新） HD00-0401-0093、 0097、0099、 0108 地块二类居住及零售商业用地 (挂牌编号： 京土整储挂（海） 2016020 号 ) 成都中粮
11、锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块 成都香颂丽都 指 成都市 硕泰丽都项目 成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢 2 号地块项目 成都 祥云里 指 成都市金牛区西华街道地块 南京中粮祥云 指 南京市江宁高新园鹏山路以南、知行路两侧地块 南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地 块 深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目 深圳 69 区创芯公园 指 原深圳市中粮 69 区工业园城市更新项目 深圳云景国际 指 光明新区公明创维城市更新项目 深圳祥云国际 指 深圳市龙岗区龙城街道办事处爱联社区 A1 区地块项目 深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云） 指 深圳市宝安
12、 22 区城市更新项目 深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目 苏州中粮祥云国际 指 苏州市相城区元和街道澄和路两侧、朝阳河南地块 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 7 重大风险提示 本公司在本报告的“ 经营情况 讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 8 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 中粮地产 股票
13、代码 000031 变更后的股票简称（如有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称 中粮地产 公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有） COFCO PROPERTY 公司的法定代表人 周政 注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路 5 号 注册地址的邮政编码 518101 办公地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 办公地址的邮政编码 518048 公司网址 http:www.cofco- 电子信箱 cofco- 二、联系人和联系 方式
14、董事会秘书 （代行） 证券事务代表 姓名 宋冰心 范步登 联系地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 电话 86-755-23999288、 86-755-23999262 86-755-23999288、 86-755-23999262 传真 86-755-23999009 86-755-23999009 电子信箱 cofco- cofco- 三、信息披露 及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 9 登载年度报告的
15、中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 四、注册变更情况 组织机构代码 19224718-9 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2004 年 12月 31 日， 公司原控股股东 深圳市宝安区投资管理公司与中粮集团有限公司签订股权转让协议书，将其所持有的本 公司278,062,500 股国家股转让予中粮集团。转让 完成 后，中粮集团成为本公司 控股 股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙 ) 会计师事务所办公地址 北京市东城
16、区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层 签字会计师姓名 杨宏 、崔幼军 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更 正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 （ %） 2014 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 18,025,191,494.99 13,499,542,724.13 13,724,543,853.12 31.34 9,040,833,228.
17、84 9,340,028,911.94 归属于上市公司股东的净利润（元） 720,153,948.48 721,812,207.59 649,424,310.54 10.89 598,526,380.97 641,667,486.20 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 504,465,280.75 105,212,927.91 32,010,178.04 1475.95 92,457,639.00 135,829,535.32 经营活动产生的现金流量净额（元） 6,837,598,651.59 -1,816,222,858.20 -1,540,483,307.40 543.8
18、6 -2,061,824,305.16 -2,182,372,134.84 基本每股收益（元 /股） 0.40 0.40 0.36 11.11 0.33 0.35 稀释每股收益（元 /股） 0.40 0.40 0.36 11.11 0.33 0.35 中粮地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 10 加权平均净资产收益率 11.61% 12.00% 10.45% 增加 1.16个百分点 10.68% 11.49% 2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减（ %） 2014 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 61,276,950,060.49 55,3
19、21,650,992.89 57,022,544,630.90 7.46 46,311,473,255.99 46,865,569,942.01 归属于上市公司股东的净资产（元） 5,892,127,740.67 5,978,568,691.84 6,127,897,350.83 -3.85 5,984,823,334.76 6,219,929,874.38 注：因本 年 发生同一控制下企业合并，公司新增合并 Prized Developments Limited（简称“ PD公司”） 、烟台中粮博瑞房地产开发有限公司，故追溯调整 以前年度 会计 数据 和财务指标。 截止披露前一交易日的公司总
20、股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,813,731,596 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元 /股） 0.40 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务 报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元
