1、兰州大学物业管理办法（修订） 第一章 总则 第一条 为改善师生员工的生活和工作环境，规范我校物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务单位的合法权益，根据中华人民共和国物权法、 兰州市物业管理条例结合我校实际，制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理，是指后勤管理部门通过选聘物业服务单位，按照物业服务合同约定，对家属区及教学区域内的住宅楼、教学楼、实验楼、其他公共用房及公用设施设备、场地进行管理、维修、养护、环境卫生和绿化等活动。 第三条 后勤管理处代表学校负责学校教学区内物业管理工作的领导和组 织。鼓励物业服务单位采用新技术、新方法提高物业服务水平。 第四条 后勤管理处负责协调辖区街道办事
2、处、社区服务部门对各家属区物业管理工作进行指导、协助和监督；协调物业管理单位与辖区街道、社区服务对接，建设单位与前期物业服务企业，业主与物业服务企业等关系。 第五条 后勤管理部门通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务单位。 第二章 后勤管理处职责 第六条 后勤管理处代表学校选聘、解聘物业管理单位，制定、修改物业服务合同。 第七条 负责监督、检查物业服务单位的物业服务活动。 第八条 宣传物业管理法律、法规 和政策。 第九条 了解师生员工、物业使用人的意见和建议，促进物业服务质量的提高。 第十条 代表学校与选聘的物业管理单位签订物业服务合同，制定绿化、环卫、出租房屋等相关管理规定。 第十一
3、条 协调财务、保卫、基建及其它相关部门的关系，为物业服务单位提供服务用房，以保证物业管理顺利实施。 第三章 物业管理服务 第十二条 物业服务单位应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务，做好物业管理人员的选聘、培训和管理工作，规范物业服务，提升服务质量。从事物业管理的人员，应当品行端正，身体 健康，着装整洁，服务规范。 第十三条 后勤管理处代表学校与物业服务单位签订物业服务合同。 有条件的家属区通过成立业主大会，由业主委员会代表业主选聘物业服务企业管理家属区物业。 物业服务单位应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定： (一 )符合国家、省、
4、市规定的技术标准、规范； (二 )及时向物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项； (三 )定期听取物业使用人的意见和建议，改进和完善服务，及时办理业主投诉，提高服务质量； (四 )做好物业管理区域内的门卫、巡逻、房屋装饰装修、技防监控等秩序维护和安全防 范工作，并接受公安机关的指导检查； (五 )做好物业使用人个人信息保密，未经本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透露； (六 )积极配合供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关专业单位进入物业区域开展服务，为其提供便利； (七 )接受社区监督指导，配合做好社区管理相关工作。 第十四条 终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务
5、 ;合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。 自物业服务合同解除之日起十日内，原物业服务企业、新物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜： (一 )移交业主和物业的基础档案 ； (二 )移交物业服务中形成的物业服务档案； (三 )移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物； (四 )移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料； (五 )清交预收、代收和清算欠收的有关费用； (六 )其他需要交接的事项。 物业服务单位未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。 第十五条 物业服务单位未经学校同意不得擅自在物业管理区域内进行下列活动： (一 )改变物业共用
6、部位、共用设施设备规划用途； (二 )设置营业摊点； (三 )许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事 广告宣传、经营活动； (四 )向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料； (五 )提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准； (六 )其他与物业服务无关的活动。 第十六条 物业服务收费根据合同约定的价格执行。学校根据市场调节价格确定物业服务收费标准并在财经工作小组会议上研究决定。物业服务单位在服务区域内的收费项目须经学校财经工作小组研究决定。不得擅自收费。 第十七条 业主委员会、后勤管理处应当与选聘的物业服务单位订立书面的物业服务合同。物业服务合同不得违反合同
7、法等法律、法规，其中涉及物业 服务方面的条款不得违反物权法、物业管理条例和本条例的有关规定。市人民政府物业行政主管部门应当做好物业服务合同的规范、审查、检查等工作。物业交付使用前，开发建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费 ;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。业主应当依照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示或者提交社会征信机关记入个人诚信档案等方式，协助物业服务企业催交。对无正当理由经催交仍拒不交纳的，物业 服务企业可以申请仲裁或者提起诉讼。物业服务合同双方可以
8、约定预收物业服务费。 第十八条 物业服务企业根据有关法律、法规的规定和物业服务合同约定可以对物业管理区域内共用部位、共用设施设备以及经营性用房进行经营，收益归学校或全体业主所有。该项收益可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，扣除约定手续费后，于次年二月底以前缴存业主委员会 ;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或 者其他组织名义进行管理。业主委员会应当每年将物业经营性收益的收支情况向业主公布一次。实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次
9、物业服务资金的收支情况。 第十九条 学校应当在房屋交付使用时公布本物业管理区域内规划的车库、车位产权、数量及出售、出租等方式。用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。 第二十条 物业管理区域内的机动车停车场 (库 )，应当首先满足业主的使用需要。学校依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。 拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域内的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。 第二十一条 占用物业管理区域内业主共有的
10、道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收费。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。 第二十二条 物业服务企业应当诚信服务，不得有以下失信行为： (一 )在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的 ; (二 )出租、出借、转让资质的 ; (三 )拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按规定办理交接手续，造成物业管理状况混乱的 ; (四 )法律、法规规定的其他违法行为 第二十三条 学校区域内的物业服务单位应主动接受县级以上人民政府物业行政主管部门和街
11、道办事处、乡镇人民政府对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。 第二十四条 学校及后勤主管部门建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员 会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人 ;属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。 第五章物业使用与维护 第二十五条 业主、物业使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理给水、排水、通行、通风、采光、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。 第二十六条
12、 物业使用中禁止下列行为： (一 )损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途 ; (二 )侵占或者损坏物业共用部位、 共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途 ; (三 )将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室 (厅 )、书房和厨房的上方 ; (四 )损害、占用、堵塞、封闭燃气管道及其他管道设施，影响公共安全 ; (五 )违法搭建、改建建筑物、构筑物 ; (六 )违法挖掘房屋地下空间 ; (七 )擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施 ; (八 )随意倾倒或者抛弃垃圾、污水、废旧家具和杂物，往楼下抛弃物品 ;
13、(九 )将住宅合租作为员工宿舍供多人居住，影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活 ; (十 )违反有关法规和管理规约的规定饲养动物，影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活 ; (十一 )排放超过规定标准的噪声 ; (十二 )存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质 ; (十三 )损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地 ; (十四 )法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。 对违反前款规定的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政
14、主管部门在接到报告 后，应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。 第二十七条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务单位。 第二十八条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务单位，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。物业服务单位应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进 行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意
15、。 第二十九条 业主不得将住宅改变为经营性用房 (含开网店、库房 )，不得将住宅出租用于经营性活动 (含开网店、库房 )，临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务单位备案。物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房，除因特殊情况并经业主大会或学校主管部门同意和依法办理有关手续外，不得改变用途。 第三十条 物业交付使用前，开发建设单位应当依照有关规定将 验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理，并移交有关技术资料。相关专业单位自建的由其自行负责管理。物
16、业交付使用时，开发建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。专业单位接收后，应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。 第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳 ;属物业服务企业使用的费用，由物业服 务企业缴纳。相关专业单位在老旧住宅小区的服务项目暂不具备向最终用户收取费用的，应当制定和实施限期改造计划，过渡实现向最终用户收取费用。限期和过渡的具体办法由市人民政府制定。专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务
17、企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收服务费，但不得向业主收取服务费等额外费用。 第三十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和本省、市有关规定交 存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。按照国家规定，在保证资金安全的前提下，可以进行保值增值运作管理。住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和本省、市的有关规定执行，对一次性缴存有困难的老旧住宅小区可以允许分
18、期缴存，对紧急情况下使用的可以开通资金使用的绿色通道，先使用后补办手续，对维修单幢住宅的电梯、屋顶、消防等急用设施设备需要执行本条例第十一条第二款的可以限定在该单幢住宅业主的范围内。 第三十三条 物 业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由学校承担 ;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担： (一 )业主专有部分由业主承担 ; (二 )业主共用部位、共用设施设备，从专项维修资金中支付，不足部分，由相关业主按照专有部分建筑面积分摊，属于人为损坏的，费用由责任人承担 ; (三 )物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营设施设备部分，业主专有部分的，由业主承担 ;业主专有部分之外的，由相关专业单位承担。 第三十四条 维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备时，相邻物业的业主、 物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部
