1、 - 1 - 芜湖市政府采购类物业管理项目 评标办 法 (征求意见稿 ) 1、评审原则 1.1 合法、合规原则。 1.2 符合芜湖市公共资源交易中心交易规则原则。 1.3 公平、公正、科学、审慎、择优原则。 1.4 信用准入原则。投标人必须满足招标文件信用准入要求。 1.5 高分优先原则。衡量投标文件满足招标文件规定各项评审标准的程度，折算为综合得分分值，依据每个投标人的综合得分由高到低，依次确定排名顺序。 2、评审分值分配 (满分 100 分 ) 序号 内容 原来 分值 修改后分值 2.1.1 商务标（ 49 分） 投标报价 30 分 30 分 投标报价合理性 3 2.1.2 物管人员配备
2、17 分 11 分 2.1.3 投标人业绩 5 分 5 分 2.2.1 技术标（ 41 分） 技术方案 43 38 2.2.2 投标文件简练性 3 2.3 信用标 5 分 10 分 - 2 - 3、评审内容（数值计算结果均保留两位小数，第三位四舍五入） 3.1 资格性和符合性评审内容及标准 评标委员会对投标文件的资格性审查和符合性审查作合格性评审 , 评审结论分为合格与不合格。评审不合格的投标文件不再进行后续评审。 有下列情形之一的，评标委员会应做无效投标处理： 评审 内容 评审标准 资格性审查 信用等级 不符合招标文件要求（未达到信用准入等级要求） 营业执照 未提供合法有效工商营业执照 资质
3、条件 不符合招标文件要求 法定代表人或授权代表资格 不符合招标文件要求 配备人数及工种 不低于招标文件要求 其 他 投标人被行政监督部门作出禁止投标处罚且在有效期内的，或其他违反法律法规和招标文件规定的情形 符合性审查 投标人名称 与营业执照、资质证书等不一致 投标文件签署 未按招标文件要求加盖公章且无法定代表人或授权代表签字（签章） 投标文件格 式 未按规定格式填写，实质性内容不全或关键字迹模糊、无法辨认 投标方案及报价 递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目有两个或多个报价，且未声 明哪一个有效的（按招标文件要求提交备选方案的除外） 投标有效期 不符合招标文件要
4、求 交货时间、地点、质保期或付款方式 不符合招标文件要求 - 3 - 3.2 商务标 评分依据及计分标准 （ 49 分） 评审项目 分值 依据 （原来） 依据（修改后） 投标报价 30 分 本项评审步骤： 1、评标委员会对所有实质性响应招标文件要求的投标报价进行核查。如投标人 对招标文件的内容，特别是对招标范围或物业管理内容的理解发生误差，有成本测算漏算的，经评标委员会评审，按成本测算子项和相关标准（有规定标准的按规定标准，无规定标准的按相应的本次招标中最高的单价报价）计算出该投标人的投标调整价； 2、评标委员会价格调整完成并对各投标人的投标报价有效性核查后，有效投标报价（如有漏项报价，则为投
5、标调整价）中最低的为评标基准价，得 30分。其他投标人的投标报价得分统一按下列公式计算：投标报价得分=（评标基准价 /投标报价） *30； 3、有漏项报价的投标人，在按上述公式计算出其投标报价得分 基础上，其漏项报价每低于投标调整价 1%，再扣 1 分，得出该投标人的投标报价最终得分。若其最终中标，则中标价格为其投标报价，投标人应无异议。 注：（ 1）投标人的投标报价（如有漏项报价，则为投标调整价）低于其他有效投标人的投标报价平均值 50%时，评标委员会应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或不能提供相关证明材料的，视作该投标为无效投标； （ 2）物业管理费构成明细
6、报价： 人工费用（含项目负责人、保洁人员、保安、水电工等服务于本项目的各类人员的工资、福利、社保等费用，以上费用必须满足 芜本项评审步骤： 1、评标委员会对所有实质性响应招标文件要求的投标报价进行核查。 如投标人对招标文件的内容，特别是对招标范围或物业管理内容的理解发生误差，有 人工费用、税金及其他 的 招标文件明确 约定 的项目 成本 数额标准 测算漏算的，经评标委员会评审，按成本 项目 和相关标准（ 人工费用、税金按 规定标准， 其他成本项目按招标文件明确的成本 数额 标准计算 ）计算出该投标人 的投标调整价 ； 2、评标委员会价格调整完成并对各投标人的投标报价有效性核查后，有效投标报价（
7、如有漏项报价，则为投标调整价）中最低的为评标基准价，得 30 分。其他投标人的投标报价得分统一按下列公式计算：投标报价得分 =（评标基准价 /投标报价） *30； 3、有漏项报价的投标人，在按上述公式计算出其投标报价得分基础上，其漏项报价每低于投标调整价1%，再扣 1分，得出该投标人的投标报价最终得分。若其最终中标，则中标价格为其投标报价，投标人应无异议。 注： （ 1）投标人的投标报价（如有漏项报价，则为投标调整价）低于其他 有效投标人的投标报价平均值 50%时，评标委员会应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或不能提供相关证明材料的，视作该投标为无效投标； （
8、2）物业管理费 报价明细 构成： - 4 - 湖市最低工资及五险相关标准，低于上述标准的，视作该投标为无效投标）； 本项目物业管理所有相关费用：行政费用（含办公费用、办公用水电费、通讯费等）、环境清洁卫生费、治安保卫及消防费、公用设备、公共场所等管理养护（含房屋、水电、亮化、公共设施、公共设备、办公家具、专用设备、会议室、多功能厅管理等）、车辆管理费用、绿化养护、管理费、物资装备分摊及固定资产折旧费用、会议服务、节日装饰、管理费用及其他； 税金（根据各投标人实际缴纳的比例计提）； 服务期内易耗品费用； 投标人利润； 其他费用。 （ 3） 各投标人必须提供本单位纳税鉴定表或纳税申报表复印件作为税
9、金的计提依据，如有相关费税减免的，须提供相关证明文件。（复印件应能辨识内容和税务机关公章，并加盖投标人公章） 人工费用（含项目负责人、保洁人员、保安、水电工等服务于本项目的各类人员的工资、福利、社保等费用，以上费用必须满足芜湖市最低工资及五险相关标准，低于上述标准的，视作该投标为无效投标）； 本项目物业管理所有相关费用：行政费用（含办公用水电费、通讯费 、办公用品费及其他办公费用 ）、环境清洁卫生费、治安保卫及消防费、公用 设备、公共场所等管理养护（含房屋、水电、亮化、公共设施、公共设备、办公家具、专用设备、会议室、多功能厅管理等）、车辆管理费用、绿化养护、管理费、物资装备分摊及固定资产折旧费
10、用、会议服务、节日装饰、管理费用及其他；费用由业主 单位 向代理机构提出要求，并在招标文件里以清单形式予以明确。 税金（根据各投标人实际缴纳的比例计提）； 服务期内易耗品费用；由业主 单位 向代理机构提出要求，并在招标文件里以清单形式予以明确。 投标人利润； 其他费用。其他费用业主 单位 单独列出要求及具体的服务清单，投标人根据业主要求在投标 文件中予以明确。 （ 3）各投标人必须提供本单位纳税鉴定表或纳税申报表复印件作为税金的计提依据，如有相关费税减免的，须提供相关证明文件。（复印件应能辨识内容和税务机关公章，并加盖投标人公章） 投标报价合理性 3 分 投标标价合理性。 投标报价合理 性 得
11、分 =3- - 5 - 物管人员配备（满分 17分改为 11 分） 配备人数（ 4分） 配备人数低于招标文件要求的，视作该投标为无效投标。 所有有效 投标人 中，配备人数最多的，得满分 4 分；配备人数最少的，得 0分；其他有效 投标人 本项得分按线性插值法计算。 该项删除 专业技术 工种配置 （ 由 5分 改为 3分 ） 工种种类和各工种人数均符合招标文件要求的，得 5 分；否则，视作该投标为无效投标。 须持证上岗 专业技术 工种人数 和配置 均符合招标文件要求的，得 3分；否则， 不得分。（ 招标文件中须列出持证上岗专业技术工种人数及所持证书要求， 投标文件中须提供加盖投标人公章的 拟派专
12、业技术人员 所持 证书复印件和投标人为其缴纳近三个月社保证明（ 或社保缴费凭证）复印件并加盖投标人公章，两者缺一不可 ，同时人数及证书数量缺少也不得分 ） 项目负责人素质 （ 5分） 项目负责人年龄、学历、从业经验等方面综合评比，优，得 5分；良 ，得 3 分；一般，得 1分。 该项删除 项目负责人资质 （ 4分） 项目负责人取得物业管理师资格证书的，得 3分；否则，不得分。 项目负责人 与投标人存在劳动关系并取得 物业管理师资格证书的，得 4分；否则，不得分。 （ 投标文件中 须提供 物业管理师证书 和投标人为其缴纳 近三个月社保证明（ 或 社保缴费凭证） 复印件并加盖投标人公章，两者缺一不
13、可） 项目负责人业绩（ 4分） 项目负责人 在近五年内（自开标之日起往前推算日期 ） 具有一年及以上类似 _项目物业管理工作经验 的 ，有一项 得 2分 ， 加满 4分 为止 ； 没有 ，不得分。（ 投标文件中 须 提供 证明投标人业绩 合同 复印件并加盖投标人公章。 若合同体现不出项目经理业绩， 须 同时提供 合同服务 业主单位开具的相关证明材料） 投标人业绩（ 5分） 从事项目情况（ 5分） 自开标之日起上推两年内，承担过类似_项目的，有一例加 1 分，加满 5分为止。（以服务合同为准，复印件应能辨识买卖双方公章、签订时间、金额，复印件须加盖投标人公章；否则，不得分） 自开标之日起上推两年
14、内，承担过单项合同规模（面积）在 _平方米及以上，且已服务一年以上类似_项目的，有一例加 1 分，加满 5 分为止。（以合同复印件为准， 合同复印件应能辨识买卖双方公章、签订时间、金额，合同复印件须加盖投标人公章，并提供中标通知书复印件 （复印件须加盖投标人公章） ，否则，不得分） - 6 - 3.3 技术标 评分依据及计分标准 （ 41分） 评审项目 分值 依据 （原来） 依据（修改后） 技术方案部分（满分 41分） 注意事项：服务方案、技术要求未实质性响应招标文件要求的，视该投标为无效投标。 物业管理情况（满分 9分）( 字数限制在 字 ) 物业管理服务理念 3分 根据本项目物业使用特点提
15、出合理的物业管理服务理念，提出服务定位、目标，投 标人的管理模式能够切合实际，且安全可行，保密性、安全性、文明服务的计划及承诺情况。优，得 4 分；良，得 2分；差，不得分。 主要包括 根据本项目物业特点提出服务定位、 服务 目标 、服务 管理模式 等 。 本项 由评标委员会根据本项目特点及投标人投标文件比较分析评定得分 。 对物业项目实际情况及特点非常了解，服务 定位准确，服务目标明确，服务管理模式科学合理的为 优，得 3分； 对物业项目实际情况及特点了解一般， 服务定位基本准确，服务目标基本明确，服务管理模式基本合理，为 良，得 2分； 对物业项目实际情况及特点了解较少，服务定位不够准确
16、，服务目标不够明确，服务管理模式不够合理，为一般 ，得 1 分； 对物业项目实际情况及特点不了解，服务定位、服务目标、服务管理模式随意罗列或抄袭搬移（包括网上 下载、复制 等 ） 的 ，为 差，不得分。 物业管理组织架构 3分 有比较完善的组织架构，清晰简练地列出主要管理流程，包括对运作流程图、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈渠道及处理机制，管理指标承诺达到物业管理标准。优，得 4 分；良，得 2分；差，不得分。 主要包括 本项目的 服务组织机构安排及职责分工设计 ，协调机制和信息沟通反馈机制设计，管理流程图设计等 。 本 项 由评标委员会根据本项目特点及投标人投标文件比较分析评定得
17、分 。 对物业项目情况非常了解，紧密结合实际进行设计， 针对性、 合理性，可行性高的，为 优，得 3分； 对物业项目情况基本了解，基本结合实际进行设计 ，针对性 ，合理性，可行性较高的，为 良，得 2分； 对物业项目情况有所了解，大致结合实际进行设计， 针对性， 合理性，可行性一般的，为 一般，得 1分； 对物业项目情况不了解，设计内容 随意 罗列或抄袭搬移（ 包括网上下载、复制等） 的 ，为 差，不得分 。 - 7 - 物业管理制度情况 3分 是否有档案管理制度、公众制度等物业管理制度；是否有 物业管理工作计划、作业流程及实施时间；是否有配套设施权属清册；管理工作是否符合国家和行业标准。优，
18、得 4分；良，得 2 分；差，不得分。 主要包括 本项目物业 档案管理制度、 职工 培训制度、 职工 考核及奖惩制度、 配套设施权属清册管理制度、服务作业流程安排制度等 。 本项 由评标委员会根据国家规定和行业标准 进行评定得分 。 优，得 3 分；良，得 2 分；一般，得 1 分；差，不得分。 物业管理组织和服务方案（满分 29分） 3分 投标文件编制是否完整、格式规范、内容齐全、表述准确、条理清晰，内容无前后矛盾，符合招标文件要求。优，得 4 分； 良，得 2分；差，不得分。 主要包括 投标文件编制 完整性 、格式规范 性 、内容齐全 性和 前后 一致性 、表述准确 准确性 、条理清晰性
19、。 本项 由评标委员会根据本项目特点及投标人投标文件比较分析评定得分 。 优，得 3 分；良，得 2 分；一般，得 1 分；差，不得分。 3分 组织实施方案的科学性、合理性、规范性、可 操作性等，是否充分考虑用户的日常用途和需求，对本次物管服务内容的目标是否有较深入的理解和渗透，包括项目管理机构及管理制度编制、工作职能组织运行图。阐述项目经理（物业经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录、管理和协调方法、关键步骤的思路和要点等。优，得 3分；良，得 2分；一般，得 1分；差，不得分。 组织实施方案：主要包括 本项目物业 服务人员组织方式及时间安排 ， 服务组织机构 设置
20、 时间安排 ，服务工作需要的相关设备、设施、物资准备与安排，服务工作中财务投入与核算管理的准备与安排、 其他 组织 保障 措施 安排等。重点是评审 组织实施 方案的 针对性、 合理性、可操作性 。 本项 由评标委员会根据本项目物业特点及投标人投标文件比较分析评定得分 对物业项目情况及特点非常了解，紧密结合实际进行设计， 针对性、合理性、可操作性 高的，为优，得 3分； 对物业项目情况基本了解，基本结合实际进行设计， 针对性、合理性、可操作性 较高的，为良，得 2分； 对物业项目情况有所了解，大致结合实际进行设计， 针对性、合理性、可操作性 一般的，为一般，得 1分； 对物业项目情况不了解，设计
21、内容随意罗列或抄袭搬移（包括网上下载、复制等）的，为差，不得分 。 3分 物业管理承接方案。对本项目物业特点认识准 物业管理承接方案 ： 主要包括承接准备、 承接项- 8 - 确，能立足于业主协调各方主体，较好完成项目承接工作，制定的承接方案科学有效、可操作好、针对性强、完善合理、步骤清晰。对各投标人根据上述内容形成的承接方案进行综合评比。优，得 3分；良，得2 分；一般，得 1 分；差，不得分。 目、 承接措施、承接时间步骤 ，承接保障措施等。 重点是评审承接方案的针对性、可操作性、协调性和有效性。 本项 由评标委员会根据本项目物业特点及投标人投标文件比较分析评定得分 对物业项目情况及特点非
22、常了解，紧密结 合实际进行设计， 针对性、可操作性、协调性和有效性 高的，为优，得 3分； 对物业项目情况基本了解，基本结合实际进行设计， 针对性、可操作性、协调性和有效性 较高的，为良，得 2分； 对物业项目情况有所了解，大致结合实际进行设计， 针对性、可操作性、协调性和有效性 一般的，为一般，得 1分； 对物业项目情况不了解，设计内容随意罗列或抄袭搬移（包括网上下载、复制等）的，为差，不得分。 。 3分 人员配备是否合理，保安秩序管理、保洁人员、修理工等分配是否合理，培训计划是否周密；拟担任本项目负责人和其他人员是否具有类似项目实施 经验，项目负责人是否具有调动投标人各项资源能力；安排参与
23、项目的专业人员素质、技术能力、专业分布、经验等情况。优，得 3 分；良，得 2分；一般，得 1分；差，不得分。 人员配备方案 ： 主要包括项目负责人、管理、保安、保洁、保修、客服等人员配置数量、年龄结构、技能水平、工作经验，物业工作人员业务培训和技能提高措施 、岗位应急人员准备措施等。 本项 由评标委员会根据本项目特点、招标文件要求及投标人投标文件比较分析评定得分， 对物业项目情况非常了解 ,人员配备非常合理 ,为优，得 3分； 对物业项目情况基本了解 , 人员配备基本合理的 ,为 良，得 2分； 对物业项目情况了解 一般， 人员配备 大致合理 ,为一般 ,得 1分； 对物业项目情况不了解 ,
24、人员配备简单罗列 (或简单安排、随意编排、网上下载、抄袭复制等 ),为 差，不得分。 3分 物业管理区域内传达保安秩序管理方案。包括外来车辆及外来人员管理登记；值班室、公共场所、夜间的安全检查工作；监控室、消防巡查；应急响应措传达及 保安管理方案：主要包括外来车辆及外来人员登记管理，值班室、门卫、公共场所 保 安安排及管理措施（包括白天及夜间、休息日） ；监控室、消- 9 - 施等，服务质量标准是否符合招标需求，并列出年费用标准。优，得 3 分；良，得 2分；一般，得 1分；差，不得分。 防巡查 安排及管理措施 ；应急响应措施 等。 本项 由评标委员会根据本项目特点、招标文件要求及投标人投标文
25、件比较分析评定得分， 对物业项目情况非常了解 ,管理方案切合实际，针对性、合理性、可行性高的 ,为优，得 3 分； 对物业项目情况基本了解 ,管理方案基本切合实际，针对性、合理性、可行性较高的 ,为良，得 2分； 对物业项目情况大致了解 ,管理方案大致切合实际，针对性、合理性、可行性较一般的 ,为一般 ,得 1分； 对物业项目情况不了解 ,管理方案 简单罗列 (或随意编排、网上下载、抄 袭复制等 ),为差，不得分。 3分 水电维修及房屋养护维修方案。水电维修包括自来水、污水管道、房顶、化粪池、窨井、窨沟、排水沟、集水井等保证畅通，无堵塞外溢现象；各分电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒、总配
26、电箱等的日常维护与测试；公共使用的照明电器的管理与应急措施；公用设备（如音响、打印机、传真机、电脑及网络）的正常运行维护等。房屋养护维修包括、玻璃门窗配件、中心涉及水电和房屋的各类维修（门、窗、办公桌椅、洗手间、供水终端设施、楼梯、房屋地面、墙壁、吊顶、漏水等零星维修，除特殊材料外）、场地、步道、 路面、侧石、井盖等、室内教学设施和安全标志的日常维护等。优，得 3 分；良，得 2分；一般，得 1分；差，不得分。 水电维修及房屋养护维修方案 ： 水电维修主要包括自来水、污水管道、房顶、化粪池、窨井、窨沟、排水沟、集水井等保证畅通、无堵塞及外溢现象的 管理 措施 安排 （含正常 天气 情况措施和特
27、殊天气情况应急措施）；各分电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒、总配电箱等的日常维护与测试；公共使用的照明电器的管理与应急措施；公用设备（如音响、打印机、传真机、电脑及网络）的正常运行维护措施 安排 及工作目标 等。 房屋 地面 养护主要包括 玻璃门窗配 件准备及维修， 门、窗、办公桌椅、洗手间、供水终端设施、楼梯、房屋地面、墙壁、吊顶、漏 渗 水等零星维修 （除特殊材料外）措施安排， 场地、步道、路面、侧石、井盖等 日常维修安排，其他房屋地面场地 维护 措施安排 及工作目标 等 。 本项 由评标委员会根据本项目特点、招标文件要求及投标人投标文件比较分析评定得分 。 对物业项目情况非常了解
28、,方案切合实际，针对性、合理性、可行性高的 ,为优，得 3分； 对物业项目情况基本了解 ,方案基本切合实际，针对性、合理性、可行性较高的 ,为良，得 2分； 对物业项目情况大致了解 ,方案大致切合实际 ，针- 10 - 对性、合理性、可行性较一般的 ,为一般 ,得 1 分； 对物业项目情况不了解 ,方案简单罗列 (或随意编排、网上下载、抄袭复制等 ),为差，不得分。 3分 环境卫生管理方案。室内包括公共区域内楼道地面、楼梯的每日拖洗；公共区域（如开关盒、表箱盖、天花板、公共楼道灯、会议室和活动室吊灯等）的除尘；会议室、多功能厅会议活动期间的准备工作及后续卫生清扫工作；领导办公室、卫生间的每日打
29、扫工作并保持干净整洁。室外包括道路地面、绿地、门窗档 遮雨棚顶、宣传栏等的每日清扫；消毒灭害；垃圾收集及垃圾桶的清理；地下室、车库、室内外 楼梯、不锈钢扶手的定期清洗及每月一次大扫除等，保持整洁干净的环境。优，得 3分；良，得 2分；一般，得1 分；差，不得分。 环境卫生管理方案。室内 环境卫生 主要包括公共区域内楼道地面、楼梯的每日拖洗安排；公共区域（如开关盒、表箱盖、天花板、公共楼道灯、会议室和活动室吊灯等）的除尘；会议室、多功能厅会议活动期间的准备工作及后续卫生清扫工作；领导办公室、卫生间的每日清扫等工作安排 及工作目标 。 室外 及其他环境卫生 包括道路地面、门窗 档 遮雨棚顶、宣传栏
30、等的每日清扫；消毒灭害；垃圾收集及垃圾桶的清理；地 下室、车库、室内外楼梯、 不锈钢扶手的定期清洗及每月一次大扫除等 工作安排及工作目标 。 本项 由评标委员会根据本项目特点、招标文件要求及投标人投标文件比较分析评定得分 。 对物业项目情况非常了解 ,方案切合实际，针对性、合理性、可行性高的 ,为优，得 3分； 对物业项目情况基本了解 ,方案基本切合实际，针对性、合理性、可行性较高的 ,为良，得 2分； 对物业项目情况大致了解 ,方案大致切合实际，针对性、合理性、可行性较一般的 ,为一般 ,得 1 分； 对物业项目情况不了解 ,方案简单罗列 (或随意编排、网上下载、抄袭复制等 ),为差，不得分
31、。 3分 绿化维护和 管理方案。完成门前三包绿化养护工作；绿地、各种花草的种植和调整工作应本着美观合理的原则进行规划管理，实行巡查制度，建档记录；办公室、会议室、活动室摆放盆花和绿色植物，按时更换。优，得 3分；良，得 2 分；一般，得 1分；差，不得分。 绿化维护管理方案。主要包括门前三包绿化养护工作；绿地、各种花草的种植和调整工作安排，巡查及记录管理安排；办公室、会议室、活动室摆放盆花绿色植物管理安排 及工作目标 等。 本项 由评标委员 会根据本项目特点、招标文件要求及投标人投标文件比较分析评定得分。 对物业项目情况非常了解 ,方案切合实际， 针对性、合理性、可行性高的 ,为优，得 3分； 对物业项目情况基本了解 ,方案基本切合实际，针对性、合理性、可行性较高的 ,为良，得 2分；
