1、 目前我国房地产市场存在的问题和对策分析 房地产业关系到国计民生，既是现阶段国民经济的重要支柱产业，又是社会普遍关注的民生行业。改革开放以来，特别是 1998 年国务院决定进一步深化城镇住房制度改革以来，我国的房地产业从起步， 到形成一个独立产业，到快速发展，到成为国民经济的支柱产业，取得了显著成绩。杭州市自 1998 年实施经营性用地招标拍卖出让政策以来，杭州房地产市场体系初步建立，房地产业已经成为经济发展的重要支柱。 2002 年房地产投资额达到了 196 4 亿元，房地产业对 GDP 的贡献率相当于 11 6，杭州房市总体是健康的、良性的，但是杭州当前房地产市场也存在若干问题，急需解决。
2、 国内外研究现状 ： 朱中一（ 2008）在保持我国房地产业健康发展的政策建议中提出现在，城镇居民住房水平普遍显著提高，住房质量和环境明显改善；住 房资产已成为居民家庭财产的重要组成部分，促进了社会的进步与稳定。房地产市场机制日趋完善，多层次的住房市场体系初具规模，住房保障体系框架基本形成，政府在宏观调控方面也积累了一定的经验。回顾改革开放以来的历程，从总体上看，我国已经走过了住房严重短缺的时代，已经找到了一条适合中国国情的住房发展道路，正在向着更加注重改善人居环境、节约资源、能源的住房建设模式和消费模式的阶段发展。 刘也（ 2009）在货币政策调控房地产分类市场的有效性研究中指出房地产业作为
3、我国经济的支柱产业，其产业发展会显著带动其他产业的发展，对 国民经济运行产生巨大影响。但由于房地产准“公共产品”的特点，导致了房地产市场并不能在市场经济规律下达到资源的有效配置，从而决定了政府采用政策手段对房地产市场进行宏观调控的必要。我国通过货币政策调控房地产市场时，都是采取统一的调控模式，货币政策调控效果始终不理想。 研究主要成果： 黄煌（ 2010）在房地产调控困境的宏观调控法思考中提出房地产市场宏观1 调控的必要性，住宅权作为一项基本人权，已经得到了国际社会的广泛认同。 1997 年，我国政府签署参加经济、社会、文化权利国际公约。该公约第 11 条第 1 项规定：“本公约缔约国各国承认
4、人人享有为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现着一权利，并承认为此而实现基于自愿同意国际合作的重要性。”这一措辞直接引自世界人权宣言第 25 条之规定。因而，面对我国房地产市场虚假繁荣的现实状况，调控房地产市场、使其回复到理性发展的轨道上来，不仅仅是房地产业自身可持续发展的需要，也是保障基本人权实现的需要。 林乐迦（ 2008）在杭州房地产业现状及未来发展趋势指出，杭州房市总体是健康的、良性的，但 是杭州当前房地产市场也存在若干问题，主要是：产品供不应求，供求关系失衡；住房供给结构不合理，高档住房和低价位住房，特别是
5、经济适用房比例不协调；商品房和经济适用房在建设、管理、销售中不够规范，政府对房地产市场的监督和调控存在薄弱环节，特别是商品房价格上涨过快；这些问题带来的直接影响是低收入群众乃至大多数群众的经济收入增长跟不上房价的增长，造成他们买不到房或买不起房。从长远看，势必导致其他产业经营成本的上升，抬高创业门槛，削弱其他产业的利润和竞争力，如不加以调控，将会影响杭州经济发展。 马向荣（ 2006）在房 地产的合理价格界定及其调控方式指出当前我国房地产市场价格的形成机制和存在的问题， 1、我国房地产市场价格的形成机制， 2、 我国房地产市场定价方式存在的问题，并提出房地产价格调控的建议措施， 1、开征房地产
6、价格调节税， 2、实行“一户一房”制度， 3、大力发展房地产事业 , 主要兴建“经济适用房”。 发展趋势： 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的有关精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展， 2010 年 9 月下旬以来，国土资源部、住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会、财 政部、国家税务总局、监察部等部门先后出台了有关土地、信贷和税收等方面的调控政策。随着这些调控政策的实施，预计将对房地产市场的后续运行带来较大影响。一、房地产市场销量将大幅下降；二、房地产市场投资增速将稳步回落；三、商品房供给量短期内将保持较快增长；四、商品房价格将加速调整 2 存在问
7、题： 陈彦艳，吴晓俊（ 2007）在我国房地产的价格调控问题研究中指出，自 2005 年初以来 ,虽然经过了一系列中央的调控措施 ,房屋销售价格涨幅趋于平稳 ,但部分城市房价上涨依然较快。目前我国的调控手段存在问题，虽然经过了 一系列中央的调控措施 ,房屋销售价格涨幅趋于平稳 ,但部分城市房价上涨依然较快。而从国际经验看 ,房地产价格与价值相背离的长期上涨 ,有可能导致房地产泡沫 ,对由此带来的风险 ,我们不能不予以高度警惕。主要在 1、在土地供应方面，政府违规用地现象存在比较广泛； 2、住房结构方面，中小户型房产的供给量不足，造成供需结构性矛盾； 3、税收政策 ,增加了交易成本，物业税迟迟不
8、出台 ,客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛行； 4、金融调控对外资流入房地产的控制。 参考文献 1 何元斌 . 关于房地产价格调控的政策与措施建议 J.经济 研究参考 ,2006,(55) . 2 马向荣 . 房地产的合理价格界定及其调控方式 J.经济体制改革 ,2006,(03) . 3 贺书平 . 房地产价格调控问题研究 J.合作经济与科技 ,2009,(14) . 4 黄贤锁 . 中国房地产市场的宏观调控研究 D.福建师范大学 ,2007 5 李静 ,马金波 . 中国房地产市场宏观调控政策分析 J.企业导报 ,2010,(07) 6 朱中一 . 保持我国房地产业健康发展的政策建议 J.
9、城市开发 ,2008,(22) . 7 张美涛 . 对当 前我国房地产宏观调控的效果与对策的分析 J.民营科技 ,2010,(11) 8 刘也 .货币政策调控房地产分类市场的有效性研究 J.时代金融 ,2009,(406). 9 任一 . 我国房地产行业宏观调控的有效性评价 D.西安建筑科技大学 ,2010 . 10 李佃云 . 我国房地产市场宏观调控政策的有效性评析 解读“新国十条” J.新疆石油教育学院学报 ,2010,(03). 11 高涵 . 对杭州房地产泡沫现象的调查与思考 .决策探索 J.2010. 12 王泽金 .1998 2010,十二年来 杭州房地产将迎来首次深度调整 ? J
10、.楼市 , 2010,(11). 13 林乐迦 . 杭州房地产业现状及未来发展趋势 J.现代商业 ,2008. 14 刘也 . 货币政策调控房地产分类市场的有效性研究 J.理论与实践 ,2009,（ 12） . 3 15 陈彦艳 .吴晓俊，我国房地产的价格调控问题研究 J.市场论坛 ,2007 16 Yonghong Zhong.Bank Management M.South China University of Technology Press, 2007,182-183. 17 Cadbo,Gardener, Williams. Efficiency in Banking: Empirical Evidence from the Savings Banks SectorJ.Me Manchester School,2002,204-228.
