杭州公寓式酒店的发展趋势浅析[毕业论文].doc

1、 本科毕业论文 （ 20_ _届） 杭州公寓式酒店的发展趋势浅析 摘 要 ： 随着跨区域贸易和旅游的增加，公寓式酒店的发展速度越来越快，分布的范围越来越广。本文在了解了国外公寓式酒店的发展现状的基础上，与上海、北京、广州等公寓式酒店发展情况良好的城市相比较，通过对杭州的经济、政策、地理位置，专业人才等因素的考量，对杭州公寓式酒店的地理位置、规模、客源，发展的速度、形式等进行了分析预测，并提出了一些发展策略。 关键词 ： 杭州，公寓式酒店，发展趋势 Analysis of The Development Tendency of Hangzhou Aparthotel Abstract: With

2、 the development of inter-regional trade and long-haul domestic travel,more and more extended-stay hotels are built in lots of countries and cities. Based on the investigation of foreign extended-stay hotel, and compared with other domestic cities that the development of extended-stay hotels are in

3、good condition,such as Shanghai, Beijing and Guangzhou, some strength and weakness are setted out.Then,the developmental condition of extended-stay hotels in the futher is predicted, and some ideas are put forward in this article. Key words: Hangzhou, the extended-stay hotels, the tendence of develo

4、pment 目 录 一、引言 . 1 二、我国公寓式酒店的发展现状 . 1 三、杭州公寓式酒店发展现状及趋势 . 2 （二）杭州发展公寓式酒店的条件 . 2 （三）杭州公寓式酒店的发展趋势 . 3 四、杭州公寓式酒店发展存在的问题及对策 . 5 （一）杭州公寓式酒店发展所存在的问题 . 5 （二）杭州公寓式酒店发展对策 . 6 结语 . 8 参考文献 8 致谢 9 1 一、引言 公寓式酒店是一种酒店的形式，它是以公寓形式存在的酒店，可以是在某个酒店内包含公寓酒店，也可以是单独的纯公寓 式酒店。公寓式酒店有着公寓的外形，却提供与普通酒店一样的服务。公寓式酒店的建造一般是四五星的标准，外观和大堂很

5、气派，每个房间都是套间，配备了 独立的卧室、客厅、 卫生间 、衣帽间 ，甚至还有阳台、厨房等。投资者聘请的酒店 管理 公司会为入住的客人提供的与普通酒店一样完善优质的服务，如打扫、洗衣、送餐等。 选择公寓式酒店最大的特点就是自由方便 ，便于办公和居住，入住后 随时可以得到 与其他高星级酒店一样 的各种服务，而且价格相对 于一般的高星级酒店来说，明显较为低廉。 人们生活水平 和对生活品质的要求的 提高，公寓式酒店能够 更好地 满足这 一特定人群的需求 。一般公寓式酒店的公共设施均 与高星级 酒店 相同 ，所以居住者的身份和气派也可彰显。 二、我国公寓式酒店的发展现状 我国的公寓式酒店是伴随着外向

6、型经济的发展而出现的。 20 世纪 90 年代公寓式酒店进入中国市场，发展非常迅速，特别是北京、上海、广州等一线城市。 我国第一家公寓服务式酒店是北京建国饭店。建国饭店在六至九层的长期包房中增设了厨房，超出了酒店房间常规配置，当时被美国大使馆全部租用，成为了外交人员的常驻地点。目前北京的公寓式酒店比较集中的是朝阳区，这里集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构 。 北京公寓式酒店的需求群体 主要是 在京的海外公司高层管理人员 和 海外社团和驻华使馆的工作人员等，一些小型公司也 会租用来作为办公地点 。 广州的公寓式酒店发展是从 20 世纪 80 年代开始的，起初只是雏形，一些酒店针对常驻广州的外

7、籍人士及本地高级管理人员提供一部分酒店套房。到了 20 世纪 90 年代，才真正开始发展起来。目前广州的公寓式酒店主要分布在两个区域，一是商业商务已经成熟的或将来很有发展的 CBD 中心区。二是琶洲商务圈，因广交会等会展吸引了一些公寓式酒店的进驻。 上海也是我国公寓式酒店发展较早较快的城市之一，供应总量呈逐 年增长趋势。 上海公寓式酒店 目标客源 ,主要 是 来自境内外的高端消费群 ,包括来沪参加会议或商务活动的短租客人 和在沪跨国公司中高级管理人员等长租 客人 。 现在除了北京、上海、广州、深圳等这些公寓酒店发展较早的城市外，其他城市的公寓式酒店也发展起来了，而且发展速度非常快。 总的来说，

8、国内的酒店式公寓发展分为三个阶段： （ 1）限制发展阶段（ 19901997），由于政策限制，早期的公寓式酒店与酒店是一体的，由酒店统一管理。 （ 2）快速发展阶段（ 19982002），公寓式酒店的供给量急剧增加，特别是在北京和上2 海两地，开发 商的实力雄厚，并倾向于成为一种独立的酒店形式。 （ 3）持续发展阶段（ 2003现在），加入 WTO 后，我国受全球经济的影响更加深入，更多的境外投资进入中国，而国内中小型企业的数量也在迅速增长，公寓式酒店的需求和供给量都不断增长，管理专业化更强，一些二级城市的公寓式酒店也开始发展起来。 三、杭州公寓式酒店发展现状及趋势 （一）杭州公寓式酒店的现状

9、 从 2005 年开始，杭州的公寓式酒店遍开始有“遍地开花”的趋势。最早的公寓式酒店要数财富中心公寓式酒店和龙禧大酒店，到了现在，形形色色的公寓式酒店更是迅速发展，包括 杭州奥克伍德华庭国际酒店、东方金座公寓酒店、紫晶商务城、锦绣天地、龙禧硅谷等等。这些公寓式酒店大多分布在环西湖、武林广场、世贸黄龙等商务中心“黄金”地块，各种商店、娱乐设施齐全，交通便利。 以杭州奥克伍德华庭国际酒店为例，它位于黄龙商圈， 紧邻黄龙世纪广场、世贸展览中心、浙江大学、黄龙体育中心，该地区与商业、旅游胜地相链接，广受青睐。奥克伍德华庭 国际酒店 拥有 166 个奢华套房 ， 包括 45 套开放式单间， 85套单卧套

10、间， 26 套双卧套间和 9 套三卧室套间 ，房间面积从 40 到 150 平方米不等。酒店提供 旅游咨询、行李保管、 开夜床服务、叫醒服务、留言服务、客房整理 等 服务 。 在杭州，公寓式酒店的客源主要有三类： （ 1）国内商务、旅游等短租人士。由于出差来杭州的商务人士或来杭州旅游的游客，因为时间稍长，却又不必要租房的，常常会入住公寓式酒店。相比高星级酒店，公寓式酒店既能满足他们对服务、交通、设施的要求，提供了更优惠的价格，而相比价格相似的经济型酒店，公寓式酒店的设施和服务都好很多。 （ 2）国外常驻商务人士。因为相对于国内，国外的公寓式酒店发展更早，所以老外对公寓式酒店的接受程度更高，即使

11、在杭州居留的时间较长，他们也会选择公寓式酒 店，可以享受家的感觉，又可省去了做家务的麻烦。 （ 3）高新企业。一些高新企业在杭州没有固定的办公场地，常常租用公寓式酒店作为他们的联络点和办事处。公寓式酒店既能办公又能居住，租金较一般的办公大楼更便宜，很适合作为企业驻外办事处。 对于租期和价格，目前杭州公寓式酒店的租期并没有限制，一般的公寓式酒店也会接受只入住一天的顾客。而价格方面，日租金从 100-400 元 /日不等，相当于普通的商务酒店，而月租更加经济，平均只要 3000 元左右。 （二）杭州发展公寓式酒店的条件 杭州 拥有丰富的旅游资源和深厚的历史文化底蕴，是 世界著名的旅游城市，每年都有

12、数3 以万计的国内外游客来到杭州这个“国际花园城市”。再加上杭州的旅游周期较长，每个季节都会有不同的景致 ,再加上杭州周边城市的旅游资源，足以吸引游客长期居留游览观赏。 杭州 地处长江三角洲，杭州湾西端，京杭大运河南端，是中国东南部 重要的 交通枢纽 ，交通非常便利。萧山国际机场的旅客吞吐量排名全国第八。杭州火车新客站（城站火车站）和火车东站担负起了运送南来北往乘客的主要任务。杭州公路网也十分发达，市内主要有四大长途汽车客运站，分别为：杭州汽车东站、杭州汽车西站、杭州汽车南站以及杭州汽车北站。 另外，杭州湾跨海大桥和沪杭高铁的建成通车，更使杭州对外的交通如虎添翼。这都方便了全国各地，甚至是全世

13、界的人来到杭州。 浙江省的经济是中国综合经济实力较强的省份，对外开放度较高，投资的环境也好，并对涉外管理和涉外服务十分重视。 杭州 作为 浙江省省会，全省政治、经济、科教文化中心 ，更是“经济强市”，连续十多年保持两位数增长，经济总量位居全国省会城市第二位、副省级城市第三位。杭州的个体私营经济和区域特色经济发达，世界 500 强企业中的 37 家落户杭州， 2010 年福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜显示，杭州排名第四，居广州、 上海、深圳之后。 目前杭州的许多高校，如浙江大学、浙江工商大学、杭州电子科技大学、杭州师范大学等，都开设了旅游管理或者酒店管理专业，再加上许多专科、高职学校，每年都会

14、有许多酒店方面的专业人才输送到各个酒店。 （三）杭州公寓式酒店的发展趋势 杭州有丰富的资源，有便利的交通，经济发展水平较高，民营强企业发展良好， 来浙江投资的 54 家世界 500 强企业中有 37 家落户杭州，占据全省总量的 43.5%。有 76 家世界 500强公司在浙江投资兴办了 195 家外商投资企业 ， 大量外籍管理者和专业人士 常驻 杭州， 他们均乐于租用豪华完善并能 提供中长期居住的场所，保证了公寓式酒店有 一定 的客源 ，杭州公寓式酒店还将会有一定的发展。但是由于杭州公寓式酒店市场并不成熟，管理比较混乱，还有一些政策和市场的限制， 这块市场的蛋糕不可能无限大 ，其发展将不会顺风

15、顺水。 杭州 公寓式酒店的未来发展 的大概会有以下几个趋势： （ 1）公寓式酒店的数量会增加。随着杭州经济的不断发展，人们收入的不断增加，长三角地区经济的融合和发展，各地区企业或其办事处进入杭州。因为公寓式酒店有交通便利、通信方便、服务全面，长期入住比较经济等特点，将会吸引更多商务人士入住公寓式酒店。公寓式酒店 的需求大大增加，与此同时，使得公寓式酒店的市场供应量也相应增加，也就是说将会有更多的公寓式酒店进入市场。 （ 2）公寓式酒店的目标客户群得到拓宽。除了外来的商务人士和高端的管理者，公寓式酒店的目标客户范围将会扩大，一些年轻的白领和 SOHO 族（ SOHO，即 Small Office

16、 Home Office，家居办 公， SOHO 族 专指能按照自己的兴趣爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的自由职业者 ）也会选择入住。虽然目前杭州人的思想还是比较4 传统，但随着各种国外思想的影响，公寓式酒店这种新兴事物将 被更好地接受，特别是年轻人和受过高等教育的白领等。在将来，一些年轻人甚至有可能将它作为婚房，现在在市中心的房子大都 200 万以上，就算租用公寓，每个月也需要 2000 元，加上水电等其他费用也需要 2500 左右，而入住相近地段的酒店式公寓，平均 3000 元每个月，入住 60 年，即使没有优惠折扣，也只需要 216 万，不需要额外的费用，并可

17、以享受优质贴心的服务。 外来旅游的游客也将作为另一个市场。杭州作为世界著名的旅游城市，近几年致力于打造文化休闲宜居城市，并且凭借一年四季不同的景致，不难吸引游客长期居留度假。之前游客到杭州 旅游，比较多的是参加旅行团，旅行社会安排星级较高的酒店，但由于团队集体活动，停留的时间都比较短。近几年，自由行、自驾游等旅游形式流行起来，游览的时间和行程安排会较跟团旅行宽松，时间会延长很多，出于经济考虑，一般游客会选择一些价格稍低的酒店。相对于经济型酒店，公寓式酒店本身的目标客源就是长期居留的客人，它有更好的设施设备和服务，价格却与经济型酒店很相近，并且像家一样的房间设置，更能吸引那些游览时间较长的游客。

18、 （ 3）大面积的房型将会增加。出于成本和需求量的考虑，目前杭州公寓式酒店的房间面积大多数都是以四十多平 方米为主打，大面积的房型很少。但由于经济发展，公寓式酒店投资者的实力增强，国民收入的增加，及人们对酒店房间舒适度和实用性要求的提高等原因，公寓式酒店的房间设置在面积、格局等方面会更加丰富、更加舒适，以迎合不同层次的顾客的需求。 （ 4）公寓式酒店的装备会更精良，管理更专业，与传统酒店的区分更明显。未来杭州公寓式酒店内部装修将会更精良，配套设施会更齐备。由于现代科技、建筑工艺上的发展，公寓式酒店的建筑和装修讲不仅仅是豪华，会更科学，更智能，配套的各种设施也日新月异，更能满足住店客人的需求。被

19、聘请的管理公司将会更 专业，服务人员的服务水平会提升。随着公寓式酒店的发展，各界对公寓式酒店的研究会更深入，管理者会有更多的经验可以分享和借鉴，对酒店服务人员的培训更加重视，酒店服务人员的素质越来越高，公寓式酒店对客人的服务会更加完善。另外，公寓式酒店和传统酒店的区分会更明显，这种区分不仅仅是酒店的硬件方面，也应该是酒店的经营管理方面的。 （ 5）公寓式酒店的价格将会有所提高。由于规模的增大，设施设备、装修等费用会增加，相应的服务人员需求变大，为了服务水平的提升，培训、教育等方面的费用也会更多，换言之，各项成本都增加了，因此公寓式 酒店的价格可能也会有所提高。另外，客源的拓展，使顾客对公寓式酒

20、店的需求增加，也会使价格有一定的上涨。 （ 6）市场竞争加强，促使公寓式酒店的优化。随着越来越多的公寓式酒店进入市场，竞争加强，各个公寓式酒店不得不运用各种手段经营管理来提升自己，创造出特别的产品，以使自己在市场中脱颖而出。这种良性的竞争还有利于公寓式酒店市场的优化。 5 四、杭州公寓式酒店发展存在的问题及对策 （一）杭州公寓式酒店发展所存在的问题 （ 1）公寓式酒店与其他酒店形式差异不明显。因为发展的不成熟，杭州公寓式酒店除了在房间设置装修上不同， 其他方面与其他酒店的区分很不明显。比如说入住的时间，目前，杭州的公寓式酒店的入住时间一般都不设置范围，大多数客人都是一两天的短期入住，而公寓式酒

21、店面向的客户主要是长时间居留的，国际上公寓式酒店入住时间少于一周的只占了30%，也就是说公寓式酒店的客人入住的时间应该比传统酒店的更长，否则，公寓式酒店的存在就失去了意义。 另外，公寓式酒店根据入住时间的长短，价格也应该会有所差异。通常入住一日的价格高，入住时间越长，能享受的价格就更优惠。而目前一些公寓式酒店价格设置上，都只显示一日的价格，对长期居住的优惠并无体现。 （ 2）公寓式酒店设置无总体的规划。目前杭州公寓式酒店都还不是独立存在的，大多是在一家传统酒店中，划分几个楼层或一栋楼作为公寓式酒店，因此分布的区域很没有规则，完全凭酒店经营者对自家酒店的决策。这样会造成一个区域公寓式酒店扎堆，一

22、个区域完全无公寓式酒店的状况。 （ 3）公寓式酒店目标客户数量尚少。虽然近几年杭州的公寓式酒店发展迅速，消费者也增加了，但相对于上海、深圳等地，真正意义上消费公寓式酒店人并不多，有一些入住酒店式公寓的人员，只是将其作为普通的酒店来消费。而上海、深圳、广州、北京等地，公寓式酒店的客户群 包括了外资公司、跨国公司或机构代表；国内知名企业高级管理人员；海归创业派人士、本地的金领阶层；少量家底丰厚、子女工作较忙的老年人，还有近年因为举办各种会展，而吸引的参展商、观展观众等，这些人员都是做长期居留的。虽然杭州的民营企业发展很好，一些境外企业也进驻了杭城，但规模并没有那么大，在买家中浙江省内的投资者比重较

23、大，而境外企业的高层商务人士并没有那么多，需要长期驻扎的也相对少。杭州的会展虽然有所发展，但规模都较小，时间也不长。因此，公寓式酒店真正的目标客户数量不多。 （ 4）公寓式酒店市场混乱。目前杭州市场上 的公寓式酒店并没有一定的规范，性质混杂，规格不一，配套设施很缺乏，有些小型的家庭旅馆或者经济型酒店，自称公寓式酒店，管理混乱，降低了公寓式酒店的档次。就算是一些较为规范的公寓式酒店，他们的管理也不是很专业，有很多甚至是没有专业的管理公司管理的。这些都不利于给高品质公寓式酒店的发展营造良好的环境。 （ 5）相关的政策法规不完善，不利于公寓式酒店的发展。杭州目前没有任何与公寓式酒店相关的政策法规，公

24、寓式酒店的发展没有规划和限制，更缺乏保护。而杭州正在酝酿出台的新政策，对综合用地上的项目有很多限制，比如名称上只能叫 “公寓式写字楼”，不准6 设厨房，如若这些新政策出台，不但不利于的发展，反而会对 杭州的公寓式酒店 发展进程造成一定的阻碍。 （ 7）专业化程度低，相关专业人才欠缺。虽然杭州公寓式酒店的发展速度很快，但时间很短，有很多东西都还在摸索阶段。和国际著名的公寓式酒店相比，非常不专业，管理水平和服务质量都不足。即便是有一些专业的管理公司管理，因为基层里相关专业人才的缺乏，管理上会造成困难，服务的标准也会打一些折扣。 （ 6）公寓式酒店产品无差异，品牌意识较薄弱。虽然公寓式酒店面向的客户

25、大体是那么几种，但根据地区或层次的不同，还 是会有差异。而杭州目前的公寓式酒店产品都很相似，没有特点，建筑上大都富丽堂皇，风格统一，服务上也是保证标准，不会给客人留下深刻的印象。没有特点，没有新意，更不可能创建自己的品牌。 （二）杭州公寓式酒店发展对策 （ 1）突出公寓式酒店的特色。 公寓式酒店本身在建筑装修、入住时间、价格体系上与传统意义上的酒店都不同，它所拥有的优势也很多。作为一个公寓酒店的管理者，自身对其定义和特点就应该相当了解，不能因为注重眼前的利益，随大流，让公寓式酒店沦为普通酒店。公寓式酒店可以对其真正意义上的客人加大优惠力度，吸引长住客 人，这也可以潜移默化地让一些客人了解公寓式

26、酒店的定义。 （ 2）对公寓式酒店进行 总体规划和选址 地段位置决定了市场需求，有时，一个地段还会主导企业的发展。不管是国外还是国内，一些发展良好的公寓式酒店都有非常好的地段，通常在经济繁华的区域。当然，这并不说明，非中心城区就不能选择。再繁华的地段，如果公寓式酒店扎堆，供给大于需求，那入住率也不会高。在非中心城区选择产品，如果选址合适，反而会因其稀缺性而迅速升值。如萧山经济开发区，除了有一些家庭式小旅馆或商务性酒店，并没有比较高档次的酒店。一些外籍商务人士或高级管理人 员，为了彰显身份和追求生活办公的便利，会选择一些档次较高，服务较好的酒店入住，如果在萧山经济开发区有一家公寓式酒店，这必定会

27、成为他们的首选。旅游管理部门可以适当给予引导和建议，让公寓式酒店分布更合理，各区域发展更平衡。 （ 3）加强法规建设 ,推动规范化管理 行业管理最基本、最普遍的手段就是运用政策法规调控企业行为。为使公寓式酒店市场尽快纳入规范化轨道 ,政府应有针对性地出台一套标准，如价格、入住时间、建筑规范、服务质量等，用政策法规保障服务 ,规范企业行为，营造诚信、公平、有序的市场和环境，最终达到维护公寓式酒店 消费者合法权益、提高公寓式酒店竞争力的作用。 （ 4）提高专业化程度，培养相关专业人才。 公寓式酒店经营管理一定要专业，不管是自己管理也好，还是聘请专业的管理公司来管7 理，只有专业的管理，才能提升服务

28、水平，满足顾客需求。杭州的公寓式酒店可以更多地学习国际上一些著名公寓式酒店的经验，甚至选择成熟的酒店品牌作为后盾，或选择专业化的营销队伍、代理公司进行销售，实现优势互补，以此提高产品开发和管理的专业化程度，但要注意结合自身的特点。 对于公寓式酒店的发展，我们需要培养更多相关专业的人才去迎合这种需求，除了学院的教育， 公寓式酒店本身对员工的培训也必不可少，现在对公寓式酒店研究的系统的理论知识不多，酒店可以给员工考察成功的公寓式酒店的机会，让他们有更深切的体会。更重要的是，目前国内发展较好的公寓式酒店，都是聘请国外的专业管理公司来管理的，国内没有那么专业的管理公司，我们更要培养人才去填补本地市场的

29、空缺，一方面有利于本土酒店品牌的创建，另一方面，他们更了解当地的旅游及酒店发展状况，更有利于公寓式酒店融入本地市场。 （ 5）创造差异化的产品 专业的经营管理并不是死板的，一成不变的，要根据所在的区域，合理地规划和管理，要根据每个市 场的特点和所在地段的特征进行详细分类，形成差异化竞争，提高竞争力。并不是统一的标准就好，根据不同的顾客的年龄、喜好、接受能力等方面考虑，设置房间大小或服务高低，这样能满足不同需求和阶层的客人的要求，更有利于酒店的生存和持续发展。 比如公寓式酒店的设施方面，要吸引客人长期入住，完善的配套设施是必不可少的，商务会所、会议室、书吧、资料室、多功能室等要一应俱全。但这对商

30、务型的客人比较实用，假如是旅游的客人，他们的要求又不一样了，在一天的游览后，可能更需要做一个 SPA 来消除疲劳。公寓式酒店的建筑方面也一样，设计都很 统一，一般大堂都富丽堂皇，房间以现代风格为主 , 将时尚气息、实用主义相统一。但是太多的酒店设计风格都相似，并不会给人留下深刻的印象。公寓式酒店的设计应充分体现其功能的多样性和灵活性 ,居室套型设计可以灵活分隔 , 以适应不同层次和生活习惯的居住者。设计风格也可用多变，不必只用统一的风格。现在上海、宁波等地有写酒店将每个房间都装修成不同的样子，出于好奇心，客人会多次入住不同装修的房间，这就吸引了回头客，这点是公寓式酒店可以借鉴的。 （ 5） 品

31、牌经营 当我们购买一件产品时，必定会比较品牌、价格、功能等因素。在价格和功 能等因素都相似的情况下，品牌就成了决定性因素。品牌的经营不但会提升自己的质量，也能够吸引消费者。国际著名的酒店品牌旗下，都有公寓式酒店，如威斯汀（喜达屋旗下）、最佳西方、万豪等，在杭州，拥有国际品牌背景的公寓式酒店很少，而本土酒店形成品牌的更是少之又少。在发展国际品牌酒店的基础上，更应该注重本土品牌的创造。杭州黄龙饭店的公寓式酒店也即将开幕，在近两年里成功举办了中日韩旅游部长会议、世博论坛等重要会议，在国内外都累积了一定的人气，黄龙饭店完全可以凭借这些打出一定的品牌，这对本土酒店品牌的创建也会起到很好的示范 作用。 8

32、 结语 尽管杭州的公寓式酒店发展较晚，但其发展的形势还是很不错的，特别是近几年，外资经济和私营企业的发展，公寓式酒店的需求在增加。由于各个城市的经济发展水平不一样，而且公寓式酒店还在一定程度上反映了外地及外资机构和公司在当地的进驻数目。因此，公寓式酒店的开发商应该根据不同城市的经济发展状况和外来人口状况，结合本地区的地理环境，开发出专业化程度高、产品特色明显、服务优质的公寓式酒店，才能 在市场竞争中立于不败之地。 参考文献： 1吴亦婷 ,赵小媛 ,唐文闻 .公寓式酒店的选址 J.中国高新技术企业 , 2007,(04) 212/215. 2李萌 .我国酒店式公寓发展现状 J.合作经济与科技 ,

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