1、 目 录 第一章 总论 . 1 1.1 项目简介 . 1 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 . 2 1.3 项目建设单位简介 . 3 1.4 研究的主要结论与建议 . 5 第二章 项目建设背景与建设必要性 . 6 2.1 项目建设背景 . 6 2.2 项目建设必要性 . 9 第三章 市场分析与预测 . 12 3.1 芜湖市旅游市场简析 . 12 3.2 芜湖市星级酒店市场简析 . 14 3.3 项目周边市场环境分析 . 15 3.4 本章小结 . 16 第四章 项目建设条件分析和需求分析 . 17 4.1 项目建设条件分析 . 17 4.2 县域经济基础分析 . 18 4.3 发
2、展优势 . 18 第五章 建设内容与规模 . 20 5.1 建设内容与规模 . 20 5.2 经营内容 . 22 第六章 工程设计方案 . 25 6.1 设计依据 . 25 6.2 工程概况 . 25 6.3 建筑设计 . 25 6.4 结构设计 . 27 6.5 辅助工程 . 29 第七章 环境影响分析 . 34 7.1 周边环境现状 . 34 7.2 环境影响分析 . 34 7.3 环境保护措施及治理效果 . 35 第八章 节 能 . 37 8.1 设计依据 . 37 8.2 节能措施 . 37 第九章 消防与安全卫生 . 39 9.1 消防 . 39 9.2 劳动安全 . 40 9.3
3、卫生防护 . 41 第十章 项目的组织机构与运作方式 . 44 10.1 组织机构 . 44 10.2 部门职能 . 44 第十一章 经营方式与营销策略 . 51 11.1 经营方式 . 51 11.2 营销策略 . 51 第十二章 项目实施进度 . 55 12.1 项目工程实施计划 . 55 12.2 项目实施横道图 . 55 第十三章 投资估算 . 57 13.1 估算编制依据 . 57 13.2 估算编制范围 . 57 13.3 估算编制方法 . 57 13.4 投资估算 . 58 13.5 资金筹措及还贷 . 59 第十四章 经济效益评价 . 60 14.1 成本核算 . 60 14.
4、2 利润估算 . 60 14.3 财务评价结论 . 62 第十五章 结论与建议 . 64 第 1 页 第一章 总论 1.1 项目简介 1.项目名称： *建 设项目 2.项目建设单位： * 3.项目负责人： 4.项目建设地点 *位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积 45 亩。 5.项目建设内容 和建设规模 ： *按四星级标准设计，共有客房 238 套， 贵宾房 5 套， 主楼 16 层，总高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1270m2。 6.投资估算及
5、 筹措资金 总投资 18300 万元，其中： 建设投资 17900 万元，铺底流动资金 50 万元，建设期利息 350 万元。 本项目资金筹措按以下方式进行： 项目单位自筹 8300万元； 融资 10000 万元。 7.可行性研究报告编制单位：芜湖市 工程咨询公司 第 2 页 1.2 可行性研究报告编制依据 、指导思想 与 范围 1.2.1编制依据 1.中华人民共和国城市规划法 2.城市用地分类和规划建设用地标准（ GBJ137-90） 3. 芜湖县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 4. 芜湖 县土地利用总体规划和 芜湖 县其他有关 专项规划 5. 芜湖 县城市总体规划（ 2004 202
6、0年） 6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定 7.其他相关的政策法规和技术规划 8.*建设项目提供的相关资料 1.2.2指导思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。 3.项目建设是按照芜湖 县 城市总体规划 的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。 4. 酒店设计
7、既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社第 3 页 会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。 1.2.3可行性研究报告编制的范围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施 6.环保、 节能、 安全与消 防 7.项目实施计划 8.组织机构与人力资源配置 9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.3 项目建设单位简介 *由实力浙商投资，公司成立于 2006 年，注册资本3000 万元， 现有员工 20 余 人 ，并于 200
8、7 年投资成立控股公司芜湖天虹置业有限公司，公司注册资本 2000 万元。公司在芜湖县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名） ， 拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名）， 目前 公司 以房地产开发经营为龙头，凭借 多年专业运作经验及雄厚 资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司 ，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展 “酒店 、 房产 、商贸 “三 大板块。 第 4 页 “ 日出江花红胜火 ” ，长江之畔的芜湖县 正蓬勃发展，芜湖南湖大酒店有限公司 将继续秉持以品牌化经营，秉承 “ 诚信、团结、创新、务实 ” 的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势 ， 以项目
9、为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品 ， 肩负 起 建筑 “百年大计 “的重担，致力于为 芜湖县 城市 建设 缔造 新的 生活梦想 ，使公司成长为芜湖 最优秀的的 酒店业、地产业、 商贸 业投资开发商和运营商之一。 第 5 页 1.4 研究的主要结论与建议 1.4.1主要经济技术指标 主要经济技术指标 名称 数量 备注 总投资 18300 万元 其中： 1、固定资产投资 18250 万元 建设期利息 350万元 2、铺底流动资金 50 万元 正常年份销售收入 5340.7 万元 正常年 正常年份总成本 3005.8 万元 正常年 利润总额 2326.
10、4 万元 正常年 所得税 581.6 万元 正常年 税后利润 1744.8 万元 正常年 内部收益率（） 11.6% 税后 财务净现值（万元） 1299.6 税后 静态投资回收期（年） 7.9 含建设期 1 年 动态投资回收期（年） 10.7 含建设期 1 年 投资利润率（） 10.8% 投资利税率（） 11.0% 盈亏平衡点（产量） 70.5% 第 6 页 第二章 项目建设背景与建设必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1芜湖县 简介 芜湖县位于 安徽 省东南部，长 江中下游南岸，古称 鸠兹 ， 西汉 元丰二年（公元前 109 年）置县，至今已有 2100 余年历史。县境东南邻 宣城 市，西
11、南接 南陵 县，东北与 当涂 县交界，西北毗邻 芜湖 市，处于 安徽 省“沿边”（沿 浙江 、 江苏 ）、“沿江”（沿 长江 ）发展战略的结合点。芜湖县历史历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着 皋夷人 、 山越人 。 春秋 时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹”， 西汉 元封二年（前 109）， 汉武帝 刘彻改鄣郡为丹阳郡，领县十七，其中有芜湖县。芜湖县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。境内现存“ 楚王城遗迹 ”、“ 南唐九十殿 ”、“ 宣城官窑 、“ 宋代珩琅宝塔 ”等古迹。“ 陶辛水韵 ”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游
12、区被命名为全国农业旅游示范点。 芜湖县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等 6 个镇 124个村 15 个社区，总面积 730 平方公里，人口 38.3 万人。自 2002年起，县域综合经济实力连续 6 年位居安徽省经济 “ 十强县 ” 行列。2007 年全县实现地区生产总值 47.4 亿元，不含基金财政收入 5.33亿 元 ， 农民 人均 纯 收 入 5382 元 。全 县 三次 产 业结 构为19.5 52.2 28.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果第 7 页 蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农
13、副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区 芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。 芜湖县素称 “ 鱼米之乡 ” 。属亚热带季风性气候，四季 宜人，物产丰富，是芜湖米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。 “ 鸠兹牌 ” 系列大米连 续荣获全国农业博览会金奖；长 江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。 芜湖县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、芜湖机场、黄山机场 ,县城湾沚距 合肥 骆岗机场、 南京 禄口机场仅两小时车程。青弋江 、水阳江、漳 河直通黄金水道长江
14、，县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅 40 公里。 104省道与 205 国道 在县境西面交会， 芜宣高速 （芜湖 宣城）、 芜马高速 （芜湖 马鞍山）已建成通车， 铜南宣高速 （铜陵 南陵 宣城）、芜雁高速 （芜湖 高淳）即将 开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的 3 小时高速公路网络。 近年来，芜湖县着力推进城市化进程，按照建成芜湖市副中心城市的目标，县城围绕 “ 东扩南进 ” 思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率达 34%以上。 在芜湖县“十一五”规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以芜湖机械
