1、,土地增值税清算,主要内容,一、土地增值税清算资料的下发和归集二、土地增值税的清算的审核： 案头审核 实地审核三、清算案例解析,一、土地增值税清算资料的下发收集,企业清算要报送的资料： 土地增值税清算报送资料.xls 土地增值税清算申报表.xls,一）案头审核1、资料完整性审核（表证单书）。对纳税人报送的清算资料进行完整性审核，看是否有漏报的情况。,二、土地增值税清算审核,2、相关数据的初审和统计,1）看土地出让合同、土地使用权证，审核土地面积、土地价款。2）看建设工程规划许可证、预售许可证、面积勘测成果表，了解开发项目的布局、结构，可售面积、不可售面积是多少，其中普标、非普标及非住宅面积又各
2、是多少。还有商业用房的层高情况。(链接实测报告图片)3）统计大集中系统中该项目所有建安项目登记及每个项目的开票金额，合同金额统计以及与企业自报数据的比对；（链接大集中系统代开建安发票查询.doc）是否有外地发票、假发票入帐。,4）企业报送的资料中建安合同、工程决算报告的数据与系统内的项目开票金额、合同金额进行核对，发现数据差异。5）大集中系统中该项目已预缴的营业税及附加以及土地增值税的缴税清册查询统计。要求各单位在对纳税人开票征收时，一定要通过房地产一体化模块选择相应的项目申报开票，这样就可以分项目查询缴税的数据，如果开发商有多个开发项目，而没有分项目申报开票，就无法分清到底哪个项目缴了多少税
3、，给后期我们的清算造成麻烦。,6）审核成本费用各级的分摊方法是否准确 土地成本及拆迁补偿费的分摊：如果占地相对独立，能分清所占土地面积，则按占地面积法分摊，如果不能分清，则按建筑面积法分摊。 开发成本的分摊：一般按建筑面积分摊，如果某些成本能准确分开核算，则可以直接计入，比如建安合同分别签订，分别结算。 利息支出的分摊：可以选择按资金占用比例分摊，也可以按建筑面积分摊，视具体情况。,A分摊层次，如果整个项目只有一期,B分期清算,比对物价部门销售价格批复、销售清册、销售合同、面积勘测成果表、大集中系统销售不动产发票开具情况，看有无异常。 已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开
4、具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。看财务报表 -对应收入统计。,7）审核企业报送的收入,登陆张家界旅游地产信息网,点击“价格公示/选择要查询的楼盘信息”,对比查询已售、未售房产等情况。如果需要查询具体哪套房屋的交易价格,则在首页下点击“商品房合同签订查询 ” （链接张家界旅游地产信息网.doc）目前只有市城区的楼盘信息进行了公布，其他单位则到房管局将纳税人的销售合同电子备案信息取得，然后进行比对。对于开发商将开发的部分房屋以电子合同的形式已经备案到自己名下的，也应作为已售房屋进行清算,如果不征税，存在很大的执法风险。,8）审核往来款项（1年以上的往来）了解往
5、来款项发生的缘由，是否为关联方长期挂帐，如果属于资产类往来，是否为虚增的成本、费用，如为负债类往来，是否为应计未计收入。此类审核结合纳税人询问，实地查帐进行。,二）实地审核,（一）楼盘的实地调查1）实地察看、了解楼盘开发、整体销售情况，车库的销售情况，未售房产的使用、空置情况。未售房产如果已经使用，应进一步了解情况，是用于出租还是已经分配给公司股东，只是暂时没有过户（如果出租，帐上是否体现租金收入，如果是分配给股东，应及时做收入。为了推迟税款的缴纳甚至不缴税，企业经常会这样做）（关注销售部墙上的销控表，作为已销未销房屋信息的一个依据）,2）实地询价，了解是否普遍有售后返租的情形，以租金抵付房款
6、。3）项目的沙盘，明确项目分期开发具体情况，明确到栋。,（二）收入的审核： 1、有疑义数据的查实 通过营销佣金支付情况反向推算收入 调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,2、关注关联方购买等低价出售问题 房地产成交价格低于同地段同类房地产评估价格的，应按同地段同类房地产的评估价格认定。 我们要通过比对销售清册中每一套房产的单价，发现此类购房价格的差异，发现有差异的，应按规定进行调整。,（三）扣除项目主要审核,1、原则真实性、合
7、法性、规范性、配比性以及是否实际支付这几方面入手：1）真实性。在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证（合同、协议、发票），关注资金流向，银行转账是否真实（合同、发票、进帐单），现金支付的票据金额是否过大，是否有虚假业务，虚增成本的行为，是否有真票假开的情形。,2）合法性。在土地增值税清算中，所有扣除项目，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。审核时确认“合法有效凭证”的原则： A、支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司等）且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套
8、印税务机关发票监制章的发票,B、对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费（基金），以其所开具的财政收据为合法有效凭证。如房产局、土地局、规划局等单位的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据；,C、支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。单位和个人从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。,D、其他符合相关
9、税收政策的会计凭证。如支付给个人的拆迁补偿款，应根据拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证进行确认; 企业支付给工程部人员的工资支出，应根据工资发放表（收款人签字确认或银行支付证明）结合劳动合同等进行确认。,3）规范性。开发成本中的各明细项目的划分方式，基本上与企业的会计明细核算一致，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。4）配比性。在审核计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比，自用与销售的房产要分别承担相应的成本费用。5）实际支付。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，工程质量保证金除外。,2、取得土地使用权所支付的
10、金额审核,清算时审核要点：1）同一宗土地多个开发项目，是否予以分摊，分摊方法是否合理、合规、正确2）对照土地转让合同、购地票据、银行付款等凭证，审核数据的真实、准确3）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。,2018/9/5,23,5）不得扣除土地使用税 在实际工作中，部分纳税人将缴纳的土地使用税计入了土地成本。按照会计准则的相关规定，存货和无形资产的入账价值，一般只考虑购买环节的相关支出。后续环节发生的相关支出，除符合资本化条件外，应当计入当期会计损益（
11、管理费用）。因此，房地产开发企业在取得土地时发生的土地价款、出让金以及契税，应当作为土地的初始计量入账价值；持有环节发生的场地平整费用，应当予以资本化调整的入账价值；计算缴纳的土地使用税，应当计入管理费用科目，直接在当年会计损益申报扣除。,23,7）政府返还、补贴、奖励等资金处理问题 从事房地产开发的纳税人因项目开发从政府部门取得的各种名义的返还、补贴、奖励等资金。对于实行查账征收的项目，有协议约定返还项目的具体科目的，按约定的内容抵减相应科目的扣除金额，无协议约定返还项目具体科目的，在房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额中一次性抵减。纳税人在同一地区同时开发多个项目，且返还、奖励款项未区
12、分项目的，按每个项目占地面积分配后抵减；,6）是否有政府道路或其他设施占地，异地补地或是货币补偿的情况，相应的取得土地使用权支付金额要相应冲减。,取得土地使用权的原始凭证有出让（转让）合同，缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的凭据和银行转帐记录等。对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的税务局监制的发票；出让土地的土地出让专用收据；税务部门开具的契税票据；行政性收费收据等。,8）土地使用权金额相关票据的确认,指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间
13、接费用等。这些成本允许凭合法有效凭证予以扣除。,3、房地产开发成本审核,1）土地征用及拆迁补偿费从政府拿净地的，不允许列支土地征用及拆迁补偿费；企业在政府拆迁补偿合同以外支付给某些“钉字户”的补偿款不得列支。企业支付给各职能部门及人员的拆迁协作费或工资支出不得列支；以遮阳费、施工嗓音费等明目支付给居民的支出，不得列支。,审核要点：,同一宗土地多个开发项目，是否予以分摊，分摊方法是否合理、合规、正确。拆迁补偿款是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款，拆迁（回迁）合同、签收花名册、银行转帐记录是否一一对应，是否有超过合同约定支付的补偿款，是否具有真实性、合理性。对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入
14、账并冲减有关成本。,2）前期工程费，基础设施费,审核要点：是否真实发生，有无虚列现象比如前期工程中的土方款的虚列，真票虚开的问题。合同、结算、监理记录绿化费虚高问题，看合同约定，是否包成活，并选择部分苗木价格与工程造价部门发布的苗木价格比对。多个（或分期）项目共同发生的，是否按项目进行分摊。,是否将开发费用列入前期工程费一般发生在立项开工前，防止“管理费用”挤列本项目，审核时关注是否将房地产开发费用记入前期工程费。如：筹建费用、广告营销费用，咨询费，税务窗口代开的劳务发票。报建费一是代垫付的报建费是否红字冲回，二是报建费返还是否冲回 ，比如墙改费、散装水泥专项资金，先预缴后结算。链接（代垫付的
15、报建费）,3）建筑安装工程费,开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等,审核时应重点关注对照设计方案、工程施工合同、预算书、工程结算报告、监理报告，看记载的内容、金额、发生的费用是否相符。对工程结算总价款明显高于预算价款或合同价款的，要求纳税人说明具体原因，如果是原材料、人员价格上涨，对照工程造价部门发布的工程材料价格进行比对，看是否属实。如果是工程量增加，看是否有变更设计，是否有增补合同，监理是否认可等。另外，我们要结合纳税人在建设部门备案的合同进行比对，防止有阴阳合同。,甲供材问题,实际支付的甲供材料（设备），允许在建筑安装工程费中计算扣除。会计处理：一、包
16、工包料：1、甲方：定货、付款 乙方：收货、取得发票首先甲方付购材料款： 实际为乙方代付借：预付帐款 乙方 贷：银行存款 然后与乙方结算工程款：借：开发成本 贷：预付帐款,2、甲方定货、付款、收货、取得发票购买材料时：借：原材料 贷：银行存款发出材料时（作销售）：A、借：预付帐款乙方 贷：其他业务收入B、借：其他业务成本 贷：原材料结算工程款：借：开发成本 贷：预付帐款,二、包工不包料甲方定货、付款、收货、取得发票乙方取得材料时做备查帐。甲方购买时：借：原材料贷：银行存款发出材料时：借：开发成本贷：原材料注意开发商重复入帐的问题，包工不包料，施工方是需要将材料价格并入工程款缴纳营业税的，也开具了
17、发票，一方面开发商在购入材料时有增值税发票，另一方面又有建安发票，如果都入帐了，就会造成重复。,未支付的质量保证金扣除问题,房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金（2%-5%，时间和具体比例合同双方约定）。在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,为施工方代垫的临时水电费,在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行支付，再由开发公司向施工企业收取。因为施工地水电上户一般是上房地产开发公司
18、的户头，那么自来水公司、电力公司收取水电费时，发票是开给房地产开发公司的，但实际水电费的使用主要是施工方，房地产公司应将这部分支出进行合理分摊，施工企业负担的部分应作为往来款项进行核算，不得全额计入开发成本。在清算审核中，应关注这部分代垫费用。,精装房的销售及装修费用的列支,（国税发2006187号）规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。这里的装修是什么意思？ 营业税税目注释二、建筑业（四）装饰，是指对建筑物 、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。 计算土地增值税时，装修也必须符合以上标准，所发生的费用才能够扣除 那么，为精装房购置的具有独立
19、功能的、可移动家用设备、物品支出，不属于装饰、装修支出，不能作为开发成本扣除，更不能作为加计扣除的基数。实际工作中应注意，企业在给装修公司结算时，装修费用支出是否包括这部分支出。如果包括，应从开发成本中剔除。,注意：如果开发商将这部分支出已经计入房价，本着公平合理、实质重于形式的原则，房地产开发企业销售精装修房时，其销售收入包含的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）成本的，可以用总销售收入减去家用电器等的采购价格（凭合法有效凭证）后作为房地产销售收入计算土地增值税。,售楼处和实体样板间相关成本处理,区分不同情况处理：房地产开发商盖的售楼处属于临时性建筑，应首先资本化
20、处理，折旧费用计销售费用，拆除损失计入营业外支出。如售楼处在销售完后未拆除的,作为物业房或会所, 作为开发成本扣除承租售楼部的装修费用-销售费用实体样板间的装修问题：样板房通常是精装修的开发产品，其装修费应计入该套商品房的开发成本。,商业用房的层高系数问题 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。 商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高,举例：开发商开发一个楼盘，共20层，共支出建筑安装工程费4800万元。其中一、二层为商铺，建筑面积合计4000平方米，三、四、五层为写字楼，建筑面积合计6000平方米， 6至20层为住宅，建筑面积合计300
21、00平方米，其中层高：商铺5米，写字楼为3.5米，住宅为3米，请运用商业用房层高系数计算商业用房应分摊的建筑安装工程费。,答案：商业用房分为两部分：一、二层商铺，三、四、五层写字楼商业用房平均层高：（40005+60003.5）（4000+6000）4.1米住宅用房平均层高3米 商业用房层高系数4.1 31.37单位建筑面积建筑成本： 48000000 （100001.37+30000）1098.4元商业用房应分摊100001.371098.41504.81万元,4）公共配套设施费,配套设施可以分为以下三类：第一类是根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民服务的给排水、供电、供气的增容
22、增压、交通道路等；第二类是开发小区内不能有偿转让的非营业性公共配套设施，如物业用房、会所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等；第三类是开发小区内需移交或者有可能有偿转让的营业性配套设施项目，如商店、银行、邮局以及非营业性公共配套设施中的中小学、文化站、医院等。,审核时应重点关注：,界定是否准确，费用是否真实发生，有无预提的情况。是否将房地产开发费用计入公共配套设施费多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。根据规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：,A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；B、建成后无偿移交给政府、公用事
23、业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；C、有偿移交政府、公用事业单位，取得的补偿，直接抵扣开发成本。D、建成后出租的，按固定资产处理，成本不能扣除E、成本建成后有偿转让的，按销售开发产品处理，既要计销售收入又可以扣除成本。,关于地下车库清算处理的问题,房地产开发公司建造的可售地下车库，按照非住宅类型房地产清算。建造的其他不可售地下车库和按政府规定建造的地下人防车库，建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记，公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知为判断依据），其成本、费用可以扣除；将上述车库以销售、长期租赁等形式取得收入的，应按照地上房地产不同
24、类型可售建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。,5)开发间接费用 指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销，工程监理费，安全监督费等。审核要点：是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。开发间接费用一般应限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用（项目完工，不再列支）。一般项目只需要2至3人。审查是否存在企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入该科目，如行政管理人员的工资、业务招待费、差旅费，业务
25、费、总部的管理费用、办公费的分摊，支付给总公司的管理费、以及公司的场租费等。,是否存在销售费用挤入开发间接费用。对纳税人为销售房屋而对售楼处、非实体样板房进行装修装潢而发生的费用房地产开发企业在 “开发间接费用” 等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。多个（或分期）项目共同发生的开发间接费用，是否按项目合理分摊。关注代收代付费用是否在开发间接费用中列支的问题。应计入财务费用的利息支出、其他财务费用支出以及应计入营销费用的广告、业务宣传费用支出是否计入。是否有物业公司前期进场费计入。,6)房地产开发费用,指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
26、。A、注意利息支出的凭据的合法性审查（单位名称）。B、企业在取得银行贷款时所支付的正常利息以外的财务费用，如顾问费、资金保管费、账户管理费是否计入利息支出。C、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。D、重点关注银行贷款合同的贷款对应项目，资金用途以及贷款期限问题，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,三）土地增值税清算时要补充的几点,1、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，
27、不加收滞纳金。2、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致,3、土地增值税清算后发生销售的涉税处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。1）对于采取查帐征收的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本乘以销售面积计算。单位建筑面积成本清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积2）对于采取核定征收的，按确定的核定征收率计算缴纳,下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有（）。A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致E.对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续,
