1、 毕业论文开题报告 行政管理 政府在房价调控中的管理角色的探析 一、 综述本课题房价政策的调控，说明选题的依据和意义 （一）选题依据 高房价不仅使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费，也过快的导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。最后还会威胁到社会稳定，上升为国家问题。而房价这个问题也一直困扰着我们。 2003 年，我们住房改革 5 周年，房地产调控从扩张型转为缩进型政策。但是结果却不尽人意，中国房价飞涨，政策成了“空调”。到了 2005 年，国家出台了“新八条”意图来调控房价。着重提出“保证中低价位、中小户型住房的 有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”
2、。但是这一年国家房价还是比同年上涨 12.6%，屡次调控最后都演变成“调空”。基此，通过对政府在调控房价中管理角色定位和政策运用进行探析，从而使政府能够有效调控商品房房价，遏制房价的过快上涨。 （二）选题意义 高房价已经成为 21 世纪国家重点解决的难题，一大部分买房者望而却步，引发一些人的不满，严重影响市场经济运行， 延缓了城市化进程，使城市发展日益面临瓶颈 ， 使企业经营成本不断上升，严重影响实体经济发展 ；而且 严重危害社会稳定，阻碍社会和谐 发展 。高房价已经不是市场自由经济所能控制，所以本文通过探析政府在房价中管理角色的定位，分析房价过高的原由，提出一系列可行的调控政策措施。无疑是具
3、有重要的现实意义。 （三）国内外研究动态 1.国内研究动态 ：房价始终居高不下，国家在 10 多年过程中，也出台了各项政策，但最后都无疾而终。针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。这一系列政策的出台表明了对楼市的调控“努力”， 2004 年是房地产政策年，国家在土地转 让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多项政策，以规范市场、控制房价。每一年国家都有出台政策来调控房价，但结果始终不尽人意。 总的来说，从 2004 年至今 , 中国的房地产市场一直处于调控、反调控的阶段。国
4、内一线、二线城市部分房地产市场一直存在高烧不退的现象。政府虽然从银行信贷、土地供应、房屋结构、税收等方面不断进行调控 , 但政策落实 , 房地产降温效果一直不明显。尤光付在论政府房价调控的取向就提到近几年来 ,中央政府及其各部门采取了积极的调控措施 ,运用调整利率、提高税收、收紧流动性、控制 土地审批、控制拆迁、控制住房用地等金融、财政、行政诸方面的一些手段抑制房价的涨速 ,相应形成了“国八条”、“国六条”、九部委的“新八条”等文件 ,取得了一定成效。但是由于房价调控政策的时滞和有些措施难以真正实施 ,我国房价调控仍面临困境。 在冯瑞娜的影响我国房价的政策因素分析中提到影响房价的因素错综复杂，
5、但作者认为与房地产业相关的制度和政策安排是基础性和根源性的。我国土地、财政、金融等方面的制度和政策不仅规定了房地产业发展的框架，而且作为国家宏观调控的重要工具，作用于房地产供给和需求，影响着房地产业发展的脉 络和走向。并且指出可以通过财政政策、房地产业税费、个人住房信用贷款政策房、地产业金融政策等方面的调控来控制房价。 在徐绍涵商品房价上涨的非经济因素分析中也指出了商品房上涨是由多个方面形成的，不仅是开发商，还存在政府因素，制度因素，消费者心理因素，市场发展因素等多个方面统筹形成的。这样要控制房价上涨就势必要从多个方面入手，才能有效的控制。不然最后还是会成为有政策，不落实。降房政策一大堆可以使
6、起到效果的寥寥无几。而且本文中也综合了各种因素，提出了以观念转变为先导，实现管理方式的创新；以加强科学管理为目标，实 现企业制度的创新；以科技进步为依托，实现管理手段的创新；“以人为本”为中心，建设现代安全文化体系等方面来有效的实施。 2.国外研究动态： 世界其他国家 也存在着房价供不应求的现象，人口多的国家，印度，韩国，南非等国都存在着房价问题。每个国家都根据着各国的文化、国情、经济等方面来制定属于各国的限价措施。 南非住房面临巨大挑战 ， 南非具有相对较高的失业率水平，且该国平均工资水平也相对较低。这使得该国在提供住房费用水平上相对欠缺，对住房等问题的承受能力缺乏 。 鉴于南非本国财政纪律
7、的约束，很显然，该国政府很难在 可预见 的将来能 够提供充足的正式房子的补助费用，特别是在目前低端市场，房子严重缺乏的现状下 ，所以南非的住房问题也越加突出控制房价也刻不容缓。 因此，南非政府需要利用其他途径，在合理利用范围内，使之与国家财政补贴相结合，来实现最大限度提供住房的目标。因而，南非政府通过各种机制，调动起了那些最需要的并最有能力 提供住房费用的方法，例如：调动个人储蓄以及私营 /非国家信贷补贴，以补充国家财政，提供住房资金援助。 韩国政府为了抑制房价过快增长，先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先，加大房地产税收力度。为抑制住宅投机现象，政 府对居民拥有的第二套以上住宅
8、征收重税。 2006 年11 月将转让第二套以上住宅的交易税从 9%至 36%提高到 50%。同时，为抑制土地倒卖，政府对非土地所有者自住的土地交易征收 60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了 36.3%。 在南非经济学家卢卡斯 泰得华的南非房价分析及政策中就提到可以通过补贴、储蓄、住房信贷，住房保障等方面来调控房价。其中泰得华着重提到南非现行的房屋相关机制，必须以国家补贴为来源，并尽可能多的涉及捐款和私营部门的参与，他们就是被视为地方政府手中的房屋操 作工具，以支持他们的探索，以满足他们在地方社区的住房需求。新房屋措施的发展，必须在系统推行的基础上，从
9、而确保项目推进，直到实现更好的社会服务，提供更好的公共发展环境，使得公共投资得到最大化的利用。如何实现多功能公共投资这一目标，房屋信贷动员负担由谁承担等一系列问题，是该国在不断优化升级过程中须应对的又是至关重要的因素。 二、房价的走势，拟解决的主要问题： （一）基本内容 1.国内商品房房价走势及原由分析。 2.政府调控房价的必要性和可行性。 3.政府在调控商品房价中管理角色定位。 4.政府在调控商品房房价中 的政策运用。 （二）拟解决主要问题 1.政府在调控房价中应充当何种角色，发挥哪些作用。 2.政府在调控房价可运用哪些有效政策。 三、研究步骤、方法及措施 （一）研究步骤 本研究论文初步计划
10、从 2010 年 10 月 18 日至 2011年 5月底结束，历时 8个月时间。 1.准备阶段 (2010.10 2010.11): 召开毕业论文开题报告会等，明确研究的方向、对象和方法。 2.启动阶段 (2010.1120 10.12)： 选题及收集相关资料并 撰 写开题报告；撰写文献综述； 拟订论文研究提纲和研究 方案 。 3.实践研究阶段 (2010.1220 11.5):进行实证研究。 依据论文大纲撰写论文并交老师指导， 进行多个轮回的 指导 研究 ，完成了最终 定稿 。 4.答辩阶段 (2011.5 2011.6): 准备并参加论文答辩， 提交毕业论文和完整资料。 （二）研究方法
11、资料收集法，文献研究法、历史分析法等方法。 （三）研究措施 以网络 资源 、 图书馆电子图书 、 各种相关著作以及相关期刊论文 作为研究 的主要来源 ，采用观察、经验总结、对比分析等方法和手段，进行多个轮回的研究 ，为本课题的研究提供理论支持，以确定本课题的理论价值和实践价值。 四、参考文献 1周斯 黎，曾怡乔，徐绍涵 .商品房价上涨的非经济因素分析 J.湖南农业大学， 2010（ 07） . 2包宗华，缓释住房供应结构矛盾 J.瞭望新闻周刊， 2005（ 05） . 3王言炉，从政府角度看房价政策 J.现代商业， 2008（ 04） . 4冯瑞娜 ,杨松涛 .影响我国房价的政策因素分析 D.
12、金融经济， 2010（ 03） . 5尤光付 ,刘丁芳 .论政府房价调控的取向 J.湖北行政学院学报， 2007（ 12） . 6叶展文，我国城市商品住宅价格的实证分析 D.暨南大学， 2006(03). 7肖卫东，我国 房价上涨的主要原因及其抑制对策 J.中国 科技信息 ,2008(05). 8钱伟荣 .，抑制房价的三大对策 J.中国房地产 ,2008(05). 9曹宏亮，我国房价居高不下的原因及对 策 J.湖南城市学校院报 ,2009(06). 10张芳，政府对房价调控的影响 J.商业文化 ,2009(09). 11李雄军，稳定我国房价的政策探讨 J.重庆工商大学学报 ,2008(01). 12张灯举，房价政策显现成效政府调控尚需深化 J.浙江经济日报， 2009（ 02） . 13宋戈 , 调控房价政策 关键在落实 J.中国青年日报， 2010（ 08） .
