1、 从一起案件谈物业服务合同与小区车辆安全 杨美香 张俊峰 任爱娟 要点提示 除非业主与物业公司另行订立保管合同，一般情况下，二者之间应该是公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意义务。如果业主的车辆在物业公司管理范围内被盗，物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。 案情 原告：王某，女，山东某监理公司东营分公司副经理。 被告：东营某物业服务有限责任公司。 东营区人民法院经审理查明：原告为东营某住宅小区的业主 ，被告是该小区的物业服务公司。 2007 年 7 月21 日晚 23 时 40 分许，原告发现其居住的小区 68 号楼室
2、内的一个电脑包被盗，包内装有鲁 EAE797 奥迪车钥匙一把、酷派手机一部、小灵通一部、现金人民币 18000 元以及各类重要文件和合同等。在原告处居住的人员遂拨打 110 报警并通知被告，被告方张某及保安人员到场。 22 日 0 时 30 分许，警方人员进入原告住处，此时，鲁 EAE797奥迪车尚停在原告楼下后院。被告遂安排保安人员巡逻排查。被告监控录像显示： 22 日 2 时 19 分左右，有一辆机动车外出。被告东门保安当班记录载明： 2时 19 分 有一辆银白色奥迪车外出，车号鲁 EAE797，经查有出入证，按规定放行。 7 月 22 日上午，原告及在原告家中居住的阎某、周某等人发现鲁
3、EAE797 车被盗。 10 时 10分阎某遂向东营市公安局东城分局报警。公安局侦查人员及被告方人员遂赶到现场。该车至今下落不明。 原告诉称，作为物业公司，被告依法负有保护业主人身、财产安全不受损害的义务，且在原告明确要求被告履行保护原告财产安全、被告承诺保护的情况下，原、被告已形成车辆保管合同关系，因被告重大过失，致使原告遭受重大财产损失，被告应当赔偿原告的全部经济损失。除去保险公司 赔偿原告的 373 670 元外，原告尚有179 282.5 元的损失，这部分损失应由被告赔偿。 被告辩称，原告所称的 “ 被告依法负有保护原告人身、财产安全不受损害的义务 ” 于法无据，被告对此不仅没有法定义
4、务，而且没有约定义务。原告称原、被告已形成车辆保管合同关系的主张不能成立。假使原告车辆真的丢失，也是刑事犯罪和原告自身过错造成的，被告没有过错。保险公司赔偿原告 373 670 元是对原告车辆被盗损失的全部赔偿。保险赔付与购置车辆之间费用的差价是原告自己选择了放弃。原告对自己已放弃的权利无权再行向被告主张，不应得到 支持。 审判 东营区人民法院认为，关于原、被告之间法律关系的问题，原告作为被告的业主，已向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司应按规定提供相应的物业管理服务，原、被告形成物业管理服务合同关系。原告提供的业主使用手册明确载明物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任
5、，故原告主张原告交纳的物业费包含安防费用，原、被告形成保管关系，理由不当，法院不予采信。原告主张其车钥匙丢失后，被告承诺不让车辆离开小区，其提供的录音资料不能证明被告承诺为其保管车辆。 关于被告是否对原告车辆丢失承 担责任的问题，一审法院认为，原告在发现车钥匙丢失后，即报警并通知被告，被告方人员亦到场，而此时原告的车辆尚未丢失，原告应预见到丢失车钥匙继而造成车辆丢失的后果，原告应对自己的车辆采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患 ;而被告作为物业管理公司对业主的车辆负有管理义务，在一般情况下，应尽到善良管理者的普通注意义务 ;在本案中
6、，被告虽配有值班人员、巡逻人员，采取了一定的保安措施，但其在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务 ，被告对原告车辆丢失未尽应负的注意义务。综上，原、被告对造成原告车辆的丢失应负同等责任，被告对原告的损失应承担 50%的赔偿责任。依照 中华人民共和国合同法第六十条、第一百零七条之规定，法院判决：一、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某车辆损失 46 965 元 ;二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 一审宣判后，被告不服，提起上诉。 二审法院查明的事实与一审相同。 东营市中级人民法院认为，在涉案车辆钥匙丢失后，被上诉人及时报警并通知了上诉人，上诉人在知情的情况
7、下，对被上诉人车辆的出入应尽到比一般车 辆更加谨慎的注意义务，上诉人对被上诉人车辆的丢失未尽到应负的注意义务，对此，上诉人对被上诉人车辆丢失造成的损失应当承担相应的责任。被上诉人在其车钥匙丢失后，未积极采取相应的保护措施，对车辆丢失所造成的损失亦存有过错，对此亦应承担相应的责任，原审法院据此判决上诉人与被上诉人涉案车辆丢失所造成的损失各担 50%的赔偿责任并无不当。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十二条、一百五十三条第一款第 (一 )项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。 评析 近年来，像本案这样因小区内停放的车辆被盗 而引发的索赔纠纷时有发生，已经成为物业管理纠纷中的一大热
8、点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。 车辆被盗的纠纷尽管具体情况有所不同，但其共同的事实有：当事人之间即业主与物业公司之间存在合同关系，常被称为 “ 物业服务合同 ” 或者 “ 前期物业服务合同 ” ，而且一方提供服务，另一方支付报酬，因而是双务、有偿的合同 ;车辆被盗后业主如果要求物业公司承担责任，即使约定不清，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任 ;丢车的业主与物业公司之间都是特定的，具有 相对性，被损害的权利也具有相对性 ;从损害后果来看，无疑都是财产性质的。所以，物业公司与丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判
9、决依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，因车辆被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债。 在明确合同责任的基础上，还要具体区分合同的性质或类型。实践中，业主和物业公司之间通常不会就车辆停放与管理问题成立专门的合同，而只会按照物业管理条例第二十一条成立 “ 前期物业服务合同 ” 或根据物业管理条例第三十五条第一款订立 “ 物业服务合同 ” 。这两种物业服务合同，通常具有一定的特殊性，即为一种集体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的业主一般没有自主选择的余地，而且车辆保安的内容通常会作为物业服务合同的一项附加条款。在这种情况下，如何界定 “ 物业服务合同 ” 的性质便显
10、得尤为重要。对于 “ 物业服务合同 ” 的性质，目前审判实务中主要存在着 “ 保管合同说 ” 和 “ 服务合同说 ” 两种观点。 “ 保管合同说 ”认为业主与物业公司之间成立特约服务性质的车辆保管合同法律关系。在物业管理区域内存放的车辆，应当属于车辆保管合同中的保管物 ;物业公司作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即 特定关系中所产生的善良管理人的注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人都应承担赔偿责任，这种损害既包括车辆的被盗，也包括车辆的毁损，哪怕是划伤。 “ 服务合同说 ” 认为业主与物业公司之间成立公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意义务。物业
11、管理条例第四十七条将这一注意义务表述为 “ 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 ” 。除非业主与物业公司另行订立保管合同，否则物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。 “ 相应 ” 是指过 错在造成损失的原因力中所占的比例份额。可见，这两种观点的区别直接导致了赔偿责任的大小与赔偿金额的多少。如果业主与物业公司之间成立保管合同，那么，根据保管合同的规定，物业公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失 ;如果业主与物业公司只是成立服务合同的话，物业公司则承担管理不到位的责任，即使赔偿也只占实际被盗车辆的很小金额。笔者赞同 “ 服务合同
12、说 ” ，主要原因如下： 第一，保管合同的实质构成要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从物业服务合同的形式来看，业主通过向物业公司每月 缴纳一定数额的管理费用，将车停在小区的指定位置。表面上看起来，物业公司好像已经实际管理车辆。但事实上，车辆管理权还是由车主本人掌握，并没有实际转移车辆的占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。 第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住环境，委托物业公司对其小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，履行职能的目的也就是
13、为了维护好全体业主 (或大多数业主 )的共同利益，如小区环境卫生、安全等。维护好小区居 民的财产安全也就是物业公司的一项重要职责。但是物业公司是否就负有绝对的安全和保管义务呢 ?这无疑是不现实的，事实上物业公司也不可能做到。正如世界上不可能有一劳永逸的安全手段一样，物业公司也不能承担起小区的所有安全任务。物业公司对小区只能尽到基本的安全义务，如安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司的重大过失和故意，否则，物业公司不再承担责任。 第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利
14、性的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。现实中，从小区停车费缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对于车辆的价值而言，自然微不足道。当物业公司在已经尽到管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小 区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费须纳入物业维修基金，归全体业主所有，以
15、用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。 需要指出的是，上文所谈到的物业公司对于小区车辆的被盗不承担保管责任，并非否定物业公司不承担任何责任。因为物业公司的管理职责本身就意味着其应当担负起维护小区安全的责任。若物业公司对被盗事件存在过错，那么物业公司必须承担责任。物业公司对小 区车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到了应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等。否则，物业公司就必须承担因管理不善而导致车辆失窃的赔偿责任
16、。 当然，如果业主与物业公司事先有签订保管合同的明确约定，双方当事人在自愿的情况下达成车辆保管的协议，此时，物业公司就当然地被赋予了保管车辆的义务，其对于车辆被盗就理所当然地承担保管责任。 就本案而言，原告与其居住小区的开发商于 2004 年 12 月 31 日签订了前期物业服务合同，合同约定：该房地产开发公司聘用被告对该小区物业实施前期 物业管理。 2005 年 2月 22 日，原告签署了小区业主临时公约。被告向原告发放业主使用手册，手册载明了物业管理、物业管理服务费、安全护卫管理规定及智能系统管理、车辆管理等事项。其中车辆管理载明：本小区车辆进出实行登记管理，有车辆的业主、住户请到物业管理
17、中心办理车辆进出证 (卡 )，物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，提请业主保管好自己的车辆并加入车辆保险。可见，原告与物业公司之间并没有成立保管合同关系，原告不能以被告保管不善为由，要求物业公司对此承担责任。但是，基于双方的物业服务合同关系，被告 负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务。特别是被告在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，因此物业公司对业主车辆丢失未尽到应负的注意义务，应承担部分赔偿责任。同时，原告在丢失车钥匙后，对自己的车辆应采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患，也应承担部分责任。
