1、 本科毕业论文 （ 20 届） 政府在房价走势中的管理角色的探析 所在学院 专业班级 行政管理 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 目 录 摘 要 . 1 前 言 . 2 一、国内商品房房价走势及原由分析 . 2 （一）房价走势 . 2 （二） 房价持续上涨 的 原因 . 3 二 、 政府调控商品房价的必要性和可行性 . 3 （一）政府调控商品房价的必要性 . 4 （二）政府调控商品房价的可行性 . 4 三、政府在调控商品房价中的管理角色定位 . 5 （一）政府应充当房价的治理者 . 6 （二）政府应充当房价的裁判员 . 6 四、政府在调控商品房房价中的政策选择 . 7 （一）土
2、地政策 . 7 （二）住房保障政策 . 7 （三）二手房市场政策 . 8 （四）市场监管政策 . 8 （五）税收政策 . 8 （六）信贷政策 . 8 （七）其他有关政策 . 9 五、结束语 . 9 参考文献 . 9 1 摘 要 商品房价格是牵涉到国计民生的大问题 ,事关人民的切身利益 ,房价的节节攀升不仅影响到社会的稳定与政府形象 ,更是给宏观经济运行埋下了重重隐患。 中国的房地产市场一直处于调控、反调控的阶段 ,但政策落实 , 房地产降温效果一直不明显。 而且市场存在缺陷时，就需要通过政府去合理调控 ,本文就是通过分析房价走势及商品房房价持续上涨的原因，政府调控的必要性及可行性 ,探讨了政府
3、在房价变动中从充当的角色及有效的调控措施。 关键词 房价走势 ;政府调控 ;管理角色 Abstract:Not only the commercial housing price is involves to the national economy and the peoples livelihood major problem, the critical time peoples vital interest, the house price climbs successively affects societys stabilizing with the government image
4、, has laid down layer on layer the hidden danger for the macro economic movement. Chinas real estate market has been in regulative, the counter-regulative stage, but the policy carries out, the real estate temperature decrease effect was not obvious. When market existence flaw, needs to go to the re
5、asonable regulation through the government, this article is through the analysis house price trend and the commercial housing house price sustainable reason, the regulative necessity and the feasibility, searches analyzes the government in the house price change from the role which and the effective
6、 regulative measure acts as. Key words: House price trend; Government regulation; Managementrole 2 前 言 在国民的一片降声中，房价却依然节节高升。房价飞涨会引发一些人的不满和经济的过热从而影响社会稳定。 而且过高的房价还会加大金融系统的风险，严重影响金融运行的秩序。当市场无法自动调节时，就需要政府运用政府权力出台政策进行调控。今年以来，面对持续高涨的房价，国家高度重视，连续出台“国八条”、七部委“新八条”，力求稳定房价，保持社会生活安定和谐。这些调控房价的措施具体明确，社会各方面都在密切关注，市
7、场观望气氛渐浓，效果不明显。因此，政府在商品房价调控中应担当什么角色、发挥什么作用，是一个值得探讨的问题。 一、国内商品房房价走势及原由分析 各大城市房地产市场一直处于总量上供不应求的总量失衡状态 , 这源自于房改政策 的推进以及宽松的信贷政策的支持 , 使得居民的购房需求获得了释放 , 而房屋的开发具有长周期性特征 , 供给的时滞导致了供不应求。 （一）房价走势 任何一种商品 ,只要进入市场 ,价格就有涨跌 ,住房也不例外。自 2000 年以来 ,房地产价格持续上涨。在 2004-2006 年期间 ,房屋销售价格指数分别为 109.7、 107.6和 105.5,其中住宅销售价格的涨幅高于非
8、住宅销售价格的涨幅 ,已经连续 4 年超过 5%。从 2007 年上半年的情况来看 , 面对不断加强的宏观调控 ,房价增势未改。 2007 年 1-6 月份 ,全国 70 个大中城市房屋销 售价格同比分别上涨 5.6%、 5.3%、 5.9%、 5.4%、 6.4%和 7.1%。近几年来 ,中央政府及其各部门采取了积极的调控措施 ,运用调整利率、提高税收、收紧流动性、控制土地审批、控制拆迁、控制住房用地等金融、财政、行政诸方面的一些手段抑制房价的涨速 ,相应形成了“国八条”、“国六条”、九部委的“新八条”等文件 ,取得了一定成效。但是由于房价调控政策的时滞和有些措施难以真正实施 ,我国房价调控
9、仍面临困境。 在 2008 年，由于金融风暴的影响，国内房价一度爆跌，是近几年房价的最低谷。可在 2009年初，房价开始回暖，在 2009 年中旬，房价回复生机，而且比之前几年的房价，有过之而无不及。且在下旬更是高歌猛进，一路暴涨。如此的高房价使得大部分人都难以承受，政府也开始加大调控力度。 2010 年的杭州楼市，几乎是个 “调控年 ”。控制投资，控制房价的金牌令箭可谓一道接着一道，用 2010 年的网络热词来说，那可是很 “给力 ”。但给力的政策并没有完全压下房价上涨的势头，盘点 2010 年的房价和地价，仍然绕不过一个 “涨 ”字。 调查者 选择了 10 个主城区推盘节奏基本横跨整个年度
10、的楼盘，将年初年末的两批推盘房源作比较便会发现， 10 个楼盘的平均涨幅为 12%。这基本代表了 2010 年的房价上涨幅度。今年前 4 个月杭州房价继续了去年的 “坚硬 ”； 4 月 17 日 “新国十条 ”出台后，楼市成交大幅下降，市场开始了观望和等待；今年 8月，在经历了 4 个月的政策消化期后，一些楼盘开始试探性涨价。如远洋公馆、元都新苑等都是在下半年开始二次推盘时上调了价格。 10 月，杭州版调控新政出台，房价继续上涨。百万方大盘和家园， 2009 年 11 月，当时3 的懿园精装修 9 号楼，成交均价为 24184 元 /平方米；今年 10 月，一线山景的鼎园成交均价已达到 288
11、51 元 /平方米。 “和去年一年几乎翻一番的涨幅比，今年 的房价涨幅只能算稳定。不过在调控的大棒下，依旧能这样涨脱离不了整体的经济环境。 ”1一位开发商这样总结道。 （二） 房价持续上涨 的 原因 1 土地价格的上扬会导致房价的上涨。一些地方经营性土地的出让方式由协议出让改变为招标拍卖。招标拍卖价必然高于协议转让价。建筑成本抬升也是一个重要因素。随着社会的进步和经济的发展 ,人们住房消费观念正在发生变化 ,从需求型向享受型转变。 2地方政府的创租。与其他商品不同 ,房地产商品具有区域垄断性 ,房地产发展带来的税收、就业、土地收入大部分转化为地方政府的财政收 入 ,而很难流失到其他地区。这使得
12、在房地产产业发展中 ,地方政府“经营城市”的做法显示出政府公司化的经济冲动 ,以致于经营城市就是经营土地 ,城市面貌的改善及 GDP的上涨 ,都有赖于推动房地产业发展和房价走高。 3经济发展必然带来房价上涨。城市化水平将快速发展 ,大量的农村人口变为城市人口 , 带来了巨大的市场需求 ,使得房价不断上涨。再次 ,在经济发展逐渐走向规模化、集约化发展的进程中 ,土地作为生产要素之一 ,其产出效率逐渐提高 ,对应着其更大的租金价值和开发价值 , 使得土地成本不断上涨 ,从而在一定程度上推高了房价 。 4开发商囤积，房价非理性上扬。“囤售”现象在全国各大城市的房地产市场屡见不鲜。开发商们一边囤地一边
13、喊地荒，一边囤售一边喊旺销，试图造成人为的紧张，以卖得高房价。开发商囤积房源严重的干扰了市场信息与消费预期，严重的扭曲了供求信息，使得市场秩序遭到了破坏，无形之中就增加了商品房的成本，提高了商品房的价格，房价出现非理性上扬。1 5消费者恐慌心理，导致房价上涨。是指消费者对房地产市场的健康发展缺乏乐观的预期，在新楼开盘时所出现的抢购、热销、昼夜排队等现象，都是这种恐慌心理的外在表现。一些消费者更是没有 明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买。这是消费者的从众心理在作祟，影响了需求市场的扩大。同时，“买涨不买跌”的购房心态也成为了房价上涨的内在因素。 2 二 、 政府调控商品房价的必要性和可行
14、性 随着房价的日益上涨，中低收入群体住房得不到保障 ,房价问题已经由普通的消费问题上升到了政策层面的宏观问题，严重地破坏了社会的和谐。一些地方不法商人操纵市场、投机炒作严重使得房价飞速上涨， 这样带来的后果就 使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费 ； 财富向富人转移，扩大了贫富差距 ； 房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会 生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序，更重要的是房价的过快上涨提高了城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。 3由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长
15、期发展。 4 （一）政府调控商品房价的必要性 1.政府调控房价是市场经济发展规律的必然要求 传统经济学理论认为，市场确保了经济效率，因而不需要政府的管理。在现代经济学中，市场不是万能的，也存在着失灵。市场不能确保经济效率，市场虽然能够根据供求关系进 行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和带有局部性的缺陷。由于房地产开发与国民经济的发展是密切相联的，因而如果把房地产开发单纯交给市场去组织，很可能出现过热或过冷的现象。而政府对其采取一定的政策措施加以干预，会取得更好的发展效果。 2.政府调控房价是国民经济协调发展的必然要求 国民经济是一个典型的宏观经济系统，每个行业的发展都必须与国民经
16、济体系的要求相适应，房地产业也不例外。各个行业的发展速度和规模相协调，才能使整个系统的功能最优，不管是出现“短板”，还是某个行业过速增长，都会破坏系统的功能。如果 房地产业持续地“一马当先”，快速增长，即使存在需求，不会过剩，也会带来物价上涨、资源浪费、投机盛行、秩序紊乱等问题，甚至可能引发金融风险，使整个国民经济的健康运行受到影响。 3.政府调控房价是以人文本可持续发展的必然要求 老百姓工资的增长水平远远赶不上房价的增长水平，大部分中低收入人群望房兴叹！商品房空置面积居高不下，而另一方面房价不断大幅上升，广大消费者急需的中低档次商品房供应足，高档商品房供应太多，高档房的交易拉动着房价不断上升
17、。同时，要开发房地产就要占用城市土地，现有城市土地不够就要扩大城市规划面积 ，就免不了要占用耕地。但是，建设用地具有不可恢复性，土壤耕作层被破坏后难以恢复。如此持续下去，将直接威胁到中国的粮食安全问题。 3 4.政府调控房价是中国基本国情的必然要求 在中国这个土地资源紧缺的国家，房地产业如果完全按照市场自身的逻辑运行，那多数老百姓的基本住房需求，势必被强势的资本挤压到一个狭窄的空间里去。在现在贫富差距拉大的背景下，如果不节制资本的利益，放任房地产市场上的投机行为，普通老百姓买房将会难上加难。住房是人们生活的必需品，保障公民的住房权利，是政府义不容辞的责任。中国的土地属于国家和集体 所有 ,这个
18、性质决定了 ,利用自己脚下的土地获得安居之所，是我们每个人的权利，这个权利，不能任由资本以市场的名义给剥夺了。 （二）政府调控商品房价的可行性 近年来 ,我国房价一路飙升 ,一些大城市的住房价格已经大大超过了经济社会发展水平和居民承受能力 ,商品房价格已不是市场和非政府组织所能调控的。众所周知，要建起一栋又一栋的商品房，需要人才资源、财力资源、土地资源以及有关部门的批准。所以政府在调控商品房价时就可以从这几个方面入手。财力资源方面 ,政府可以通过税收以及和商业银行协调控制信贷发放来控制房价；土地资源方面，政 府可以通过规划土地制度来控制房价；有关部门方面；政府可以通过运用国家权力来加强市场监管
19、。至于人力资源方面；算是一把双刃剑，创造国家财富的是他们，但是需要国家解决民生问题的也是他们。在房价这一问题上 ,政府不能保证“居者有其屋” ,但至少得保障“人者有其居”。据此，政府调控房价不仅必要而且可行。 5 1.运用税收调控的可行性。税收是国家主要的收入原来，每个公民都必须依法缴纳个人所得税。我觉得政府在调控房价时可以从税收入手，一个健康的房地产市场首先应该满足人们的居住需要 ,然后才是满足人们的投资需求。否则就有可能成为大 起大落的“ 资金市场 ” ,为投机炒作者所利用 ,并有可能对金融秩序造成伤害。政府应当运用国家权力，调控对开发商的收税政策，避免存在过多“开发商 ” ，混乱市场次序
20、。 其次 房产在买卖时均需缴纳高昂税 ，以此来调控房价。 2.运用土地制度调控的可行性。看着房价一年比一年涨，年年喊跌却年年暴涨，要彻底解决房价问题 ,宜从土地制度上进行突破。 严格控制地方政府土地财政行为。从根本上改变经营城市的观念，走出卖地生财的模式，一方面加大对地方财政的拨款，减小地方政府的财政压力，降低地方政府对土地财政的依赖；另一方面，从制度上打破政 府垄断土地一级市场的格局，改变地方政府作为建设用地的土地经营者的角色，形成多元化的城市公共投资机制。 3.运用信贷调控的可行性。通过个人按揭贷款利率政策影响购房者的成本，影响购房者的支付能力，最终影响到对房地产的实际有效需求。所以每次国
21、家对按揭贷款利率的调整都会较大影响住房需求影响房价。个人按揭贷款首付款比率通过影响个人的支付能力影响商品房的需求。调高首付款比率，可以挤出较低收入水平的购房需求，抑制投机性购房需求。调低按揭贷款首付款比例，则可以增加较低收入水平的人购房需求，减轻购房者的压力，在经济衰退时期可 以有效地促进房地产市场的回暖。在这种的形势下，势必要改革信贷政策。 4 4.运用市场监管调控的可行性。在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低的情况下 ,加强对房地产业的监管要转变思路。中国房地产开发商虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇用黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为、不良行为时有发生
22、。房地产业一直是近年来群众反映强烈、要求治理整顿的呼声最强烈的行业之一。政府应当从整顿房地产市场秩序、规范房地产商行为方面入手。加大市场整顿的力度，项目前管理审批变为全程监督，对于违规企业 给予曝光和惩处。还可以建立房地产信用档案 ,惩戒市场失信主体 ,促进公平竞争和优胜劣汰，扩大信用系统的覆盖面和影响力。 5 5.推进二手房市场建设可缓解房价上涨压力。解决中低收入者居住问题是建立和谐社会的重要保证 ,也是房价调控的关键所在和取向之一。二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内 ,上海等城市的二手房供应已经超过了新建商品住宅 ,但是绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国住房货币化
23、改革起步较晚 ,存量住房质量较低 ;另一方面则是由于各级政府对二手房市场的关注不够。假如推进二手房建设， 二手房相对较便宜的价格，必定适合中低收入人群，解决一大部分买不起房者的难题。另一方面，推进二手房市场，使得顾客有了更多的购买选择，间接的缓解了房地产的垄断。 三、政府在调控商品房价中的管理角色定位 政府角色就是政府在社会生产和生活中所发挥的作用 ,担负的责任。而严格意义上讲 ,政府角色是指在一定范围内充当社会公共权力主体的政府所具有的功能作用的人格化 ,它与我们通常说的“政府职能”、“政府作用”的关系 ,在本质上是一致的。但二者又不是完全同一的 ,由于政府的“错位”、“缺位”和“越位” ,
24、实际上经常出现不一致的情况。因 此 ,需要我们因时因地的研究政府应当扮演的角色 ,使政府发挥好自己的作用。 6 从其在国家的政治经济社会生活中的作用来看 ,有所谓“统治者”、“治理者”之分 ;从作用的方式来看 ,有所谓“运动员”、“裁判员”之别 ; 从政府在改革中的地位来讲 ,政府既是改革的组织者和推动者 ,又是改革的对象 ;从社会经济发展的过程来讲 ,政府既是制度的供给者 ,又是社会发展、经济增长的推动者。政府在房价调控中应是治理者，裁判员。 （一）政府应充当房价的治理者 做为一个治理者，首先政府的介入和调控必须是有条件和有原则的。与此相应，政府要把着力点放在市 场失灵和非政府组织失灵的公共
25、领域 ,发挥好公共管理、公共服务职能 :维护公平有效的竞争秩序 ,以发挥好市场机制在社会资源配置中的基础作用 ;鼓励、支持非政府组织的良性发展 ,以发挥好非政府组织的纽带、引导、规范、整合等积极作用 ,弥补政府和市场的不足。因此在调控房价中政府应看到市场和非政府组织所不能调控的地方。 1.调控土地供应 措施 土地供应是房地产开发的源头，土地供应调控之于房地产业就如公开市场业务之于宏观货币政策，应成为调控市场的主要工具之一。地方政府应树立科学的发展观和正确的政绩观，做好调控工作。在适度控制拆迁 、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机同等重 要。 2.完善住房保障制度 一要 逐步实行中、
26、低收入家庭 “ 补人头 ” 政策与完善住房货币化补贴并举。目前住房制度中，经济适用房不 “ 经济 ” 与住房货币化补贴额度远不能紧跟房价的飙升， “ 宁要房子，不要补贴 ” 普遍盛行两大问题并存。经济适用房造成新的价格双轨制，有悖市场化改革方向。二要逐步将城市低收入家庭的租房问题与流动人口 的住房问题并重。随着社会的发展、户籍制度的松动以及 “ 以人为本 ” 思想的不断深入，应将城市低收入家庭的租房问题与流动人口的住房问题协同起来，完善廉租房政 策。 3.控制过度投机行为 要解决投机的根本方法仍然是增大供给以根除因短缺而一直投机，使市场经济平稳运行；其次是对投机行为设置更高的成本，房地产的投机
27、成本越低，就越容易刺激房地产投机并造成住宅价格过高；第三，改变人们的预期，我国人口多底子薄，土地、矿产、能源等资源紧缺，资源性约束对经济发展的影响越来越强。因此，政府要利用媒体优势加强宣传教育工作，创造良好的舆论氛围，正确引导居民住房消费观念。营造自有住宅市场、租赁住宅市场协调发展的良好格局，使住宅成为正常商品而非投机商品。 （二）政府应充当房价的裁判员 在足 球和篮球比赛中运动员是主角，但裁判员也必不可少。在调控房价中不仅需要有市场和开发商自我的调控，更需要政府来做为一个调控房价的裁判员。政府做为一个裁判员应做好以下工作。 1.维护 正常 市场 竞争机制 尤其是保护中小房地产商的利益。完备竞
28、争体系，增加市场竞争主体是规避传统垄断低效率、高价格的有效手段。不是说现在中小房地产企业没有问题，但不能因为有问题就要用行政政策将之扼杀在摇篮里，应由市场来决定它们的命运。 7 2.制定招标规则 把握好招、拍 、 挂的策略，城市经济学理论表明，住宅密度与土地所有权存在密切联系。如果一个地区 由较多开发商共同开发，则往往按较高的密度为收入较低的居民建房。如果一地区由单一的开发商进行开发时，往往仅以较低的密度为收入较高的居民建房。因而，政府可以在土地招投标中将大项目拆分成小项目，实行分区共同开发制度，有利于用市场的手段引导开发商做好低端市场，而不是一味地投机于高端市场。 3.制定 城镇体系 规划制
29、度 强劲的需求支撑致使各大城市房价要降势必很难，而且也无益于经济的长远发展。调控房价要有更为广阔的视野，其长久之计不在 “ 城市 ” 本身，而在 “ 城市 ” 之外。首先，各大城市应树立科学的发展观，因势利导，加强城市规划布 局，将不具备城市中心区竞争力的产业有序向外转移。随着城市的发展，城市中心区空间压力剧增，产业的无序集中影响了城市的长远发展。其次，从长远来看，改变当前两头大、中间小的 “ 哑铃状 ” 的城镇结构，形成合理的城镇体系是避免大城市房价 “ 居高临下 ” 的关键。注重城市群的发展，在大城市周围形成卫星城，实现一体化发展，同时构筑城市间的 “ 通勤圈 ” ，形成大、中 、 小城市
30、乃至乡村的统筹协调发展，有利于形成一定的房价梯度，也将有效避免个别大城市房价的单边突进。 四、政府在调控商品房房价中的政策选择 政府在充当治理者和裁判者角色时，应该区 分治理房价和治理其他市场经济是两个不同的措施。住房不同于一般的商品，其价格具有刚性，极易上升，却难以下降。调控政策实施后，由于政策作用的间接性往往会产生时滞，房价一般不会在短期内下降，有时反而大幅上升，所以政府在实施宏观调控后，不要因为未能立竿见影就怀疑政策的有效性，更不要因此频繁出台其他措施加强调控，因为调控频繁不仅导致政策之间的挤出效应，而且使政策执行者被动茫然，无所作为，只能降低调控效果。所以在选择调控政策时，应当看清楚政
31、府充当的角色，需要做什么，不需要做什么。然后再出台一系列有效的措施来稳定房价。 （一）土地政策 对于建设用地 ,一是控制其供应总量 ,将有可能强化土地价格的上涨预期 ,进一步加大房价上涨的压力 ,应当更加注重研究控制地价、稳定中小户型、中低价位普通住房价格的有效措施。二是建设用地结构由过去增量供应为主调整为控制增量、盘活存量 ,可能加大以增加低价位住房供应为特征的房地产市场结构调整难度。目前 ,为控制价格 ,普通商品住房供应、经济适用住房的建设主要在城市边缘通过征用土地进行的 ,政策调整后 ,应当加快研究相应的保障措施 ,避免短期内这部分住房建设用地得不到落实。三是在控制建设用地供应总量的同时
32、 ,应坚持有保 有压的原则 ,注意优化供地结构 ,加快存量地的盘活 ,以缓解房地产开发用地供应不足的压力。 （二）住房保障政策 政府必须加快廉租房和保障房建设。我国正处于工业化和城市化高速发展的时期，房地产需求旺盛。住房需求是人类的基本需求，保障人民的住房需求是政府的职责所在。 在商品8 房价格水平较高的情况下，政府需要加大廉租房和保障房建设力度，发挥公共财政职能，为中低收入者提供公共产品性质的住房，保障居民的住房需求。合理、有度调控即期需求，从目前我国经济、社会发展的综合实力看，满足人民需求的能力是有限度的。而前一段时期金融部门住 房信贷投放规模和投放速度增加过快急剧、过度放大了居民即期住宅
33、需求。 （三）二手房市场政策 一是可增加住房供应 ,特别是存量一般价格较低 ,也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价 ,满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二是可降低住房空置率 ,提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动 ,扩大人民自主择业的范围 ,有利于人力资源要素配置的最优化。四是住房流动性的提高有利于人们在离工作点较近的地方选择住宅 ,缩短通勤距离 ,缓解城市交通压力。 （四）市场监管政策 加强对房地产开 发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业购置新土地。房地产开发企业
34、在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产业主的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市，再融资和重大 资产重组。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房产，严禁捂盘，囤积，哄抬等行为，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 （五）税收政策 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部
35、门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。控制投资性、投机性的买方需求 ,继续支持居住性买房需求。对于投机性需求 ,最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为 ,因此可以开征级差利得税 ,即对售房 利润征税 ,从而有效地抑制投机性需求 ,降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得课以高税率 ,即其收益的 50%上缴。对于以自用为目的的普通住房的购买者 ,继续给予有关税收优惠政策 ;对于以投资为目的的购买第二套以上商品住房和大户型的 ,不给予优惠政策。在 改革房地产业税费制度方面，尽快开征物业税。降低土地出让金标准，合理制定城市基准地价，适当减少土地招拍挂过程中的税费，根据项目开发性质降低或减免市政配套费。 严格控制政府各部门的收费，通过听证会的形式确定收费标准。放宽项目前期审批，以规范的城市规 划为前提，加强各职能部门的项目批后管理，尽可能避免谁审批谁来管理的局面，增强政府行政管理执法的透明度。 （六）信贷政策
