1、上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼发展建议书上海写字楼发展建议书上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：1.前前 言言我司十分荣幸获邀参与贵公司开发之“嘉都大厦” （以下简称本项目）项目，现特提交项目发展顾问建议书。在本建议书中，我司将为贵方提供针对本项目之服务内容。本公
2、司曾成功规划不同地区、类型、规模、档次之写字楼、商场、酒店等物业，以满足其相应覆盖范围内的市场需求。我司深信，凭籍本公司提供顾问工作而累积之经验，本服务对贵项目产生的价值必无可否认。据了解，本项目在 2003 年 4 月开始进入实质性的招商工作，由于时间有限，市场的调研工作本次策划方案涉及的较少。但我司曾在 2002 年时对此项目高度关注过，项目的主要策划人员曾亲自到项目现场进行考察工作，掌握第一手资料。我司将为本项目写字楼(或公寓) 、商场、酒店等物业形式提供最为合理的调整、发展方案，并制定相应的产品设计、宣传推广策略。相信通过我司与贵方的协调合作以及贵公司的成功运营，必能成功改良并加强本项
3、目的市场影响力，使之迎合市场发展的需要，从而取得优异的业绩。基于对本项目的了解，针对项目策划及招商工作总结出以下几点分别进行阐述。 我司已经对贵司“嘉都大厦”项目进行了将近一年的了解及跟踪工作，通过具体分析及研究，对本项目的策划工作及招商工作自始至终保持超强的信心。 我司商业策划部在北京操作的各个类型商业项目较多，人员素质高，上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：专业性强。由于对商场的实际操作经验丰富，故对商业市场定位方面有着极强的准确性
4、，并有效地通过策划来积极指导未来的招商工作。 在策划工作的顺利完成后，招商工作要进入到实际的操作过程中，招商队伍是否专业及高效直接影响到项目的一个未来发展。我司在商业策划部门中有一班实力极强的招商队伍，在长期的工作积累中，聚集的招商客户资源强大并且稳定。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：2.我司提供之专业服务范围我司提供之专业服务范围作为专业的房地产、商业代理公司，我司具备系统的营销策划模式和丰富的操作经验。我司将通过对北京市房地产、
5、商业市场的详细、深入的调研，在进行科学、细致的分析、研究后，针对本项目进行项目分析、市场定位、目标客户定位、产品设计、装潢装饰、营销推广策略以及商场招商、经营管理策略等方面的工作。为保证招商工作的统一性，以便更好地做好项目的租售工作，本公司要求对“嘉都大厦项目”独家代理，独家对此项目进行策划顾问及招商工作。由于本项目在 4 月份要进行到实际性的招商工作，所剩的前期准备工作时间不多，故此我司将根据在商业市场上的经验及稳固的客户资源对本项目进行直接的策划工作。我司建议按照下列程序开展及完成各阶段的工作：我司将根据本项目的具体情况及贵公司提供的项目基本资料，对本项目进行详细的分析和研究，对项目的区位
6、因素、时机因素、政策及经济环境因素、自身条件因素和外部可利用资源因素进行全面的分析、整合，并因此而总结出项 目 分 析上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：项目的优势、劣势等要素。结合项目优劣势，提出项目的核心价值体系，充分演绎项目优势，提高项目市场竞争力，增加本项目成功运营的可操作性。一、项目区域总体概况根据我司所掌握资料，结合北京市及本项目所在地商业状况，概括本项目所在地的商业前景以及未来发展趋势，为商场整体定位提供市场依据。二、项目
7、分析1、项目地理位置分析 交通状况 人口状况 商业环境2、项目基本经济技术指标分析 项目各项技术指标分析 地块分析3、功能分析 各种功能业态的互动分析（写字楼、公寓、酒店、商场等） 本项目功能优势、功能特点分析4、商圈分析上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：对于商业项目而言，在商场、写字楼等物业经营的同时，必须明确商场所在商圈的状况，针对商圈的大小和影响力，判断出商场未来销售状况，并依此制定商场经营的各种要素条件。 商圈的市场圈定（基本
8、商圈、次要商圈、辐射商圈的确定） 商圈人口状况及经济能力分析（常住人口、流动人口等） 商圈竞争格局分析三、项目优势分析我司将根据对市场情况及竞争项目的调查和研究，结合项目的 SOWT 分析，运用创新体系的理念及程式，提出项目的总体策划思路，并将其系统化,清晰化的形成初步策划方案。本项目优势初步分析为： 位 于 CBD 核心，地理位置优良，交通条件相当优越 由 于特定地点的因素及市场的推动，商业氛围浓厚，所在商圈内的人群消费档次高，并且消费力稳定。 从中国加入 WTO 以来，越来越多国外的商家来到中国，CBD 作为城市中的高档商务云集的地区，未来的商业发展前景极好。四、项目劣势分析及改进方案通过
9、具体的调研，我司将分析并提出项目存在的各项不足和缺点，并且针上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：对项目做出合理的解决方案。本项目主要劣势初步分析为： 在世界各地的 CBD 都有一个通病，白日的商业活动中的商业氛围火热，但夜间城现象明显，这就使商业城夜晚的经营氛围下降。 周边存在一定竞争。五、项目核心价值的挖掘通过对项目的系统分析，总结出项目的优势，并运用策划来充分体现本项目的核心价值，创造吸引目标客户的产品内涵。对于本项目而言，制定的项
10、目核心价值将指导后面的整体策划工作，一切策划都将体现项目的核心价值，并以核心价值为策划主线。六、项目定位我司将在对本项目进行具体分析的基础上，结合本项目的特点，协调写字楼、公寓、商场、酒店之间的关系，重新为本项目制定合体的定位，并根据项目定位，推出项目主题。1、项目定位依据的阐述2、项目主题定位 经营主题的定位（面对最终商品消费者） 投资主题定位（面对商铺投资者、商品经营者）3、项目目标客群定位上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛： 最终
11、消费人群定位 投资客户定位 经营商户定位4、价格定位价格是影响房地产产品的最主要因素，只有制定合理的价格，才能使房地产产品具有生命力，迎合消费者的需求，从而创造出最大的收益。对于本项目的店铺租赁，我司将制定完善的租赁价格体系，以推动本项目各项工作的实施。 价格定位。根据市场调研，结合市场价格的趋势和本项目的自身品质，我司将运用多种定价方法（市场评估法、市场比较法、假设最大竞争对手法等） ，综合考虑为本项目制定出合理的价格，以确保商场经营的成功，并及时跟进，在实施过程中，进行合理的价格调整，保证开发商获得最大的经济利益 项目总体租金价格的制定 单层租金价格的制定 上市时机的选择 项目投资收益预算
12、。我司将在策划中，预算出本项目的投资收益，为发展商进行后期开发提供依据。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：通过市场调研、项目分析等环节，从市场和项目自身两个角度对本项目进行了分析，并确定了项目的主题定位。我司将在定位的基础上，结合项目自身特点，以提高商场、写字楼等物业市场竞争力为前提，促进商铺租赁为目的，围绕项目主题为贵方提供相应的店铺分割、功能分区、装饰装潢等建议。一、商场基本硬件设施设置、修改建议1、商场交通系统的设计 入口（位置
13、、数量、标准等） 通道（人、货流的组织，通道标准等） 电梯（品牌、数量、位置、标准等）2、中央空调的设置（品牌、标准等）3、室内、室外广告位的设置建议4、停车场的设置建议（视实际情况而定）5、电子商务平台的设置二、商场功能分区、店铺分割的建议1、行业商户的组合及分析我司将对商场每楼层每部分进行充分的研究和分析，引进先进、新颖的商场概念，仔细设定其功能及用途，从而增加本项目的市场竞争力，为经营者提产 品 设 计上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网：
14、 论坛：供良好的经营环境，提高商铺租赁价值。 2、具体的目标商户建议不同的商户、不同的经营业态，对商铺的楼层、位置、面积、门面、櫉窗等因素的要求均不相同，因此我司将针对本项目进行各种业态入驻可行性的专题分析，若能在早期商铺间隔落实前，已先考虑商户对店铺的要求，令通道设计得以配合整个楼层的顺畅人流，这将为商场的整体策划及后期招商、租赁奠定基础。 各种业态商铺需求分析 个别商铺增加水、电、煤、排污研究分析 各种业态其他特殊要求3、功能组织、店铺分割的设计根据本项目具体特点及我司以往经验，结合商户对商铺的具体要求，并运用商场的店铺分割、楼层组织的基本方法和原则，我司将对本项目进行合理的店铺分割和功能分区设计，力争营造出相对本项目现有条件之下最理想的商业环境。 各楼层主要功能划分 使本项目临街的店面、曝光度、出入点、上下及每层平面流动达到最佳状况 商铺面积、位置等因素的制定
