1、上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼明光时代大厦营销推广目 录上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：第一部分市场分析篇一 未来一年对本项目重要影响因素:二 中关村甲级写字楼市场前景不容乐观:三 金融街是最大受益者四 本案区域市场分析:五 项目优势,劣势（一）优势分析:1,
2、地理位置2,整体规划3,园林规划4,智能办公5, 拥有 70 年产权的智能化写字楼(二)劣势分析:1,项目规模有限2,项目周边生活氛围较浓3,停车位不足.4，商业环境不完善5，项目平面结构设计不合理6，项目配套分布区域、功能不明晰六本案项目改造方案1、增建展示区2、平面结构设计改造3、完善办公商业配套4、完善大厦办公智能化、（1）供电系统:（2）空调系统（3）大厦智能化应按 5A 级标准设计:5、解决停车位6、确立物业管理公司第二部分 产品定位篇一，客户群确定:二 销售对象定位.三 明光时代产品定位:四 客户群分析:第三部分 销售篇一项目的价格定位:二价格策略要求:（一）,定价原则第一阶段:筹
3、备期第二阶段:开盘期第三阶段:强销期上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：第四阶段:续销期（二）促销策略1、市场预热阶段：2、项目入市阶段第四部分 广 告 篇一广告主题设定二首期形象主题三广告主题语设定：四广告策略（一）户外广告（二）直投杂志（三）大众媒体(四)、整体形象包装(五)、媒体投放组合形式1，平面媒体2、直投杂志广告3、每月一期的客户通讯4,地下车库广告5,杂志类:6，网络推介： (六)、广告媒体排期计划1，销售准备期2，强销期
4、3，续销期4、尾销五销售执行方案: 六合作方式及价格方面的具体意见上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：第 一 部 分市场分析篇未来一年对本项目重要影响因素 :中国于今年 11 月加入世界贸易组织，这对北京房地产市场产生积极的影响，但这种影响到底有多大，到底能不能产生人们所预上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，
5、上海办公楼出租优租网： 论坛：期的效果，写字楼和公寓市场的需求会不会出现明显的增加?对于高档写字楼市场而言，入世肯定会有积极地影响，这种积极的影响最直接地体现在外资银行、保险、基金等金融机构；会计师事务所、律师行等服务性行业以及电信运营商等行业。这些行业入世之前在北京基本上都不允许独资经营本地业务，尤其是金融行业最明显，这些外资企业在北京的业务范围非常有限，许多这类行业的外资公司在北京都是以办事处的形式出现，这些公司人员配备通常只有 3 到 4 人，工作范围也只是收集和了解中国有关政策，有的甚至更少；因而，这些外资公司对写字楼的需求自然就非常弱。然而，入世之后，这些行业将很快被允许经营本地业务
6、，它们的规模将随着业务范围的拓展而逐渐扩大，随之产生对商业楼宇需求的增加.2002 年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。随着国务院对中关村建设的大力扶持，CBD 规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场的三大热点商圈已见端倪。这也符合北京做为国际化大都市，创造城市多元化格局发展的需要。中关村、金融街、CBD 三大板块理论上各自功能定位和目标客户定位不尽相同.中关村甲级写字楼市场前景不容乐观 :上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办
7、公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：尽管我们相信在加入 WTO 后，以中小型高新技术企业为主流的客户群将促进中关村区域写字楼进一步被吸纳。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村区域内的中关村西区、东区的开发，在未来五年，有近 300 万平方米的商业楼宇投放量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于中关村写字楼租金高启，令这些正在创业、资金有限的中小型企业承受不起；加之区域内交通拥挤，商务配套不完善，致使中关村现有 80%的企业不在注册地办公，转为其他地区或者商住楼办公。加上市场上风传 500 强企业微软计划“出村东迁” ，使开发商,投资商,企业,开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件道路
8、建设和软件平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，工作将是十分巨大、艰苦的。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，表中关村目前的房地产开发与中关村的功能定位有些错位。由于中关村的房地产开发是在向国际一流商务区发展，那么目前正在大力开发的甲级写字楼和国际甲级写字楼建成后，中关村区域内小型公司资金有限，众多的小公司该去哪里办公呢？因而，中关村甲级写字楼开发存在着极大的风险。 上海写字楼，上海写字楼出租，上海
9、创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：金融街是最大受益者首先金融街是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，目前入住的企业主要是国家各大银行的总部和非银行的金融机构总部、证券、保险、及电信和移动等电信行业，这些企业今后也会选择金融街作为办公首选。其次证券、保险、及电信等都是一些目前没有对外开放进入 WTO 后将率先开放的行业。对于已经聚集起了一定行业基础的金融街来说都是十分有利的，这些入世后首先开放的行业将是金融街最大的客户。但金融街的缺点是服务于写字楼内客户的商业设施缺乏
10、，加之该区域内土地储备量有限,可开发用地少。西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。98 年以后,中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京金融街写字楼物业。是大客户的主流。这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）的原因。例：租赁：客户名称 签约项目（物业） 签约面积（约）中国网通 国际企业大厦 6000 平方米中国网通 通泰大厦 5000 平方米上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上
11、海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：中国吉通 首都时代广场 3000 平方米华夏基金 通泰大厦 3000 平方米交通银行 远洋大厦 2700 平方米西南证券 国际企业大厦 2000 平方米买卖：客户名称 签约项目（物业） 签约面积（约）银河证券 国际企业大厦 35000 平方米华泰保险 国际企业大厦 10000 平方米交通银行 通泰大厦 30000 平方米泰康人寿 国际金融大厦 整栋中国铝业 通泰大厦 5000 平方米中国电信 国际金融中心 整栋深发展银行 远洋大厦 5000 平方米并且工行总行、建行总行、中国银行总行、中国人民银行总部林立周遍从以上客户可以看出
12、，金融街区域已经初步吸纳中资金融机构、电信部门等。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：本案区域市场分析 :明光时代大厦为一单塔式高级商住写字楼.位于海淀区的学院南路,坐落于京城八景“蓟门烟树“的绝佳风水宝地上,南临金融街商圈,北临中关村,扼守中关村与西北二环路交通咽喉.中关村是中国高科技的孵化基地.金融街是中国金融中心.位于两地之间的明光时代大厦,具有良好的商业氛围与商业契机,地理位置十分优越.本项目定位于“商住型写字楼”,针对于“商住
13、型写字楼” ，我们做了市场分析,北京商住型写字楼投放量主要在五大商圈,如:一,燕莎商圈,如第一商业中心.二,国贸商圈,最典型的是现代城 SOHO,第一次提出家庭办公的形式.三,亚北商圈,如慧新源.四,金融街.没有一个真正的商住型写字楼.五,中关村区域,由于中关村企业私有化程度高,都是中小企业,占到 90,最适合商住公寓办公,所以这个区上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：域的商住公寓最多如:新起点,海泰大厦,数码银座,学知轩,当代青云科技
14、大厦；针对中关村区域的商住公寓我们认为吸引这些客户的重要因素是:1、地段好,位置好,交通便利,利于办公,这样才会吸引商家进驻。2、商住楼能真正实现 24 小时办公,所以商住公寓的需求还会很大的增长. 3、办公自由度高。电、空调、照明，这些被大型写字楼统一安排的办公条件，在“商住”项目就成为自己家门里的事，可以自由安排，这对于讲求效率和个性化的新型小公司非常适宜。 4、 低成本。大型写字楼配置高，同时运营、维护成本也很高，如中央空调、电梯、配套等，但小公司可能承担不了或不需要这么高的办公成本，商住公寓在房价、物管方面的低成本无疑很有吸引。5、 可贷款。可以按住宅做成年按揭，对于小公司的资金运作也很划算。
