1、 秦皇岛市宏添源物业服务有限公司 项 目 管 理 手 册 二 0 一六 .五 目录 1.秦皇岛宏添源物业服务公司简介 1.1 公司简介 1.2 公司司训 2 项目部组织机构设置及人员分布图 2.1 项目部组织架构 2.2 项目部人员配备 2.3 项目部岗位职责 2.4 项目部管理制度 2.5 项目部培训制度 2.6 项目部考核制度 2.7 项目部例会制度 3.安保岗位工作标准和管理办法 3.1 安保部门组织架构 3.2 安保部门岗位职责 3.3 安保部门培训制度 3.4 安保部门绩效考核 3.5 安保部门例会制度 3.6 公共秩序管理 4.监控岗位工作标准和管理办法 4.1 监控中心组织架构
2、4.2 监控中心岗位职责 4.3 监控中心管理制度 5.停产场管理和公共秩序维护 5.1 停车场安保人员岗位职责 5.2 停车场车辆出入管理操作规程 5.3 停车场巡检操作规程 5.4 夜间巡查操作规程 5.5 宿舍管理制度 5.6 钥匙管理制度 5.7 对讲机使用管理制度 5.8 人员出入管理操作规程 5.9 停车场收费管理制度 5.10 停车场巡检管理规程 5.11 夜间巡查管理规程 5.12 物品出入管理规程 5.13 货梯 /货运通道管理规程 6.保洁岗位工作标 准和管理办法。 6.1 部门组织架构 6.2 保洁 部门岗位职责 6.3 保洁 部门培训制度 6.4 员工绩效考核制度 6.
3、5 考核细则 6.6 例会制度 6.7 服务行为规范 6.8 环境协同管理制 度 6.9 清洁消耗品领用管理制度 6.10 大堂清洁作业规程 6.11 电梯清洁作业规程 6.12 卫生间、楼层清洁时间安排 6.13 通道清洁作业规程 6.14 停车场清洁作业规程 6.15 外围清洁作业规程 6.16 不锈钢清洁作业规程 6.17 垃圾清运作业规程 6.18 办公室清洁作业规程 6.19 安全作业规程 6.20 石材维护作业规程 6.21 二次供水清洁外包管理规程 6.22 环境消杀标准作业流程 6.23 环境消杀专项作业流程 6.24 大型活动清洁作业流程 6.25 外墙外包清洗管理作业规程
4、6.26 大堂玻璃清 洁作业规程 6.27 特约清洁服务管理规程 6.28 中毒（误食）应急处置流程 6.29 暴风雨灾害应急处置流程 6.30 突发浸水事件应急处置流程 7.绿化岗位工作标准和管理办法。 7.1 绿化部门组织架构 7.2 绿化部门岗位职责 7.3 绿化部门培训制度 7.4 绿化员工绩效考核制度 7.5 考核细则 7.6 绿化部门例会制度 7.7 绿化服务行为规范 7.4 绿化工作标准 7.5 绿化养护、管理操作规程 7.6 绿化养护、管理操作细则 7.7 绿化养护细则 7.8 花卉树木养护操作规程 7.9 松土除草杀虫操作规程 7.10 绿化服务 质量标准 9.公用设备设施管
5、理工作标准和管理办法 9.1 部门组织架构 9.2 岗位职责 9.3 培训制度 9.4 绩效考核制度 9.5 值班 /交接班制度 9.6 工程档案管理制度 9.7 库房管理制度 9.8 工具管理制度 9.9 钥匙管理制度 9.10 能耗管理制度 9.11 设备运行管理制度 9.12 外包工程监管制度 9.13 设备设施分类与编码制度 9.14 二次供水卫生管理制度 9.15 能耗计量抄读规程 9.16 监视与测量装置管理制度 9.17 二装管理制度 9.18 工程档案管理制度 9.19 供配电房管理制度 9.20 发电机 房管理制度 9.21 空调机房管理制度 9.22 电梯机房管理制度 9.
6、23 水泵房管理制度 9.24 风机房管理制度 9.25 锅炉房管理制度 9.26 房屋维修管理制度 9.27 房屋及附属设施维护保养规程 9.28 入户维修管理规定 9.29 公区巡查 /维修管理制度 9.30 倒闸操作规程 9.31 中央空调操作规程 9.32 热水锅炉操作规程 9.33 风机运行操作规程 9.34 电梯安全操作规程 9.35 二次供水系统操作规程 9.36 排污泵操作规程 9.37 柴油发电机操作规程 9.38 高空作业平台操作规程 9.39 低压配电 柜维护保养规程 9.40 干式变压器维护保养规程 9.41 中央空调维护保养规程 9.42 热水锅炉保养规程 9.43
7、二次供水系统维护保养规程 9.44 排污泵维修保养规程 9.45 柴油发电机维护保养规程 9.46 柴油发电机蓄电池保养规程 9.47 停车场系统维护保养规程 9.48 闭路监控系统维护保养规程 9.49 楼宇自控维护保养规程 9.50 背景音乐系统维护保养规程 9.51 门禁系统维护保养规程 9.52 风机系统维护保养规程 10.消防工作标准和管理办法 10.1 动火作业管理规程 10.2 易燃易爆危险品管理规程 10.3 消防监控中心操 作流程 10.4 消防安全检查制度 10.5 消防档案管理制度 10.6 客户消防安全责任书 10.7 紧急情况下协调及指挥操作规程 10.8 消防设施巡
8、检操 作规程 10.9 消防自动报警设备操作规程 10.10 应急预案管理制度 一级应急预案 消防应急预案 停电应急预案 电梯停电应急预案 水浸应急预案 推销人员处置应急预案 公司 /客户未锁门处置应急预案 车辆事故应急预案 防洪应急预案 盗窃事件应急预案 事故保险应急预案 媒体接管管理应急预案 大型公共活动应急预案 客户经济纠纷应急预案 高空坠物应急预案 地震应急预案 燃气泄漏应急预案 可疑物 /炸点恐吓应急预案 传染病及疫情防控应急处置预案 刑事案件应急预案 停电应急预案 停水应急预案 二次供水污染应急预案 爆管应急预案 触电应急预案 1 1.公司简介 1.1公司介绍 秦皇岛市宏添源物业服
9、务有限公司成立于 2005 年 10月，公司位于秦皇岛市海港区河滨路 1号 花园别墅区。注册资金 500万元，物业行业国家一级资质。 2006 年公司通过 ISO9001、 2000 国家质量管理体系认证， 2009 年 -2012 年通过 ISO9001、 2008 国家质量管理体系认证， 2009 年成为秦皇岛市物业协会常务理事单位 ,2010 年成为中国物业管理协会理事单位。 经过多年的探索和实践，凭借超前的管理理念、创造性的思维、精诚的服务精神，在社会上赢得了良好的口碑。 2011年 11月，与深圳市花样年物业管理有限公司彩生活嫁接合作，创新了品牌经营、全力整合重点推进，提升了公司的规
10、模。依托现代智能科技和移动互联网技术，融基础物业管理和社区服务于一体。全新物业管理经营方式，公司管理的全委项目总面积已达 600 余万平米， 直接或间接的 从业人员 900多人，市场覆盖秦皇岛及北京、成都、石家庄、唐山等外围多个地区 ： 1、文体系统：市文化广场、市群众艺术馆、海港区文体中心、报业大厦、秦皇岛市图书大厦、东戴河开发区实验高中。 2、金融系统：银监局、工行、中国银行、农行、建行、民生银行、秦皇岛银行。 3、机关系统：河北国家测绘地理信息局、秦皇岛出入境检验检疫局、秦皇岛市公安局、秦皇岛交警支队、秦皇岛市档案馆、秦皇岛市教育2 局、秦皇岛市安全局、秦皇岛市国税局、海港区国税局、山海
11、关国税局。 4、小区系统 :燕大西苑、香格里、燕海馨居、站前巴黎、阳光海岸、北戴河宁馨苑 、大秦左岸、唐山仁和、仁泰等高中档社区。 5、产业园区：四川西部北斗地理信息产业园。 6、其他系统：北京军区 281疗养院。 公司管理的秦皇岛市报业大厦、秦皇岛市工商银行大厦、秦皇岛市档案馆、秦皇岛市检验检疫局、秦皇岛市海港区国家税务局等项目先后被评为“河北省物业服务优秀大厦”。 3 1.2 公司司训 1.2 公司司训 序号 标 题 内 容 1 宏添源物业的同事们大家 上 午好！ 好 ！ 4 2.项目部组织的机构设置及人员分布 2.1项目部组织架构 2 我们是 彩生活宏添源物业服务人 3 我们的职责是 全
12、心全意 为 业主服务 4 我们的准则是 融入的心 : 热心 真心 细心 爱心 诚心 耐心 包容心 责任心 开开心心 5 我们的行动是 微笑多一点 嘴巴甜一点 脑筋活一点 说话轻一点 问题少一点 做事多一点 行动快一点 脾气小一点 胆量大一点 效率高一点 6 我们企业的训导是 1、视业主为衣食父母 ，下级绝对服从上级 2、打不还手，骂不还口 3、一张纸两面用，人过地净，自己的梦自己圆 4、管就高标准，干就拿第一 5、 在商言商，团结就是力量 6、用人德才兼备，以德为先 7、像爱护眼睛一样， 爱护企业形象 8、知恩图报，愈挫愈勇 9、人人直面市场，处处善待客户 10、说话落地有声，干事脚踏实地 11、注意个人形象，为企业增光添彩 7 我们的目标是 努力 努力 再努力 ! ye ! 项目经理 XX 处 项目主管
