1、武汉市汉口机场迁建开发有限公司发展规划(20062010 年)(送审稿)二 OO 六年九月1目录一、 公司成立以来的主要业绩及基本经验 .21、实现空军汉口新机场基本完工目标 .32、全面开展商务区建设前期工作 .33、基本建立国有独资企业治理结构和母子公司治理模式 .34、成功实施公司确权工作 .45、积极拓展投融资渠道支撑多元经营 .4二、公司发展面临的形势与环境 .51、公司发展面临的政策环境 PEST 分析 .52、公司内部商务环境 SWOT 分析 .73、武汉同类企业发展态势及分析 .9三、公司发展定位及战略目标 .101、指导思想 .102、公司的企业使命与性质 .103、公司发展
2、定位 .114、公司五年发展规划的主要目标和指标 .13四、管理体制与发展模式 .151、公司法人治理结构 .152、公司基本构架 .163、公司运作模式 .17五、公司投融资战略 .181、投资方向与投资估算 .182、投融资战略 .183主要融资渠道和方式 .19六、公司人力资源管理 .211、树立人才是公司第一竞争力要素的观念 .212、推进员工结构调整 .213、创新管理机制 .224、不断提升人才素质 .23七、公司企业文化建设 .241、弘扬企业精神,铸造企业灵魂 .242、提炼经营理念,增强企业竞争力 .253、推进制度建设,提高管理水平 .264、塑造企业形象,促进和谐发展 .
3、262武汉市汉口机场迁建开发有限公司发展规划(20062010 年)2006 年到 2010 年是武汉市发展极为重要且至为关键的历史时期,对于武汉市汉口机场迁建开发有限公司(以下简称为迁建公司)而言,也是机遇与挑战并存,实现重大战略转型与谋求跨越式发展并重的重要历史时期。在已完成新机场建设工作使命情况下,必须抓住中央实施促进中部崛起战略,武汉深入扩大对外开放,大力发展现代服务业等重大机遇,以王家墩中央商务区开发建设为契机,充分利用公司成立以来的经验积累、资源积累、人才积累和资金积累,按照市委市政府和市国资委的要求,实现由承担空军汉口机场迁建的项目公司向以王家墩中央商务区建设为依托的城市建设投资
4、公司的转变,确立好公司经营理念、经营目标和发展战略,努力把公司建成武汉市乃至中部地区有一定竞争实力和品牌影响力的国有独资企业。为实现本公司未来五年发展目标,特制定本规划。一、 公司成立以来的主要业绩及基本经验迁建公司是因空军汉口机场(即王家墩机场)搬迁的需要而成立的。作为空军汉口新机场建设主体、王家墩中央商务区开发建设主体,迁建公司的主要任务和经营目标是全面运作王家墩机场迁建的有关事宜,筹资 18 亿资金在新洲毛集地区为空军还建一个新军用机场,然后对空军移交给地方的老机场 4000 亩土地,以及整个王家墩地区 7.41 平方公里范围土地进行开发建设。为完成新机场建设任务和实现国有资产保值增值目
5、标,几年来,迁建公司在市委市政府的领导下,牢牢抓住新3机场建设这一中心任务,创造性地运用各项改革思路,加大投融资力度,使公司得到了突破性发展。1、实现空军汉口新机场基本完工目标空军汉口机场迁建工作从 1997 年开始,历时十年,迁建公司先后促成市政府与广州军区空军就机场外迁签订了一系列协议。1999 年 8月签定的框架协议,主要明确了机场迁建工作的基本原则和总体框架;2001 年 11 月签定的补充协议,明确了新机场建设的规模、标准、设施及建设管理、验收、移交等方面的问题;2003 年 5 月签定的补充协议,进一步明确了军地建设项目分工问题和建设经费使用、拨付问题;2004年 2 月签订的新机
6、场建设经费保障协议,确定了新机场建设工期、经费保障原则、付款方式、老机场土地移交等问题。迁建公司按照这些协议,创 造性开展工作,2006 年 3 月,新机场建设已经完成,正式向部队移交。2、全面开展商务区建设前期工作武汉王家墩商务区(即武汉 CBD)规划区域面 积 7.41 平方公里。围绕商务区建设,迁建公司对王家墩机场移交土地作了大量准备工作,并 4000 亩土地和相关部门一起,抓紧编制了商务区的各项规划,组织编制了商务区市政基础设施项目立项建议书、可行性研究和建设规划环境影响评估报告,开展了整个王家墩地区 7.41 平方公里范围的地形、地藉、地下管网、拆迁量四项测量调查工作,协同市商务区建
7、设指挥部,组织了商务区建设奠基典礼活动,进行了土地储备整理和基础设施建设的筹融资工作的研究。3、基本建立国有独资企业治理结构和母子公司治理模式迁建公司按照现代企业制度要求,根据项目运作实际,建立完善经营管理层等治理架构;先后出资参股控股组建了武汉市王家墩城建开发有限公司、武汉汉盛地产有限公司、武汉汉佳物业管理有限公司、4武汉阳逻水乡度假村管理有限公司。4、成功实施公司确权工作2005 年 5 月,市委办公厅、市政府办公厅转发市国资办关于重组市汉口机场迁建开发有限公司的实施方案,对公司的产权进行了界定,确定市国资委是迁建公司的唯一出资人,迁建公司作为国有独资公司,依据市国资委授权对公司资产实施经
8、营管理,并依据市场的发展和资源整合需要,对其参控股企业进行重组和调整。迁建公司注册资本金为 5 亿元。5、积极拓展投融资渠道支撑多元经营迁建公司成立后,坚持以大项目建设为依托,努力拓展投融资渠道,积 极开展多元化经营,确保国有资产的保值增值。2005 年公司参控股的三家房地产开发公司 5 个在建项目,共实现施工面积 45 万平方米,竣工面积 12.56 万平方米,完成投资 6.39 亿元;共销售房屋 20.42万平方米,实现销售合同金额 6.96 亿元,收回房款 6.26 亿元。综观迁建公司成立以来的历程和取得的成绩,主要有以下经验和启示:坚持以项目为平台,以市场为导向,努力拓宽投资渠道;完善
9、法人治理结构,整合控股子公司;强化人力资源管理,建设先进的企业文化;依法经营授权范围内的国有资产,保证国有资产保值增值和企业自身的可持续发展。面向未来,迁建公司的发展站在一个新的历史起点。但是,也应该清醒地认识到,公司未来的发展也面临着一些制约因素,一是与武汉同类企业公司相比总体规模偏小;二是财政投入不足,优质资产注入力度不大;三是融资渠道过窄;四是面临同行企业的激烈竞争态势。5二、公司发展面临的形势与环境1、公司发展面临的政策环境 PEST 分析政治环境(P)为贯彻落实科学发展观、统筹区域协调发展,2006 年 4 月,中央出台了关于促进中部地区崛起的若干意见,中共武汉市委也相继出台相关实施
10、细则。武汉市委市政府提出武汉要在中部率先崛起,并对产业发展与产业布局作出了具体的规划,要把武汉建成中部地区的现代制造业中心和现代服务业中心,把武汉 CBD 作为武汉重要的城市功能区进行建设。作为优势产业集聚区和充分利用“两个市场、两种资源”以及对内对外开放的窗口,建成后的 CBD 将与汉阳的制造业中心和东湖高新技术开发区形成相互呼应之势,形成武汉“经济金三角” 。迁建公司必须紧紧抓住这一战略机遇,促进公司实行跨越式的发展。经济环境(E)从产业关联来看。 “十一五” 期间武汉将大力 发展现代服务业,同时按照市场化、产业化、社会化的取向,巩固发展商贸会展、金融和房地产三大主导产业,突出发展现代物流
11、、信息传输和计算机服务及软件、旅游、文化、社会服务五个新兴产业。商贸会展业将创新流通业态,扩大流通总量,提升服务功能,加快建设多功能商务区和大型展馆,推动武汉会展经济发展。金融保险业要重点推进区域金融中心建设,大力培育和引进中外金融机构,推进金融国际化和生态化进程。总的判断是,公司围绕现代服务业开展建设业务,完全符合城市产业发展方向和产业政策。国家宏观环境以及武汉市“ 十一五” 规划发展态势,有利于公司在未来五年实现跨越式发展目标。从地产与房地产业发展趋势来看。2005 年国家出台金融、土地、房价等方面的调控政策,从供给需求、价格结构、需求管理和市场监管等多方面提供了操作性强的规定。政策调控在
12、遏止炒房、控制被动需6求和控制房价涨幅方面取得了一定的效果,但在盘活存量用地,阻止房价上涨上仍然面临困难。 “十一五” 时期房价 涨幅将会趋缓,市场投资降温,房地产步入后调控期。房地产业企业也将会出现重新洗牌和整合的局面。对于迁建公司而言,重组意味着机遇,只有整合资源,规范运作,进一步做强做大,才会在竞争中胜出。王家墩中央商务区建设过程中对拆迁建房的需求,是迁建公司整合资源,做强做大房地产的独有优势。同时,武汉地铁轨道交通的建设、长江隧道的施工,以及“18”城市圈的建设 ,武汉商业地产将进 入开发高峰期。在未来几年,武汉市基础设施建设投资仍然有较大的增长,房地产业发展空间较大,均给迁建公司的发
13、展提供了巨大的需求支持和运作空间。从现代企业运作的要求来看。要求突出国有资本提供社会公共产品的功能,在城市建设中拓展其资本营运空间,要求承担公益性任务的国有公司积极通过“ 代建制” 、“项目法人制” 参与非经营性投资项目、经营性投资项目。这将有利于迁建公司进一步理顺关系,增强活力。社会环境(S)从政策资源来看,市政府先后作出决定,明确了迁建公司作为王家墩商务区开发建设的法人主体、土地储备整理的责任主体,市发改委批准了迁建公司为王家墩商务区基础设施项目法人,这些政策性规定确立了迁建公司在武汉 CBD 建设中的独特地位。从银企关系来看,项目法人公司的性质赋予了公司可靠的银行信誉。在国家趋紧的宏观调
14、控政策和更加稳健的金融政策下,银行贷款成为任何一个公司发展壮大最稀缺的生产要素。公司的政府背景和项目法人性质使它能获得充足的银行贷款,这成为公司发展一个极大的优势。从社会认知度来看,公司主体项目建设获得社会各方认可。迁建公司作为项目法人,较好履行了政府赋予的职能,负责建设的汉口新7机场已通过军方验收,并即将交付使用;负责参与建设的王家墩商务区全面启动,将成为武汉新的城市标志和重要的经济增长点;控股公司开发的小户型等住宅获得良好的经济和社会效益。技术分析(T)经过近十年的发展,迁建公司拥有了一批懂经营、会管理的职业经理人和专业技术人才,在房地产开发、基础设施建设、投融资和法律事务等方面聚集了一批
15、高中级技术人才,具备承担地产、房地产、基础设施等大型项目的能力。2、公司内部商务环境 SWOT 分析公司的发展优势(S)取得了土地储备一级开发的资质。迁建公司具备土地储备开发的资质是一个强大的投融资平台,承担的基础设施建设项目中的经营和准经营项目也为公司今后发展带来了巨大的机会空间和稳定的现金流。通过成功的土地期权招商以及新机场建设积累了丰富的项目运作和基础设施建设的经验。迁建公司通过政府提供的优厚资源,经过创造性地投融资运作,使国有资产保值增值,成功的土地期权招商以及新机场建设证明了公司前期决策运作是正确的,同时也积累了丰富的项目运作和基础设施建设的经验。为公司未来发展奠定了坚实基础。拥有了
16、比较充实的专业人才。目前公司共有人员 68 人,高级管理成员中有 5 人是硕士研究生学历,4 人有高级职称。在人事关系调入公司的员工中,大学以上学历占 77,有中级以上技术职称的占 53。公司发展的劣势(W)公司自有资源不足,难以达到公司向银行申请贷款所要求的自有资金比例。同时,公司的净资产额难以达到证券化融资要求。参控股公司的规模较小,实力不强,市场占有率较低。截至到 2005 年 9 月,四个8控股公司可供销售房屋面积 2.63 万平方米,自年初累计销售房屋面积10.76 平方米。其中在汉的三个控股公司在武汉市房地产行业中都无法进入前十名,与公司的要求和期望存在差距,迫切需要重新整合。公司
17、管理执行力和管理效率有待提高。与现代企业的规范运行比较,迁建公司及参控股的公司在行政管理,造价管理、财务管理、绩效管理等方面还存在着管理不严、程序不到位的问题;在成本控制上缺乏有效管理。在经营项目实施过程中,有的造价管理不严,有的随意提高成本,使得项目投资大、利润薄,有的甚至在亏损边缘徘徊。公司发展的机会 (O)公司发展中的机会主要表现在:武汉中央商务区建设全面启动;公司成为商务区开发和建设的项目法人,承担房屋拆迁、土地整理和市政基础设施及其配套工程建设;公司资产负债率较低,公司融资渠道比较畅通。公司发展的威胁(T)公司发展的威胁主要表现在项目运作中存在着自主性小、程序复杂、协调难度大等制约因
18、素。一方面,中央商务区的建设涉及军队、集体、国有划拨、批租等多种类型的现状用地单位,收购其用地程序复杂,时间漫长,而建设 CBD 的任务时间紧迫;另一方面,在王家墩机 场有部分用房和土地必需在区域外异地还建,如军队土地、公益事业单位用地,在易地而建过程中,报批协商过程和手续非常繁杂,涉及利益主体多元化,对工程进度公司难以自主把握;此外,公司在为政府承担城市建设融资过程中可能造成的一定债务负担,影响公司的发展壮大。3、武汉同类企业发展态势及分析从 2006 年开始,迁建公司从新机场建设全面转入王家墩商务区建设。作 为开放型投资建设项目,公司未来发展及项目运作处于国际国内包括市内相关企业的竞争态势
19、之中。谋求公司未来的发展,必须全9面把握武汉同类企业的发展状况,从中汲取经验教训,使公司发展壮大,在竞争中胜出。与迁建公司类似的企业主要有三个企业。武汉市城市建设投资开发集团有限公司。该公司是从事城市基础建设设施项目投资业务的正局级市属国有独资公司。公司下辖水务、燃气热力、轨道交通、房产、路桥等十个(集团)公司和相关单位,资产总额达 165 亿元。公司特点是多元化经营,领域涉及给排水、污水处理、燃气热力、轨道交通、城市道路、桥梁等基础设施建设以及市属公房管理和房地产经营开发。武汉地产开发投资集团有限公司。该公司拥有总资产 33 亿元,现有成员公司 43 家,经营范围包括房地产开发、网络科技、工
20、程承包、建筑装饰设计、材料经销、物业管理、装饰装修、餐饮娱乐、宾馆服务、旅游服务等多个领域。由于 2005 年宏观调控形势严峻,预计将无法完成2005 年重点工程计划投资。2005 年公司存在的主要问题:拆迁进度滞后影响工程建设;土地中心借用贷款归还遇到障碍;拆迁补偿协调困难阻碍正常的工程施工;部门项目报建相关手续无法到位而不能审批;个别项目建设模式及资金组织方式尚待明确,2006 年重点突破经济适用房建设工作。武汉机场综合发展总公司。公司主要承担了天河机场建设、汉口火车站和机场高速路建设,设立了一些企业和配套服务机构,如服务公司、监理公司、材料公司和混凝土公司。该公司的发展教训是过于强调管理公司自我完善、人员臃肿、缺乏科学的内部人员管理机制,现在正在通过积极改革,分兵突围,扭转困境。武汉市从事城市建设投资的企业还有:东湖开发区的光谷建设投资公司,沌口开发区的投资发展公司,武汉经发投公司,阳逻开发区经济发展公司,以及各区的建设投资公司。中央实施促进中部崛起的发展战略,武汉成为中部崛起的战略支