1、2015年3月合肥房地产市场月报,上海万憬不动产机构 市场部 2015-3,2,Part 1,宏观环境分析,要闻速递,本月关键词：“ 5改2 二套降低首付 ”,3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，体现出今年房地产市场“稳”字当头。3月8日，国土部部长姜大明表示，房屋所有权无期限，土地使用权有期限，两权分离。注明之后会更好地保护公众的不动产权，也使交易更加透明。3月8日，住房和城乡建设部新闻发言人说，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。在谈到棚改的货币化安置时，通过货币化安置可以使棚户区居民通过自主选
2、择商品房尽早搬入新居。3月15日，国务院总理李克强在人民大会堂会见中外记者时表示，中国政府有保障百姓基本住房权利的义务。中国国土面积辽阔，我们要求强化地方政府合理调控房地产市场，因地制宜。中国城镇化的进程在加快。中国房地产市场需求是刚性的。我们鼓励居民自住型住房和改善型住房来保障房地产市场平稳发展。3月17日，针对财政部印发的地方政府一般债券发行管理暂行办法，财政部国库司透露，有关部门鼓励社会保险基金、住房公积金等投资一般债券。据介绍，经国务院批准，有关部门扩大了一般债券投资者范围，鼓励社会保险基金、住房公积金、企业年金、职业年金、保险公司等机构投资者和个人投资者在符合法律法规等相关规定的前提
3、下，投资一般债券。,6. 3月18日，中央国家机关住房资金管理中心发布通知，为进一步加大对缴存职工使用住房公积金个人贷款解决基本住房问题的支持力度，个人贷款将做一定调整，其中，国管公积金贷款账户余额划定线调高至5万元。值得注意的是，这是今年两会后首个进行调整的房地产政策。7. 3月20日，住建部部长陈政高说，要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。8. 日前，据中央关于农村土地征收、集体经营性建
4、设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见，国土资源部成立了由部长任组长的试点工作领导小组及办公室并会同相关部门建立共同推进试点的工作机制。国土资源部将与试点所在省级党委、政府组成工作组，各派驻地方的国家 土地督察局受部党组委派参加省级党委政府工作组，并派出人员全程参与33个地方改革试点工作。 3月27日，国土部、住建部联合下发通知，强调要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；要优化住房供应套型，促进用地结构调整；加大保障性安居工程建设，并加强监督管理。专家预计，在多项政策利好支持下，楼市今年有望温和回升，但三四线城市风险仍不容忽视，整个市场压力不减，去库存仍是主旋律。3月30日，财政部发文
5、：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。,国家层面政策解读：,营业税5年改2年个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收
6、营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。解读：此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但买房者也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际上会降低买房成本。二套房最低首付款比例调整 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通
7、自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。解读：本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责
8、保低端，其他的交给市场决定。综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代.,6,Part 2,宏观市场分析,2015年3月合肥市区土地供应公告标地（不含县区）,一级市场供应信息,2015年3月合肥市共有5则土体出让公告，共计划出让8宗地块；本月出让地块只有4宗（均为市区地块，其中一块土地是2014年12月对外公告，本次出让为挂牌交易），县区无商住地块出让。,8,2015年3月合肥地区土地成交一览表,一级市场成交信息,3月土地市场只有1场拍卖会，共出让1宗地块，占地总面积为272.7亩，成交金额约10.908亿元。该地块是由合
9、肥滨湖投资公司和上海铁路公司联合竞得。该地块是2014年12月对外公告，本次出让为挂牌交易。市场交易并不激烈，说明合肥土地市场还处于观望期，拿地节奏有所放缓，各家房地产公司开发较为谨慎。本月公告中计划出让的3宗地块均由拍卖出让转为挂牌出让延期交易。去年3月共成交7宗地块，总面积314.93亩， 成交总额17.403875 亿元。相比之下，本月合肥地区土地市场显得较为“冷淡”。,单位：套数,2015年3月合肥市新增住宅类商品房4522套，环比下跌0.18%；新增面积43.11万平方米，环比下跌9.22%。本月期间合肥入市量总体处于平稳，住宅新增量和新增面积均小幅下滑。,近一年合肥新增住宅房源情况
10、,单位：万平方米,二级市场供应信息,数据来自365网,单位：套数,2015年3月合肥各区新增房源情况,从各区属情况来看，3月份期间只有蜀山区出现新增入网超过1100套，其中新增量排名前三的区域分别是：蜀山区、滨湖区、庐阳区。供应量的集中预示这三个区域板块的市场竞争将会尤为激烈。,二级市场供应信息,数据来自365网,单位：万平方米,2013、2014、2015年3份合肥住宅类商品房成交量与均价趋势图,单位：套,单位：元/,2015年3月合肥单月住宅成交量较2014年同比下跌1404套，跌幅为16.3%，但单月成交均价同比上涨794.2元/，涨幅10.76%，单月同比形成量跌价涨的销售格局，一定程
11、度上由于市场销售项目向品质型住宅靠拢，市场保持稳定,二级市场成交信息,数据来自365网,近一年合肥市区住宅成交量与均价趋势图,单位：套,单位：元/,2015年3月住宅类商品房共销7209套环比2015年2月上涨3163套，涨幅78.18%，本月均价8173.76元/ 比2015年2份下跌70.82元/，跌幅0.86%。2015年单月销售量首次超过7000套，其销售量也是近三个月来首次出现销量环比上涨的现象，销售均价小幅下跌，形成量涨价跌的格局，市场需求旺盛。,二级市场成交信息,数据来自365网,2015年2月、2015年3月合肥各区住宅成交套数对比,单位:套,3月各区属住宅成交量中，滨湖区以1
12、903套的销售业绩排9区销售之首，占到了全市销售比例的26%；经开区以1171套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的16%；排名垫底的新站区销售量为278套，其占全市比例为4%；本月期间的区属销售中，全市九区销售量较2月份销售量出现齐涨的现象，经开区涨幅最大，达到185.61%,金三市场成色有所体现。,二级市场成交信息,数据来自365网,2015年2月、2015年3月合肥各区住宅成交均价对比,单位:元/,2015年3月各区属住宅均价中，蜀山区、瑶海区、经开区和政务区的销售均价较上月出现小幅上涨的现象，其他五区均出现下跌现象，其区属销售均价出现了超过6%的下跌。 其中政务区销售均价大幅度上涨是
13、受到了当代花园项目备案量提升的影响，庐阳区的销售均价受到了品园、名门湖畔小区等项目销售量提升及万科森林公园备案量减少的影响。,二级市场成交信息,数据来自365网,单位:套,本月区域供销比分析出现供大于求的局面的区域有蜀山区和新站区出现供不应求的局面的区域有庐阳区、包河区、瑶海区、高新区、经开区、政务区和滨湖区,二级市场供销对比分析,数据来自365网,2015年3月合肥市住宅成交套数排名TOP10楼盘一览表,3月住宅成交前十名楼盘共计成交3704套，排名前三的分别为北部组团北城世纪城、北部组团滨河苑及经开区临溪公馆。,二级市场成交信息,数据来自365网,2015年3月商业单月成交604套，较2月
14、上涨21套，环比涨幅3.6%。虽然全市单月的销售量回升到了600套以上，但是2、3月份的销售量之和也未超过1月份。,数据来自365网,二级市场成交信息,近一年合肥市商业单月成交套数一览图,单位:套,合肥市商业单月区属成交套数一览图,单位:套,二级市场成交信息,在3月区属的销售中可以出，有五区的销售量较之2月份出现了上涨的现象，其中瑶海区和滨湖区的销售量较之2月份出现了大幅度上涨的现象。瑶海区的销售更是较之2月份有超过100套，恒大广场和恒大中心两个项目销售量的大幅度上涨是使得这两区出现大幅度上涨的主要原因。,2015年3月合肥市商业成交套数排名TOP10楼盘一览表,3月商业成交前十名楼盘共计成
15、交420套，占到3月份市场成交量的70%，商业地产销售集中度开始提高，其余商业项目的销售空间受到压缩。排名前三的依次为新站区京商商贸城、瑶海区恒大中央广场和瑶海区文一云河湾。,二级市场成交信息,数据来自365网,二级市场热点营销,合肥时尚公主海选,滨湖10年区域发展论坛暨名仕看宝能活动隆重启幕,金中环广场首届掼蛋比赛,“大白”光临合肥万达城大鼓,二级市场热点营销,万达旅游城：时尚公主海选,中侨中心雄狮军团誓师大会,恒大中心：嗨森享生活,寻找掼蛋王,闽商商贸城：健身大赛,3月份，合肥楼市活动繁多，各类营销主题的活动为售楼部现场带来足够的人气关注，随着调控政策、限贷松绑、央行降息等利好条件，使这个
16、“金三”月购房热度开始回暖。明星站台、创意活动、公益活动等都被各大房企玩出自己的特色，从而提高成交率。,中侨杯绘画大赛,【尚泽大都会】风情商街十万征名,中侨合肥映巷,中侨合肥映巷位于潜山路和休宁路的政务区门户位置，寓意政务区的第一印象，打造合肥的城市会客厅，承担了整个合肥的城市形象的展示面。项目在设计规划之初，即赋予其4大特有价值，重新定义“街区”价值，让合肥体验从未有过的轻奢之感,区位图,沙盘,二级市场典型个案,销售动态：中侨合肥映巷A区、B区和C区都有房源在售，在售C区2060商铺，价格区间为3万-8万元/平米。评论：从备案情况来看，整个项目目前备案量在30%左右，未能达到热销局面，目前基
17、本处于滞销状态。这与其市场定位和营销策略有较大关系。,天珑广场,项目位于合肥市政务文化新区商业核心地段潜山路与习友路交口东北侧，产品形态涵盖约156米的超高层甲级写字楼、约12万平方米的奢华体验式购物中心、3栋精英写字楼、6栋城市豪宅和生态公园五大功能组团。,区位图,沙盘图,销售动态：目前加推住宅12#楼， 90-116N+1户型，均价12000元/。在售临街小金铺，六米层高买一层得两层，总价58万/套起。评论：目前天珑广场项目受区内地理位置影响，住宅去化量较高，但是，对于政务区大牌商业云集的区域来说，临街金铺受到商业氛围以及投资风险加大的不利因素，商业去化量相比住宅稍显逊色。,市场总结,二级
18、市场方面，从供应方面看，合肥住宅的新增量7209套 , 其中本月新增量较上月出现小幅下跌，但销售量较上月却出现了明显幅度的上涨现象 。本月呈现了供不应求的现象。 本月住宅类商品房与去年同期相比下跌16.3%，但受部分低价集资房集中备案影响，本月成交均价小幅下降。 3月份的合肥商业类商品房销售套量604套，较2月份小幅上涨21套，涨幅为3.6%。随着目前“5改2”、“降首付”等利好政策，大大刺激某些投资客及时出手 ，本月销量将继续呈现稳中回升的态势。,“,”,月度小结,一级市场方面，3月土地市场共有1场拍卖会，共出让1宗地块，占地总面积为272.7亩，成交金额约10.908亿元。本月土地供应和出让量较2月有明显增加，但是出让结果依旧”平淡“。,总体来看，”金三“月的调控政策和央行降息等利好因素的影响，住宅和商业的成交量出现回暖现象。随着政策方面的利好和“银四”的到来，合肥楼市会在各大房企举办的营销活动下，持续利好局面。但是，商业投资伴随着风险，住宅刚需品质房源供给短缺，未来短时间内房价继续攀升的可能较大,谢谢聆听 !,THANKS!,
