1、 浙江省房屋建筑面积 测 算实施细则 2011-8-31 签 发 2011-10-1 实 行 浙江省 住房和城乡 建设厅浙江省测绘 与地理信息 局印发 目 录 一、 浙江省 住房和城乡 建设厅浙江省测绘 与地理信息 局关于印发 浙江省房屋建筑面积 测 算实施细则 的通知 (浙 建 房 2011 号 ) 二、浙江省房屋建筑面积 测 算实施细则 1 总则 1 2 术语 1 3 一般规定 6 4 房屋建筑面积 测算规则 9 5 共有建筑面积的测算 14 6 附则 17 三、附录 1、 浙江省房屋 建筑面积测绘成果 书 （示范文本） 2、 浙江省房 产测绘合同 （示范文本） 浙江省房屋建筑面积 测 算
2、实施细则 1.总则 1.1 目的和依据 为了 规 范 房 屋 建 筑 面积的 测 算 ， 依 据 房 产 测 量 规 范 （ GB/T17986-2000）和国家有关规定 ， 并 结合我省实际 ， 制定本 细则 。 1.2 适用范围 本 细则 适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积 测 算 。 2. 术语 2.1 房屋及组成 指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有 承重和围护作用为 主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属 设施 位于房屋主体
3、结构之外 ,包括廊、 阳台、 飘窗、 室外楼 梯、台阶 、露台等； 房屋 的 围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。 2.2 房屋主体结构 指房屋中，由 组成结构的梁、板、柱等 主要构件相互连接而 构 成 的，形成 能 承载房屋荷载的 空间 体系 。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，以确保承受 房屋 本身 及其附属设施 的各种 荷 载。如：房屋框架、 柱、 承重墙 、梁 等。 2.3 房屋面积测算 浙 江省房 屋建筑 面积 测 算实施 细则 2 指房屋各层水平 投影 面积的测量与计算。包括房屋建筑面积 、 成套房屋的 套内建筑面积、 房屋 共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测
4、量与计算。 建议：不加限定，删除“成套房屋的”。 2.4 房屋的建 筑面积 指房屋外墙（柱）勒脚 以上 各层的外围水平投影面积，包括阳台、廊、室外楼梯等 附属设施 和地下室 ，且 具 备有上盖，结构牢固， 层高 2.20m 以上 的永久性建筑。 建议：可采用原版本（指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m 以上的永久性建筑。） 2.5 房屋的套内建筑面积 指 成套 房屋 的 套门范围内由 产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积 一般 由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
5、 建议：不加限 定，删除“成套房屋的”。 2.6 房屋的共有 共 用建筑面积 指房屋 的 各产权人共同占有或 共同 使用的建筑面积。包括应分摊的共有 共 用建筑面积和不分摊的共有 共 用建筑面积。 2.7 房屋的产权面积 指产权 人 依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋 的 产权面积由市、 县 （市） 级房地产行政主管部门登记确权认定。 2.8 房屋的使用面积 指房屋 套内 全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。 建议 ：套内 改为户内。 2.9 幢 指一座地上部分独立，主体结构为一整体，在使用功能上不可分割，包括不同结构、不同层次的房屋 。 2.10 层高 指下层地坪或楼板面到
6、上层楼板 上 面之间的垂直距离。 屋顶层指由该层楼面面层（完成面）至平屋面结构面层或至坡顶的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直距离， 顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。 2.11 净高 指房屋下层地 坪 或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。 2.12 自然层 指房屋室内地坪 0 以上 ， 层高 2.20m 以上 ，按楼板 或 地板结构分层的楼层。 2.13 技术层 指 专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层 （包括设备层、转换层等） 。 2.14 夹层 （附 层） 指 房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。 2.15 插层
7、浙 江省房 屋建筑 面积 测 算实施 细则 4 指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。 2.16 架空层 指 房屋 中仅以结构体作为支撑、 无外墙 围合 （围护结构） 的敞开空间层。 2.17 地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的 1/2的房屋地下使用空间。 2.18 半地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的 1/3 但 不超过1/2 者，采光窗在地坪以上的房屋。 2.19 防潮层 指防止地面以下土壤中水分进入砖墙面而设置的材 料层。 2.20 骑楼 指建在道路（ 街、巷） 旁，底层 部分 用作行人公共通道的房屋。 2.21 过街楼
8、 指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。 2.22 功能区 指根据 房屋 不同 规划用途和 使用功能而划分的 局部楼层或局部 区域。功能区可再分为 若干 个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。 2.23 设备间 （房） 浙 江省房 屋建筑 面积 测 算实施 细则 5 指幢内 （独立的） 有具体明确的用途， 用于设 置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋 ，包括配电、变电、有线网络等用房 。以 规划行政主管部门确认的 竣工图纸所标定的用途认定 。 2.24 水箱间 指 建有储水池和机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不属此范围 。 2.25 屋顶楼
9、梯间 指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面 ， 四周有围护结构， 有顶盖，供顶层维修或安全出 入 用的房屋。 2.26 屋顶电梯机房 指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供 设置、 停放、检修升降电梯的房屋。 2.27 门厅 指 房屋 中位于出入口处 、 用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间 等 的交通枢纽空间。 2.28 大堂 指 房屋 内 具有休息、会客、接待、登记等功能的使用空间。 2.29 廊 指联系 房屋 的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。
10、柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交通空间。 架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无支柱的架空通道。 浙 江省房 屋建筑 面积 测 算实施 细则 6 檐廊：设置在 房屋 底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护 、 无柱、 且有平台 (应高出室外地面一个台阶 以上 )。 挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通空间。 回廊：在 房屋 门厅 或 大堂内，设置在二层或二层以上的回形 走廊。 门廊、门 斗：指 房屋 门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊 ，是开放式的建筑空间； 以墙支撑
11、顶盖为门斗 ，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。 2.30 阳台 指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构 等 ，供人们活动、休息及晾晒衣物 等 用途的房屋附属设施。 2.31 雨篷 指设置在 房屋 进出口上部的遮雨、遮阳篷。 2.32 飘窗 指与 房屋室内相连通， 为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 2.33 楼梯 指设置于房屋室内或室外联接 房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。 2.34 室外楼梯 指 依靠或 搭建在 房屋 外墙体上 ， 位于 房屋 主体 结构 外，通达 房屋 各层的固定楼梯。 2.35 电梯井 浙 江省房 屋建筑 面积 测 算实施
12、细则 7 指用于电梯 升降 的垂直通道 2.36 台阶 指 房屋 出入口处不同标高地面 或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式 连接 构件 。 室外台阶还包括与 房屋 出入口连接处的平台。 2.37 主墙 指 房屋 竖向平面或曲面构件 ，并 主要用来分隔房屋内外环境空间，是房屋 的主要承重载体之一。 2.38 围护结构 指围合建筑空间 四 周的墙体、门、窗、栏杆等。 2.39 幕墙 指突出于 房屋 主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料 做 成的围护结构。 建议 改为： 指由金属构架与板材组成的，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构。 2.40 围护性幕墙 指直接作为 房屋 外墙起围护作
13、用的幕墙。 2.41 装饰性幕墙 指设置在 房屋 墙体外起装饰作用的幕墙。 2.42 勒脚 指 房屋 的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 2.43 露台（平台） 浙 江省房 屋建筑 面积 测 算实施 细则 8 指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积 1/2的活动空间。 2.44 复式住宅 指套内空间跨跃两 个 楼层 以上 （含） 的住宅，厅 的 高 度 为两楼层 及 以上 。 2.45 错层 指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积 的房屋。 2.46
14、跃层住宅 指 房屋套内空间跨跃两个自然层 以上 的 住宅。 2.47 多功能综合楼 指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积 有不同 功能和服务对象。只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。 2.48 结构转换层 指 房屋 某楼层上部与下部 因 平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过 该楼层进行结构转换 ， 该楼层称为结构转换层。 2.49 避难层 （避难空间） 指 建筑高度超过 100米的高层建筑中， 因消防 安全专门设置的供人们疏散 避难的楼层。 2.50 公共 （消防） 通道 指 为满足房屋消防或公众 通行 需要而设置的 与市政 （ 小区 ） 道路连通的穿越建筑 且未形成独立封闭空间 的通道。
