1、 项目规划及方案阶段设计任务书开发有限公司2010.6公司 logo 公司名称 第 2 页 / 共 19 页一、项目基本情况1、项目概况项目位于 路南区南湖生态城核心区，小南湖公园的南侧，居住环境生态宜人。项目被 规划市政路分为东 西两个地块， 东侧用地性 质为居住用地，西 侧用地性质为商业金融用地。区域位置图地块条件图2、宗地状况公司 logo 公司名称 第 3 页 / 共 19 页 宗地四至范围：项目北邻建设中的南湖公园植物园，南邻唐胥路，西邻小南湖湖面， 东侧为规划市政道路。宗地现状：项目南边界（唐胥路）公司 logo 公司名称 第 4 页 / 共 19 页项目北边界（南湖植物园）项目东
2、边界（规划市政路）东侧住宅地块西边界3、气候气象南临渤海，北靠燕山，地形复杂，气候多 样，属暖温带季风型大陆气候。公司 logo 公司名称 第 5 页 / 共 19 页四季分明、季风显著、降水集中是 气候的总体特征。 城市是在春季干旱，夏季炎热 多雨，冬季寒冷。11 年平均气温已接近 11 C，其平均年降水量达 760mm。4、规划指标1) 东侧居住用地（A-01）基本设计要求： 建设用地面积：145415.75 平米； 地上建筑面积：101791.03 平米； 容积率： 0.7； 绿地率： 30%； 建筑高度： 12 米； 建筑退线： 地块北侧、 东侧退线 5 米；地块南侧、西侧退线 3 米
3、；地块内地裂缝两边各退线 30 米，永久保留井架退线 3 米。 代征绿地（A-02）：17169.74 平米。2) 西侧商业金融用地基本设计要求： 建设用地面积：74963.87 平米； 容积率： 0.8； 绿地率： 30%； 建筑高度： 12 米； 建筑退线： 地块北侧退线 5 米；地块南侧退线 6.5 米，地块东侧退线 3 米；沿湖泊岸退线 15 米。公司 logo 公司名称 第 6 页 / 共 19 页 代征绿地（A-03）：3523.34 平米。二、项目发展思路() 东侧居住用地（A-01）1. 项目定位：南湖景观核心区，首席城市别墅解读： 城市别墅，聚合城市的繁华便利和别墅的稀缺尊贵
4、双重特质。 南湖景观核心区地段价值与景观价值的双重解读2. 项目形象定位“守护城市与自然的美墅公司 logo 公司名称 第 7 页 / 共 19 页3. 客群定位：新富阶层 行业来源：能源行 业、市政高官、高管为主，新知权贵为辅助。 来源半径： 市以及周边富裕区县，均有一定的辐射。4. 产品定位以舒适小独栋别墅形象为主的低密度别墅社区主要产品类型以小独栋别墅和联排别墅为主。三、项目的设计要点及要求()总体规划建议1. 规划设计原则1) 贯彻“以人 为本” 、“尊重自然”、建 设生态型，独特建筑风格的、并且适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环
5、境生态化、社区 规划生态化，将本项目打造成为唐山财富阶层的第一居所的别墅社区。2) 整体项目按照统一规划、分期实施的原则， 对项目东、西地 块进行总体规划布局。3) 在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分公司 logo 公司名称 第 8 页 / 共 19 页期销售。4) 项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景 观及周边环境的融合。5) 针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有第一居所特征的别墅社区特点与风格。6) 设计理念必须与项目开发的思路相协
6、调。7) 人防规划应满足唐山市规划管理规定，可与地下车库结合在一起考虑，在合理范围内尽量避免设置人防。2. 规划设计建议1) 产品分区：根据本项目的定位，将项目产品分为独栋别墅和联排别墅两大类产品，充分地块的周边资源条件，分区 规划独栋和联排产品。2) 资源利用原则：区域内考虑景观资源向优质产品类型倾斜的原则，中央景观带附近的产品类型考虑面积较大的独栋别墅产品。3) 在产品布局中条件允许的前提下，可考虑组团错落布局的方式，避免出现产品布局僵化，影响视觉效果。4) 联排别墅规划应以 4 联排为主，局部区域受地块条件影响可考虑 6 联排。5) 遵循别墅用地最大限度私有化的原则，除了园区入口区域和地
7、裂带区域作为中央景观外，其余部分考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。6) 竖向设计：小区的整体高程应北高南低，结合周边市政的道路、雨污水管路标高（雨水管底标高为 15.3 米，污水管底标高为 14.12 米）综合考虑，尽量考虑重力自流的方式排放雨污水。公司 logo 公司名称 第 9 页 / 共 19 页7) 根据园区的竖向设计，结合现状的高程条件，大致估算回填的土方量。8) 道路系统：小区内部除主环路外，其他部分不考虑地上行车。主环路设计时，通过竖向设计配合园林景观尽量减少对周边户型居住品质的影响，以保证住户使用的安宁和私密性。9) 停车
8、方式：采用组团式地下停车的方式，每户不得少于两辆私家停车位。地下车库出入口的设置，应注意其与主环路的关系。10) 主入口考虑设置在居住地块的西侧和东侧地块，入口应紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其仪式感、形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。同时应考虑满足未来的封闭化管理方式的要求。11) 在规划设计时，应考虑为社区服务的设备设施用房的大致位置（开闭站、燃气调压站、消防控制室、弱电控制室、 监控室、物业管理用房等），能放在地下的尽量放在地下部分，并且结合我司提供的周边市政条件，考虑开口位置。3. 建筑单体设计建议1) 建筑立面建议 立面风格： 采
9、用浪漫典雅的法式建筑风格，该风格建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈 现出一种 华贵。 联排别墅设计时，应考虑 4 联排作为一个统一的整体，外立面按照大独栋的方式设计。 立面材料：公司 logo 公司名称 第 10 页 / 共 19 页外墙：采用暖色调石材为主、局部考虑面砖、防石涂料等，突出材料的 质 感，体现法式古典主义雍容华贵。门窗：采用铝包木门窗。屋面：水泥瓦。落水系统：铝合金成品落水系统。户门：成品法式木门2) 产品类型及配比根据市场定位情况，本项目的产品类型为：独栋别墅和联排别墅。具体的产品
10、配比如下：（请营销部、百达行确认）地上单体建筑面积（m2）户型种类 数量配比（% ）285 4 30%320 2 10%370 2 8%独栋别墅500 1 2%联排 240 4 50%3) 功能区建议一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；另一方面，客户需求千差万别， 对房间功能的定义也有自己的想法。因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空 间的利用率。以下是对几个主要的功能区说明:1 客厅：作为度假别墅内主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，部分户型可以考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流，在有可能的
