1、1 房地产开发工作涉及的主要税种及征税方法 房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种 很多，需要采取一定手 段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包 括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取 得土地使用权起至开发销售完毕期间 各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。 一、土地使用权取得阶段： 需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等） ，但有时土地转让方转让时 会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求 对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受
2、土地使用权、房 屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格 为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格税率 （2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种 凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=合同 金额0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立 账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、 广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。 二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，
3、每年缴纳土地使用税。土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地 使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应 纳税额=土地使用面积单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者 销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。 销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额7%；教育费附加=营业税额3% （3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并
4、取得收入的 单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适 用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的 余额，为增值额。 （3）企业所得税： 企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得 收入及其他所得。应纳税额=应纳税所得额25% 2房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31 号以及国税函 2008299号规定预缴每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额10%营业税及附加预缴的土地增值税 期间费用）22%备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行 2
5、5%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25% 四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申 报（详见国税发（2009）31号文） 。 每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额25% 应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除以年年度弥补亏损。五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。（一） 、土地增值税的清算条件： （1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例 虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。 （二） 、应纳税额的计算1、计算增值额 增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率 增值率增值额扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 备注：实行四级累进税率 （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为 50%；速算扣除系数为15%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。
