1、房地产知识技能大全 2002 年 11 月 11 日 金陵家园1、购买商品房后如何办理房屋产权证？ 购房人到南京市房地产交易市场（华侨路 35 号）办理预先登记交易过户和产权登记手续，按政策规定， 向财政部门缴纳契税，向物业管理部门缴纳物业维修基金。房地产交易市场受理购房人交易申请后，15 个工 作日内办结交易手续。受理登记申请后，要进行房产测量、审核权属、核准登记、缮制权证。经过以上几项 程序之后 15 个工作日通知产权人领取房屋所有权证。 2、房屋产权登记手续及办理时限 购房人办理交易过户手续要提交商品房买卖契约、商品房销售发票、购房人身份证件复印件。如果购房 人是本幢房屋第一户申请产权登
2、记的，则购房人还需提交转让方商品房销售许可证、商品房屋登记备案证明 和房屋竣工验收证书复印件。 房屋权属登记由权利人提出申请，共有的房屋，由共有人共同申请。如果购房人因故不能亲自申请产权 登记的，可以委托他人代办登记。购房人委托他人代办登记的，代办人要提交购房人出具的授权委托书。境 外人士的授权委托书应当经过公证或认证。 只要购房人按照规定，提交的书证材料齐全、手续完备，在受理登记后 30 个工作日内，就会核准产权登 记，并通知产权人领取房屋所有权证。 3、房屋产权证上所有权人的姓名可否换成子女的姓名？ 有的房屋所有权人出于各种原因，希望把产权证上“房屋所有权人”的姓名换成子女的姓名，应该如何
3、 办理有关手续呢？房屋权利人将房屋所有权转让给子女时，可以采用的主要方式是买卖或者赠与，但多数的 产权人并不希望以买卖的方式来转让给子女，那么就可以采用赠与的方式。赠与时，赠与人与受赠人应当订 立赠与合同，并到房屋所在地的公证部门办理赠与公证手续。双方办完上述手续后就可以持房屋所有权证、 土地使用权证、赠与公证书、受赠公证书（或赠与公证合同） 。 4、房产测绘工作有哪些特点？ 房产测绘是调查和测定房产自然状况和权属、状况的专业测量。它的基本内容包括： 房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料 的检查验收等。房产测绘工作具有很强的专业性和政策性，
4、房产测绘要求当事人委托具有房产测绘资格的房 产测绘机构进行。做好房产测量可以为房屋产权产籍管理、房地产开发、交易、征收税费等提供准确可靠的 测量数据和资料，房产测绘成果尤其是房屋面积一经房产管理部门审核确认并记载于房屋所有权证上便具有 法律效力。 5、为什么合同面积与产权面积不一致？ 购房人与开发商签订的商品房买卖契约上的面积通常也称合同面积，如果购房人所购买的房屋是正在建 设中的期房，合同面积是开发商在预售前依据房屋设计图纸计算出来的，而房屋所有权证上的面积是房屋竣 工后购房人向房屋产权登记部门申请产权登记，登记部门审核确认的产权面积。造成商品房买卖契约上的面 积与房屋所有权证上的面积不一致
5、的原因主要是： 1、测算方法不当。由于房屋建筑面积计算工作是一项专业性、技术性很强的工作，如果开发商在确定预 售面积时，因具体的规范及测算方法不够熟悉，运用不当，就会造成计算出的面积不准确。2、开发商变更设计图。在房屋预售过程中，开发商有时会变更房屋设计图，这样也会造成原来计算出的 销售面积与实际有出入。3、测量误差。在房产测量过程中，由于测量人员使用的测量仪器、丈量工具的精确度，以及测量人员的 观测误差、气温、气压等外界环境影响，都会产生相应的测量误差。 房产测量规范规定房屋面积测算允许 误差（精度）分三级，其中城市一般地区，面积测算允许误差（精度）公式为：004S0002S （S 代表 房
6、屋面积） 。 4、测量成果错误。如果测量人员在测量时丈量数据有误，或对测量规范及测算方法运用不当等原因，会 导致房产测绘成果出错。 6、合同面积与产权面积不一致后应当如何处理？ 根据南京市房地产交易管理办法的规定，实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。当商 品房买卖契约上的面积与房屋所有权证上的面积不一致时，购房人应该首先查看原购房契约中购销双方对面 积误差是否有约定，如契约中有明确约定的，应依照契约的约定办理有关手续；如契约中约定实行多退少补 的，购销双方应按合同多退少补。当合同对面积误差的处理方式没有约定的，应当按照南京市房地产交易 管理办法的规定处理： （1）约定的面积与实际交付
7、的面积相差在1以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补； （2）实际交付的面积大于合同约定面积的 1（不含本数）的，预购人（购房者）可不承担增加面积的 价款； （3）实际交付的面积小于合同约定面积的 1以上（不含本数）的，预售人（开发商）应当按实际交付 的面积结算退还多收的价款； （4）实际交付的面积小于合同约定面积的 5以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承 担赔偿责任。 7、产权人对产权面积有异议应如何处理？ 为了切实保护房屋权利人的合法权益，依据现行法律规定，如果房屋权利人对房产登记机关测量核定的 房屋产权面积有异议的，可以持产权证和申请书向我处申请复丈。经登记机关复丈后，
8、对于产权面积有误的， 登记机关将按有错必纠的原则，及时予以更正。 产权人如对登记机关的复丈结果仍有异议的，可以按照行政复议程序向登记机关上一级行政机关申请行 政复议或向法院提起行政诉讼，利用司法途径进行解决。 8、登记机关怎样防止开发商预售商品房面积“短斤少两”？ 为了加强预售商品房面积管理，保护购销双方的合法权益，经市房管局批准，我处于 1999 年 3 月在本市 实行商品房销售面积报审制度。该制度规定：开发商预售商品房前必须持项目建设图纸、商品房面积测算方 案、面积统计表和有关批准文件向产权监理处申领南京市预售商品房屋登记备案证明 ，产权处负责审核开 发商建设手续是否完备、是否按有关技术规
9、范测算预售面积。对房屋规划、建设手续齐全的，产权处向开发 商颁发预售商品房屋登记备案证明 ，开发商凭预售商品房屋登记备案证明方可销售商品房。一般来说， 只要开发商严格按规范计算预售面积，严格依据房屋设计图纸进行施工，合同面积与产权面积应当基本一致， 否则，合同面积与产权面积之间自然会有出入。几年来的管理实践证明，建立商品房销售前的产权登记备案 制度，可以有效地防止开发商违法建房，多建少报，销售面积“短斤少两” ，规范房地产市场秩序。 9、房管部门如何确保房产测绘成果准确无误？ 房产测绘成果的准确性直接关系到当事人的切身利益，为了保证房产测绘成果准确无误，房产测绘部门 将测量工作的全过程逐一分解
10、，采用流水作业，各工序、各岗位层层负责，层层把关，建立完善了房产测绘 成果质量监督管理机制：一是房产测绘大队成立了专门的质检部门，对每一件测绘成果都进行严格的检查验 收；二是我处设立质量管理科，对测绘成果进行复核抽查，查处房产测绘工作中质量差错和违规行为；三是 开发了专业测绘软件，运用计算机绘图、计算房屋面积，以提高工作效率，减少质量差错。 10、测绘人员是怎样进行房产测量的？ （1）基础测量。首先，测绘人员利用测绘仪器，对测区布设房产平面控制点，进行平面控制测量。其次， 测绘人员依据房产平面控制点，对测区内的房屋及其附属设施进行测量，绘制 1：500 房地产总平面图。 （2）外业项目测量。测
11、绘人员依据房地产总平面图和房屋竣工图，对房屋及其附属设施进行实地测量， 分幢逐户丈量记录，调查房屋权界、共有部位，采集房屋内、外部各类边长数据。房产测绘要求当事人现场 配合，指认产权界限、共有面积。 （3）内业绘图、测算面积。测绘人员依据外业测量采集的各类边长数据，利用计算机绘制房产平面图， 计算房屋建筑面积。房产测绘及房屋面积计算工作应当执行国家标准房产测量规范和建设部商品房销售面积计算及公用面积分摊规则 。 （4）质量检查验收。测绘人员将测绘成果提交质量检查部门，质检部门依据有关技术规范，对测绘成果 进行检查验收。 （5）出具测绘成果。房产测绘成果经检查验收质量合格的，转交产权登记部门用于
12、房屋产权登记。 11、成套房屋建筑面积如何计算？ 成套房屋的建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积。 套内建筑面积由以下三部分组成：第一、套（单元）内房屋使用面积；第二、套内墙体面积；第三、阳 台建筑面积。 套（单元）内房屋使用面积为套（单元）内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内墙体面积 是套内使用面积空间的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与共有建 筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙 体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积 计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台计算一半建筑面积。 套内建筑面积的计算公式：套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积
