1、房屋买卖，是大多数百姓一生中的大事，房屋交付是 “大事” 中的重要环节之一。笔者试着结合法律和实践经验，谈谈商品房房屋交付应当注意的问题和对策。 本文所说的商品房，是购房人直接从房地产开发商处购买的商品房，不包括二手房。 一、 房屋交接时，开发商应向购房人提供下列相关文书证件。 1、 开发商必须已经取得建筑工程竣工备案表； 2、 “两书”-“质量保证书” 和“ 使用说明书”，这是建设部商品房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。 3、 开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 4、 凡竣工房屋，一般须做到“五通一平“
2、，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。 5、 高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。 高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。 高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。 6、 房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。 淘气公主 2010-12-17 13:38 二、 商品房交付过程中容易出现的问题及法律对策 在谈这个问题之前，必须明确一个问题：什么是房屋交付？交付前后的风险分担？ 一般来说，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由开发商承担，交付使用后由承担；购房人接到 开发商的书面交
3、房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由购房人承担，但法律另有规定或者当事人另有 约定的除外。 1、 房屋的验收 在房屋交付前，购房人有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致购房人逾期入住的，开发商应承担违约责任。 如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。 有时候，有的开发商回避逾期交房责任，约定交房期仍达不到法定的交房条件，或者房屋或配套存在质量瑕疵，会先诱导购房者签署“入伙协议书” 或先签收钥匙； 或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期
4、限，并注明逾期未办理交房手续视为收房。从而导致事实上的先交房后验收。因此，购房人务必坚持先验收后接收 房屋，在未验收前，不要接收房屋，从而更好的维护自己的权益。 2、面积误差的处理 房屋交付时的实际面积往往会与合同约定的面积有出入，有的是因为房屋建造过程中误操作造成的，有的是因为开发商为了多卖面积而有意造成的。如果出现误 差，购房人该如何处理呢？ （1）、面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算； （2）、面积误差比绝对值超出，购房人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的；也可以接受房屋，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 以内（含）部分的房价款由购房人按照约定的价
5、格补足，面积误差比超出部分的房价款由开发商承担，所有权归购房人；房屋实际面积小于合同约 定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由开发商返还购房人，面积误差比超过部分的房价款由开发商双倍返还购房人。 此外，因为测量过程漫长、计算复杂，购房人参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供购房人查阅。如果购房人确实有证据感 觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。 3、室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。 有时候开发商把当初的规划改了，这种情况下购房人应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变
6、更问题，购房人除可以按照合同约定与卖房 人交涉外，还可以就规划的变更?如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等? 对规划部门提起行政复议或行政诉讼。 4、合同或广告中承诺的配套设施没有、缩水或违反规划指标 开发商当初为了吸引购房者购买想尽花招，但却往往不能兑现。对一些重要配套的缺少或缩水通过联合其他购房人共同要求开发商补做或赔偿?因为单个购房人就 共同配套提出异议或要求往往势单力薄，必要时可以请主管部门进行监督直至诉讼。 5、开发商能否以要求购房人交配套费等为交付房屋的前提条件？ 不能。 实践中，开发商往往要求购房人先补齐房款(如果面积涨水) 、缴纳公共维修基金( 房屋总额的 2%)
7、和契税( 房屋总额的 1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办 费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。 但是根据法律规定，只要购房人按购房合同交付房款，开发商应按合同无条件向购房人交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房， 应承担逾期交房的责任。 而依据法律规定契税、公共维修基金购房人必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，购房人完全有权选择自行办理产权证，开发商无 权强行向购房人收取该笔费用。因此， 开发商无权在入住时向购房人收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则购房人有权拒绝交 纳，开发商以此为由拒绝向购房人交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
