1、眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 1项目名称：眉县高新佳苑住宅小区建设项目主持编制：李晓育 项目数据分析师 注册会计师参加编制人员：潘江波 项目数据分析师 中级会计师边 林 项目数据分析师管理学硕士张学敏 排版： 王晓梅编制单位：陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司编制时间：二零一一年十月眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 2目 录第一章 项目概况 .11.1 项目简介 .11.2 编制依据 .11.3 项目主要技术经济指标表 .21.4 研究结论及建议 .2第二章 项目建设背景及区
2、域现状 .42.1 项目建设背景 .42.2 项目建设必要性 .62.3 眉县概况 .7第三章 项目需求分析与政策保障 .93.1 市场需求分析 .93.2 政策保障 .143.3 项目政策影响 .18第四章 项目建设条件 .204.1 项目选址及用地 .204.2 建设条件 .20第五章 项目规划、设计方案 .225.1 项目总体规划方案 .225.2 建筑设计方案 .235.3 环境艺术设计建议 .24第六章 项目建设方案 .256.1 总平面布置.256.2 建筑方案.266.3 建筑结构.316.4 给排水.346.5 消防.37眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项
3、目数据分析师事务所有限责任公司 36.6 卫生防疫.406.7 安全防护.41第七章 项目土地利用情况 .427.1 项目建设方案 .427.2 用地主要技术指标分析 .43第八章 项目管理与实施进度安排 .448.1 项目管理 .448.2 项目监理 .458.3 项目实施进度安排 .46第九章 建设项目招投标 .479.1 招标范围及招标组织形式.479.2 招标方式.479.3 招投标相关要求.489.4 项目招标事项核准表.49第十章 环境影响及评价 .5010.1 概况.5010.2 法律法规.5010.3 环境影响分析评价.5110.4 结论及建议.55第十一章 项目分析的假设前提
4、 .5611.1 项目的顺利开展 .5611.2 市场平稳发展 .5611.3 国家经济发展平稳 .5611.4 财务假设 .56第十二章 项目投资分析 .5812.1 成本分析.5812.2 收益分析.61第十三章 项目财务评价 .6313.1 财务评价基础数据的测算 .6313.2 盈利能力分析 .64眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 413.3 评价结论 .6513.4 盈亏平衡分析 .6513.5 敏感性分析 .66第十四章 社会效益综合评价 .6814.1 项目能够极大促进政府税收及带动就业.6814.2 项目有利于改善当地人民生
5、活质量.68第十五章 项目投资风险分析 .6915.1 主要风险因素的识别.6915.2 风险程度分析.6915.3 防范和降低风险措施.70第十六章 结论与建议 .7116.1 对项目的结论性意见.7116.2 修改意见和建议.71眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 5附件：1、总投资估算表2、销售收入与营销税金及附加估算表3、损益表4、现金流量表5、陕西中精诚项目数据分析师事务所营业执照复印件6、陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 1第一章 项
6、目概况1.1 项目简介1、项目名称眉县高新佳苑住宅小区建设项目2、项目性质：新建3、项目承建单位：4、建设地点：本项目位于宝鸡市眉县首善镇东村四组，昌隆路以东迎宾路以西，南接任白村。5、项目用地：项目用地性质为商业开发用地。工程占地面积 65.9 亩（43953 平方米）。6、项目建设内容：本项目将建设住宅及商业建筑面积共211624 平方米，其中住宅建筑面积 194328 平方米，商业建筑面积 17296 平方米，停车位 1058 个。商业建筑有 8000 平方米左右供首善镇东村优先租售，其余公开对外租售。1.2 编制依据1、中华人民共和国城市规划法;2、城市居住小区规划设计规范（GB501
7、80-93）;3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、关中天水经济区发展规划；5、宝鸡市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划；6、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南（2002 年试用版）；7、国土资源部国土资发（2008）24 号关于发布和实施（工眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 2业项目建设用地控制指标）的通知；8、国家现行的财税政策及相关法规；9、项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。1.3 项目主要技术经济指标表表 1-1 项目主要技术经济指标表序号 技术指标名称 单位 指标数值1 征地面积 万 m2
8、4.39532 小区用地面积 万 m23 代征道路用地 万 m24 总建筑面积 万 m2 21.16245 建筑基地面积 万 m2 1.43366 建筑系数 % 337 容积率 4.88 绿化面积 万 m2 1.53839 绿化率 % 3510 车位数 位 10581.4 研究结论及建议1、结论房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从 2005 年开始，政府接连出台了一系列调控政策。温家宝总理在 2010 年两会中指出 2010 年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步，促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价
9、过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的 4 项措施。眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 3本项目设计以人为本，探索二十一世纪中高档住宅区的居住及生活模式，满足居民生活需求，符合现代居住活动规律，创造方便、舒适、安全、优美的花园式住宅小区。项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够充分解决眉县中高档住房需求问题，将最大限度的保证社区稳定、长久、和谐的发展。同时，项目的建设能够促进城市经济的快速发展，提高土地的长期利用效益。根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析
10、研究，本工程具备建设条件，工程方案合理，财务分析可行。综上所述，项目建设十分必要且可行。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 4第二章 项
11、目建设背景及区域现状2.1 项目建设背景（一）房地产市场背景2004 年 以 来 ，商 品 房 市 场 价 格 上 涨 很 快 ，到 2007 年 下 半 年 ，我 国 各 主 要 城 市 房 价 相 对 于 2004 年 初 翻 了 一 倍 还 要 多 ，涨 幅 之大 和 涨 速 之 快 对 社 会 、经 济 的 冲 击 很 大 ，带 来 许 多 负 面 影 响 。从 2007 年底开始，发生全球性金融危机，使得 2008 年全年房地产市场出现短暂的回落。但是，2009 年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式 ”的增长。我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，
12、其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。一位网友这样跟帖说：“在北京和上海卖掉 100 平米的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑这是事实。” 就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接 ”不上 “轨” 了。政府为了抑制快速上涨的房价，从 2005 年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然上升过快，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在 2009 年房地产市场再次“疯 狂 ”增长 的背景下，房地 产成为 2010 年全国两会众多委员的提案
13、和媒体议论的焦点。但令人可不思议的是，就在温家宝总眉县高新佳苑住宅小区建设项目可行性研究报告 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司 5理在两会闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天内相继产生 3 个“地王” ，这表明我国房地产市场的复杂性。（二）房地产市场调控政策房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从 2005 年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。温家宝在 2010 年两会中指出 2010 年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚
14、决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4 项措施：一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金 632 亿元，比上年增加 81 亿元。建设保障性住房 300 万套，各类棚户区改造住房 280 万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二 是 继 续 支 持 居 民 自 住 性 住 房 消 费 。增 加 中 低 价 位 、中 小 套型 普 通 商 品 房 用 地 供 应 ，加 快 普 通 商 品 房 项 目 审 批 和 建 设 进 度 。规 范 发 展 二 手 房 市 场 ，倡 导 住 房 租 赁 消 费 ，盘 活 住 房 租 赁 市 场 。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度。
