1、-唯一不能進口的商品,高杰建設股份有限公司高欣建設股份有限公司,房地產的世界,董事長 高文津,住宅產品的意義,對一般人來說，住宅的印象是停留在遮風蔽雨的場所；但較週延的定義，住宅應該是提供人們居住的空間，以滿足人們生活需求，創造居住寧適感(amenity)。土地+建物地價+造價地價+造價+利潤資訊不對稱資訊透明化,建設公司與營造公司的差異,建設公司：1.土地開發 2.企劃銷售 3.建材買賣.營造公司：工程承包.,台灣房地產的景氣循環 (2-1),第一次景氣高峰是在民國62年至63年間，起因於第一次石油危機，引起基本原料之價格暴漲。第二次景氣高峰是在民國68年至69年間，其原因為第二次石油危機，
2、造成油價再度大幅上漲，引發民眾預期漲價心理。,台灣房地產的景氣循環 (2-2),第三次景氣高峰是在民國77年至83年間，主要是受到台灣總體經濟的成長與躍升，台幣大幅升值，熱錢流入，使貨幣供給增加，引起地價上漲的成本推動式房價上揚，房地產成為熱門的投資工具。民國91年增值稅減半民國98年底，熱錢匯入,住宅產品及其市場的特性 (6-1),(一)耐久性(durability)與昂貴性 住宅是一種經濟壽命相當長的資本財富，建築物本身不易損壞，使用週期長，土地則機幾乎可無限期使用。 另一方面，住宅價格常是購買的家計單位數年或十多年所得，同時也是家計單位負擔者一生中所購買最昂貴的商品。,住宅產品及其市場的
3、特性 (6-2),(二)投資與消費雙重特性 住宅除了可居住產生效用外，同時也具有保值，甚至增值的功能，使得住宅既是消費性財貨，也是投資性財貨，尤其在物價上揚，投資標的稀少的情況下，住宅更容易成為投資的對象。,住宅產品及其市場的特性 (6-3),(三)異質性 因為區位、建築型式、週遭環境等因素會影響消費者的偏好，使得建築業無法像其他產業一樣，生產完全相同的產品，因此在價格上的差異頗大，尤其台灣消費者重視風水的習慣，更易突顯住宅產品的異質性。,住宅產品及其市場的特性 (6-4),(四)空間僵固性 即不可移動性，除了市場資訊外，住宅產品無法在區位間流通，這也是住宅投資與其他產品投資最大的不同。所以空
4、間僵固性，使得住宅市場成為區域性的市場，不論供給者或消費者，注意的是地方性市場的特性與變化。,住宅產品及其市場的特性 (6-5),(五)市場供需彈性小 住宅房屋從策劃、開工到興建完成需相當長的時間，因此住宅市場的供需容易失調：當需求量見減少時，住宅供給量無法於短期中相對減少，而造成超額供給現象；當住宅需求量突然增加，造成供不應求的現象時，則會使住宅價格產生波動。,住宅產品及其市場的特性 (6-6),(六)它是一種公益財 政府部門經由貨幣政策和稅賦政策，或對住宅興建和住宅貸款給予補貼，可對住宅市場造成直接影響。 住宅往往被視為必需品(necessity)，再加上住宅消費可產生正的外部性(posi
5、tive externality)的觀點，因此，它常被視為是一種公益財進而影響住宅興建及住宅金融政策，使得住宅貸款市場時常受到政府政策的干預。,影響房價的因素,(一)經濟因素的變動： 1.所得水準 2.利率變動 3.貨幣供給量 4.股票市場的變動 5.物價指數(二)實質屬性、可及性屬性(三)生活環境品質,住宅屬性與房價關係的研究方法,(一)區位理論(二)特徵價格理論,如何選擇最適住宅,台灣住宅市場面臨的問題 (6-1),住宅供需動態1. 全國：本季全國總家戶數為7,683,813 戶，較上季增加0.37%，較去年同季增加2.00%。住宅存量計有7,783,292 宅，較上季增加0.20%，較去
6、年同季增加1.23%。全國住宅存量超過家戶數約10 萬宅，住宅供給率為101.29%。,台灣住宅市場面臨的問題 (6-2),2. 北部區域：本季北部區域總家戶數為3,530,207 戶，較上季增加0.38%，較去年同季增加2.23%。住宅存量計有3,633,284 宅，較上季增加0.32%，較去年同季增加1.79%。住宅供給率為102.92%，家戶數與住宅存量差額約10 萬宅，供給屬充足。,台灣住宅市場面臨的問題 (6-3),3. 中部區域：本季中部區域總家戶數為1,738,108 戶，較上季增加0.38%，較去年同季增加1.99%。住宅存量計有1,795,773 宅，較上季增加0.09%，較
7、去年同季增加0.85%。住宅供給率為103.32%，家戶數與住宅存量差額約5.8 萬宅。,台灣住宅市場面臨的問題 (6-4),4. 南部區域：本季南部區域總家戶數為2,185,501 戶，較上季增加0.33%，較去年同季增加1.69%。住宅存量計有2,147,033 宅，較上季增加0.09%，較去年同季增加0.68%。住宅供給率為98.24%，家戶數與住宅存量差額約3.8 萬宅。,台灣住宅市場面臨的問題 (6-5),5. 東部及金馬地區：本季東部及金馬地區總家戶數為229,997 戶，較上季增加0.39%，較去年同季增加1.61%。住宅存量計有207,202 宅，較上季增加0.08%，較去年同
8、季增加0.50%。住宅供給率為90.09%，家戶數與住宅存量差額約2.3 萬宅。,台灣住宅市場面臨的問題 (6-6),價格問題（南北差異）城鄉差距（人口結構）,台灣住宅市場面臨的問題 (6-6),投資、購屋最住時機,廣告物的多寡利率的變動匯率的變動銀行的資訊奢侈稅對房價的影響,置產購屋應注意的事項,區位產權建商的信譽格局價格陽宅,置產購屋應注意的事項,置產購屋應注意的事項,置產購屋應注意的事項,置產購屋應注意的事項,競爭個案行銷策略,市場區隔,市場分析,建設公司房屋訂價及銷售流程,分析目標市場,產品定位,擬定行銷策略,本公司行銷策略,產品,價格,通路,廣告,接待中心,購屋者行動,銷貨額,成本,環境,目標市場與產品定位,行銷組合,行銷組合因素,購屋者行為,謝謝聆聽， 敬請指教!,
