1、,胶州国税局潘歌,房地产所得税政策培训,2,第二部分,主 要 内 容,第一部分,3,获得土地使用权规划设计审批办理各种证书签署各类合同协议,预售销售出租物业管理,施工单位项目建设办理竣工验收手续出具测绘报告办理产权登记,房地产开发基本流程,前期工作,租售阶段,建设阶段,4,前期工作各项证书,立项审批发改委,建设项目选址意见书规划局,房地产项目立项手册房地产管理局,建安工程招标、投标建管局,用地位置、用地面积，规划用地性质，容积率，建设设计要求，须配建的公共设施及市政设施行,审核规划总图和规划设计条件,包括总户数，总建筑面积，地上建筑物面积（包括住宅、幼儿园等配套设施），地下建筑面积（包括地下车
2、库、物业用房、联防面积等），容积率，停车位（包括地上，地下等）,国有土地使用权证,商品房预售许可证,包括：建设规模，合同价格，设计单位，施工单位。前期准备阶段和建设施工阶段的分界线,建设用地规划许可证规划局,建筑工程施工许可证建委,建设工程规划许可证规划局,房地产开发基本流程,5,获得土地使用权规划设计审批,办理各种证书签署各类合同协议,预售销售出租物业管理,施工单位项目建设办理竣工验收手续出具测绘报告办理产权登记,房地产开发基本流程,前期工作,租售阶段,建设阶段,确认开发产品总可售面积的依据,取得商品房预售许可证,完工标志之一:竣工验收备案登记表,6,根据青岛市商品房销售合同网上备案和登记办
3、法，取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权属证明的房地产开发企业，应当通过网上操作系统即时公布商品房位置、楼盘表和销售情况，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；商品房项目概况、销售价格、配套设施及公共配套情况；房地产抵押、查封等权利限制情况。,办理预售许可证的条件：投入开发建设的资金达到工程建设总投资（不含地下）的30%。实地现场察看，多层要求主体封顶，高层要求主体建到一般三分之一，小高层要求主体建到一半。,7,8,主 要 内 容,第一部分,第二部分,9,房地产企业所得税政策文件,国税发200931号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 2008年1月1日
4、起青国税发200984号 青岛国地税联合转发,国税发2008299号 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 失效,国税发200631号 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 失效,青国税发200770号外商投资房地产企业管理办法失效,国税发2001142号 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 失效,国税函2009342号 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复,国税函2010201号 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知,青国税发200982号 青岛市国家税务局关于印发房地产开发企业所得税
5、管理操作指南的通知,国家税务总局公告2010年第29号 关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告,10,收入方面的所得税政策规定,房地产企业收入的主要类型（一）未完工开发产品销售收入（二）完工开发产品销售收入（三）预租及租金收入（四）视同销售收入（五）补贴收入,11,收入方面的所得税政策规定,一、销售收入,国税发200931号第6条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。,未完工开发产品销售收入,完工开发产品销售收入,国税发200931号,第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按规定确定,
6、12,青国税发200984号经济适用房、危改房不得低于3%政府限价房不得低于5%别墅不得低于30%；其他开发产品不得低于15%,除经济适用房、限价房、危改房外，如果开发项目位于即墨、胶州、胶南、平度、莱西五市区域内的，计税毛利率可以下浮5%，具体由五市国地税局协商会签确定，分别报青岛市国税局和青岛市地税局备案。,单户单体单栋同时配套建有庭院、车库的住宅类开发产品视同为别墅,必须提供相关的文件证明,包括一般商品住房、商业网点、写字楼等,（一）未完工开发产品销售收入,2009年1月1日2010年3月31日，收取的预售收入按照上述计税毛利率执行，以前收取的预售收入按原规定预计毛利率执行。,1.未完工
7、开发产品计税毛利率,2010年4月1日后收取的预售收入，根据青财源20102号文件，将计税毛利率由15%提高到20%。,13,一般商品房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，分别计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。,（一）未完工开发产品销售收入,1.未完工开发产品计税毛利率,对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行,2010年汇缴业务问题解答,14,（一）未完工开发产品销售收入,（1）包括内容,青国税发200984号：房地产开发企业销售未完工开发产品收入包括
8、开发产品完工前以各种形式向购买方收取的款项，包括预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等,2.关注要点,（2）收入确认方式收付实现制,应于企业实际收到之日确认收入的实现,无论是否取得“预售许可证”，是否开具发票，只要在完工前实际取得的与售房有关的收入，均应按照预售收入缴纳企业所得税,15,2.关注要点,（3）预售阶段允许扣除的项目,政策依据：第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现,（一）未完工开发产品销售收入,可以扣除期间费用，包括“三费”,可以扣除实际缴纳的营业税金及附加、按规定预缴的土地增值税,允许弥补以前年度的亏损 国税函2
9、008635号,16,（一）未完工开发产品销售收入,国税发【2009】31号文件的规定：（一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。（二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。（三）为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。,17,3.填表方法：,季度申报：企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规
10、定的计税毛利率计算的预计毛利额，季度预缴申报时填报在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“实际利润总额”。,国税函2008635号：实际利润额=按会计制度核算的利润总额+本期预计毛利额-以前年度待弥补亏损,（一）未完工开发产品销售收入,18,（一）未完工开发产品销售收入,填表方法：,符合条件的预售款按照税收规定分析计算允许扣除的业务招待费、广告宣传费,填入附表三第40行第4列。,年度申报当年度取得的预售收入合计按照规定的预计计税毛利率计算预计利润填入附表三的第52行第3列。,19,例：某房地产企业，2008年开发A项目，取得预售收入3000万元按25%预售利润率确认预计利润750万
11、元，发生期间费用200万元，其中发生业务招待费60万元，广告宣传费80万元；缴纳营业税金及附加165万元，缴纳企业所得税107.5万元,（一）未完工开发产品销售收入,预售收入3000万25%=750万,60万 60%=36万3000万 5=15万,广告宣传费扣除限额3000 15%=450万,销售税金及附加3000 5.5%=165万,260=15+80+165业务招待费15万广告宣传费80万销售税金及附加165万,20,（一）未完工开发产品销售收入,完工年度的年度申报：完工后年度将预售收入转为销售收入，按照本期转回的已按税收规定征税的预售收入乘以规定的预计利润率填入附表三第52行第4列。同时
12、，要注意结转为销售收入的预售款中包含的，已在以前年度作为三费计算基数计算扣除的业务招待费、广告宣传费部分是不得扣除的，应通过附表三第40行第3列纳税调增，避免将预售收入重复纳入基数重复计算扣除三费。,21,（一）未完工开发产品销售收入,广告宣传费扣除限额6000 15%=900万08年已扣除广告宣传费80万元应纳税调增,例： 2009年1、2季度实现预售收入3000万元7月份A项目开发产品完工，当年全部完工销售收入6000万元（假设取得的预售收入已全部结转完工销售收入）配比计算的销售成本3000万元，销售税金及附加350万元期间费用800万元，其中业务招待费100万，广告宣传费600万元,预售
13、收入3000万15%=450万,100万 60%=60万6000万5=30万08年已扣除招待费15万需纳税调增,已实际缴纳税款的预售收入计算的预计利润3000 25%+3000 15%=1200万,260=15+80+165业务招待费15万广告宣传费80万销售税金及附加165万,销售税金及附加6000 5.5%=330万08年已扣除税金及附加165万应纳税调增,22,1.完工标准确认及关注要点符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1）开发产品竣工证明已报房地产管理部门备案；（2）开发产品已开始投入使用；（3）开发产品已取得了初始产权证明。,关注要点：（1）“竣工证明”是指“竣工验收备案表”，
14、房地产管理部门是指青岛市建委或五市建委（2）“初始产权证明”是指“大房产证”（3）如何判定实际投入使用？国税函2010210号（4）三个标准满足一个即可认定为完工，孰先原则（5）完工标准针对的“成本对象”而不是整个项目。,（二）未完工收入结转为完工收入,23,（二）未完工收入结转为完工收入,举例：2008年2月，A房地产开发公司把一栋写字楼出包给吉祥建筑公司承建。7月， A公司将该写字楼预售给振华贸易有限公司，收到预付款300万元，当月按规定计算出预计毛利额75万元，已计入当期应纳税所得额。10月10日，S公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。10月20日， A公司取得了该写字楼的
15、初始产权证明，但该写字楼已于9月20日交付购买方使用。,A公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应以9月20日为准，而不是10月10日，也不是10月20日。,24,2009年房地产汇算清缴业务问题解答,思考：房地产企业尚未竣工验收，因各种原因提前交付，所得税是否以交付面积确认收入？,政策解读：房地产企业虽未竣工验收，但是已经交付使用，意味着该项开发产品已经符合完工标准。,要注意的是：第一，即使仅是部分交付，作为交付开发产品同一成本对象的全部均视为已经完工。,第二，已经完工，应根据国税发【2009】31号文件第六条规定，针对不同的销售方式确认收入实现的时点和金额，而不是以实际交付面积来确认销售
16、收入。,25,（二）未完工收入结转为完工收入,2.结转时间要求,国税发200931号第九条开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,国税发200931号第三十五条开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择某一时日作为计税成本的结算时点，不得滞后。,思考：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般在汇算期间再结转。,26,2009年房地产汇算清缴业务问题解答,如何理解31号文第3
17、5条规定“开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。”,政策解读：第一，在完工年度内，房地产企业可以选择计税成本核算终止日。即：完工之后的季度申报(完工年度当年内）可以仍按预售状态申报,第二，计税成本终止日最迟不得晚于完工当年的12月31日。 税法53条规定，企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。,结合本条正确理解房地产企业在5月31日之前取得的成本发票可以计入汇算清缴年度的成本费用应是在12月31日前已经计入房地产企业“开发成本”帐户中的成本或已计入“管理费用”中的费用,27,（二）未完工收入结转为完工收入,3.配
18、比结转问题,4.不得重复扣除销售税金及附加,存在完工项目的年度，要关注年度申报表附表三52行纳税调减的金额是否合理调减金额是否大于以前年度本行纳税调增金额合计调减金额/计税毛利率所得金额是否大于主表第一行收入,28,按照预售毛利率20% 换算出本期已转销售的预售收入：104万/20%=520万但是企业申报的本期销售收入仅有455万元最终落实：企业多做纳税调减79万元，应调增应纳税所得额。,29,1.销售收入范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。,（三）完工产品销售收入,（1）代收基金、费用和附加处理,作为代收代缴款项不确认销售条件（同
19、时符合）： 未纳入价内 由企业之外的其他收取部门、单位开具发票应计销售收入： 纳入价内或由企业开具发票的；,精装修费用,国税发200931号 第五条,30,（三）完工产品销售收入,（2）精装修费用几种形式,1.开发商与业主签订销售合同，其中包括精装修条款，房屋销售发票中包括精装修费用；,2.开发商与业主签订销售合同，装修公司与业主签订装修合同,业主分别取得房屋销售发票和装修公司的装修发票，房屋销售发票金额不包括装修费用,开发产品销售收入,可以作为代收款项 ，不作为开发产品销售收入，由装修公司确认装修收入,开发产品销售收入,业主只取得房屋销售发票（金额包括装修费用）,31,（三）完工产品销售收入
20、,2.不同销售方式销售额及销售时间的确认,32,（三十一）房地产公司包销费用税前扣除问题 2012年汇算清缴业务问题解答,问：某房地产开发企业委托某营销公司包销开发产品，包销协议明确超出基价的部分，作为包销方的收入，低于基价部分，由包销方承担。对于没有实际收到的超基价部分，房地产企业应如何进行税收处理？,解答：因房地产企业直接与业主签订房地产销售合同，根据31号文件第六条第四款第3条规定，房地产企业应按照销售合同或协议中约定的价格确认收入，按规定支付受托方（包销公司）的金额，不得直接从销售收入中减除。确认收入后，对于没有实际收取的超基价部分，房地产企业可确认为佣金手续费，从包销公司取得合法发票
21、按照税收规定税前扣除。,33,（四）完工后仅收取定金部分确认收入问题,问：某房地产企业开发项目已办理了竣工备案，但是部分开发产品没有收取全款，仅部分收取或者仅取得定金，如何确认收入？（2012年业务问题解答）,解答：房地产企业开发项目办理了竣工备案，即达到了完工标准，当年度需要计算结转完工销售收入。属于正式签订房地产销售合同或房地产预售合同取得的收入，应国税发200931号文件第六条规定区分不同收款方式确认收入实现。对于虽未签订房地产销售合同或房地产预售合同但已取得的收入，包括订金，应确认为完工销售收入，同时相应配比结转扣除成本。,34,二、租金及预租收入所得税条例19条：租金收入，按照合同约
22、定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。,（一）国税函201079号,收入方面的所得税政策规定,一、关于租金收入确认问题根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。,35,A企业将空闲的房产出租给B企业，租期三年，每年租金10万元；由于经营的需要，A企业可以在租赁合同内分别约定三种收款方式：1，第一年一次性收取
23、租金30万元；2，每年收取租金10万；3、第三年末一次性收取租金30万元。,会计核算时，无论何种收款方式，由于其未超过正常信用期，每年确认收入10万元。税法规定：第一种方式，符合【2010】79号文件规定，可以分期确认收入，与会计处理无差异；第二种方式，与会计核算无差异；第三种方式，与会计处理存在差异，通过入附表三纳税调整明细表第5行“未按权责发生制原则确认的收入”进行调整。,收入方面的所得税政策规定,注意：必须跨年度且租金提前一次性收取税法规定与收付实现制也存在差异，即按合同规定的收款日，无论款项是否收到，均需确认为收入。,36,收入方面的所得税政策规定,国家税务总局关于融资性售后回租业务中
24、承租方出售资产行为有关税收问题的公告 二、企业所得税 根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。,（二）国家税务总局公告2010年第13号,37,二是承租人仍然按资产出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。也就是承租人售后租回的资产仍视同出售前拥有的自有资产一样，按照出售前的计税基础，计提折旧在税前列支。 三是租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。在售后回租业务中，承租
25、人支付的高于售价的部分相当于承租人融资所负担的融资利息的部分，这部分支出在租赁期间作为财务费用允许在税前扣除。没有对利息费用进行利率水平（不超过同期同类金融机构贷款利率水平）限制,收入方面的所得税政策规定,融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。 融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。,（二）国家税务总局公告2010年第13号,一是承租人出售资产的行为，不确认为销售收入。由于与资产相关的风险和报酬并没有完全转移，不符合企业所得法中收入确认的条件，因此不
26、确认收入；但是要关注前提，必须是经批准从事融资租赁业务的企业,金融租赁公司管理办法：第二条本办法所称金融租赁公司，是指经中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营融资租赁业务或在其名称中使用“金融租赁”字样，但法律法规另有规定的除外。,38,预租收入,国税发200931号 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。,预租收入在预租阶段不缴
27、纳企业所得税，实际交付后按租金确认收入,2010年A房地产企业年终结账时，账面有300万元的商铺租金在“预收账款”科目没有结转收入，一是2010年8月已经出租交付提前收取的一年商铺租金200万元；二是2010年10月收取的业主应明年交付的商铺预租定金100万元。,收入方面的所得税政策规定,39,收入方面的所得税政策规定,第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。,三、视同销售收入 国税发【2009】31号,1
28、.确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。,40,收入方面的所得税政策规定,2.非货币性交易是否视同销售,企业所得税实施条例第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。,41,资产所有权属未改变不视同,资产所有权
29、属改变视同,用于生产、制造、加工另一产品,改变形状、结构或性 能,改变用途,在总机构及其分支机构之间转 移,上述两种或两种以上情形的混 合,其他不改变资产所有权属的用 途,用于市场推广或销 售,用于交际应酬,用于职工奖励或福 利,用于股息分 配,用于对外捐赠,其他改变资产所有权属的用途,收入方面的所得税政策规定,国税函【2008】828号,42,收入方面的所得税政策规定,（三）问：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款企业所得税上如何处理？解答：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。,四、补贴收入,43,2007年3月某房地产开发企业为了配合
30、某区政府进行招商引资，因政府引进的公司规模很大，由政府牵头与被引进的公司签订定向开发合同，政府承诺：将某块地以50万每亩的价格转给房地产开发企业，但因地必须经过招拍挂，政府承诺：1、保证该房地产开发企业拿到该地，2、如价格超过50万每亩则由政府对超过部分给予补贴。2007年12月完成了土地招拍挂，房地产开发企业顺利获得土地，但价格超出50万每亩，08年3月获得政府支付的补贴款1050万元。 问： 土地成本如何确定？补贴款的所得税待遇如何确定？,44,成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。,（一）成本对象,成本费用的所得税政策规定,成本对象由企业在开工之
31、前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,三、成本费用的税务处理,45,计税成本对象的确定原则：,成本费用的税务处理,（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进
32、行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,46,可否销售原则,第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有
33、关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,47,可否销售原则：配套设施的税务处理,（一）非营利性，且产权属于全体业主所有，无偿赠送给地方政府、公用事业单位的。 税务处理：按公共配套设施费直接列入成本（二）营利性的、产权属于开发企业的、产权未定的、无偿赠送给非地方政府、公用事业单位的 税务处理：视其用途而定
34、。1、自用的：视为自建固定资产。随着折旧摊销价值。2、非自用的：视为开发产品，随着开发产品的出售，列入成本。（三）地下基础设施形成的车库（例外情形）税务处理： 虽然是营利性的，但是根据文件第33条规定，按照公共配套设施费处理，即摊入成本。,48,（二）计税成本内容,成本费用的税务处理,国税发200931号,计税成本内容包括：（一）土地征用及拆迁补偿费（二）前期工程费（三）基础设施费（四）建筑安装工程费（五）公共配套设施费（六）开发间接费用。,注意：计税成本不同于开发成本,49,（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套
35、费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,国税发200931号 第二十七条,（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,成本费用的税务处理,城镇土地使用税属于管理费用，不属于开发成本，但是土地使用费属于开发成本,50,51,（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，
36、主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,成本费用的税务处理,52,（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,成本费用的税务处理,53,成本费用的税务处理,下列费用如何归集1.促销、推广等广
37、告费 2.业务招待费 3.土地使用税 4.营销设施建造费 5.推倒重置费用（34号公告 ） 6.财务顾问费，中间业务费,54,（三）计税成本核算程序,成本费用的税务处理,1.在开工前合理的划分成本对象,2.归集开发成本,3.开发成本,开发成本或期间费用,（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,直接成本 间接成本 共同成本,4.确定是否完工,完工开发产品计税成本未完工开发产品计税成本,开工前向主管税务机关备案,55,（三）计税成本核算程序,成本费用的税务处理
38、,6.计算销售成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,5.计算单位工程成本 单位工程成本=成本对象总开发成本/总可售面积,测绘部门出具的测绘报告中的面积,56,成本费用的税务处理,（四）计税成本分配方法,1.占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。,2.建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。,建筑面积分配率=待分配的间接成本总建筑面积成本对象的间接成本=成本对象的建筑面积建筑面积分配率,57,成本费用的税务处理,某项目土地面积20000平方米，土地出让金1.2亿元。分为两期开发，一期1200
39、0平米，二期8000平米。一期分为三个项目（成本对象），A项目1000平米，B项目4000平米，C项目7000平米。,A会所,B高层,C多层,二期,一期,第一步：确认一期的土地成本 12000/20000=60% 60%1.2亿=7200万元,A、B、C项目的土地成本分别是多少？,第二步：确认每个项目的土地成本 A:1000/120007200=600万元 B:4000/120007200=2400万元 C:7000/120007200=4200万元,58,成本费用的税务处理,3.直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配 适用成本项目：借款费用
40、,4.预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 适用成本项目：借款费用,特别说明：土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配必须按照上述指定方法处理。 其他其他成本项目的分配，可由企业根据上述原则自行确定企业有了较大的自由选择权。成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。,59,60,问题：达到完工标准之后但工期并未完全结束，很多成本没有进来如何处理？,31号文件第二十八条： （三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分
41、，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除,61,成本费用的税务处理,例：某房地产开发企业2008年完工一幢商品房住宅楼（作为计税成本对象），可售面积8000，结算单位面积计税成本3000元，2008年当年实现销售2000 ；2009年发生应由该住宅楼承担的计税成本160万元，实现销售5000 。计算该企业2009年度税前扣除的已销开发产品计税成本,1、2009年发生成本应调整单位面积计税成本 16000008000200 2、调整后单位面积计税成本30002003200 3、已销开发产品计税成本200200032005000 16400000（09年扣除）
42、 4、未销开发产品计税成本32001000 3200000 今后实际销售时扣,62,是否假票金额均要调减销售成本？,62,问题：稽查局查出了3000万元假票列支成本，如何处理?,63,（五）预提费用的处理,第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本,（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。,（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件,（三
43、）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,成本费用的税务处理,64,出包工程结算款的预提,（1）预提条件（同时符合）：A.出包工程已经全部完成（预提时点：完工年度）；B.出包工程结算正在办理；C.可能结算的金额有充分的证明依据；D.未全额取得发票。,（2）预提金额确定：如某公司某项目（属于同一成本核算对象）有两个出包合同，一个合同为600万元，另外一个合同为400万元，其中600万元的合同已经取得全额发票，400万元的合同未取得发票。在计算计税成本时，可以按照700万元在税前扣除，即按照总
44、合同金额1000万元预提100万元。,（3）对预提出包工程结算款实行跟踪结算管理： 预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过一定时期仍未支付（未取得发票）的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。,成本费用的税务处理,65,公共配套设施成本的预提,（1）预提条件（同时符合）： A.已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件； B.尚未建造或尚未完工的； C.公共配套设施预算造价的依据充分，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。（2）预提金额确定： 公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本（3）预提金
45、额的跟踪结算管理： A.明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额； B.未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。 C.以后实际发生时，再按照办法第二十八条第三款规定扣除（已销、未销、固定资产间分配）。,66,报批报建费、物业完善费的预提,物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 （1）预提条件： A.开发产品已完工（未完工产品不得预提） B.应向政府上交而未交 （2）预提金额确定： 依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通知书”确定 （3）跟踪
46、结算管理： A.政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定； B.政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。,67,成本费用的税务处理,（六）关于利息支出的扣除,（1）扣除范围：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用（2）核算要求： 按企业会计准则规定归集和分配完工前计入开发成本； 完工后计入期间费用；（3）扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理 金融企业借款 按借款合同规定的利息支出扣除； 由企业集团或其成员企业统一借款，分摊集团内部其他成员企业使用，符合条件的利息支出准予
47、扣除 条件：能出具从金融机构取得借款的证明文件；无利率差。 此种银行转贷属于统借统还，不属于“资本弱化”的行为，凭证问题分摊使用借款的成员企业不需要提供发票扣除利息费用,68,（五）问：房地产公司统一向银行借款，提供给公司内其他项目公司（均是法人企业）使用，项目公司按照银行利率向公司支付利息，是否允许税前扣除？2010年业务问题解答 解答：根据国税发200931号文件规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 但是企业集团必须符合规定的条件。根据企业集团登记管理暂行规定，企业集团应当具备下列条件：1.企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；2.母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上； 3.集团成员单位均具有法人资格。,
