1、第 1 页 附件二房地产企业年度财务分析提要（供参阅）根据房地产行业的特点，我们认为年度财务分析至少应该包括以下几个方面：一、企业总体经济运行情况；二、企业主要经济指标完成情况及其成因；三、主要财务比率及其成因和动态分析；四、盈方平衡分析和筹资规模预测；五、企业资产质量、财务风险和竣工项目开发成本及获利分析；六、综合评价及建议注：2005 年度财务分析于 2006 年 1 月 26 日前上报第 2 页 一、企业总体经济运行情况内容：1、 宏观经济形势、行业形势的简要介绍；2、 企业开发经营基本情况；3、 主要经济指标年度完成情况并与计划和历史做一简单比较，指出其特点；4、 企业形势展望二、企业
2、主要经济指标完成情况及成因 1、完成情况实际 上年同期 同比 计划 完成比率销售签约面积销售签约金额到位资金结转销售收入利润总额实际上缴税金资产总额净资产新开工面积竣工面积2、成因分析指标影响因素、增减变化及其原因，分析时可采用定性和定量二种方法，市场和经营环境要素以定性分析为主，纯财务量化指标以定量分析为主，定量分析可采用因素比较法、杜邦分析法等方法。第 3 页 三、主要财务比率、成因及其动态分析评价内容 指标 实绩 上年数 同比%行业标准值评价净资产收益率总资产报酬率一 获利能力销售利润率总资产周转率二 资产营运状况流动资产周转率资产负债率已获利息倍数三 偿债能力状况流动比率销售增长率四
3、发展能力状况资本积累率主业流入比重主业流出比重净流量五 现金流量状况销售现金比率总评：备注：行业标准值可参见附表上海市企业经济效益指标标准值（参考） 四、盈方平衡分析和筹资规模预测1、企业盈亏平衡点分析1）企业盈亏平衡点计算分析：销售收入固定成本/销售毛利率2）划分固定成本与变动成本固定成本：期间费用固定性收益变动成本：销售成本(含销售税金及附加)第 4 页 而对集团母公司而言，内部投资收益不能作为固定性收益。2、筹资规模预测1）销售百分比法：在预计销售收入和期望资产负债率确定的情况下利用销售百分比法确定企业筹资规模；2）已获利息保障倍数计算法：在目标利润和利息保障倍数假定的情况下测算年度筹资
4、规模；3）现金债务总额比计算法：利用今年的现金债务总额比率测算明年的利息和偿还能力。通过上述指标的计算，经综合分析后测算得出明年的筹资规模，并对明年的资金平衡问题作出说明。五、企业资产质量、财务风险、项目开发风险1、企业资产质量：重点从企业资产和负债构成的结构比例、负债与权益比例、资产周转速度、长短期债务结构等方面进行分析；2、财务风险：重点分析企业的偿债能力、融资规模及其能力和渠道、现金流量充裕程度、企业潜在的或有负债及其风险程度（如质量隐患、担保、诉讼等或有责任承担） ；3、项目开发成本及获利分析；重点分析年度竣工项目与历史项目成本及盈利水平及其因素，项目开发与市场销售前景等。六、综合评价
5、及建议1、通过上述综合分析，指出企业的优势和存在的问题。重点对销量、盈利、资金、控制、内控、诚信等方面进行综合评价；第 5 页 2、针对存在的问题，从财务和管理的角度提出解决问题的建议。附表上海市 2004 年度企业经济效益指标标准值（参考）上 海 房 产 企 业 集 团（ 平 均 值 ） 上 海 有 限 责 任 (集 团 )公 司（ 平 均 值 ）一 、 财 务 效 益 状 况净 资 产 收 益 率 (%)8.2 7.54总 资 产 报 酬 率 (%)4.21 4.22成 本 费 用 利 润 率 (%)17.69 5.71销 售 利 润 率 (%)14.89 5.38二 、 资 产 运 营 状 况总 资 产 周 转 率 (次 ) 0.28（ 1286天 ） 0.72（ 500天 ）流 动 资 产 周 转 率 (次 ) 0.42（ 857天 ） 1.4（ 257天 ）三 、 偿 债 能 力 状 况资 产 负 债 率 (%) 65.15 64.13已 获 利 息 倍 数 9.58 5.37流 动 比 率 (%) 1.42 1.46四 、 发 展 能 力 状 况销 售 增 长 率 (%) - -资 本 积 累 率 (%) - -第 6 页
