1、第三章 住 宅 商 品,2018/9/21,2,内容导航,选择商品房要考虑的因素商品房户型,2018/9/21,3,第一节 选择商品房需考虑的因素,俗话说，安居才能乐业，作为居民生活最重要的一个大宗商品，宽敞舒适的住房是大多数中国人目前一个最大的梦想。在几乎倾其毕生积蓄购买住房的时候，必须要考虑一些重要的问题，这样才能买得称心的房子。 一般在购房的时候，应该重点考虑商品房的地段、交通、价格、户型、楼层、配套设施、周边环境、物业管理等方面的因素。,2018/9/21,4,一、交通和地段,交通是买房要考虑的重要因素，四通八达、进出方便、有停车位，物业才算物尽其用。道路设施：道路通过能力、设计的运行
2、速度、实际运行速度及运行安全状况。公共交通：包括公共汽车、地铁等公共交通的线路数，与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，交通工具运行起止时间、票价，从房子所在地到公共交通点的距离，使用出租车的方便程度。,2018/9/21,5,一、 交通和地段,地段一般按照城市的功能区进行划分，购房是对地段的考虑，以居家、工作的方便性为最重要的因素。以杭州为例：地段可分为城东、城西、城中、城北、城南，滨江、萧山、余杭、三墩等区块。杭州楼盘地图,2018/9/21,6,二、价格,价格是影响居民购房最重要的因素之一，甚至是决定性的因素。目前国际一般的住房总价和居民家庭年收入之间的比例，在6-8之间，而目前中
3、国大中城市的房价远远超过了这个比例。影响商品房价格的因素有很多，主要有地段、户型、楼层、环境、供求关系、开发成本、未来增值空间等。,2018/9/21,7,住房痛苦指数一个衡量房价的简单依据,住房痛苦指数=全国商品房的平均售价(平方米)全国人均月收入“百姓住房痛苦指数”的计算公式为： 住房痛苦指数商品房的平均售价(每平方米)人均月收入问题：造成我国目前房价畸高的主要原因有哪些？,2018/9/21,8,大排面指数衡量房价的一个有趣依据,如果你准备买房子，可以到房子周边商铺的大排档询问一碗大排面多少钱，如果是一碗4块钱，那么这个地方标准的房价应该是4000元平方米；如果面价是5块，而附近的房价只
4、是4200元，那么你可以毫不犹豫地投资；相反，房价就有虚高的成分。大排面指数并非笑话，它意味着级差地租和租赁价格对房地产市场的决定作用。,2018/9/21,9,大排面指数衡量房价的一个有趣依据,在租赁市场中，敏感度最高、对价格影响最大的是商铺的租赁价格，其投资回报的直接性，租赁市场才最真实反映社会在现有收入水平上人们对房屋的真实需求。人们购买房屋，有投资、投机的期望，希望今后房价上涨后再租赁、转售出去获利。租赁则不具有这个功能，因此租赁价格是房地产投资回报的最重要参照体系。,2018/9/21,10,三、 户型,户型是影响商品房选择最重要的因素。影响户型的因素有很多，主要有流行时尚、消费者偏
5、好、开发商利益及楼盘状况。中国人对户型的选择比较讲究，一般要求南北通风，短进深，大开间，保证每房都能获得规定的日照时间和日照质量。,2018/9/21,11,四、楼层,住宅的楼层分布，目前一般分为多层、小高层和高层。多层一般在7层以下，小高层在8-12层，高层多在12层以上。以前有金三银四的说法，但随着住房多样化的倾向，楼层的选择多根据消费者的偏好而比较灵活。老年喜欢楼层底的，年轻人喜欢高层顶楼。,2018/9/21,12,五、配套设施,配套设施主要是指楼盘内部的配套，主要包括小区会馆、休闲娱乐设施、绿化、车库等。绿化做得好坏要用绿地率来衡量，绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的点和占居住区
6、总用地的百分比。有关规范规定：新建居住区绿地率应不低于30%。,2018/9/21,13,六、周边环境,周边环境是指楼盘周围的生活基本设施等的完备程度。包括交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，学校、医疗机构、体育场所，噪音及污染等。周边环境对楼盘价格的增值空间有很大的影响。,2018/9/21,14,七、验证开发商资质,审查开发商的资质与实力很重要，这决定着购买者是否能居住在一个好的社区里，开发商的承诺是否能兑现。开发商的“五证”是最重要的证明材料，它们分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。,2018/9/21,15,八
7、、物业管理,物业管理主要是指小区的管理、服务、安全等居住的软件条件。物业管理公约是小区管理机构(业主大会或代表大会、业主委员会)存在与运行的基础与依据，规制小区各个人(包括各业主及业主的继受人、使用人、业主大会、业主委员会、物业公司等)的主要行为，是小区管理的最主要依据。,2018/9/21,16,第二节 户型概述,一、户型分类按设计风格分类以卧室为中心的格局以客厅为中心的格局,按室内层面分类平面错层跃层,2018/9/21,17,二、户型组成,按居室的功能划分，可以分为以下几部分：卧室、客厅、书房、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等。我国居民住房的小康标准为客厅14.7m2，主卧11m2，次
8、卧7m2，厨房5m2，卫生间4m2，餐厅9m2，书房6m2。,2018/9/21,18,（一）卧室,分为主卧、次卧、客房。传统的小居室户型，卧室一般相对较大，“一大三小”。后来又流行小卧室，“三大一小”。从目前的趋势而言，大卧室又将成为主导。,2018/9/21,19,（二）客厅,分主厅、次厅，有与餐厅合二为一的。传统的小居室户型，一般都没有考虑单独的会客区，多与餐厅连通，面积一般在10m2。后来又流行大客厅，但面积又大得过分，达40-50m2，目前流行的客厅面积一般在2030m2，而且有根据功能的不同而分为会客区、休闲区等多厅的趋势。,2018/9/21,20,（三）书房,书房的功能对不同职
9、业的人而言有所不同。有注重实用性的，有注重装饰性的，也有两者并重的。书房一般面积不会很大，一般朝北，也有朝南的。采光、通风要求不是很严格。,2018/9/21,21,（四）餐厅,独立的，采光、通风俱佳的餐厅为大多数家庭所向往。目前居室面积不足120m2的户型大多没有独立的餐厅，有的是与厨房连体的，有的是与客厅相通的。餐厅的面积一般不大，多在10 m2 。,2018/9/21,22,（五）厨房,厨房是现代居室的一个重要组成部分。厨房的功能是给主妇或主男们提供一个明亮、温馨、井井有条的环境。厨房一般有封闭式和敞开式两种。根据中国人的饮食习惯，厨房应与其他功能区有隔断，防止油烟的扩散。厨房一般要求采
10、光，通风良好，面积至少在5 m2以上。,2018/9/21,23,（六）卫生间,卫生间在传统的居室条件下，往往位于居室的一隅，无论是采光还是通风都比较差，面积多在2m2左右。现代居室的卫生间设计十分注重采光和通风，而且注重功能的区分。面积一般在4m2以上，大户型的甚至采用两卫甚至是三卫，干湿分区。,2018/9/21,24,（七）储藏室,现代居家一般多有平时不用，以备不时之需的物品，而且居室的清洁与条理往往与杂物的收拾和储存密切相关。储藏室的功能就在于此。,2018/9/21,25,（八）阳台,人们平日里的工作和生活多在室内，缺少与大自然的沟通，阳台正是提供了这样一个场所。传统的阳台一般面积较小，主要功能是晾晒衣服。现代居室的阳台不但面积与数量得到了扩展，而且功能也得到了大大的扩充，增加了休闲、观景等作用。,2018/9/21,26,思考题,不同年龄、收入和职业的居民在挑选商品房的时候考虑的因素有哪些不同？如何你将来买住房，在挑选户型的时候，你最主要考虑哪些因素？请设计你心中理想住宅的户型。,
