1、 1 / 720110423 海马公园一期首批开盘市调简报一.项目概况：海马公园项目是海马集团之全资子公司海马（郑州）房地产开发有限公司在郑州开发的第一个房地产项目，该项目位于东风东路与商都路交汇东北角，距规划建设中的郑东新客运站（2011 年底投入使用）仅 300 米，地理位置卓越，总用地面积 796 亩，容积率 3.17，规划总建筑面积 110 万，规划超前，设计人性科学，是一个集居住、教育、商务办公、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目；项目总体分三到四期开发。其中，一期位于地块西南角（东风东路与商都路交汇处东北） ，总用地面积约 95 亩，规划建筑面积约 23.7 万平方米，全高层板
2、式纯住宅规划，总户数 1724 户 当期户数 662 户，于 2010 年 7 月开工建设（现主体工程建至 18 层左右、接近准现房销售） ，目前聘请推广公司（深圳博思堂）整合推广，由开发商自行销售。该项目于 2010 年 9 月以“一百元，一套房，一座公园的慈善捐款”(抽奖送房)启动亮相并营销，截止本次开盘前，总共积累客户资源 6000 余组，其中，积累海之会会员客户近 720 组（3 月 25 日起凭 10 万元以上存款证明办理） 。二、推售房源：1 号4 号楼，共计 662 套。其中，1、4 号楼针对海马集团员工及内部关系户，2、3 号楼针对 VIP 排卡客户。主力户型：阳光两房（40-
3、90） ；花园三房（100-115） ；公园三房（120140） ；阔景四房（145-155） ；全景复式（155-230）户型设计如下：2 / 7A6 户型 89（两房两厅）A1 户型 112（三房二厅）B3 户型 131（三房两厅）B1 户型 135（三房两厅）3 / 7C1 户型 157（三房两厅）三、开盘流程安排：1. 本次开盘分三个阶段： 第一阶段：4 月 20 日，海马集团员工、关系户等内部资源选房； 第一阶段：4 月 22 日，邀约 vip 前 600 号客户提前选房 第一阶段：4 月 23 日，600 号以后客户入场选房，同期举行“一百元，一套房，一座公园的慈善捐款”的抽奖活动
4、。 （注：本日为开发商公开的开盘日期）2. 各阶段开盘详情： 第一阶段1) 时间：2011-4-20（上周三）2) 地点：海马公园售楼部3) 客户来源：海马集团员工，关系户4) 认购房源：1 号、4 号、 （共计 399 套房源）5) 表单成交价：9000 元/，6) 认购及优惠条件：必须交 30 万定金 : A：40-95 优惠 8000 元；B：100-115优惠10000 元；C: 120-140优惠 12000 元； D: 143-230优惠 15000 元7) 成交量：约 200 套8) 选房率：50% 第二阶段1) 时间：2011-4-22（上周五）2) 地点：海马公园售楼部3)
5、客户来源：邀约前 600 号客户提前选房4) 认购房源：2 号、3 号楼及 1、4 号楼剩余，约 450 套4 / 75) 开盘流程：严格按照开盘流程，无 vip 卡无法进场海马公园选房流程会员签到 会员到场凭 vip 卡签到休息 会员进入休息区就坐等候叫好验卡区 核实会员身份粘贴选房顺序号等候区 会员就坐等候进入选房区选房销控区 会员选定房源并销控房源签约区 签订商品房认购协议书财务区 缴纳定金复核区 复核整个流程礼品区 领取选房礼品6) 成交价格：9580 元，一户一价7) 优惠条件：按照转定优惠对照表（图示如下）不同房屋类型转定优惠对照表定金额度 基本定金 5 万元 定金 30万 定金
6、50万 定金 80万 一次性 付款不同房 阳光房 标准间/一房 40-90 0 8000 10000 12000 150005 / 7一厅二房二厅花园房 三房二厅 100-115 10000 12000 15000 20000三房二厅公园房三房两厅 120-140 12000 15000 18000 24000阔景房 三房二厅/四 房二厅 143-155 15000 18000 22000 30000屋类型享受优惠额度全景复式 顶层复式 155-230 15000 20000 25000 350008) 选房成交量：约 270 组 (包含不符合购房条件客户)9) 选房率：58% 第三阶段1)
7、时间：2011-4-23（上周六）2) 地点：海马公园3) 客户来源：600 号以后的客户4) 认购房源：全部剩余房源，约 200 套5) 开盘流程：再次遵守 22 日的开盘流程，但任何人员均可入场，基本无控制。6) 配套活动：文艺演出、 “一百元、一套房、一座公园”活动揭晓。7) 优惠条件：（如下图）不同房屋类型转定优惠对照表定金额度 基本定金 5 万元 定金 30万 定金 50万 定金 80万 一次性 付款标准间/一房一厅阳光房二房二厅40-90 8000 10000 12000 15000花园房 三房二厅 100-115 10000 12000 15000 20000三房二厅公园房三房两
8、厅 120-140 12000 15000 18000 24000阔景房 三房二厅/四 房二厅 143-155 15000 18000 22000 30000不同房屋类型享受优惠额度全景复式 顶层复式 155-230015000 20000 25000 350008) 所剩房源：余 192 套，多 91的小户，少量顶层复式。当日销控表统计如下图：总数（套） 余(套） 销售价格（元） 备注6 / 71 号 188 52 号 158 303 号 105 204 号 211 40总计 662 95一房一价格，均价价 9500 元 剩余房源均为 91户型易居观点：经过实际调研，现场人气一般，尤其 4
9、月 23 日上午10：30-11：00 半个小时内只选定 1 套房，销控表怀疑有注水成份。据内部可靠消息：1 号、4 号，经 20 日、22 日内部认购约 200 套后，实际还余 199 套，可 23 日 9 点开盘，销控表上仅余 45 套，差额154 套，注水率高达 77%四、配套公关活动4 月 23 日上午 10 点 30 分开始抽奖：“海南游大礼价值 5000 元” ；分别抽出 5 位幸运认购客户“转定金大礼价值 1 万、2 万购房代金券” ；分别抽出 5 位幸运认购客户“一百元爱心大礼价值海马公园房子一套” 抽出一位幸运大奖，（说明：“一百元爱心大礼“价值“海马公园房子一套”： 面积 55，需缴纳交 17%偶然所得税。 ）综述：三个阶段开盘，客户帅选为三种，不以常规出牌，常规方式是长期蓄水，集中引爆。每天实际认购率均在 50%（不符合资格又大定客户） ；销控表存在严重的注水问题。这种注水问题初步判断应该是高管层暗下操作，其销售员并不知情。 “一百元、一套房” 长线拖住客户，聚集人气的方式可以借鉴。 7 / 7易居中国（郑州）公司财信项目组2011-4-25
