1、2014 年温岭楼市分析第一部分 宏观市场一、宏观政策1、楼市调控“新国五条 “征税 20%打击炒房力度升级：随着三月份国务院出条的“新国五条”细则发布以来，各大城市也陆续对当地房产进行调控。这其中对二手房征收 20%个税成为最热的焦点话题。2、央行放开银行利率下限 个人住房贷款暂不调整。3、一线城市“地王潮”涌现： 由于三月份的新国五条政策造成二手房市场的火热外也促使新盘的热销，政策的干预映射到房地产的方方面面。反映在土地市场上，即为一、二线城市热点区域高单价、高溢价率地块频现，多地“地王”纪录被屡屡刷新。4、 最严重“钱荒”来袭：6 月以来金融业闹起了“钱荒” ，虽然 6 月份的“钱荒”年
2、年有，但今年尤其严重。6 月 20 日，如果一家银行向另一家银行借钱，1 天的利率，按年折算最高达 30%，相当于 1 年期贷款基准利率的5 倍，这已超过央行规定的正常贷款利率的最高限，越线就是高利贷。5、 2013 年一二线城市市场全面复苏： “金九银十“购房需求旺盛 一线城市土地市场“ 独领风骚 ”，一线城市强劲领涨，引发地方政府调控；供给表现：库存去化加快，土地成交量价齐升；6、 “383 方案”：提出“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合的中国新一轮改革路线图，其中土改部分尤其引人注目，因为它明确提到“集体建设用地直接入市” ，并注明“已形成的小产权房按照不同情况补缴
3、一定数量土地出让金，妥善解决问题。 ”这有望为小产权房合法化打开一道门。第二部分 温岭本地市场一、2013 年温岭市住宅土地出让情况表 1：2013 年温岭市住宅土地出让情况序号 时间 地块信息 土地面积 建筑面积 成交价 楼面价 归属14 城市新区 GY080102 地块 1000 30000 13 2013.11.13 大溪镇上洋岙村 45746 96066.6 43720 4551.0094 台州贝利豪成12 箬横镇翻身村、繁荣村 14294 30017.4 11 箬横镇埭头村、团结村 19654 35376 10 2013.11.4温岭市CD050519、CDO50530 地块爱仕达1
4、18025 259990 97700 3757.8368 爱仕达房产9 2013.9.30 新河镇环城东路东侧 59325 130515 42320 3242.5392 台州鸿鼎房地产8 2013.10.10 新河镇楼岙村 54861 65833 5330 809.62435 贵州铜仁锦江置业7 2013.8.29 泽国镇 ZG110401-1 地块 50382 110840 35100 3166.7268 浙江铭基置业6 2013.6.7石桥头镇 SQ080101 地块原东海商城 29804 50667 6200 1223.6762 浙江特佳置业5 2013.3.1 城南镇 CN020501
5、 地块 61316 147158 18200 1236.7659 温岭市万通房地产4 2013.2.19温岭市 110405 地块(四村拼盘) 4931 11785 7570 6423.4196 浙江豪成房地产3 2013.2.4温岭市（工业园区）GY070104 地块 44161 92738 3620 390.347 河洛国际开发2 2013.1.23温岭市五洋小区（暂名）地块 128861 315709 252000 7982.0341 北京慧诚房地产1 2013.1.8温岭市 203411 地块 4 号地块 3348 11437 8100 7082.2768 浙江今朝房地产1388132
6、 519860 2013 年截止 10 月份温岭土地市场共出让 11 宗住宅用地，成交面积 600760，建设面积约为 129 万,成交金额 519860 万元。2012 年温岭土地市场共出让 19 宗住宅用地，成交面积 433335，成交金额213326 万元。温岭历年土地出让对比表时间 出让面积 建筑面积 出让金额2013 年 600760 1292739 5198602012 年 433335 918647 2133262011 年 226634 451496 877152010 年 367253 4578502009 年 117435 45136对比图表:020000040000060
7、0000800000100000012000001400000出 让 面 积 建 筑 面 积 出 让 金 额2013年2012年2011年2010年2009年从上图可以看出,温岭历年土地出让面积在逐年增加,而2013年达到最高值。温岭城区数据：时间 出让面积 建筑面积 出让金额2013 年 299326 691659 3689902012 年 108820.9 271382.5 1272902011 年 29418 51100 73839.182010 年 182900 3843202009 年 23586 14760对比表图：010000020000030000040000050000060
8、0000700000800000出 让 面 积 建 筑 面 积 出 让 金 额2013年2012年2011年2010年2009年二、2013年温岭商品房推售情况（一）全年商品房推量2013 年温岭商品房预售总量商业 住宅 2013 年销售预售证号 楼盘名 开盘时间 均价总建筑面积 销售面积 套数 销售面积 套数 面积 套数（13）第 26号九龙园二期(8101112) 10.24 19541 46623.05 402 24034 204（13）第 25号九龙园一期(51314) 9.23 19000 258836 33151.5 278 29812 251（13）第 24号 贝利花苑(3/4/
9、5) 9.24 20000 608.08 6 31082.3 224 29173 211（13）第 23号万锦花园(8/9/10/11/12/13) 9.20 18100 4591.96 31 31905.14 244 14933 118（13）第 22号 水景苑 10.1 19280 13697.47 1013.04 4 8919.76 95 1889.5 21（13）第 21号 东湖怡景园 9.3 16800 66470.02 8810.39 50 36849.94 431 10476 120（13）第 20号江南锦园(1-8#,12#楼) 8.30 18500 48804.78 5628
10、.63 99 43176.15 280 19286 132（13）第 19号 鸿业华园 8.20 10000 52946 5791.06 26 33456.51 265 30575 239（13）第 18号海普佳苑(1/2/3/13) 8.14 35000 7811.92 60 （13）第 17号 金都财富大厦 8.2 11633 33431.04 4884.04 64 22531.61 292 6231.8 77（13）第 16号 圆通佳苑 8.5 18437 14905.92 710.81 7 12797.26 99 7861.2 62（13）第 15号 金森大厦 7.4 18800 10
11、708.04 2341.48 9 5712.6 45 5751.3 45（13）第 14 金茂城 6.30 17522 28552.74 9626.48 12890.1 171 7429.1 101号（13）第 13号 佳宏铭苑 6.25 16700 53000 25031.5 27968.5 293 4001.8 33（13）第 12号 杰特大厦 6.10 15000 27063.56 5020.02 15780 189 5913.1 66（13）第 11号 汽贸城 5.19 16600 17873.38 17873.38 （13）第 10号 鑫业佳园 5.1 18000 24801.44
12、1000 17700.38 146 17858 148（13）第 9 号 海普佳苑(3/4) 5.7 20000 28510.9 1019.85 14 28510.9 312 （13）第 8 号 京汉君庭(2/3/6) 5.11 21129 39508.99 5427.49 34081.5 374 12421 137（13）第 7 号 西溪山庄御景园 3.21 22000 19670 63 6684.5 23（13）第 6 号 西子花园(3/4/5/10) 2.15 10000 32173.45 4898.31 28 27275.14 330 29581 366（13）第 5 号 欧典花园欧尊
13、苑(1/2/3/4/15/16) 1.30 1800038519.26 38426.75 264 36903 267（13）第 4 号 海普佳园(2/5/8) 1.27 20000 39676.17 39676.17 412 （13）第 3 号 阳光华庭三期 1.25 18057 25358.23 174 33903 214（13）第 2 号 汽贸城 1.29 19625 34002.9 27205 30 6797.9 42 （13）第 1 号 海普佳园(6/9/12) 1.9 22000 39555.36 39555.36 408 海普佳园 20000 220693 220693 2360
14、1760根据上表，温岭市 2013 年推出商品房预售总面积约为 64 万。其中温岭市区楼盘共 6 个，分别为海普佳苑、京汉君庭、西溪山庄御景园（排屋） 、水景苑、怡景苑、九龙园，预售面积为 28.7 万，占全市预售总面积的45%；周边乡镇预售面积为 35.3 万，占全年预售总面积的 55%。（二）销售对比分析2012 年与 2013 年销售对比2012 年 2013 年月份 套数 月份 套数1 月 185 1 月 7882 月 193 2 月 5613 月 119 3 月 2894 月 63 4 月 1395 月 306 5 月 5786 月 313 6 月 2707 月 894 7 月 28
15、38 月 489 8 月 5339 月 432 9 月 89610 月 312 10 月 46711 月 206 11 月 12 月 504 12 月 全年 4016 全年 4804销 售 对 比 表020040060080010001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月月 份套数2012年2013年从对比表中可以看出，今年年初由于海普佳园价格从均价 22000 元/降至均价18000 元/，通过价格杠杆拉动了该楼盘的销售；5 月份京汉君庭开盘又带动海普佳园销售；接下来是 9 月份多个楼盘的集中开盘，特别是九龙园的开盘，刺激了市区的购房积极性。三、温岭各楼
16、盘销售情况（110 月）楼盘名 位置 销售套数 住宅面积 楼盘名 位置 销售套数 住宅面积 楼盘名 位置 销售套数 住宅面积水景苑 市区 20 1802.31 杰特大厦 新区 66 5913.09 江南锦园 松门 128 18700.71怡景园 市区 120 10476.49 66 5913.09 阳江海岸 茗苑 松门 14 2239.19京汉君庭 市区 137 12421.26 锦秀苑 滨海 44 5389.62 圆通佳苑 松门 62 7861.24今朝大厦 市区 45 4015.26 万通花园 滨海 8 985.83 欧尊苑 松门 267 36902.98开元豪庭苑 市区 3 229.76
17、 52 6375.45金海湾公寓 松门 24 3139.47金鼎苑 市区 110 9889.06 贝利花苑 大溪 211 29173.34 欧雅苑二 期 松门 43 6906.71海普佳苑 市区 949 83134.31 豪景花苑 大溪 9 1319.75 欧雅苑 松门 2 239.72华庭苑 市区 42 3347.82 城市花苑 大溪潘琅 74 10717.56 欧凯苑三 期 松门 3 338.86金泰花园 市区 45 3671.1 294 41210.65 543 76328.88轩庭苑 市区 52 4170.44 财富大厦 横峰 77 6231.82 鑫业佳园 新河 147 17766.
18、93豪庭苑 市区 42 5996.71 77 6231.82 金森大厦 新河 45 5751.31紫城苑 市区 5 497.73 鸿业华园 箬横 239 30574.76 192 23518.24金辉大厦 市区 4 548.85 阳光华庭 箬横 213 33674.12 金茂城 泽国 99 7328.09锦宏苑二 市区 3 246.24 452 64248.88 鑫景苑 泽国 90 12308.5期金地华庭 市区 2 254.72 东方花园 石塘 3 472.93 豪景苑 泽国 4 327.6泉溪商厦 市区 1 73 佳宏铭苑 石塘 33 4001.79 近水苑 泽国 137 19058.54
19、广利大厦 市区 1 138.48 骏成海景 名苑 石塘 127 16539.39 凤鸣苑 泽国 4 565.77锦华苑 市区 2 142.58 阳光花苑 石塘 1 315.97 雅馨公寓 泽国 2 271.7翡翠花园 市区 1 262.76 164 21330.08 凰庭苑 泽国 2 308.591584 141318.9 万锦家园 温峤 117 14794.6 338 40168.79九龙园二期 温岭郊 186 22276.44 泓威公寓 温峤 23 3215.22西溪山庄九龙园 温岭郊 251 29812.03 锦峤商城 温峤 3 396.77 西子花园 温岭郊 366 29580.6 1
20、43 18406.59 润景花园 温岭郊 24 1867.07 辰麓苑 坞根 6 843.86 西溪山庄排屋 温岭郊 23 6684.52 6 843.86 850 90220.66 合计 4761 536115.9第三部分 温岭 2014 年主要楼盘分析（一）京汉君庭京汉君庭项目规划用地面积 29418，坐落于太平街道万昌中路西侧（原中马地块） 。土地证号为温国用（2012）第 20127 号，土地用途为商业、住宅。项目的总建筑面积 98256.43，其中，住宅 67113.56，商业用房 5669.83，物业营业用房 300.76，物业管理用房 223.73，消控室、配电房面积 647.5
21、8，地下建筑面积 24300.97。住宅总套数 689 套（由于是双拼套，实际套数368 套） ，建筑密度 25.60%，容积率 2.514，绿地率 30%。机动车停车位地上 49 个，地下 497 个，非人防车位 497 个。一期于 5 月 11 日开盘，分别为 2#、3#、6#。其中住宅 374 套，销售面积 34081.5，均价为21129 元/，商业 25 间，销售面积 5427.49，均价为 75000 元/。销售情况：开盘期间销售量约为 98 套，约为 26%，后期去化缓慢，现为 138 套，月均 8 套。分析：由于该楼盘定位为高端楼盘，户型设计均为双拼套，规划主要体现为法式园林概
22、念。户型面积为 165、178、198三种，在楼面价低于海普佳园 4000 元/的情况下，开盘价超过海普佳园约 1000 多元，虽开盘有一定的优惠，但实际成交价无为 19500 元/。对于原先期望该楼盘拉低温岭价格，低价入市的客户来讲，超成较大的心理落差；其次，该楼盘样板区虽投入达 1 千万元巨资，但实际视觉效果明显比海普佳园差，品质感也比较差；再次，该楼盘前期宣传超势时间较短，学区变化影响其正常销售。（二）润城怡景园东湖怡景园商住小区规划用地面积 13159，座落于温岭市区东湖工业区 5 号地块，土地用途为商业、住宅用地，土地证号为温国用(2011)第 20029 号；建设项目的总建筑面积为
23、 66470.02，其中：商品住房建筑面积 36849.94，商业建筑面积 8810.39，物业营业用房建筑面积 193.82，物业管理用房 142.22，地下室建筑面积 20254.74，地下设备用房建筑面积 463.86。住宅总套数 431 套，商业总套数 50 套。预计 2015 年 12 月 30 日交付使用。项目主要指标为建筑密度39%，容积率 3.512，绿地率 25%，机动车停车位 404 个，其中地面商业停车位 34 个，地下停车位370 个。本次申报预售的商品房，高层住宅 2 幢 431 套，分别为 1#、2#，面积共 36849.94 平方米，住宅销售价格均价为 16800
24、 元/。商铺 50 间，面积共 8810.39 平方米，商铺均价约为 29800 元/。住宅车位按每只 15.8 万元销售，商业车位按每只 11.5 万元销售。销售情况：开盘期间销售量约为 107 套，约为 28%，后期去化缓慢，现为 120 套。分析：该楼盘由于行政划分为城东街道，其学区无法确定去向，影响较大；其次，该楼盘户型虽最大为 145，但有很大部分为双拼套，影响其去化；再次，该楼盘户型设计整体较差，实用性不强；最后，由于前期润城润景花园定价 14600 元/取得较好的销售业绩，超成该楼盘领导层对于该楼盘的前期推广重视不够，仅在开盘前做了短期的强势推广，存在客户积累不足，推广手法落后的
25、情况。在开盘当天人气较足的情况下，销控做得太多，影响购房客户下单。（三）西溪山庄九龙园西溪山庄九龙园，坐落位置温岭市城西街道合岙村，土地用途：商业、住宅用地。项目总用地面积 82447，净用地面积 82447，总建筑面积 277441.42，容积率2.5，绿地率30%，建筑密度13.8%，建筑限高 98.1 米。地上建筑面积 206111.46，地下部分数量 1870 个，住宅面积198584.77，商业用房面积 4158.82。商品房项目预售计划及销售方式：其中预售住宅期数计划开盘时间预售建筑面积（）建筑面积（）套数均价（元/）预售方式一期 2013 年 9 月 92288.42 33151
26、.5 278 13208.37 公开二期2013 年 10月 46623.05 46623.05 402 13541.55公开三期 2014 年 1 月 38078.8 38078.8 290 13497.94 公开四期 2014 年 2 月 81845.8 77686.98 720 13299.80 公开合计 258836.07 195540.33 1690 13380.52销售情况：一期销售情况火热，二期小套畅销，大套滞销。分析：由于九龙园位于九龙大道与城西大道交叉处，离银泰城仅千米距离，离市区也近，起价10500 元/，总价在 150 万元左右，对普通的刚需客户有较强的吸引力。营销推广是
27、九龙房产最大的特色，通过中介推介其楼盘，给予中介 1%3%的优惠（中介推介成功可以获得 1%以上的返点，客户可以获得比常规客户更大的折扣） ；通过排队营造热销的氛围，一般情况下，都会自己付钱让人提前排队；最大的优势是价格优势，九龙房产遵行低价策略，其楼盘每次均是相对低价营造热销。第四部分：2014 年市场供求分析（一）2014 年温岭开盘楼盘预估1、湖畔壹号即五洋小区项目，面积约 30 万方。项目现已动工，估计明年下半年预售。2、银泰城项目，项目部面积约 70 万方，前期商住楼部分最早会在上半年预售。住宅部分面积约 30 万方，最快于 2014 年下半年面世。3、爱仕达地块，项目面积 26 万
28、方，项目预计到 2014 年下半年动工，2015 年开盘。4、京汉君庭项目，一期开盘销售不佳，二期预计今年年底或 2014 年年初开盘，预计开盘价 18000-19000 元/。5、九龙园项目，已开一期、二期，三期四期开盘时间预计为 2014 年年初。除上述三个项目较大以外，本项目周边还有几个小项目：6、紫藤苑项目，位于京汉君庭南面，该项目 1.5 万方，以小户型为主，现已动工，估计约明年下半年预售。7、东湖大厦项目，位于今朝大厦东面，该项目 1.2 万方，以小户型为主，估计明年动工。8、轩宇公寓项目，位于轩庭苑西侧，该项目 1.2 万方，以小户型为主，预计 2014 年上半年开盘。温岭市区其
29、他项目：9、铂金家园项目，位于东辉东路，约 0.7 万方，小户型为主。10、西景名园项目，位于老温岭宾馆，约 1.5 万方，小户型为主。11、春江花园项目，位于天岭装饰城边上，小户型为主。（二）项目预测从温岭市区的楼盘销售情况来看，高端楼盘海普佳园、京汉君庭均有大量余房存在，但因其户型偏大，总价偏高而形成滞销；中端楼盘以怡景苑、水景苑为例，均只消化了 30%，还有大量余房未售；低端楼盘九龙园因低价获得市场认可，在温岭楼市中领跑。而从温岭乡镇销售情况来看，今年新河、箬横、大溪的项目均成为日光盘，以温峤万锦花园、松门江南锦园为例，销售速度放缓。而从土地成交情况来看，下半年，乡镇土地市场火热，以泽国为例，铭基房产以楼面价 3500 元/取得地块开始，新河的地块楼面价达到 3500 元/，而最近的大溪地块楼面价更高
