1、1论美国反向抵押贷款制度及中国的借鉴 摘要：反向抵押贷款是在不影响老年人对房屋居住的前提下，以房屋作担保，将住房资产提前变现，以改善老年人晚年生活的一种“以房养老”金融产品。本文以美国反向抵押贷款为例，从法律的角度探索了如何构建我国反向抵押贷款制度。文章介绍了反向抵押贷款的特点，分析了反向抵押贷款在美国的发展模式，研究了反向抵押贷款在美国的发展制约因素，最后对比美国的相关制度，从反向抵押贷款的基本模式、制度设计等方面提出了构建我国反向抵押贷款的立法建议。关键词：反向抵押贷款；金融产品；发展模式；反向抵押贷款（reverse mortgage） ，是专为老年人设计的一种金融理财方式，指符合一定年
2、龄要求（一般为退休年龄）的老年人以其拥有房屋所有权的房产作担保，向贷款机构申请反向抵押贷款，贷款机构预估房屋未来的变现价值，扣除相关费用后将剩余变现价值以约定的方式支付给老年借款人的一种特殊抵押贷款方式。该制度允许借款人继续在房子里居住，直到永久搬离房屋或者去世时为止。与传统抵押贷款相比，反向抵押贷款的“反向”性体现在三个方面：第一，传统的房屋抵押贷款，贷款机构在贷款开始时一次性支付全部贷款；而反向抵押贷款中，贷款机构在约定的合同履行期满时支付完申请的贷款总额。第二，传统抵押贷款合同签订后，借款人需要定期还贷，资金由借款人向贷款机构回流；而反向抵押贷款中，借款人在合同履行期间不需要还贷，资金一
3、直由贷款机构流向借款人，直到合同履行结束时，借款人通过约定方式一次性还贷。第三，传统抵押贷款中，贷款余额因借款人的定期归还随着时间的推移逐渐减少；而反向抵押贷款中，借款人需归还的贷款随着时间的增加稳定增长。由此，这种专为老年人设计的贷款方式被形象地称为“反向抵押贷款” 。 1反向抵押贷款能有效解决退休老人房产富有，现金拮据的窘困局面（house rich, cash poor） ，提高老年人生活质量，减小家庭、国家的财政压力。目前我国大陆地区、香港地区及台湾地区均在探索相关制度。论文选择发展最为成熟的美国相关制度为研究对象，希望对我国研究相关制度有所裨益。一、美国现行反向抵押贷款制度概述反向抵
4、押贷款制度本身内容繁多、程序复杂、且在不同发展时期均有不同改变，笔者在此仅简介、分析美国相关制度的主要特点、基本类型。（一） 主要特点1贷款成本多样化。贷款成本指为取得反向抵押贷款需支付的各种费用。贷款人支付的费用主要是房屋维修费。借款人需支付四项基本费用：申请费、保险费、贷款完成费和预留服务费。 2 申请费是用来支付房产价值评估和借款人信用调查的费用。法律没有规定借款人应当支付的具体数目，但限制最高额为 2000 美元或所选产品类型限定的房产价值的 2%。保险费是借款人缴纳保险公司的费用，由两部分组成：一部分是在贷款生效时一次性缴纳的首付，可以从贷款额中直接扣除，数额相当于房产价值或所选产品
5、房产限定值的 2%(二者以额度小的为计算标准 )；另一部分是年保险费，为贷款余额的 0.5%,以月支付的方式支付。贷款完成费指筹备签署借款合同所需要的费用，主要包括：房产鉴定费、贷款文件制作费、产权保障费用、报告费用等。 3贷款人可以在贷款成立前要求借款人先支付一部分费用。预留服务费指借款合同生效后，贷款人从借款人贷款额中预扣的一部分用于管理借款人账户的服务费。它是对将来服务费用的初步估算，数额多少主要取决于借款人的年龄及预期寿命。2贷款额影响因素的不稳定性。反向抵押贷款借款人可获得的贷款额取决于以下因素：借款人预期寿命年数、贷款支付方式、以及当前的利率。 4通常来讲，借款人年龄越大，可获得的
6、贷款额越高；房产价值越高，可获得贷款额越高；利率越高，可获得的贷款额越低。而这几项因素都具有不稳定性，所以，1 参考：顾晓娟 我国推行反向抵押贷款制度之研究暨南大学 2009 年硕士学位论文。2 See www.reversemortgage.org，about loan fee 。3 See 24 C.F.R. 206.105 (1996). 206.31(a)(2)(i)-(vi) (1996)。4 See Carolyn H. Sawyer，Reverse Mortgages：An Innovative Tool For Elder Law Attorneys ，Stetson Law
7、Review，Winter 1996，第 26 卷第 67 页。2在美国评估借款人贷款额的一个潜规则是贷款人所支付的贷款总额不超过贷款偿还时房产的卖价。3贷款支付形式多样。美国当前反向抵押贷款主要有五种支付方式：信用额度支付、定额月支付、任期定额支付以及信用额度支付与定额月支付的变更使用、信用额度支付与任期定额支付的变更使用 5，借款人可随时免费申请变更后两种组合支付方式 6。最受欢迎的方式是信用额度支付，大约有 60%的借款人选用这种方式。该方式有两个优点：第一，具有灵活性。借款人可以根据实际需要决定何时支取、支取多少贷款。第二，尚未支取的贷款余额可以根据市场利率增长利息，增加借款人的贷款额
8、。不足之处是，借款人必需提前向账户服务机构递交申请书。定额月支付指，贷款人每月将固定的贷款额自动划入借款人账户中。该方式的优点是，无论借款人实际支取的贷款额是否已经超过预估贷款额，只要借款人继续居住在房中，就可持续支取固定费用，故其使用比较普遍。它的局限性在于借款人欲支取更多贷款时，必需申请变更其它支付方式。任期定额支付指在固定期间内给借款人发放这一固定期间内月付贷款总额。如约定每两年支付一次，那么一次支付的费用为 24 个月的定额支付总额。这种方式好处在于可以一次性支取比定期定额方式多的贷款。弊端在于，尚未发放的贷款余额不增长利息。而后两种组合支付方式为借款人充分运用各种付款方式的优点来支配
9、自己的贷款额、满足自己的实际现金需要提供了极大的便利。4贷款偿还条件的特殊性。反向抵押贷款在规定情形发生时进行偿还，主要有以下几种情况：所有借款人逝世、永久搬离房屋、提前出卖房屋。贷款清偿有两种方式：借款人或其继承人偿还贷款全部本息，结束贷款交易；贷款人变卖房产进行贷款清偿。5 “无追索权”制度。反向抵押贷款中的“无追索权”制度包括两方面内容：贷款人实际支付的贷款额超出预估贷款额的，不得向借款人追索超额部分；房屋卖价高于预估贷款额的，贷款人必须返还差价。造成贷款人实际支付贷款超出贷款额的因素有：借款人实际寿命超出预计寿命、借款人选择了恰当的产品类型和适当的支付方式取得了最大利益转换和利息收入。
10、 “无追索权”制度，一方面可以防止借款人掠夺借款人财产，保护处于弱势地位老年人的利益，另一方面加大了贷款人的利益风险性。（二） 基本发展模式为了满足社会的不同需求及应对发展中存在的制度弊端，美国反向抵押贷款进行了多次演变与发展，先后呈现出政府主导、政府监管及金融机构私营等多种贷款模式共同发展的状况。当前美国的反向抵押贷款产品类型主要有：房屋价值转换抵押贷款（HECM） 7、Ever Yours8、住房持有者贷款（Home Keeper） 9、Transamerica Home First 四种，代表了三种不同的发展模式。房屋价值转换抵押贷款（HECM）是美国最先使用且适用范围最广选用人数最多类
11、型，它是以政府为主导的发展模式。HECM 对房产价值的限定较低，能保证大多数拥有低、中等房产价值的人符合申请条件，且利率浮动很小，贷款支付方式最为全面，贷款最终由联邦抵押贷款协会提供风险担保，所以是大多数借贷双方备受青睐的选择模式。但是这种模式不利于拥有高价房产的老年人实现其应有的不动产利益转换，且具有严格的审批过程，程序复杂。所以美国在此基础之上发展了私营的 Ever Yours 反向抵押模式。Ever Yours 模式主要是针对房产较低的老年人设计的，对房产价值没有最低限制、贷款费用比较低、两种贷款支付方式均适合一次性支取大笔费用，所以适合房产价值低或低收入者借款人因需求急需支取大笔费用的
12、人选择。其弊端是利率浮动大，且不受“无追索权”限制，贷款机构无需返还房屋卖价与贷款额的差额，这样借款人支取所有贷款额费用后就可能损失利息收入。Home Keeper 是由联邦全国抵押贷款联合会直接向经营反向抵押贷款的贷款机构购买符合 Home Keeper 类型要求的反向抵押贷款，由其负5 See www.reversemortgage.org。6 Carolyn H. Sawyer，Reverse Mortgages：An Innovative Tool For Elder Law Attorneys，Stetson Law Review，Winter 1996，第 26 卷 617 页。7
13、 1989 年产生，由联邦住房管理局（FHA）授权成立，属于美国住房与城市发展计划的一部分，See www.reversemortgage.org。8 1994 年产生。9 1995 年 11 月产生，由美国最大的贷款机构联邦全国抵押联合会（Fannie Mae）投资设立，See OTS Approves Fannie “Home Keeper“ for Thrifts，Mortgage Marketplace，June 24，1996，at 1。3责投资、收取相关利息、承担相关风险，由直接经营反向抵押贷款类型的贷款机构负责经营，收取各项服务费等。Home Keeper 类型最大的优点是投资与
14、经营分立，两个贷款机构可达到共赢目的；借款人在直接经营反向抵押贷款类型的贷款机构存在欺诈的情况下，依旧能从联邦全国抵押贷款联合会得到预期贷款额。Financial Freedom 是 1999 年 Financial Freedom 公司将之前倒闭的两家私营公司经营的反向抵押贷款合约购买回来，成功证券化进行营业。其申请年龄限制较高，申请费最高，设置上有利于贷款机构早日实现利益，但它需要借款人支付的贷款费用低、与其他私营类型相比利率浮动相对较小、房产价值的限定值最高、且允许借款人保留一部分权益给继承人，故可以实现拥有高价值房产借款人对房产利益多方面分配的需求。二、美国反向抵押贷款在发展中存在的障
15、碍反向抵押贷款制度在美国发展 30 年来，虽已逐步走向完善，但其发展过程困难重重，美国正是在这种困难中探索建立成熟的制度。下文从借贷双方分析反向抵押贷款制度在发展中存在的障碍。（一）市场需求不足源于借款人的犹豫反向抵押贷款是专为老年人设立的金融理财产品，但是面对选择老人们仍表现得犹豫不决。影响因素主要有：第一，反向抵押贷款制度固有复杂性、高技术性、不稳定性，处于弱势地位的老年人，很难清楚了解相关制度，所以担心利益受到侵害。第二，观念障碍。通常老人步入老年都是由国家、子女保障晚年生活，老人的不动产死后由子女继承。所以对于这种卖掉房产还贷款，以房养老的制度老人及其亲属从观念上不能很好接受。另外，许
16、多老年人认为他们辛苦半生才还清所有房屋贷款，晚年时不愿再举新债。第三，交易费用高。一方面体现在借款人需支付的贷款成本项目多、数额大，另一方面利率高，使得借款人所得到的贷款额远远低于其房产价值。借款人认为高额的交易费用是对其房屋财产的掠夺，应当降低费用。而贷款人认为反向抵押贷款本身服务复杂，贷款成本费用是必要的，而且其投资承担很大风险性，不稳定的利息收入显然不能完全预防其风险性，所以交易费用应当确保降低其风险性。第四，担心社会福利受到影响。如一些医疗保险、社会福利的享受都限定了最低收入标准，反向抵押贷款使得她们的收入远远超过了限制。因为这些顾虑，有些老年人宁可过拮据的生活也不愿意申请反向抵押贷款
17、。（二）市场发展规模小源于贷款人的犹豫反向抵押贷款能增加贷款人的贷款业务、保证其长期的利息收入，但是贷款人对这项业务仍表现出担忧的投资态度，担忧来自多方面。第一，利益风险。贷款额预估中存在诸多不稳定因素，如利率变化可能超过限定的浮动范围、借款人的实际寿命高于预期寿命、房屋贬值等种种情况，贷款人实际收入可能低于预估收入，甚至其发放的贷款额高于预估额，此时贷款人又不具有追索偿还差额的权利，所以其利益收入具有很大风险性。为了最大限度降低这种风险，贷款人可能通过不平等条款，多收取借款人费用、压低房产价值等方式降低借款人的贷款额，甚至欺诈、掠夺处于弱势地位借款人的财产。第二，信誉败坏。贷款人担心在某些提
18、前清偿贷款的情形下，如老年人因身体原因不能很好修缮房屋，面对年迈的借款人，贷款人采取的清偿行为会使他们的声誉受到影响。 10这种情况下采取怎样的行为才能不影响贷款人的声誉？又如借款人存在欺诈的情况下，贷款人怎样面对那些“贷款人将老年人押运出自己房屋”的新闻？这些情况必然会从另一方面影响到贷款人的经营收益。第三，侵权风险。老年人的房产不仅是金融财富的化身，同时贮藏着老人曾经努力工作的希望和美好回忆。所以贷款人可能面对这样的风险，反向抵押贷款生效后，借款人仍然可能因为后悔抵押，提起诉讼。这种行为，对贷款人来说显然是不公平的。首先法律已经规定借款人在订立合同后经过三个工作日的期限才生效，为其提供了充
19、足的考虑时间。另外，贷款人为有效成立反向抵押贷款已经投入大量的人力、财力资源，借款人基于这种原因违约必然影响贷款人的合法利益收入。当前美国尚无相关法律规定。笔者认为，基于借贷双方平等、公平、诚实信用的交易原则，法律应当禁止这种违约行为，或责令10 See Jean Reilly，Reverse Mortgages: Backing into the Future，The Elder Law Journal，Spring 1997，第 5 卷第 17 页。4借款人赔偿由此给贷款人造成的损失。第四，程序复杂，负担沉重。首先，反向抵押贷款内容复杂，申请期限长，从提出申请到最终订立合同至少需要一年。美
20、国的公司大多采取佣金雇佣制，新来的工作人员很少愿意继续之前尚未完成的工作，不利于公司效率。其次，面对借款人的观念障碍，贷款人需要投入很大精力进行思想工作，但是如果申请过程中对方反悔的话必然给自己带来很大的工作负担。第三，每月初贷款人必需给借款人邮寄核对账单，如果借款人毫无限制地随时、免费变更支付方式，这势必增加贷款人的工作负担。所以法律应当平衡借贷双方利益，规定借款方变更支付方式的次数限制。三、对我国发展相关制度的借鉴“它山之石，可以攻玉” ，我国虽已开始探索反向抵押贷款模式，但尚未建立反向抵押贷款制度。美国相关制度的发展对我国如何发展相关制度具有重要的借鉴意义。通过分析、研究美国的相关制度，
21、笔者认为，发展我国相关制度应当解决好以下问题。（一）确立合理的发展模式如前文所述，美国先后开发了三种发展模式四种不同类型的反向抵押贷款产品，无论哪种模式，发展初期政府都给予制度上、政策上的支持、保障。然而美国政府只对具有一定公益性意义的 HECM 产品采取了主导模式，并设立特定机构推出相关保险为贷款机构提供担保，使其成为绝大多数老年人的首选产品。我国发展相关制度应当采取怎样的模式？笔者认为，首先，反向抵押贷款在我国发展初期应当将其定位于具有一定公共意义、利于社会保障的贷款制度，政府应当引导、鼓励、支持相关制度的发展。第二，我国社会主义市场经济尚不成熟，法律制度环境不完善，反向抵押贷款这样一项涉
22、及众多老年人晚年生活、金融市场创新、及社会稳定的金融产品完全交由商业性机构进行运作是不可靠的，商业机构的赢利性决定其在高风险、高复杂的金融产品运营中必然危险借款人的利益；第三，考虑到金融产品运营的高专业性，反向抵押贷款完全由政府按照养老保障制度进行运作也是不现实的。社会公益的不赢利性及沉重的运作负担反而使得反向抵押贷款失去本来的意义。 11第四，我国金融业发展主要是分业经营，对于反向抵押贷款这种混业经营金融产品每个金融机构都难以控制其整体风险，而且对于这种利益不确定、政策不确定带有一定公益性的金融产品，他们也不愿意冒这种风险。所以，当前我国发展反向抵押贷款的主要模式应当是政府主导，金融机构联合
23、负责运营的试点模式。具体而言，以政府进行指导、监管、提供相关担保、完善相关制度为前提，由商业性金融机构进行具体的制度设计、销售和管理。（二）建立、完善相关制度、政策1从立法上明确反向抵押贷款制度的发展目标。美国国家住房法案(the National Housing Act)(1987)第二章 255 节阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策，明确了其发展的主要目标：为满足部分老年人口的特殊需要，增加贫困老人的收入，允许把不易变现的住房价值转化为可供当期消费的流动性资产或者收入；支持、鼓励私营公司积极参与反向抵押贷款业务，增加反向抵押贷款市场供给方面的竞争；确定反向抵押贷款市场需求规模，改进产品设
24、计，更好满足老年人群的需求。我国当前反向抵押贷款处于探索阶段，市场并不成熟，鉴于其特有的复杂性、风险性及一定的公益作用，为了促进反向抵押贷款的发展也应当从立法上明确其性质及发展模式等制度。2完善专业咨询制度。美国的专业咨询机构包括：非盈利性组织房产价值转换国家中心、美国退休人员联合会（AARP）和美国住房与城市发展部（HUD ）设立的免费的专业律师咨询服务机构、贷款人根据联邦法律规定为借款人提供的合格的法律顾问。Chapter 202 对专业咨询作了进一步严格的规定：贷款人必须至少为借款人指定五个符合规定的专业咨询机构，其中至少有两个机构提供电话咨询；指定专业机构提供的咨询必须符合美国住房与城
25、市发展部关于咨询机构的独立性标准和信息揭露内容的要求；借款人在申请反向抵押贷款时必须提供由咨询机构出示的经咨询人签定的咨询证明书。这样的咨询制度既可以保证老年人在充分了解贷款性质的情况下，根据自己的情况选择是否贷款，也有利于避免借贷双11 张晶： 我国寿险公司推展反向抵押贷款之研究，硕士学位论文，浙江大学，2005 年 11 月.5方因对合同的误解在合同履行中发生冲突，节省运营成本。由此可见，在反向抵押贷款制度中设立合理的咨询制度是非常有必要的。我们国家在设立相关制度上可以借鉴美国的成熟经验，并完善其制度中存在的不足。对于咨询人在咨询后因主观不愿或客观不符合申请条件给政府、咨询机构、贷款人带来
26、财政或人力负的问题，应当通过合理的制度设计来尽量减少。笔者认为可以设置合理的咨询财务支出制度，咨询费用不应当全部由政府或者贷款机构承担。首先反向抵押贷款在我国尚处探索阶段，针对广大老年人的这种产品具有一定的公益性，宣传性。所以政府应当在财政上适当补助一部分。另一部分则应当由咨询人自己承担。如果咨询者最终选择了申请反向抵押贷款，则可以由贷款机构补偿申请者的相关申请费用。这样一方面不至于给政府承担太大压力，另一方面有利于鼓励老年人主动了解相关产品。当然这样的制度设计应当建立在完善的宣传制度上。3建立信息披露制度。合理完善的信息披露制度，不仅有利于保护弱势地位老年人的财产，消除老年人疑虑，防止贷款机
27、构侵吞老年人财产，同时可以提高贷款机构的工作效率，减少不必要的资源浪费。1994 年 9 月 23 日，美国总统 Clinton 签署了 Riegle 社区发展法案(the riegle community development act of 1994)，专门用于监督控制反向抵押贷款运行。该制度详细规定了反向抵押贷款的信息披露制度。明确规定了信息披露的时间和内容。信息披露的时间是申请人提出借款申请后到借款合同生效前三天；信息披露的内容包括：借款人的寿命预估、房产价值、各项贷款成本、选择不同贷款支付方式可获得的贷款额；借款人每年可收到的贷款额；借款人每年的贷款花费等。另外，信息披露中必须包括这
28、样的声明：“借款人的贷款成本取决于对房屋的占有时间和房产价值，所有的利率计算是预估的，已经提交的贷款申请以及所收到信息披露并不强制借款人必须确定贷款交易” 。信息披露制度有效保护了借款人知情权，有助于反向抵押贷款的发展。所以，在发展反向抵押到款制度中，我们应当建立合理的贷款信息披露制度。在信息披露的内容上应当全面，并应尽可能反应存在的风险，具体包括：各项贷款费用、借款人的寿命预估、房产价值、选择不同贷款支付方式可获得的贷款额；借款人每年可收到的贷款额，应当至少以三种不同贷款期预算：贷款偿还期为两年，贷款偿还期为借款人的预估余寿，贷款偿还期为借款人的预估余寿的 1.4 倍时间；借款人每年的贷款花
29、费也要通过三种不同的利率假定来计算。12这种计算方法，有助于借款人理解其反向抵押贷款潜在的花费和收益，充分了解其房产反向抵押后实际可转化的资本价值。在信息披露的时间上看到美国当前规定的不足，设立合理的时间。美国的信息披露的时间是在至少距借款合同发生效力三天前。这样存在审批程序已经结束，老年人经信息披露了解情况后结束申请程序的情况，这样势必造成运作资源的浪费。再者，根据相关规定合同生效是在合同订立后三个工作日内借款人无异议的情况下。这个时间显然是不确定的，而信息披露的时间以合同生效时间为参数显然不科学的。所以，我国应当将信息披露制度设立在审批程序前，即审查结果、评估结果确定后。这样不仅可以有效避
30、免不必要的运行成本浪费，而且可以有利于审批机构对贷款机构执行披露情况的监督。4政策上的优惠。政策上的优惠主要集中在两方面。第一，税收优惠。根据美国国内税收服务(IRS)的规定，房屋所有人基于房屋反向抵押贷款得到的费用不属于个人收入，不属于纳税范围；申请反向抵押贷款同时申请购买养老金的，购买年金的税费应从贷款额中扣除缴纳。 国内税收服务之 80-248规定因反向抵押发起费用的增值产生的利息在贷款期限满之前不可扣除；借款人逝世后，买卖抵押的房屋无需缴纳相关税费 13。我们国家可以借鉴美国经验，采取类似的税收优惠制度，如对贷款机构经营的反向抵押贷款给予税收优惠，对抵押房产实现偿还的再次转让、拍卖免除
31、税收等措施来促进反向抵押贷款的发展。第二，社会保障和福利待遇的保证。美国关于反向抵押贷款后社会保障和福利待遇的保证政策，消除了借款人地担忧，吸引了更多老年人，促进了反向抵押贷款制度的发展。目前我国在医疗保险、最低生活保障等社会福利的享受政策中也都限定了最低收入标准，反向抵押贷款使得申请人的现金收入远远超过了限制，影响其获得社会保障和福利待遇。有些学者认为，反向抵押贷款制度，意在减轻国家12 Jean Reilly, “Reverse Mortgages: Backing into the Future,” The Elder Law Journal 5 ( 1997): 17.page 43.
32、13 See IRS Revenue Ruling 80-248。6养老负担，对于选择了反向抵押贷款的老年人就应当减少或者免去应得的社会保障，这样才能真正起到作用。笔者对此观点持否认的态度。首先，能够达到申请反向抵押贷款条件的老年人不是普遍性的，所以本应得到“低保”同时申请反向抵押贷款的这部分人支付的社会福利不会给政府带来财政压力；第二，反向抵押贷款从本质属性上来讲是一种金融产品，政府之所以支持是因为该产品可以为有这方面需求的老年人提供一种选择，可以弥补社会保障制度覆盖不到的人群，同时该制度具有潜在的市场作用。第三，一部分老年人选择反向抵押贷款是通过自身的经济活动、正确实施筹资和给付以及合理的
33、资金运作使自己的资源有效利用和效益最大化，是符合社会保障所强调的公平与效率统一的宗旨的。所以，在我国推出反向抵押贷款，关于反向抵押贷款收入是否影响原来享有的社会保障问题上，政府应当采取积极的政策予以保障。参考文献 一、专著1 顾功耘，罗培新.经济法前沿问题（2007） ，北京大学出版社 2007 年 11 月，第 1-33 页，第 39-52页，第 74-93 页.2 卢劲松.金融法热点问题研究 ，知识产权出版社，2008 年 6 月第一版，第 155-283 页.3 漆多俊.经济法基础理论 ，法律出版社，2008 年 6 月第 4 版，第 10-266 页.4 史际春.经济法 ，中国法制出版
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