1、-_一、物业管理篇1、 物业管理处1、 1 管理处及其职能1、1、 1-小区物业管理处为小区物业管理部门，按-别墅使用公约的规定，执行对-小区（以下简称“小区” ）的管理职责，并享有或承担公约中规定的各种权利，义务及责任。管理处各员工有责任为各业主提供管理服务，但各业主不可要求员工作私人服务，另请各业主勿赏赐任何利益给本处员工。业主如有赐教，请与管理处联络。管理处负责维持本小区范围内物业管理服务的正常运作及在可能的情况下协助各业主，此外还代表全体业主处理公共事务。1、1、 2 管理处已安排管理人员及保安管理人员在监控机房、各保安岗位提供 24 小时值班及巡逻以保持小区的安全环境。所有当值管理处
2、员工皆将佩戴有照片及于有效期内的工作证。如对来人有疑、请联络管理处查询。2、 管理费2.、1 单元管理费2、1、 1 为保障各业主在小区的长远利益，以达到投资保值的效果，各业主需按照公约规定承担本物业的保养、维修及日常管理开支。物业管理的各项支出包括但不限于：共同部位和共用、公共设施设备所引起的水费、电费、电话费、及其它能源开支。管理人员（包括物业管理、维修技术、行政、财务、清洁、及园艺等人员）的薪津和福利、遣散费和劳保费用。共用部位清洁卫生、灭虫；生活垃圾清运费和环境绿化维护服务费用；公共设施的维修及保养的费用（如给排水设备、卫星天线、保安和消防系统等） ；小区安全保卫服务|；保险的费用；物
3、业管理所需行政、制服、电话及税金等费用；物业修缮及设备更换的费用；本物业公约列明及物业管理需要的其他的费用。管理小区所需之物品、物料；-_管理者将根据前期物业管理委托合同规定收取的管理酬金；因提供物业服务而产生的一切申办、年检费用；公共设施、共用设备的日常养护费用；小区人工河、水景的运行成本；所有支出均根据各业主建筑面积分摊。2、.2临时停车费小区业主有私家车库如有访客，车辆可停在私家车库门前坡道。但要收取部分临时停车费，临时停车费用于小区道路的修缮之用。2.、3 管理费缴纳2、2、 1 管理费是保持小区正常运作的必备条件，故各业户务必准时缴纳管理费。所有管理费、车位管理费等费用，均以人民币为
4、计价单位。业主可按季或年预付物业管理费，凡逾期者，没逾期一天加收应付金额的 0.3%作为滞纳金，逾期一个月或以上的，管理处有权采取包括但不限于停电、停水等措施，直至业户缴清所欠费用连同滞纳金为止。此条款同时适用水电费及其它应缴费用的缴纳。2、3、 3 管理费及其它有关费用可按照公约规定转名予新业主，各业主应于业权转让时结算清楚。2、4 付款方式2、4、1 由业主交到小区物业管理处客户服务中心由专人负责收费或划支票到小区物业管理处专用帐号。其他付款方式以后由管理处另行通知。如有需要，管理处亦可派员工上门办理收费业务；2、5 其它费用特设服务和有偿服务项目收费标准详见届时公布之服务收费一览表。3、
5、1 物业内均有保安人员 24 小时值班，实行固定岗和机动巡逻相结合的封闭式小区安全管理模式，并辅以可靠的周界红外线报警系统和电子摄象监控系统，以保证业主和住户对安全防范的基本要求；3、2 管理处服务中心时间为每天：8：0018：00。办公时间以外，如有紧急事件可与物业监控中心联系，联系电话 。二、业主守则1、 业主须知-_1、 1 业主对其购买的物业拥有/占有/ 使用、收益/处理等权利（如：房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承）必须按国家法规执行，但土地所有全能仍属于国家。1、 2 业主不可作出任何结构及外观（如：窗户、天台、外墙等）的更改以维护物业的外观整齐、美观。不可侵占公共空间，擅作它用
6、（如搭室外车库、工具房及堆物等） 。管理公司统一确定空调室外机的位置及空调机雨蓬的式样和颜色。1、 3 业主进行专修、维修等工程，以不妨碍物业结构、公共设施及他人为准则。进行该等工程前需先获得管理处批准及缴纳有关管理费用1、 4 凡擅自改变别墅结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求壇改者立即停止并自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及要求赔款/罚款的权利。1、 5 物业内严禁存放有任何违禁、易燃、易爆及有毒物品。2、 空调机物业内已确定了户式中央空调机室外机座的位置，除得到管理处批准外，不得在其它任何位置安装空调室机外。3、 物业外墙物业外墙绝不容许由业户作出任何更改以致影响物业的外
7、观。4、 承重部分的保护为业主的安全、业主不准损害任何内部的承重结构，如发现受破坏，修补费用将由该单元业主负责。5、 公共设施业主有责任保护物业内的公共设施，如排水管线、照明灯具、装饰、电力管线及弱点系统等不受人为损坏，任何损坏最终由业主负责。其维修材料费用有业户自行支付。6、 日常养护7、 1 请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。7、2 请勿把废弃物丢入各渠道（如厕所、下水道等） ，及河道和水景内、否则需对损坏/堵塞/修理负责。7、3 请正确地使用室内电器，失修/损坏/ 劣质电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行。7、4 请勿涂划、乱画物业任何的墙壁、玻璃等，亦不可随地吐痰或便溺。7.
8、5 爱护物业的公共财物，若发现有人为损坏事故，请立即报告管理处。-_8、 清洁卫生8.、1 请喝业主把垃圾袋包好，再放在自家别墅边门垃圾桶，以便物业清洁人员定时予以收集。8、2 业主不得放置任何物品、家具、垃圾、自行车、神位或祭祀等于公共道路上、绿化带等地方，以免有碍观瞻和不利于日常清洁。任何在公众地方摆放的物品将会被搬走而发生费用将由有关业主负责。8、3 请各业主自觉清理废物，切勿污染公共地方。8、4 大型废物及家具等须提前通知管理处，由管理处将安排车辆运走。8、5 凡违反物业业主公约或-环保/ 市容法规者，将按有关规定处罚。9、 保安事宜9、 1 管理处已安排保安人员在大门岗、监控机房等岗
9、位值勤。保安岗位 24 小时值班及巡逻以保持物业的安全。希望访客能遵守以下程序： 进入物业前，请主动于保安门岗处留下姓名、身份证号码、所进入单元并在出入登记薄上签署。保安人员有权要求出入物业人士出示身份证证明。9、 2 如有特殊需要经常进出工作的人士，可向管理处办理临时出入证。9、3 业户应妥善保管单元的钥匙，若业主有钥匙流失情况，应及时更换锁具，对业户单元内部因管理不善导致的损失，管理处概不承担任何责任。9、 停车管理10、1 小区物业管理处会根据业主提供车辆登记表每户配发小区车辆出入证，无证车辆未经许可，谢绝进入小区为确保小区的道路畅通，出租车不得进入小区。10、2 除业主车辆外小区其它车
10、辆大门岗保安按访客登记要求登记请业主的访客客人给予配合，保安将发临时车辆出入证给予通行，须遵守小区停车管理制度，服从保安人员的指挥管理，按指定位置停放。如无车位停放，该车将不得进入小区。11、材料/货品运送11、1 业主需为他们所聘请的运送工人的行为负责。所有因运输而对物业造成的破坏，其修补费用由有关业主负责。搬场车辆进入小区，请事先与客户服务中心联系，便于保安-11、2 在未得到管理处批准之前，业主不得运入或运出以下物品：保险柜、重型机械、办公电器及批量性货品等。-_12 装修规定管理处谨提醒各业户必须留意及遵守业主装修手册的装修规定。13、保险事宜13、1 管理处将为本物业的公共设施购买火
11、灾及其他的保险，惟此保险受保范围并不包括各业主单元。因此管理处建议各业户其单元内的装修、家具和家电等购买适当的保险。13、2 业主不得作出或允许发生任何导致管理处为公共区域购买的保险全部或部分失效或令保险费用增加的任何行为。一切因业户不当行为而产生的费用，须由有关业户全部承担14、招牌与指示牌业户不得在未经物业管理处书面同意的情况下，在物业公众地方或物业外围竖立或放置任何标志、招牌、通知、旗帜、广告及天线等物品。否则一经发现，管理处即可上述物品即时搬离现场而无法另行通知。所有相关费用将由有关业户承担。15、兜售商品、派发宣传品及其它未得到管理处批准前，业户不得在单元外或物业公众地方作出任何兜售
12、行为，或派发传单、广告及赠品等。16、单元用途16、1 本物业仅可作为指定用途（即住宅别墅） ，业户不得将住宅别墅或容许住宅别墅用作办公、购物商铺、货仓、工场等其它非居住的用途。16、2 业户不得将单元或允许该单元用作违法及不道德用途。16、3 业户不得将单元或允许该单元用作储存易燃易爆或危险物品等用途。16、4 业户不得将单元或允许该单元收留或饲养未经政府规定的在有关部门登记过的宠物，特殊情况需要事先报管理处批准。16、5 业户在任何原因下不得任意发出、产生或容许发出过大的噪音、震动等而妨碍其他业户的正常活动。16、6 业户必须自费对其单元内的设备、装修等进行日常的维修、保养等以维持单元的正
13、常用途。17、业权转让17、1 业主在转让业权时，需于一周内书面通知管理处有关新业主（承受人）的详情（如：姓名、联系地址、电话、交易日期、业权转让证明） 。业主有责任支付此项转让生效之前或书面通知之前（以较后者为准）的所有管理费用及其它费用。-_17、2 业主在转让业权时，其受让人应明确表示其接受公约的全部规定。受让人有责任在该物业所有权转让前确定原业主以付清所有管理费用及本公约规定的其他费用。否则，该物业的所有权转移后，受让人有义务清偿原业主所欠付的一切费用及滞纳金。 18、业主联络资料业主必须及时填妥及交回管理处分发之业主资料表以便存档和应急使用。19、其他事宜19、1 业户须监管其聘用的
14、承包并对其行为负责，若有损坏公共地方或设施设备或在公共地方弃遗杂物，该单元的业户为最终负责人，并需承担赔偿责任。19、2 滋扰他人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单等，一律禁止。三、安全事宜1、 灾害预防1、 1 请勿在物业范围内燃放烟花（除政府规定时间） 、爆竹或焚烧纸张、文件和祭品等。监管孩童切勿玩火。1、 2 要爱护消防设备，保持公共通道畅通。1、 3 经常检查电器和煤气燃具，发现异常及时维修或更换。2、应急程序紧急事故可能随时发生，管理处已为处置紧急情况作好各种准备，将尽量减少生命及财产的损失。以下所提供的资料，是特别为协助业户预防和处理紧急事故而设立。2、 1 紧急电话号码：电话号码
15、 电话号码火警： 119 电话查询： 114供电所： 区公安分局总机：天气预报： 121 自来水公司总机：报时服务： 117 救护： 120电话故障： 112 匪警： 110管道煤气公司： 监控中心：监控中心可是对讲机： 2、2 单元内物品清理请定期检查单元内存放物品，以免造成堵塞，妨碍危急是逃生的通道。任何可能引起或促成火警或危害安全的物件如废纸、报纸或其他易燃物品等，均应及-_时清除，避免放置在室内。2、 3 钥匙遗失一个高档的物业，因环境高尚优美，也可能会成为不法之徒的对象，引起偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，切记如遗失钥匙，请立即把门锁更换。2、4 火警2、4、 1 发现火警
16、时：a） 通知（即告物业消防监控中心并拨打“119”电话报警）：b） 抑制（在安全情况下，紧闭失火现场的门窗、切断电源总阀、关闭煤气开关和封闭不密实部位，避免烟物侵入，火势漫延） ；c） 逃生（通过最安全的途径离开火警现场） ；2、4、2 火警应急通知：a) 业户必须熟悉物业内放置的灭火器和消防设施、警报系统的位置。b) 若是轻微失火（如废纸篓、烟灰碟和油锅等） ，立即用灭火器将其扑灭，但切勿惊恐及冒险。c) 如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，应及时逃生；d) 向消防局报火警应告知以下内容：本物业及失火单元的名称；所在的道路交界；火警蔓延的范围及位置；你的电话号码及姓名。e) 通
17、知本物业管理处；f) 依从物业管理处职员指挥疏散；g) 如被火焰或高热所围困：有可能的话，致电消防局求助；谨记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧气量较高，温度亦较低，故应弯腰或爬行逃生；如情况许可，打开窗门或打破窗子以求室内空气流通，并到阳台或窗前向外挥动醒目衣物求救。-_h) 所有逃离火场的人，须在指定的空旷地聚集；i) 发生火警时，管理处职员或消防局宣布有关单元安全之前，任何人士不得进入。2、4、3 火警扑灭以后： a) 任何已扑灭的火警，必须向消防局报告，以便进行调查；b) 立即通知保险公司，商议理赔事宜。2、5 地震a) 保持镇定，切勿离开处身地方；b) 躲在桌子或坚固的结构下寻
18、求掩护；c) 远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；d) 地震时不要躲在楼梯底下；e) 准备应付接连更多次的余震；f) 如单元内受破坏，立即通知管理处；g) 切勿散播谣言或夸大的报告。 2、 6 台风2、 6、1 预报吹袭前，请采取下列防风措施：a) 关紧所有门窗；b) 疏通阳台下的渠道。 2、6、2 台风过后，如单元内受破坏，立即通知管理处。2、7 水浸2、7、1 遇有可能遭受时：a) 把有可能受损的贵重物品移往较高初或他处；b) 切断受浸部位电器用具的电源；c) 堤防通电的电线；2、7、2 水浸以后d) 检查财务以签定损失；e) 协助及监督负责清洁的员工；f) 逐渐抽去积水，以减少对物业结构
19、造成的更大损害；g) 清除单元内、家具及其它他地方的积水，避免破坏环境卫生；h) 做好堤防抢掠的措施，须提高警惕，防止发生盗窃进入单元；-_i) 请电工对相关电路进行检查，防止发生因电路短路、漏电而引发事故；j) 立即通知保险公司，商议有关赔偿事宜。2 、8 应急联络2、8、1 用电话报案时，请提供以下所有资料：a) 报案人的姓名；b) 紧急事故的位置； 物业的名称及地址； 单位编号c) 人员受伤与否d) 财务受损情况；e) 待对方确定了资料后，方可挂断电话。2、 9 物业撤离程序a) 当发生火警或任何其他紧急事故，所有人应该完全按指示撤离 事发区域，不能有所例外。b) 在撤离物业或进行火警演
20、习时，业户的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人需负责-琐上单元内进出的门。c) 开启由物业通往室外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现门是热的，须小心开启。d) 若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放置毛巾在门底的门逢间，打开窗户和阳台门保持空气流通，向窗外和阳台外人员求救，让消防员得知你仍在单元内，保持镇定等待消防员的援救。2、10 人员受伤意外当发生意外或面对紧急医疗问题时：a) 尝试尽可能获取有关此次损伤的资料；b) 使伤者处于温度及舒服的状态，并加以安慰；c) 拨电话要求急救医疗救护服务；d) 通知管理处详述意外情况，包括所属单元、地点、姓名、地址、电话号码和目击者等；e) 在任
21、何情况下就，应尽量保持镇定。2、12 结语-_没有任何物业可以完全避免天灾人祸的发生，制度紧急程序计划可避免人命和财务损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上提供了一套有系统和周全的步骤，以应付意外和灾难的突然来临。通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一支受过训练的管理队伍，再加上业户的合作，当万一发生紧急事故时，本处便有信心能应付，然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业户熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可尽量避免意外发生。四、总结本手册中所载的规定须各业户共同遵守，管理处保留解释权及修改条文及规定的权利，一切修改将会通知各业户。本手册所载规定若与国家法规和公约有违背之处
22、，则以国家法规和公约的相关条款为准。阁下对本手册内容有任何查询，欢迎与管理联络。3、 3 本小区已配置专业的小区保洁和绿化养护服务人员，实施小区的共用部位、公共设施的清洁卫生及小区绿化的维护管理，为业主、住户提供一个温馨、幽雅的小区环境。3、4 妥善的计划性维护和保养，充分发挥效用。3、5 本物业管理处将依照“公约”约定之内容的规定，履行全体业主名义制止任何导致其他业主利益受损的侵权行为的职责，并同时有权追诉侵权人的赔偿相关责任。3.6 便民服务。如代办订奶、送报、烫洗、室内清洁组织就医送药等，及旅游咨询服务、养花种苗出售等经营性服务。这些服务将视小区住户入住需要适时推出，收费标准以正式通告为准。二、住户守则篇1、住户须知1、1 本小区之住宅单元仅可作为政府规划许可的用途，不可作为及其他非住宅用途。1、2 业主不可作出任何承重结构及外观（如：窗户、阳台、天台、外墙等）的更改以维护小区的外观整齐、美观、不可侵占公共道路，不可在花园搭建任何违章建筑物，并禁止加装任何其他附属物如：雨蓬或其他遮盖物。 ）1、3 业主进行装修、维护等工程，必须遵守小区装修管理规定，进行装修工程需事先获得管理处审核批准及缴纳有关管理及装璜垃圾清运费用。
