1、-_万科.房地产项目可行性研究报告(模板)第 1 章 总 论1.1. 项目背景与概况1.2. 主要技术经济指标1.3. 问题与建议第 2 章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析2.2. 区域房地产市场分析2.3. 销售预测2.4. 营销策略第 3 章 建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模3.2. 项目概况现状3.3. 项目建设条件第 4 章 建筑方案4.1. 设计依据4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案4.4. 建筑设计4.5. 结构设计4.6. 给排水设计-_第 5 章 节能节水措施5.1. 设计依据5.2. 建筑部分节能设计第 6 章 环境影响评价6.1
2、. 编制依据6.2. 环境现状6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施第 7 章 劳动卫生与消防7.1. 指导思想7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计第 8 章 组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构8.2. 人力资源配置第 9 章 项目实施进度9.1. 项目开发期9.2. 项目实施进度安排9.3. 项目实施过程控制措施第 10 章 项目招投标10.1. 工程项目招标投标概述10.2. 工程项目招标投标因素分析-_10.3. 招标依据10.4. 招标范围10.5. 招标方式第 11 章 投资估算与资金筹措11.1. 投资估算11.2. 资金筹措第 12 章 财务
3、评价12.1. 项目评估依据12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价12.4. 不确定性分析第 13 章 社会评价13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析13.3. 社会评价结论第 14 章 研究结论与建议14.1. 可行性研究结论14.2. 建议-_第 1 章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目2、承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)-_注册资金：港币 2,000 万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路 29 号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责
4、人：吴小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南。现年 43 岁，自 2001 年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986 年分配到广州广铁集团任职；1989 年调任广州市团委工作；1990 年调任广州市花都开发区任副主任；1992 年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006 年 4 月 12 日
5、创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在 2006 年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设-_管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26 人，其中高级职称 1 人，中级职称 7 人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为 50 万多平方米。公司负责人吴小平先生于 1990 年开始涉及房地产,并于次年注册
6、成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积 60 余万平方米的中、高档住宅，总开发套数 5000 多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强” 。2006 年 3 月，由衡阳市委领导带队考察组一行 5 人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期 3 天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发
7、有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产 2.4 亿，其中已拥有土地使用权面积为 238 亩，按每亩 70 万元估价（已完成征地拆迁）近 1.7 亿，另外风光带建设投资 7521 万元。3、可行性研究报告编制依据-_（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版） ；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；（4） 城市房地产开发经营管理条例 ；（5） 房地产项目经济评价方法 。4、编制范围依
8、据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。衡阳房地产占 GDP 的比重还将快速上升，对 GDP 的贡献率还将逐
9、步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在-_从生存型向舒适型方向转变，到 2008 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 15%，城市化水平将提高到 36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争 2010 年达到人均建筑面积35 平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用2007 年 12 月 24 日，在湖
10、南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“3+5” 新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5 ”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业 2010 年规
11、划，-_未来 10 年内湖南省将斥资 3327 亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到 30.18 平方米。目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的
12、城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大-_约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作
13、为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积 20,936.7 平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到 500 米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目拟在占地面积20,936.7 平方米的土地上，建设总容积率为 2.63，建设密度为 24.4%,总建筑面积为 65,913.47 平方米的 3 栋(1-3 号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积 47,652.3 平方米，1-2 层商铺面积 7419.1 平方米，地下停车场面积 10,842 平方米） 。8、主要建设条件湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、
