1、#*万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本” 的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。第一部分 土建工程一.建筑设计.设计单位选择1.1 初步设计原则由万创设计中心完成；.2 成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。.产品前期定位. 产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议
2、，一旦形成决定不再作重大调整；.户型调整应该在进行施工图设计之前完成。.总平面设计.总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。.规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。.高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；.物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；.环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙
3、；.10 万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、1040 万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。.小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。小区内的双向车行道道路宽度统一为 6 米，消防车道宽度只做 2.5 米宽硬质道路，两侧各设 0.75 米宽的草坪。3.应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；.在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：.小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；.各种管井及生化池的位置、大小、高度等；.各单体首层的室内及室外标高；.所有车行道、人
4、行通道、消防回车及扑救场地等；#*.注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；.地下车库.小区车库的车容量按规范最低限控制。在条件允许的情况下尽量多做地面车库、露天停车场或半地下车库；原则上不在住宅楼的下方设带人防的地下车库；.防火分区在 2000 方以内，且通风面积达到 2%的地面或半地下车库不设防排烟系统；各车库的防火、防烟分区面积尽可能取规范上限值，以减少消防设备及设施；.车位均摊车库面积（含设备用房及车道）按以下原则控制：不带人防地面车库 28 平方米/个；不带人防住宅下方地下车库 35 平方米/个；带人防住宅外地下车库 30 平方米/个；.室内车库尽量采用 8 米柱距和 3.9
5、 米以内层高（安装完成后有效净高为.）、 车道宽为 5.5 米。.住宅建筑.为减少电梯用量的住宅建筑控制楼层数：多层建筑 5（）层：小高层建筑（）层；中高层建筑（）层；超高层建筑层（或）或米高度内。.通过与相关专业人员沟通，优化住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的布置和面积以控制公摊面积。.住宅每单元内的水管井净面积控制：多层 0.25 平方米、二类高层 0.5 平方米、一类高层 0.8 平方米；高层住宅强弱电合用井的净尺寸控制：每层 5 户1600800、每层 68 户 20001200；住宅内水、电井门洞尺寸统一为1600600。.建筑体型系数：点式住宅控制在 0.4 以
6、内，板式住宅控制在 0.35 以内；.住宅建筑朝向尽量以南北为主；窗墙比控制在 0.25 以内；.户型设计.户内应干湿分区，厨房、卫生间尽量相邻布置，管井及管道尽量共用；相对室内板面，卫生间结构板下沉、厨房和阳台结构板下沉。.上下层房间尽量对齐，避免柱、梁柱转换；.室内交通流线应该尽量减少明走道的长度和暗走道占用空间，走道净宽控制在 1 米左右。入户玄关及走道顶板允许现梁。.各种户型的厨房和卫生间砌筑墙厚度应为 100（采用烧结页岩实心砖砌筑）；中、小户型的其余户内隔墙厚度也可以为 100（采用烧结页岩空心砖砌筑）。梁和柱应该现在厨房、卫生间及走道内；.入户门洞统一为 12002100（中高档
7、住宅，子母门）及 10002100（中、小户型）、室内卧室门洞统一为 9002100、厨房和卫生间洞统一为8002100；所有门原则上都应设不小于 100 门垛、门洞口设构造柱；.阳光窗台板距离室内地面的高度统一为，以免增加护栏高度；.厨房的尺寸控制：套内面积小于 90 平方米： 16001800（开间）27003000（进深）；套内面积 90120 平方米： 18002300（开间）30003900（进深）；套内面积大于 120 平方米： 24003000（开间）33004200（进深）；.卫生间的尺寸控制：#*次卫：套内面积小于 120 平方米：15001700（开间）24002700（进
8、深）；套内面积大于 120 平方米：16001800（开间）27003000（进深）；主卫：套内面积小于 90 平方米：16001800（开间）27003000（进深）；套内面积 90120 平方米：18002000（开间）30003300（进深）；套内面积大于 120 平方米：21002400（开间）33003900（进深）；.商业建筑.住宅小区应该尽量少建商住两用楼房；.商业建筑必须注意设置经营通道、室外停车场，以及空调室外机位、广告位及消火栓箱的位置；.餐饮用房必须注意排烟管井、排水管井和设备间、水电间的设置。.商用房扣除梁高及设备层高度后的楼层净高，一层以 3.6 米为宜、二层以3.3
9、 米为宜；开间以 8.4 米为宜；.建施图：.建筑与结构的柱子位置、大小、梁的高度必须一致；.建筑、设备、结构各种管井的位置、大小、高度，各种管井的开孔必须一致；.墙、柱、梁、板上的所有预留洞（如空调留洞、卫生间排气洞等）水平和竖向位置均应在建施图上标注清楚，并且必须与结施图及设施图吻合一致；.其他控制措施：.建筑专业在方案设计和施工图设计之初，两次分别向各相关设计专业提供建筑总平面图和竖向布置图（不做报建使用），以便于各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺；.密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，及时并制订相应的对策和措施，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。.在设计中
10、采用集团标准化设计成果，如：门窗标准化、栏杆标准化、防止工程质量通病做法、建筑、结构、水、电各专业的相关标准化等，以降低成本、提高工作效率。.在新产品开发及新材料、新设备、新工艺和新技术应用之前，必须对其性能和经济两方面进行全面考察和综合论证后再决定。.外立面装饰用料必须进行多种材料比选，对于效果接近但成本差异较大的材料，必须优先选用其成本较低者。第二部分 结构设计. 规划方案阶段1.1 禁止采用 B 级高层住宅；1.2 避免在 3、4 类地基上布置高层建筑；1.3 避免在高切坡周边布置高层建筑；1.4 避免在坚硬岩石地基上挖地下空间；1.5 避免在新近深填方内布置永久性建筑；1.6 山地建筑
11、尽量避免高切坡和深填方；1.7 尽量不设结构转换层。.初步设计阶段.结构选型应进行多方案对比，估算结构经济指标，为设计合同签定经济指标控制提供依据。#*.结合建筑平面功能，优化结构平面，力求结构平面简单、规则、对称；.竖向布置尽量避免高位转换和刚度突变；.高层建筑尽量避免过大的外悬挑结构（2.1m）；.高层建筑尽量避免开设转角阳光窗，转角阳光窗外挑梁的长度短向不宜超过 1.5m，长向不宜超过 3.0m；.施工图设计阶段.岩土勘查报告.岩土工程勘查报告的内容应满足岩土工程勘查规范及建筑地基基础设计规范第 3.0.3 条的规定；.岩土工程勘查报告应分别按重庆地标建筑地基基础设计规范（DBJ50-0
12、47-2006）和国家标准建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）或建筑桩基技术规范（JGJ94-94）两个标准，提供岩石天然及饱和两种状态下的单轴抗压强度标准值和地基承载力特征值（也按两种状态区别提供）；.18 层以上（或带转换层）的高层，每栋楼至少布置 6 个探孔，并分别提供每栋楼基础设计所需各项参数。.桩基础.桩的承载力计算采用天然单轴抗压强度（泥岩）及饱和单轴抗压强度（砂岩）；.普通桩基础桩身的配筋率一般为 0.2%0.25%；普通单桩如有承台，承台一般按构造配筋。.独立柱基及条型基础.当泥岩地基承载力特征值（饱和值）太小时，根据现场情况，可以采用泥岩地基承载力特征值（天然值）
13、；.当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；.当桩顶位于裸露岩石上时不设置地梁。.剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件，可按深受弯构件计算和配筋；托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按连续梁或简支梁计算。.施工图设计阶段.梁：d10 用 HPB235 级钢筋，fy=210N/mm2；d=12、14 用 HRB335 级钢筋，fy=300N/mm2；d16 用 HRB400 级钢筋，fy=360N/mm2；.板：冷轧扭钢筋，其标称直径为6.5、8、10、12、14，fy=360N/mm2；.当转换层楼板 70以上的板为构造配筋时，应通过调整板跨将计算配筋部分调整为构造配筋，并优先选用热
14、扎 I、II 级钢筋。.柱：纵筋采用 HRB335（fy=300N/mm2）； 箍筋构造配筋时采用 I 级钢筋、计算配筋时采用级钢筋；.墙：抗震等级 1-2 级的剪力墙约束边缘构件箍筋采用 II 级钢筋，构造拉筋250 厚的墙采用 I 级钢筋6.5 、250 厚的墙采用 I 级钢筋8 ；.空调板及凸窗板等：按实际情况采用一级或二级钢筋，不采用三级钢和冷扎扭钢筋。.混凝土强度等级：.桩基础不宜超过 C35；独立柱基、条型基础及地梁不宜超过 C30；#*.地下室挡土墙不宜超过 C30、梁、板 C25C35、框架柱不宜高于 C50；.上部结构梁、板：C25、C30（转换层除外）；.剪力墙砼起用等级：
15、当上部结构高度80m 时不宜高于 C50；.框架柱混凝土强度等级与同层剪力墙相同。.主要构件截面：.梁截面：上部结构梁宽一般采用 200；建筑外围梁高统一采用 500、阳台梁高采用 400、内部梁高采用 500（在有墙体处梁高可以适当增减）；.楼板厚度：一般卧室、餐厅、厨房、厕所、阳台厚 100mm；客厅120mm、带转角阳光窗的房间110mm（均按计算确定）；内筒走道（电梯间、楼梯间周围）：110mm120mm；（考虑埋设管线等）。空调板厚统一为 80mm；阳光窗竖板为 80mm 厚现浇板。.荷载输入值统一标准楼、屋面外荷载统计（不包括楼板自重）#*.构造措施：.框架梁的负弯矩钢筋原则上按照
16、分离方式配置；当其顶层角筋直径不大于 16 或其跨度不大于 4 米时，顶层角筋应该通长配置；当其跨度大于 4 米且顶层角筋直径大于 16 时，顶层角筋在跨内截断并采用12 架立钢筋搭接。.梁宽不大于 400 时采用两肢箍、梁宽大于等于 400 时采用 4 肢箍。.当梁端在与墙或柱相交的节点内，梁上部纵筋的水平锚固长度不满足0.4LaE 时，该支座应设为铰节点计算。.所有楼盖和屋盖板的板面均增加抗裂构造配筋：板厚不超过 120mm 的板面通长配置双向t6.5150200 负筋；板厚在 130150mm 的板面通长配置双向t8150200 筋。负筋按以上配置不足的，在以上钢筋网空格内补设t6.5
17、、或t 8、或t 10的分离式负筋（在计算跨度的四分之一处截断）；上述构造钢筋均按受拉钢筋锚固在梁内、墙内或柱内。.（除计算配筋剪力墙外）构造配筋剪力墙见下表：#*.在两侧均无楼板约束的剪力墙的楼层标高位置设暗梁，暗梁高取 2 倍墙厚，并按构造配筋。短肢剪力墙长度为 1m 以内墙肢的水平钢筋仅配大箍；长度为 1m 以上墙肢的水平钢筋除配大箍外，端头边缘约束部分套8 小箍。.其它控制措施.同一房间天棚内不现梁、客厅和餐厅相连的分界线一般不设置结构梁；.层数一致、户型一致，其结构布置构件截面及配筋等应一致；.微调结构计算模型、优化构件截面，概算结构经济指标用量是否正常；.对抗震要求设计的墙、柱出现
18、计算配筋量超过构造规定配筋量的 50时要找出原因；.对于场平标高、地基基础、地下室挡墙、高切坡及高边坡等重大课题，先由设计单位提出初步方案、组织相关各方及技术专家召开专题论证会议优化确定方案、再由结构专业负责人组织实施；.在施工图设计完成后，设计人员必须主动跟踪与地质、地貌有关工程的实施过程，及时发现设计与现场实际不符的情况，并调整和优化设计；.结构专业必须与相关专业协调，完成地下突出地面的人行出入口、车行出入口以及景观及水体等的结构设计；.必须按集团公司防止工程质量通病技术规定要求贯穿在施工图设计中；.结构专业必须与建筑专业协调，把墙体构造柱的具体位置标注在建筑平面图上，并由结构专业审核；.
19、在结施图中标注留设在结构上的设备及电气预留孔洞、预埋套管、消防、空调穿墙管等的位置；三.建筑门窗及部品建筑门窗主要包含外门窗及分户门，建筑部品主要栏杆、空调百叶及窗护栏等。. 建筑门窗.外门窗主要采用铝合金及塑钢型材制作所采用的铝合金和塑钢型材及五金配件，除特殊需开模者外一律选用国家标准系列型材；除厨房、卫生间窗玻璃及玻璃幕墙外，一律选用普通双层中空玻璃。.外门开启可以选用平开及推拉方式；外窗开启可以选用外平开、内平开、内开内倒、内开上悬及推拉等方式。.所有外门窗的设计都必须经过结构计算和热工计算后确定。对于同一门窗中仅有部分长度或受力较大的杆件，可以局部采用加强型材；对于尺度较大的商铺外门窗
20、，可以局部采用型钢进行分格。.所有组装外门窗的加工商和型材及配件的制造商，均应选择经过重庆市建委有关部门认定的企业。.各种档次的住宅建筑外门窗配置标准如下：.高档：塑钢门窗方案：型材选用上海维卡、宁波三 A、安徽海螺等双色共挤（PMMA）未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；五金配件选用坚朗、立兴杨氏、骆驼、北新五金等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由*确认；#*铝合金门窗方案：型材优先选用多腔节能铝合金型材（如广汉三星、辽宁忠旺），也可选用福建闽铝、西南铝材料；五金配件选用坚朗、立兴杨氏、骆驼等品牌；外平开门窗扇采用铰链（四连杆）连接；执手样式由*确认；.中高档：塑钢门窗方案：型材选
21、用宁波三 A、大连实德、安徽海螺、北新建树等双色共挤（PMMA）未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；五金配件选用和合兴、坚朗、山东国强等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由*确认；.中档：.塑钢门窗型材选用宁波三 A、大连实德、安徽海螺、北新建树等双色共挤（PMMA）或白色未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料，；五金配件选用和合兴、瑞德、山东国强等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由*确认；.商业或公用建筑：塑钢门窗方案：型材选用宁波三 A、安徽海螺、大连实德等双色共挤（PMMA）或白色未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；五金配件选用上海华迪、山东国强、北新五金等品牌；外平开门窗扇
22、采用角部铰链连接（执手样式由*确认）；铝合金门窗方案：优先选用多腔节能铝合金型材，如广汉三星、辽宁忠旺，也可选用重庆新美鱼型材；隐框玻璃幕墙采用无隔热桥的普通铝合金幕墙型材；五金配件选用山东国强、瑞德、上海华迪等品牌；外平开门窗扇采用铰链（四连杆）连接（执手样式由*确认）；.分户门：别墅及花园洋房采用 12002100 尺寸子母门，胡桃木色成品高级防盗门，可选盼盼、美心等品牌；高层住宅采用 10002100 尺寸单扇门，胡桃木色成品高级防盗门，可选美心、大川、步阳等品牌。.5 电梯前室防火门：江景高层住宅采用：成品胡桃木色钢木防火门，可选美心、盼盼等品牌。普通高层住宅采用：成品胡桃木色木质防火
23、门，可选美心、大川、步阳等品牌。.建筑栏杆.建筑栏杆主要采用铝合金构架玻璃栏板、钢构架玻璃栏板及纯钢构架等类型，一律采用工厂制作现场装配结构；.建筑临边栏杆扶手离地高度：多层建筑为 1050、高层建筑为 1100；楼梯栏杆扶手离地高度均为 900；#*.所有阳台栏杆的钢构架（尽可能采用常规型材）表面，一律采用工厂酸洗除锈热侵锌、现场装配后作一底二面涂层处理；所有铝合金构架阳台栏杆在现场装配后，铝合金表面一律作粉末喷涂二遍；.所有公共楼梯和护窗栏杆的钢构架表面，一律采用工厂酸洗除锈并刷防锈底漆一遍、现场装配后作一底二面涂层处理。.各部位栏杆的配置标准如下：. 观景阳台及露台栏杆:花园洋房、别墅及
24、江景高层住宅观景阳台及露台采用钢构架、60.76+6 夹胶玻璃栏板，价格约 400 元/米，详见附图；以上住宅观景阳台及露台也可以采用铝合金构架、60.76+6 夹胶玻璃栏板，价格 300400 元/米，详见附图。普通高层住宅观景阳台采用纯钢构架栏杆及扶手，价格约 200300 元/米，详见附图。. 生活阳台栏杆花园洋房、别墅、江景高层住宅生活阳台采用纯钢构架栏杆及扶手，价格约150200 元/米，详见附图。普通高层住宅生活阳台，采用砖栏板或部分砖栏板部分纯钢构架栏杆，详见附图。.楼梯栏杆所有住宅楼梯栏杆均采用纯钢构架栏杆。花园洋房、别墅、江景高层住宅楼梯栏杆，详见附图；普通高层住宅楼梯栏杆，
25、详见附图。.入墙扶手：样板房采用不锈钢支座加实木扶手或不锈钢扶手，详见附图；其他普通消防楼梯采用型钢支座加型钢扶手，详见附图。.窗护栏阳光窗、落地窗护栏均采用简易纯钢构架护栏，价格约 6080 元/米，详见附图。.商业建筑栏杆：商业建筑临街走道、平台、露台及楼梯栏杆均采用纯钢构架栏杆，价格约200300 元/米，详见附图。.空调百叶.别墅空调百叶采用铝合金扁管叶片，叶片截面为 50101.0、间距为70，价格约 250 元/平方米，详见附图。.花园洋房及高层住宅空调百叶采用铝合金扁管叶片，叶片截面为30101.0、间距 90，价格约 200 元/平方米，详见附图。.商业建筑采用铝合金扁管叶片，
26、叶片截面为 601.0MM、间距 120，价格约 130 元/平方米，详见附图。四.住宅公建装修住宅公共区域主要包含住宅大堂、电梯厅、楼梯及走道等部位。不同档次住宅室内公共区域的装修做法大致相同，主要以装饰材料的价格来区分档次。.花园洋房：.大堂#*.地面:600600 或 800800 玻化砖及配套砖踢脚，玻化砖价格 120 200 元/平方米；.墙面：墙面腻子基础白色乳胶漆.3 天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,腻子基层面油白色乳胶漆；.4 吊灯：价格 2000 元左右；.5 信报箱及奶箱：统一采用亚光不锈钢制作，分为上下两排嵌入墙体100。每户信报箱的宽高深尺寸为 300135200、每户奶
27、箱的宽高深尺寸为 135135200；.高档花园洋房电梯厅.地面：600600 或 800800 玻化砖，嵌 150-200 宽进口浅啡网纹云石边带。玻化砖价格 100 150 元/平方米；.墙面：600600 玻化砖墙面、或白色乳胶漆墙面配玻化砖踢脚线，造价 100180 元/平方米。.天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 腻子基层面油白色乳胶漆；.电梯门套：进口浅啡网纹云石门套线，大样如下图：. 楼梯及通道：.地面贴中高档 600600 玻化砖配玻化砖踢脚线，价格约 100 元/平方米；.墙面及天棚：腻子基层面油白色乳胶漆；. 水、电井门：木质防火门（含门套），油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆；
28、. 消火栓箱：箱体半嵌入或全嵌入墙体内，木质饰面板包门及实木门套线，油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆。2.高层住宅楼：. 大堂.地面：800800 玻化砖饰面，天然石材拼花, 价格 150 250 元/平方米；.墙面：800800 或 6001200 玻化砖或天然石材，价格 150 300 元/平方米.；.天棚吊顶：轻钢龙骨纸面石膏板造型吊顶，面油白色乳胶漆.信报箱及奶箱：统一采用亚光不锈钢制作，每户信报箱的宽高深尺寸为 200135300、每户奶箱的宽高深尺寸为 135135300。根据住宅楼的具体情况分组配置信报箱及奶箱，如果实际情况与以上尺寸不符，可以参照上述标准作适当调整；.吊灯：价格 2000 元左右.配饰家具：沙发、工艺画及花艺配饰等,共计不超过 15000 元。22 电梯厅.地面：600600 玻化砖及配套砖踢脚, 嵌 150-200 宽进口浅啡网纹云石边带。玻化砖价格在 100 150 元/平方米；222 墙面：腻子基层面油白色乳胶漆；223 天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 面油白色乳胶漆；224 电梯门套：进口浅啡网纹云石门套线，大样如下图：
