1、-_物 业 管 理 经 典 案 例 分 析小 区 住 户 失 窃 物 业 公 司 管 理 被 追 责物 业 公 司 收 取 了 业 主 的 管 理 费 ， 却 未 尽 到 应 尽 的 管 理 职责 ， 致 使 业 主 家 中 失 窃 。 近 日 ， 湖 南 省 湘 阴 县 人 民 法 院 对 该县 首 起 因 物 业 管 理 疏 漏 导 致 住 户 失 窃 的 物 业 服 务 合 同 纠 纷 案作 出 一 审 宣 判 ， 判 决 由 湘 阴 精 密 物 业 公 司 赔 偿 业 主 何 女 士 夫妇 30%的 失 窃 损 失 3510 元 。【 案 情 回 放 】何 女 士 夫 妇 是 湘 阴
2、县 精 密 现 代 城 小 区 的 业 主 。 2010年 7 月 21 日 ， 何 女 士 向 湘 阴 精 密 物 业 公 司 缴 纳 了 自2010 年 7 月 至 2011 年 7 月 的 物 业 费 609 元 。 2010 年 7月 27 日 上 午 ， 怀 孕 的 何 女 士 出 现 分 娩 前 兆 ， 家 人 连 忙 将 其送 往 湘 阴 县 康 复 医 院 分 娩 。 下 午 7 时 许 何 女 士 的 父 亲 回 家取 东 西 时 ， 发 现 家 中 大 门 敞 开 ， 挂 在 客 厅 的 液 晶 电 视 不 见 踪影 ， 房 间 里 的 衣 服 等 物 品 翻 得 乱 七
3、八 糟 ， 一 片 狼 藉 。 何 父 马上 意 识 到 ： “家 中 很 可 能 被 盗 了 ”， 于 是 立 即 报 警 ， 湘 阴县 公 安 局 的 干 警 到 达 现 场 后 做 了 询 问 笔 录 和 现 场 勘 验 检 查 笔录 并 对 现 场 进 行 了 拍 照 。 由 于 现 场 留 下 的 线 索 有 限 ， 该 盗 窃案 至 今 尚 未 侦 破 。【 法 院 说 法 】盗 窃 案 发 生 之 后 ， 何 女 士 家 人 找 到 物 业 管 理 处 ， 要 求 物业 管 理 处 赔 偿 损 失 。 但 是 由 于 双 方 对 于 过 错 程 度 的 认 定 及 损-_失 金
4、额 的 确 定 存 在 较 大 的 分 歧 ， 最 终 未 能 协 商 一 致 。 于 是 ，何 女 士 一 纸 诉 状 递 交 到 法 院 ， 请 求 法 院 给 个 说 法 。何 女 士 认 为 ， 被 告 物 业 公 司 收 取 了 业 主 的 管 理 费 ， 却 未尽 到 应 尽 的 管 理 职 责 ， 致 使 业 主 家 中 失 窃 ， 所 以 应 当 承 担 责任 。 根 据 调 查 了 解 ， 案 发 前 精 密 物 业 公 司 所 管 理 的 精 密 现 代城 小 区 15 栋 至 21 栋 之 间 靠 西 边 围 墙 有 一 段 缺 口 (案 发 后已 修 复 )， 物 业
5、公 司 没 有 对 这 一 段 缺 口 进 行 修 复 ， 而 且 ， 物 业公 司 的 保 安 也 未 对 进 出 小 区 的 车 辆 和 人 员 进 行 登 记 管 理 ， 从而 推 定 物 业 公 司 未 尽 到 应 尽 的 管 理 责 任 。被 告 物 业 公 司 认 为 自 己 已 经 履 行 了 义 务 ， 没 有 过 错 。 何女 士 的 损 失 ， 应 该 由 犯 罪 嫌 疑 人 也 就 是 小 偷 来 承 担 ， 而 不 应该 由 物 业 公 司 承 担 。湘 阴 县 人 民 法 院 审 理 认 为 ， 原 告 何 女 士 依 约 按 时 向 精 密物 业 公 司 交 纳 物
6、 业 费 ， 物 业 公 司 应 当 对 小 区 内 住 户 的 财 产 尽到 合 理 、 谨 慎 的 注 意 义 务 。 但 是 精 密 物 业 公 司 在 其 管 理 的 小区 内 围 墙 有 损 坏 时 ， 既 没 有 派 人 及 时 修 复 也 没 有 派 人 采 取 必要 的 安 全 防 范 措 施 ， 而 且 对 进 出 小 区 的 车 辆 和 人 员 没 有 进 行适 当 的 管 理 ， 门 岗 值 勤 形 同 虚 设 ， 其 工 作 存 在 重 大 疏 漏 ， 对何 女 士 家 中 财 物 被 盗 所 造 成 的 损 失 负 有 过 错 ， 应 当 承 担30 的 赔 偿 责
7、任 。 遂 依 法 判 决 作 出 前 述 判 决 。一 审 宣 判 后 ， 精 密 物 业 公 司 不 服 ， 向 岳 阳 市 中 级 人 民 法院 提 起 上 诉 。 日 前 ， 岳 阳 中 院 作 出 了 “驳 回 上 诉 ， 维 持 原-_判 ”的 终 审 判 决 。 至 此 ， 该 案 尘 埃 落 定 。【 案 情 分 析 】第 一 ， 双 方 之 间 存 在 着 合 法 有 效 的 物 业 服 务 合 同 。 这 一点 是 双 方 认 同 的 ， 这 一 点 也 正 是 法 院 据 以 判 定 物 业 公 司 承 担责 任 的 法 理 基 础 。 假 设 ， 双 方 之 间 并 不
8、 存 在 物 业 服 务 合 同 关系 ， 那 么 何 女 士 就 不 能 以 此 要 求 物 业 公 司 承 担 赔 偿 责 任 。 因为 ， 既 然 双 方 之 间 不 存 在 合 同 关 系 ， 物 业 公 司 不 是 合 同 的 相对 方 ， 就 没 有 合 同 约 定 的 所 谓 “保 管 ”义 务 ， 既 然 没 有 义务 ， 当 然 谈 不 上 责 任 。 那 么 ， 对 于 何 女 士 的 损 失 ， 就 只 能 直接 由 小 偷 来 赔 偿 了 。 至 于 小 偷 能 否 被 抓 到 ， 那 是 后 话 。第 二 ， 在 物 业 服 务 合 同 合 法 有 效 的 前 提 下
9、 ， 被 告 物 业 公司 是 否 存 在 过 错 成 为 案 件 审 理 的 关 键 。在 此 类 案 件 中 ， 物 业 公 司 一 般 通 过 构 筑 两 道 防 线 来 达 到免 除 、 减 轻 赔 偿 责 任 的 目 的 。 第 一 道 防 线 就 是 辩 解 自 己 已 经按 照 合 同 的 约 定 履 行 了 管 理 义 务 ， 不 存 在 过 错 ， 所 以 不 承 担赔 偿 责 任 ， 真 正 应 当 承 担 责 任 的 是 小 偷 ， 业 主 应 该 在 案 件 侦破 时 向 犯 罪 嫌 疑 人 主 张 赔 偿 。 假 如 业 主 有 证 据 证 明 物 业 公 司存 在
10、过 错 ， 物 业 公 司 无 法 继 续 坚 持 自 己 没 有 过 错 ， 从 而 失 守第 一 道 防 线 时 ， 它 马 上 退 到 第 二 道 防 线 ， 继 续 抵 抗 ： 在 赔 偿数 额 上 做 文 章 。 也 就 是 说 ， 退 一 步 来 讲 ， 就 算 物 业 公 司 存 在一 定 的 过 错 ， 那 也 不 是 你 业 主 说 赔 偿 多 少 就 多 少 的 。 首 先 你业 主 必 须 证 明 自 己 受 到 了 多 大 的 损 失 ， 然 后 再 根 据 物 业 公 司-_在 此 案 中 的 过 错 程 度 来 确 定 承 担 多 大 份 额 的 赔 偿 。 而 界
11、 定 物业 公 司 的 过 错 程 度 ， 不 是 业 主 说 了 算 的 ， 是 法 院 根 据 案 子 的实 际 情 况 断 定 的 。 这 就 是 物 业 公 司 的 第 二 道 防 线 。 在 这 一 道防 线 中 ， 业 主 面 临 两 个 巨 大 的 障 碍 ： 一 、 举 证 证 明 自 己 的 损失 到 底 有 多 大 ， 这 一 举 证 有 相 当 大 的 难 度 ， 一 般 人 很 难 证 明案 发 时 自 己 家 里 藏 有 多 少 财 物 并 且 在 案 发 时 丢 了 多 少 。 二 、影 响 法 官 内 心 的 天 平 ， 让 这 把 天 平 尽 量 往 自 己 一
12、 方 倾 斜 。 要做 到 这 一 点 同 样 很 难 ， 因 为 法 官 为 了 减 少 案 子 上 诉 率 ， 通 常会 小 心 翼 翼 地 平 衡 原 被 告 双 方 的 利 益 。 轻 微 的 倾 向 一 方 ， 意味 着 必 然 以 牺 牲 另 一 方 的 利 益 为 前 提 ， 同 时 更 意 味 着 案 子 被上 诉 到 上 级 法 院 的 几 率 在 提 高 。正 是 基 于 原 告 方 (业 主 )面 临 举 证 的 巨 大 压 力 ， 为 了 平 衡诉 讼 双 方 当 事 人 的 权 利 义 务 ， 显 示 公 平 ， 法 院 往 往 只 要 求 原告 方 初 步 证 明
13、自 己 的 损 失 即 认 为 原 告 完 成 了 举 证 义 务 。 如 果被 告 对 原 告 的 损 失 数 额 有 异 议 的 ， 被 告 要 提 供 证 据 证 明 该 异议 。 举 个 例 子 ， 业 主 拿 出 案 发 前 几 天 从 银 行 提 出 现 金 5万 元 的 提 款 回 单 以 及 记 载 有 损 失 现 金 5 万 元 的 派 出 所 报 案笔 录 ， 以 证 明 自 己 损 失 了 现 金 5 万 元 。 那 么 ， 如 果 被 告 认为 原 告 损 失 的 没 有 这 么 多 ， 只 有 损 失 了 现 金 2 万 元 ， 那么 被 告 应 该 提 供 证 据
14、证 明 这 一 主 张 。 否 则 ， 法 院 一 般 会 按 物业 公 司 的 过 错 承 担 分 担 这 5 万 元 的 部 分 损 失 。第 三 ， 在 本 案 中 ， 被 告 物 业 公 司 的 过 错 比 较 明 显 。 从 法-_院 调 查 的 结 果 来 看 ， 被 告 疏 于 防 范 ， 在 小 区 围 墙 出 现 缺 口 后不 闻 不 问 ， 对 进 出 小 区 的 人 员 和 车 辆 也 没 有 适 当 的 管 理 ， 值勤 门 岗 更 是 形 同 虚 设 ， 由 此 推 定 被 告 存 在 过 错 。 根 据 该 过 错的 程 度 ， 法 院 认 定 被 告 应 分 担
15、原 告 的 损 失 的 30 。 在 界定 过 错 程 度 及 厘 定 赔 偿 比 例 上 ， 法 官 拥 有 一 定 的 自 由 裁 量 权 ，但 也 不 意 味 着 法 官 就 可 以 天 马 行 空 随 意 为 之 。 对 此 类 案 件 的判 决 中 ， 我 们 观 察 到 在 物 业 公 司 存 在 过 错 的 前 提 下 ， 法 院 一般 判 决 其 承 担 的 赔 偿 额 度 在 10 一 30 之 间 。但 是 ， 就 算 物 业 公 司 没 有 过 错 ， 法 院 也 会 出 于 平 息 事 件 、息 事 宁 人 、 共 建 和 谐 社 会 考 虑 ， 要 求 物 业 公 司
16、 给 予 “弱势 ”的 原 告 一 定 金 额 的 经 济 支 援 ， 双 方 调 解 完 事 。【 案 例 启 示 】尽 管 因 盗 窃 引 起 的 物 业 服 务 合 同 纠 纷 最 终 进 入 诉 讼 程 序的 数 量 远 比 盗 窃 案 件 少 ， 尽 管 业 主 作 为 原 告 就 此 类 纠 纷 进 行诉 讼 可 能 面 临 较 大 的 困 境 ， 尽 管 物 业 公 司 最 终 承 担 的 赔 偿 数额 比 业 主 的 实 际 损 失 要 小 ， 但 这 些 都 不 能 成 为 我 们 工 作 麻 痹大 意 或 者 心 存 侥 幸 的 理 由 。为 了 防 止 盗 窃 案 件 的
17、 发 生 ， 物 业 公 司 在 日 常 的 工 作 中 仍然 必 须 时 时 提 高 警 惕 ， 做 足 安 全 防 范 措 施 ， 坚 持 完 整 、 详 细地 记 录 每 天 的 巡 查 、 值 岗 情 况 。 同 时 ， 也 应 该 未 雨 绸 缪 ， 在日 常 工 作 中 注 意 保 存 巡 逻 登 记 、 来 访 登 记 等 与 安 防 制 度 相 关的 资 料 ， 以 便 在 发 生 纠 纷 时 能 及 时 提 供 证 据 ， 减 轻 自 己 面 临-_的 法 律 风 险 。业 主 没 理 由 不 让 物 业 入 室 检 修某 物 业 公 司 2010 年 3 月 与 开 发 商
18、 签 署 前 期 物 业 管理 服 务 合 同 ， 管 理 河 东 某 小 区 。 该 小 区 8 号 楼 5 门 101业 主 刘 先 生 ， 自 购 房 后 始 终 未 入 住 。 由 于 该 楼 层 其 他 邻 居 的生 活 热 水 阀 门 都 在 刘 先 生 室 内 ， 给 物 业 检 修 带 来 不 便 。 而 每次 接 到 其 他 业 主 报 修 ， 物 业 公 司 准 备 进 入 刘 先 生 屋 内 时 ， 都遭 到 拒 绝 。 后 来 ， 物 业 和 燃 气 公 司 发 现 该 楼 门 燃 气 管 路 存 在泄 漏 现 象 ， 刘 先 生 仍 拒 绝 相 关 人 员 进 入 检
19、 修 。2010 年 9 月 ， 物 业 公 司 将 刘 先 生 告 上 法 庭 ， 要 求 其 协 助 、配 合 物 业 对 位 于 其 房 屋 内 的 生 活 热 水 阀 门 及 燃 气 管 路 进 行 检修 、 养 护 与 管 理 。物 业 公 司 认 为 ， 刘 先 生 购 房 时 已 签 署 确 认 书 ， 阅读 前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 ， 同 意 严 格 遵 守 业 主 公 约 ； 但 其 仍 对 工 作 不 配 合 ， 严 重 阻 碍 物 业 公 司 正 常 行 使 管 理 服务 职 权 ， 侵 犯 了 其 他 业 主 合 法 权 益 。庭 审 中 ， 刘 先 生
20、 辩 称 ， 物 业 以 前 期 物 业 管 理 服 务 合同 内 容 起 诉 ， 但 该 合 同 签 约 双 方 为 物 业 和 开 发 商 ， 自 己 不是 合 同 当 事 人 ， 原 告 起 诉 主 体 不 适 格 。河 东 区 法 院 审 理 查 明 ， 刘 先 生 购 房 时 签 署 确 认 书 ，载 明 “刘 某 作 为 某 小 区 业 主 ， 已 经 全 文 阅 读 前 期 物 业 管-_理 服 务 合 同 和 业 主 公 约 条 款 ， 并 理 解 、 认 同 条 款 内容 ， 同 意 严 格 遵 守 。 ”法 院 认 为 ， 被 告 签 署 确 认 书 后 ， 对 于 前 期
21、 物 业 管 理服 务 合 同 及 业 主 公 约 的 全 部 条 款 内 容 之 效 力 ， 依 法应 当 及 于 被 告 。 原 告 依 据 物 业 管 理 服 务 合 同 主 张 权利 ， 主 体 适 格 。 被 告 之 抗 辩 于 法 无 据 ， 其 应 当 按 照 约 定 配 合原 告 对 位 于 被 告 房 屋 内 的 楼 门 生 活 热 水 阀 门 以 及 燃 气 管 路 进行 检 修 、 养 护 与 管 理 。 综 上 ， 法 院 一 审 判 决 ， 支 持 原 告 全 部诉 讼 请 求 。楼 上 坠 物 砸 车 谁 负 责案 情 介 绍 ：A 先 生 居 住 的 某 小 区
22、对 机 动 车 辆 的 停 放 采 取 统 一 管 理 ，即 划 定 固 定 的 车 位 并 收 取 一 定 的 管 理 费 用 。 某 日 ， A 先生 下 班 回 家 将 车 停 放 在 固 定 车 位 。 当 晚 ， 物 业 公 司 的 人 上 门告 知 ， A 先 生 的 车 被 3 层 B 住 户 阳 台 上 跌 落 的 花 盆 砸 了 。那 么 ， A 先 生 所 遭 受 的 损 失 是 由 B 住 户 还 是 由 物 业 公 司 来负 责 呢 ？法 理 分 析 ：A 先 生 的 这 一 遭 遇 ， 是 我 国 民 法 通 则 所 规 定 的 一种 典 型 的 特 殊 侵 权 行
23、为 ， 即 建 筑 物 致 人 损 害 的 侵 权 行 为 。 根据 民 法 通 则 126 条 的 规 定 ： “建 筑 物 或 其 他 设 施 以 及-_建 筑 物 上 的 搁 置 物 、 悬 挂 物 发 生 倒 塌 、 脱 落 、 坠 落 致 人 损 害的 ， 它 的 所 有 人 或 管 理 人 应 当 承 担 民 事 责 任 。 但 能 够 证 明 自己 没 有 过 错 的 除 外 。 ”这 种 侵 权 行 为 ， 必 须 具 备 几 项 要 件 ： 1、 必 须 有 建 筑物 或 搁 置 物 、 悬 挂 物 致 人 损 害 的 行 为 ； 2、 必 须 存 在 损 害事 实 ， 也
24、就 是 说 给 他 人 造 成 了 实 际 的 人 身 或 财 产 损 失 ；3、 致 害 行 为 与 损 害 事 实 之 间 必 须 有 因 果 关 系 ； 4、 建 筑物 或 搁 置 物 、 悬 挂 物 的 所 有 人 或 管 理 人 有 过 错 ， 包 括 故 意 和过 失 。在 A 先 生 的 遭 遇 中 ， B 住 户 的 花 盆 是 与 房 屋 相 连 的 位于 高 处 的 附 属 物 ， 属 于 典 型 的 搁 置 物 ， 除 此 之 外 还 有 空 调 等 。因 为 花 盆 的 跌 落 而 造 成 A 先 生 的 车 被 砸 坏 ， 加 害 行 为 和 损害 后 果 之 间 存
25、 在 直 接 的 因 果 关 系 。根 据 我 国 法 律 规 定 ， 对 这 种 侵 权 行 为 归 责 原 则 的 规 定 ，只 要 发 生 了 事 实 的 损 害 就 推 定 所 有 人 或 管 理 人 存 在 过 错 ， 应当 承 担 民 事 责 任 。 除 非 所 有 人 或 管 理 人 能 举 出 证 据 证 明 自 己没 有 过 错 ， 但 是 ， 事 实 上 B 住 户 作 为 居 住 在 房 屋 高 层 的 住户 ， 应 当 注 意 到 在 没 有 任 何 保 护 措 施 或 保 护 措 施 不 够 完 善 的情 况 下 在 阳 台 上 放 置 花 盆 ， 一 旦 遇 到 较
26、 大 级 的 风 或 其 他 原 因将 很 容 易 发 生 花 盆 跌 落 的 情 况 。 因 此 ， B 住 户 在 此 事 件 中是 有 过 错 的 ， 应 当 对 A 先 生 的 损 失 承 担 全 部 责 任 。虽 然 ， A 先 生 按 规 定 交 纳 管 理 费 并 停 放 车 ， 与 物 业 公 司-_形 成 一 种 保 管 关 系 ， 物 业 公 司 对 A 先 生 的 车 负 有 妥 善 保 管的 义 务 和 危 险 告 知 的 义 务 。 但 是 ， 在 此 事 件 中 ， 并 非 是 因 为物 业 公 司 的 过 错 才 导 致 A 先 生 的 车 受 损 。 花 盆 的
27、 跌 落 ， 是物 业 公 司 所 无 法 预 见 和 避 免 的 ， 因 此 ， 物 业 公 司 不 应 承 担 责任 。处 理 方 式 ：在 此 事 的 处 理 上 ， 如 果 A 先 生 的 车 没 有 办 理 保 险 ， 那么 A 先 生 可 以 通 过 与 B 住 户 协 商 的 方 式 来 解 决 自 己 的 损 失 ，如 协 商 不 成 ， 也 可 以 通 过 向 法 院 提 起 诉 讼 ， 以 司 法 程 序 解 决 。如 果 A 先 生 的 车 已 经 办 理 了 保 险 ， 则 可 以 通 过 保 险 理 赔 弥 补损 失 ， 在 理 赔 之 后 ， 由 保 险 公 司 向
28、 B 住 户 行 使 追 偿 权 。 如果 理 赔 款 仍 不 足 以 弥 补 损 失 ， A 先 生 仍 可 以 对 B 住 户 向法 院 提 起 诉 讼 ， 以 获 取 适 当 的 赔 偿 。案 件 点 评 ：这 件 事 情 并 不 是 A 先 生 、 B 住 户 和 物 业 公 司 所 希 望 发生 的 。 要 解 决 它 ， 就 必 须 住 户 、 物 业 公 司 一 起 尽 到 注 意 义 务 。作 为 住 户 ， 在 阳 台 等 地 方 放 置 物 品 时 一 定 要 做 好 保 护 措 施 ，如 焊 接 防 护 栏 等 ； 而 作 为 物 业 公 司 ， 则 应 当 在 划 定
29、停 车 位 或其 他 固 定 区 域 时 ， 尽 可 能 离 建 筑 物 远 一 些 或 加 盖 护 棚 等 。 只有 多 方 一 起 努 力 ， 才 能 防 止 此 类 的 损 害 发 生 。幼 童 高 坠 致 死 谁 之 过-_【 案 例 】王 女 士 居 住 于 广 州 市 金 泉 大 厦 1502 室 ， 20l0 年 8月 13 日 上 午 7 时 12 分 ， 她 上 完 早 班 后 打 电 话 叫 其 7 岁的 儿 子 下 楼 吃 早 餐 ， 半 小 时 后 儿 子 仍 没 有 下 楼 。 王 女 士 觉 得有 些 不 妥 ， 遂 赶 回 家 ， 却 发 现 一 部 电 梯 已
30、被 卡 在 三 楼 。 无 奈 ，她 只 好 要 求 广 州 市 菲 德 物 业 管 理 有 限 公 司 (以 下 简 称 菲德 物 业 公 司 )的 管 理 人 员 打 开 另 一 部 电 梯 上 楼 。 回 到 家 后 ，王 女 士 发 现 儿 子 已 不 在 家 。 遂 四 处 寻 找 并 报 案 。 8 时 30分 左 右 ， 王 女 士 的 儿 子 被 他 人 发 现 倒 在 金 泉 大 厦 西 侧 地面 上 的 血 泊 中 。 事 发 后 ， 经 广 州 市 公 安 局 天 河 分 局 鉴 定 ， 王女 士 的 儿 子 属 高 坠 致 死 ， 排 除 刑 事 案 件 的 可 能 。
31、 王 女 士 认 为 ，菲 德 物 业 公 司 不 顾 住 户 方 便 ， 两 部 电 梯 (没 有 准 用 证 )平 时 只 开 一 部 ， 且 经 常 发 生 故 障 。 事 发 当 天 ， 正 是 因 为 电 梯发 生 故 障 ， 她 儿 子 才 步 行 楼 梯 ， 而 楼 梯 窗 口 又 过 矮 ， 且 没 有任 何 防 护 设 施 ， 以 致 造 成 她 儿 子 坠 落 死 亡 。 王 女 士 找 到 金 泉 大 厦 的 开 发 商 广 州 市 金 房 产 发 展 有 限 公 司 ， 要 求 赔 偿未 果 ， 遂 将 菲 德 物 业 公 司 和 开 发 商 告 上 法 庭 ， 要 求 两 被 告承 担 丧 葬 费 、 死 亡 补 偿 费 及 精 神 损 失 费 合 计 326401 元 ，两 被 告 对 此 承 担 连 带 赔 偿 责 任 。法 院 至 案 发 地 现 场 勘 察 发 现 ， 原 告 所 居 住 的 大 厦 楼 梯 通风 窗 口 距 楼 梯 地 面 最 近 点 仅 70 厘 米 。 该 通 风 窗 口 高 151厘 米 ， 宽 147 厘 米 ， 没 有 加 设 任 何 防 护 网 及 设 置 醒 目 警 示 标
