1、1有限公司招标文件评审表 2016 年 9 月 6 日招标项目 物业管理招标方式 公开招标投标企业资质：依法注册登记、具有独立法人资格，并有物业管理三级及以上资质的物业管理企业物业类型：住宅小区物业服务时限：3 年报价计价方式：1、前期开办费总价；2、月度物业费总价付款方式：合同签订后 30 天内一次性付清前期开办费，月度物业费在当月月底提报申请，于次月 5-10 日付清取费标准：按照市场价格自主报价投标保证金：3000 元中标原则：合理报价，低价中标其他：无主要招标条件评审人员（签字）集团领导审批2物业管理招标文件房地产开发有限公司2016 年 9 月 6 日3一、物 业 基 本 情 况1、
2、物业名称： 物业管理2、物业类型：住宅小区3、座落位置：紫府三期院内4、工程概况：建筑总面积 375884 平方米，其中地上 261522 平方米，地下 114362 平方米。现已完工楼座共 22 栋（南区 14 栋 396 户，北区 8 栋208 户），约计 10 万平方米。住户共 604 户，5、项目开工和竣工交付使用时间本项目于 2012 年 8 月开工建设，前期现已完工 22 栋楼座计划于 2016年 12 月底全部竣工。物业公司进驻日期为 2016 年 9 月 30 日前。二、技术规范及要求（一）、物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物
3、业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理，达到车行慢速，合理停泊,人车分流，地下车库的车位销售至 90%之前，地上不允许设置车位；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务；47、垃圾的收集、清运，及雨、污水管道的疏通服务；8、合同服务期前、后之物业盘点、交接的配合及服务。9、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；10、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；11、配合社区建设；12、前期为
4、保障业主自来水的开户，由东晨工程公司提前对晖泽水务公司垫资支付公共水表水费叁仟元（绿化用水壹仟元、消防用水壹仟元、暖气用水壹仟元）。该水费需由物业公司承担；13、根据业主的要求，南北区各自设置自行车棚一座（带充电装置），需物业公司提出建设及经营方案；14、根据业主的要求，住宅楼每单元入住率达到 30%以上“协议供暖”。物业合同签定二年之内，供暖费用若超支，超支部分由物业公司承担；物业合同签定第三年及以上，供暖费用还超支，超支部分费用由招标方和物业公司各承担 50%费用；15、其他应由物业完成的管理事项。（二）、物业管理服务的要求1、本项目物业服务标准必须达到普通住宅小区物业管理服务等级标准（试
5、行）中的二级标准（详见附件）为招标方提供服务。2、物业企业资质等级及企业业绩需经市物业行政主管部门备案认可。53、物业管理服务与收费质价相符。 4、特殊工种，如电工、电梯工、管道工等要经过相关部门培训，持证上岗。5、招标人委托管理事项，均按照国家有关规定和山东省物业管理条例执行。（三）、物业管理的时限本项目物业服务时限 三 年，自 2016 年 9 月 日起至 2019 年 9 月 日止。三、编制标书的技术说明（一）投标公司简介（二）管理说明1、管理内容及目标承诺2、管理人员配备情况3、管理方式、措施。4、管理规章制度5、突发事故应急预案（三）前期介入阶段1、工程前期及物业筹备期介入时间、方式
6、，主要工作内容。2、接管工作计划。3、物业移交、接收工作内容。（四）正常管理阶段1、该项目范围内的安保、秩序、环境绿化、道路广场及公共区域卫生保洁、地上、地下车辆引导停放及停车场管理、消防供暖设施维护管理、6水电及房屋维修以及业主委托交办的其它事项。工程维修等管理内容、措施及标准。2、客户投诉处理、装修管理及档案管理。（五）物业管理费预算1、前期开办费预算2、开办物资装备说明包括：管理服务所需工具、通讯、治安装备及办公用品等。（六）投标保证金1、投保证金为投标书有效的必要条件。2、投标保证金数额： 3000 元 。（电汇）名 称：山东中晨房地产开发有限公司开户行：青州农行徐桥分理处账 号：43
7、93 0104 0001 748投标人投标保证金将在中标单位签订合同后 3 个工作日内退还（无息），提供的退款账户应与投标单位名称相符，否则拒绝退款。非中标单位投标保证金在中标单位确定后 5 日内退换。（七）投标报价投标人的投标报价应为招标范围物业管理服务过程中的全部费用，包括招标文件所列出的、或未列出的，以及按相关物业管理文件规定及潍坊市地区物业管理服务惯例应属于甲方承担的。物业服务及管理发生的全部费用包括：直接成本、管理费等间接成本，以及利润、税金和风险等。在投标及本合同实施过程中，投标人未报出费用的项目，不论何种原因，均视为投标人已经考虑、合并计算到其他项目报价之中。投标人报价应充分考虑
8、相关成本、税、费波动的因素和风险，在合同执行中不再更改或调整价格。报价计价方式：1、前期开办费总价；2、月度物业费总价；7付款方式：合同签订后 30 天内一次性付清前期开办费，月度物业费在当月月底提报申请，于次月 5-10 日付清。(八)、中标原则：合理报价，低价中标。四、投标人的条件1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有物业管理三级及以上资质的物业管理企业；2、具有经营管理 5 年以上的管理经验；五、中标人的确定及物业服务合同的签订1、招标人在投标文件截止之日起的 20 日内（最长不超过 30 日）确定中标人，并向中标人发出中标通知书； 招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书
9、的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。2、招标人在向中标人发出中标通知书之日起的 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。3、双方签订物业服务合同后 10 日内向上级部门备案。8附件：普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）二级标准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员
10、统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示 16 小时服务电话。急修 1 小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代理服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 75%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修
11、范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每 3 日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。94、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和主要事项。每 3 日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房
12、屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范。责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大
13、会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯早 6 点至晚上 12 点正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、漏、滴和鼠害现象。8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。9、路灯、楼道灯完好率不低于 90%。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备保障有应急方案。10（四）协助维护公共秩序1、小区出入口 24 小时值勤。2、对重点区域、重点部位每 24 小时至少巡查 1 次。3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修等劳务人员实行登
14、记管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，半月拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。及时清除区内主要道路积水、积雪。3、区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时 清掏。4、二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物。4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、适时喷洒药物，预防病虫害。
