1、1税务案例 1-1王强，今年 40 岁，在某外企作高管工作。王强的妻子李丽 38 岁，原为某国营企业职工，现下岗在家。王强已有一套由李丽单位分配的福利房。由于多年积蓄，目前有银行存款 80 万。王强与妻子商量，想拿出其中的 50 万左右寻找一个更好的投资渠道，于是便求助于理财师。经过研究，拟采取的几个方案有：(注:不考虑货币的时间价值) 一、住房投资购买一套精装修酒店式商住两用公寓，面积 50 平方米，单价每平方米 10,000 元，持有二年后售出，预计升值 30%。另外在持有期间准备出租给个人用于居住，月租金 2,000元，同时每月交纳物业费 200 元。 （注：当地规定的契税税率为 3%）
2、二、进行股票投资以每股 10 元的价格购买 A 股票 5 万股，持有两年左右售出，两年后该股票的预计市价将下跌（以购买时的价格为基础）1.5%;根据历史资料，预计1该股票第一年将进行送红股，送股比例为 10 送 2；2该股票第二年将进行派现，每股 0.3 元3该股票第二年派现后还将以资本公积实现转增，预计 10 股转增 1 股（假定营业部的佣金为 2）三、创建一个企业，注册资本为 50 万元（一）企业的所有者1以自己(或妻子)的名义创建2两人共同组建（二）公司的形式1个体工商户2合伙制企业，各占 50%比例3有限责任公司（三）行业选择1 服务业2 零售业附：二行业每年财务预测情况表 2项目 设
3、备 房租 工资(不含五费一金)材料消耗或商品进价其它费用 销售收入服务业 40,000 元 48,000 元/年 8,000 元/月（4 人）250,000/年 2,000/月 700,000/年零售业 10,000 元 60,000 元/年 8,000 元/月（4 人）300,000 元/年1,000 元/月720,000 元/年注：职工人数不包括王强、李丽，李丽和王强均计划在企业每月领取工资 4,500 元。企业计提“五费一金” 的总比例为 30%（符合国家或省级人民政府规定的缴费比例或办法） 。假设企业发放给员工的工资薪金属于合理的范畴，准予在税前扣除。开办时的费用含在每月其它费用之中。
4、假设企业未计提职工福利经费、工会经费和职工教育经费。假定企业生产周期以二年计算，二年后各项设备均能打 5 折销售，固定资产的折旧年限为 5 年，净残值率为 5%。固定资产的年折旧费用=固定资产原价(1-净残值率) 折旧年限（四）如果创办企业，王先生还准备拿出 15 万元购买一辆汽车，这里也有两种方案可供选择：1以个人名义购买，然后出租给自己所办的企业，每月收取租费 5000 元2以企业名义购买。请根据以上资料作出正确的财务决策及合适的税务安排。解析：一、住房投资1 购买时的税费支出：应纳契税：500,0003%15,000 （元）注: 根据财税201094 号文件，对个人购买普通住房，且 该住
5、房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。根据财税2008 137 号文件规 定，自 2008 年 11 月 1 日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。李丽所购房屋并非普通住房且非家庭唯一住房，不能适用 财税201094 号文件有关契税的优惠政策，但是可以享受 财税2008137 号文件印花税和土地增值税的优惠政策。2 每月出租净收益：应纳营业税、城建税及附加：2,0001.5%(1+10%)33（元）应纳房产税：2,0004
6、%=80（元）应纳个人所得税：(2,00033 80800) 10%108.7（元）每月出租净收益：2,0003380108.72001,578.3（元）33 转让时取得的收入：500,000（1+30%）650,000（元）4 转让时的税费支出：营业税、城建税及附加：650,0005.5%=35,750（元）注：转让住房的税收政策按财税2009157 号文件。财税201112 号“关于调整个人住房转让营业税政策的通知” ，2011 年 1 月 28 日起，个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全 额征收营业税；个人将 购买超过 5 年(含 5 年)的非普通住房对外销售的，按照其 销售收入减
7、去购买房屋的价款后的差 额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征 营业税。个人所得税：（650,000500,00015,00035,750）20%99,25020%=19,850(元)转让过程中的税费合计：35,750+19,850=55,600 元5 房产投资净收益：1,578.324+650,00015,00055,600500,000117,279.20 (元)6 房产投资收益率:117,279.20(500,000+15,000)100%=22.77%二、股票投资1购买时的税费支出：【不考虑过户费（上海为股份的 1)】500,0002=1,000(
8、元)注: 经国务院批准，财政部、国家税 务总局决定从 2008 年 9 月 19 日起， 调整证券（股票）交易印花税征收方式，将现行的对买卖、 继承、赠与所书立的 A 股、B 股股权转让书据按 1的税率对双方当事人征收证券（股票）交易印花税，调整为单边征税，即 对买卖、 继承、赠与所书立的 A 股、B 股股权转让书据的出让方按 1的税率征收证券（股票）交易印花税，对受让方不再征税。2送股税费支出（个人所得税）：50,000210110%=1,000（元）3派现税后净收益：0.3（110%）60,000=16,200（元）4出售时的股数：60,000（1+10%）=66,000（股）5出售时收入
9、：66,00010(1-1.5%)=650,100（元）6出售时税费支出：650,100（1+2）=1,950.3（元）47股票投资净收益：650,1001,0001,0001,950.3+16,200500,000=162,349.70（元）8股票投资收益率：162,349.70(500,000+1,000)100%=32.41%三、企业投资计算结果见附表案例-CFP(1-2)。（四）购买汽车的选择1购买汽车以企业名义购买，可实现抵税效应。每月抵税：150,000(15%)512 所得税税率=2,375所得税税率两年抵税：2375所得税税率24=57,000所得税税率转让时还可抵税：150,
10、00050%(150,000 150,000(1 5%)52所得税税率(75,00093,000)所得税税率=18,000所得税税率合计：75000所得税税率2个人出租(未考虑印花税)：月应纳营业税及附加：5,0005.5%=275 元应纳个人所得税：(5,000275) (1-20%)20%=756 元两年合计应纳税费：24,744 元两年可净抵企业所得税：5,00024所得税税率-24 744=120,000所得税税率-24 744两者抵税效应相等时的税率平衡点为：120,000所得税税率24 744=75000所得税税率所得税税率=54.99%在现行税率下，无论是企业所得税税率还是个体工
11、商户的个人所得税税率均低于平衡点的所得税税率，因此以企业名义购买合适。假设企业适用的所得税税率为 20%，则：以企业名义购买，可抵税：75,00020%=15,000( 元)以自己的名义购买，可抵税：120,00020%24,744=24,00024,744= -744(元)显然在这种税率下以企业名义购买合适。税务建议：请根据自己的理解提出税务建议。5附 1:国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知国办发200526 号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门关于做好稳定住房价格工
12、作的意见已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。 房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则。加强领导、密切配合，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定
13、和房地产业的健康发展。 关于做好稳定住房价格工作的意见（节选）三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部
14、门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。 五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、
15、财政部、税务总局备案后，在年月日前公布。6附 2:财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知 财税201112 号2011-1-27 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局） 、地方税务局,西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：一、个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。二、上述
16、普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 （国办发200526 号） 、 国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 （国税发200589 号）和国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知 （国税发2005172 号）的有关规定执行。三、本通知自发文次日起执行， 财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157 号）同时废止。 附 3:财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税
17、收政策的通知(财税2008 137 号)各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：一、对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自 2008 年 11 月 1 日起实施。附 4：关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知财税201094 号2010-9-29各省
18、、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局： 7经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下： 一、关于契税政策 （一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。 征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房
19、登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。 具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。 （二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。 二、关于个人所得税政策 对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 本通知自 2010 年 10 月 1 日起执行。 财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210 号）第一条有关
20、契税的规定、 财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137 号）第一条、 财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字1999278 号）第三条同时废止。 特此通知。 附 5：国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发2006108 号2006-07-18 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局），青岛、宁波、厦门市财政局：中华人民共和国个人所得税法及其实施
21、条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字1999278 号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价
22、格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（一）房屋原值具体为：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及8按规定交纳的土地出让金。4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适
23、用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级(含县级) 以上地方人民政府规定的标准确定。5.城镇拆迁安置住房：根据城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）和建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234 号）等有关规定，其原值分别为：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调
24、换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。 （二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续
25、费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的 15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的 10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关
26、规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。本条规定自 2006 年 8 月 1 日起执行。三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入 1%-3%的幅度内确定。四、各级税务机关要严格执行国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知（国税发20058
27、2 号）和国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知 （国税发2005156 号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字1999278 号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房
28、出售 1 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以9纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。 六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字1999 278 号）和国家税务总局 财政部 中国人民银行关于印发税务代保管资金账户管理办法的通知（国税发2005181 号）要求
29、，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审
30、查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。附 6：财政部、国家税务总局关于股息红利个人所得税有关政策的通知财税20051022005-06-13 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为促进资本市场发展，经国务院批准，现将个人所得税股息红利所得有关税收政策问题通知如下：一、对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，暂减按 50计入个人应纳税所得额，依照现行税法规定计征个人所得税。二、上述规定自文发之日起执行。附 7：财政部、国家税务总局关于股息红利有关个人所得税政策的补充通知财税2005107 号20
31、05-06-24 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局) 、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：10为进一步规范股息红利税收政策，加强税收征管，现将个人所得税股息红利所得减免税政策有关执行口径问题通知如下：一、财税2005102 号文下发之日后(含当日) 上市公司实际派发的股息红利所得，按照财税2005102 号文规定的减征个人所得税政策执行。 符合上述规定的上市公司，已按股息红利全额计算扣缴个人所得税的，可按财税2005102 号文规定的减税政策将多扣缴的税款退还个人投资者；税款已缴入国库的，由财税部门按规定程序办理退税，并由扣缴义务人退还个人投资者。二、对证券投资基金从上
32、市公司分配取得的股息红利所得，按照财税2005102 号文规定，扣缴义务人在代扣代缴个人所得税时，减按 50计算应纳税所得额。三、财税2005102 号文所称上市公司是指在上海证券交易所、深圳证券交易所挂牌交易的上市公司。请遵照执行。附 8:国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知国税发1997198 号1997-12-25 近接一些地区和单位来文、来电请示，要求对股份制企业用资本公积金转增个人股本是否征收个人所得税的问题作出明确规定。经研究，现明确如下:一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。各地要严格按照国家税务总局关于印发 的通知( 国税发1994089 号) 的有关规定执行，没有执行的要尽快纠正。派发红股的股份制企业作为支付所得的单位应按照税法规定履行扣缴义务。附 9:国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知国税发199489 号关于派发红股的征税问题股份制企业在分配股息、红利时，以股票形式向股东个人支付应得的股息、红利(即派发红股)，应以派发红股的股票票面金额为收入额，按利息、股息、红利项目计征个人所得税。附 10:
