1、 西宁市“十三五”住房和房地产 发展规划 二 一七年十二月 二十 日 目 录 一、 “ 十二五 ” 发展成绩 . - 2 - （一）房地产业快速发展，住房条件明显改善 . - 2 - （二）住房保障能力快速提升，保障范围逐年扩大 . - 3 - （三）物业服务市场化程度提高，专业化水平明显提升 . - 4 - （四）住宅性能认定有序推进，住宅产业化水平明显提升 . - 5 - 二、 “ 十三五 ” 面临的机遇和挑战 . - 7 - （一）机遇 . - 7 - （二）挑战 . - 9 - 三、 “ 十三五 ” 住房发展需求预测 . - 11 - （一）房地产业投资需求 . - 11 - （二）房
2、地产业建设需求 . - 12 - （三）保障性住房需求 . - 13 - （四）房地产开发规模 . - 13 - （五）建设用地需求 . - 14 - 四、 “ 十三五 ” 总体要求 . - 14 - （一）指导思想 . - 14 - （二）基本原则 . - 15 - （三）战略定位 . - 16 - （四）发展目标 . - 17 - （五）重点空间布局 . - 19 - 五、 “ 十 三五 ” 发展任务 . - 20 - （一）加强政策引导，促进房地产市场平稳健康发展 . - 20 - （二）进一步落实供给侧结构性改革，促进产业转型升级 . - 23 - （三）推进棚户区改造工作，提升货币化
3、安置比重 . - 26 - （四）推进绿色建筑行动，提升住房产业化水平 . - 27 - （五）完善房地产服务体系，全面提升行业发展水平 . - 28 - （六）积极培育市场主体，发展现代房地产企业 . - 29 - 六、 “ 十三五 ” 重点 建设 项目 . - 30 - 七、 “ 十三五 ” 保障机制 . - 31 - （一）加强组织领导 . - 31 - （二）完善政策体系 . - 32 - （三）改善投资环境 . - 32 - （四）拓展融资渠道 . - 33 - （五）增加建设用地供应量 . - 33 - （六）加大监管力度 . - 33 - （七）推进规划实施 . - 33 - （
4、八）加强宣传舆论引导 . - 34 - 附表 西宁市 “ 十三五 ” 住房和房地产开发重点项目规划投资表 35 - 1 - “ 安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜 ” 。 古往今来，住房始终倾注着 黎民百姓 许多的希冀与憧憬 ，当今实现“住有所居”是党和政府践行以人民为中心发展思想的具体实践。 “十三五”时期 (2016 2020 年 )，是全面建成小康社会的决胜阶段， 也是实现 让全体居民“ 住有所居 ”的攻坚阶段， 提高居民住房水平 ，是全面建成小康社会的重要内容。为贯彻中央城市工作会议精神，深化城镇住房制度改革，落实 西宁市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 和青海省 城镇住房保障“
5、十三五”规划 、青海省 “十三五”城镇住房发展规划 ，制定本规划。 本规划依据 中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见 、 国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见 （国发 201537 号）等重要文件精神，本规划是 西宁市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 在城镇住房保障和房地产领域的执行规划，是“十三五”时期西宁市深化城镇住房制度改革、推进房地产供给侧结构性改革、促 进房地产市场平稳健康发展 、引导市场主体行为的行动纲领和实践指南，对建设幸福西宁具有基础支撑作用。 规划范围：城东区、城中区（含南川管委会）、城西区（ 含海湖新区）、
6、城北区（含湟投公司）、大通县、湟中县（含多巴新城）、湟源县。 - 2 - 一、“十二五”发展成绩 根据国务院对房地产市场分类调控、因地施策的总要求，按照省委省政府对住房保障和房地产业发展的总体部署， 在市委、市政府的 坚强 领导下，在省住建厅的支持指导下， 全面建设人民满意的“生活之城、幸福之城”，“十二五”期间西宁市城镇住房建设和房地产业呈现出持续、稳定、快速发展的强劲势头，住房供应体系基本形成、开发投资逐年增加、开发品质逐步提升、住房条件显著改善，积极承载全省和外来人口来宁购房安家。 （一）房地产业快速发展 ，住房条件明显改善 1房地产开发投资逐年增加。 “十二五”时期西宁市累计完成房地产
7、开发投资 1000 亿元，较“十一五”时期增长 280%。其中住宅投资 660 亿元，较“十一五”时期增长 235%。“十二五”时期房地产开发 累计 投资占全社会固定资产 累计 投资 的 比重为21%，对全市经济社会发展贡献突出。 2居民居住条件明显改善。 “十二五”时期西宁市新开工房屋面积 2800 万平方米，较“十一五”时期增长 71%。其中住宅新开工面积 1900 万平方米，较“十一五”时期增长 40%。“十二五”时期西宁市竣工商品房面积 2100 万平方米， 较“十一五”时期增长 150%，其中竣工住宅面积 1700 万平方米，较“十一五”时期增长 130%。 2015年末西宁市城镇居
8、民人均住房建筑面积达31 平方米，较 2010年末增加 5. 5 平方米， 城镇 居民居住条件显著改善。 - 3 - （二）住房保障能力快速提升，保障范围逐年扩大 1保障性住房建设快速推进。 “十二五”时期西宁市建设保障性住房 172627 套、 670 万平方米。其中：廉租房开工建设 4379套、经济适用房开工建设 2487 套、公共租赁住房开工建设 37825套、城市棚户区改造 119179 套、国有工矿棚户区改造 7042 套、限价商 品房开工建设 708 套、林业棚户区改造 521 户、垦区危旧房改造 486 户，保障性住房大规模的建设有效改善了低收入居民住房条件。 2住房保障政策制度
9、逐步完善。 “十二五”期间，制定出台了西宁市公共租赁住房管理办法 （西宁市 政府令 第 123 号） 、西宁市保障性住房配建实施细则 （宁 政 办 2012 197号） 、西宁市保障性住房分配联审实施意见 （宁 政 2013 108 号） 、西宁市经济适用住房上市交易管理办法 （宁 政 2015 135号） 、关于进一步加强和完善公共租赁住房建设和管理实施意见 （宁 政 2016 17 号） 、西宁市保障性住房轮候排序计分规则 （ 宁 房 住 2016 105号 ） 等一系列政策措施， 进一步完善了保障性住房政策体系， 有效履行了政府公共服务职责，妥善解决了中低收入家庭的住房困难问题， 确保了
10、我市保障性住房建设和分配工作 有制可依、操作 规范、健康有序。 3住房保障体系框架基本形成。 西宁 市建立了由廉租住房、经济适用房、城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、公共租赁住房、限价商品房、林业棚户区改造、垦区危旧房改造八种形式- 4 - 的城镇住房保障体系框架。通过住房保障体系的建立和完善，改善了城乡居民和城镇职工 基本 住房 需求 ， 解决了住房困难家庭的住房问题，收到了明显的社会效益。 4住房保障范围逐步扩大。 “十二五”期间， 将廉租住房保障对象从 12 平方米 以下城镇最低生活保障住房困难家庭扩面至城镇低收入住房困难家庭。同时，廉租住房建设逐步向公共租赁住房转型，实现了 公共租赁
11、住房和廉租住房“两房并轨”，试点实行差别化租金制度，实施梯度保障， 并 将外来务工人员以及新就业大学生等纳入到保障范围，逐步使住房保障面扩大到 18平方米以下城镇中等偏下收入住房困难家庭。 （三）物业服务市场化程度提高，专业化水平明显提升 1社会化物业管理面积进一步扩大 。 2015年末， 西宁 市批准成立物业服务企业 340 家，实行物业管理服务的物业项目 830个，实施物业管理面积达 5350 万平方米，新建小区物业管理覆盖率已达到 100%。全市老旧楼院通过社区服务站代管和业主委员会自管形式基本实现了“有服务主体、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修”的四有目标。 2物业管理专业化水平有所
12、提升。 在物业政策规章引导下，行业培育、企业管理、从业人员培训、业主委员会建设等方面逐步规范完善，物业服务 业 取得了较快的发展。从业态 种类 上由住宅扩大到写字楼、商业、 医院、学校、 工业厂房等。从 服务项目上由清 洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等向居家养老、家政- 5 - 服务、房屋租售等各类个性化需求升级。 3维修资金归集率大幅提升。 截止 2015 年末，归集维修资金总额 14987 万元，支付额 1932 万元，余额 13054 万元。 （四）住宅性能认定有序推进， 住宅 产业化水平明显提升 1住宅性能认定工作有序推进。 “十二五”期间，对全市10 万平方米以上的新建商品房项目进
13、行了住宅性能认定申报工作，申报率为 100%。其中 26 个项目通过国家住房和城乡建设部2A级住宅性能认定预审。 2推进住宅产业 转型 升级。 鼓励房地产开发企业和科研院所开展 科技攻关，努力开发适合当地特点的新技术、新材料、新工艺、新型和可再生能源，积极引进、消化、吸收国内外先进理念和技术，增强自主创新能力，促进“四节一环保”（节地、节能、节水、节材、环保）技术与产品的全面应用，提高住宅科技含量。 表 1 西宁市“十二五”时期住房 和 房 地产 发展指标完成情况 指 标 单位 “十二五” 完成 比 2010 年末 增长或增加 房地产开发投资 亿元 1000 280% 其中：住宅开发投资 亿元
14、 660 235% 新开工房屋面积 万平方米 2800 71% 其中：住宅新开工面积 万平 方米 1900 40% 竣工商品房面积 万平方米 2100 145% - 6 - 其中：竣工住宅面积 万平方米 1700 130% 销售新建商品房面积 万平方米 1300 89% 其中：销售商品住房面积 万平方米 1200 82% 开工建设保障性住房 套 172627 +130969 万平方米 670 +483.6 城镇居民人均住房建筑面积（ 2015 年 末 ） 平方米 31 +5. 5 物业管理面积（ 2015 年 末 ） 万平方米 5350 +3650 表 2 西宁市 2015 年 末 商品房和商
15、品住房平均 价格 指 标 单位 2015 年末 比 2010 年末 增长 新建商品房成交均价 元 /平方米 5076 87% 其中：新建商品住房成交均价 元 /平方米 4453 70% “十二五”时期，西宁市 城镇 住房发展工作虽然取得了明显成效，但也存在一些问题。 一是住房保障工作资金缺口较大。 保障性住房建设任务重、政府配套资金压力大、拆迁安置成本高，虽经努力多方筹资，但资金缺口依然较大。 二是商品住房质量不高。 整体上看，西宁市商品房开发存在公共配套 程度不高 、房屋质量投诉较多、 小区环境宜人宜居度 总体 不高。 三是商品房库存压力明显。 截止 2015 年末 ，西宁市商品 房待售面积 350 万平方米，对比市场销售情况，商品住房库存 量大 、销售压力进一步显现。 四是房价涨幅高于全国 52%的平均水平。 由于 2010年西宁
