1、 房地产竞争分析（一）万达广场重 庆 万 达 广 场 由 大 连 万 达 集 团 投 资 兴 建 ， 大 连 万 达 集 团 是 全 国 商 业 地 产 排名 第 一 位 的 房 地 产 企 业 。 经 过 了 十 九 年 的 发 展 ， 形 成 了 以 商 业 地 产 、 住 宅 地产 、 文 化 产 业 、 高 级 酒 店 为 四 大 支 柱 产 业 的 大 型 集 团 企 业 。 总 资 产 超 过200 亿 元 ， 销 售 额 超 过 150 亿 元 。 集 团 持 有 租 赁 物 业 面 积 超 过 400 万 平 方米 。 订 单 地 产 是 万 达 集 团 首 创 的 商 业 地
2、 产 开 发 模 式 ， 万 达 集 团 先 后 与 20多 家 跨 国 连 锁 企 业 及 国 内 顶 尖 商 业 连 锁 企 业 签 订 了 联 合 发 展 协 议 。 包括 沃 尔 玛 、 家 乐 福 、 百 安 居 、 新 世 界 、 国 美 、 苏 宁 等 。 正 是 由 于 万 达 集 团 在商 业 地 产 领 域 的 卓 越 成 绩 ， 南 岸 区 政 府 才 力 邀 万 达 集 团 对 南 坪 商 业 中 心 进 行改 造 和 升 级 。 早 在 几 年 前 ， 南 岸 区 政 府 就 已 经 把 珊 瑚 村 地 块 规 划 为 南 岸 区 商 业 中 心 。 由于 没 有 找
3、 到 适 合 的 合 作 伙 伴 ， 只 得 将 惠 工 路 临 时 改 造 为 步 行 街 。 这 条 步 行 街的 商 铺 由 于 多 是 住 宅 改 造 而 来 ， 物 业 品 质 较 差 ， 再 提 升 的 可 能 性 几 乎 没 有 ，它 的 存 在 已 远 远 不 能 满 足 南 坪 地 区 的 商 业 需 求 。 万 达 广 场 的 出 现 正 是 为 了 重新 打 造 南 坪 商 圈 ， 提 升 南 岸 的 商 业 环 境 。 一 方 面 有 政 府 的 大 力 支 持 ， 另 一 方面 有 万 达 强 大 的 实 力 作 保 障 ， 重 庆 万 达 广 场 必 将 成 为 南
4、 岸 的 新 中 心 ！ 安 保 系 统 :24 小 时 保 安 巡 逻 智 能 化 设 施 :小 区 入 口 闭 路 电 视 监 控 电 梯 品 牌 :待 定 供 水 系 统 :市 政 供 水 、 二 次 供 水 外 墙 :面 砖 ； 外 立 面 说 明 :通 过 立 面 着 色 和 外 飘 窗 设 计 透 露 出 简 洁 明 快 的 现 代 建 筑 风格 大 堂 :高 级 地 砖 ， 高 级 内 墙 乳 胶 漆 走 廊 :高 级 地 砖 ， 高 级 内 墙 乳 胶 漆 电 梯 厅 :高 级 地 砖 ， 高 级 内 墙 乳 胶 漆 进 户 门 :高 级 钢 制 防 盗 门 窗 材 :塑 钢
5、窗 房 间 : 房 间 门 ； 地 板 : 高 级 地 砖 墙 壁 : 高 级 内 墙 乳 胶 漆 配 置 : 美 心 或 者 大 川 防 盗 门8、 楼 层 状 况33 层 2、 周 边 道 路 的 现 状南 坪 南 路 ： 城 市 主 干 道 ， 路 宽 56 米 ， 双 向 6 车 道 。 南 城 大 道 ： 城 市 次主 干 道 ， 路 宽 32 米 ， 单 向 4 车 道 。 珊 瑚 路 ： 路 宽 18 米 ， 双 向 2 车 道 。 今后 将 拓 宽 为 22 米 。 内 外 销 :外 销 占 地 面 积 :97902 平 方 米 总 建 筑 面 积 :780000 平 方 米
6、总 户 数 :约 1600 户 (铭 邸 ) 开 发 商 :重 庆 万 达 商 业 广 场 有 限 公 司 投 资 商 :重 庆 万 达 商 业 广 场 有 限 公 司 物 业 管 理 公 司 :重 庆 万 达 商 业 广 场 管 理 有 限 公 司 建 筑 单 位 :中 国 建 筑 工 程 第 五 局 第 三 建 筑 分 公 司 立 面 设 计 单 位 :美 国 天 合 建 筑 设 计 有 限 公 司 景 观 设 计 单 位 :广 东 省 华 城 建 筑 设 计 有 限 公 司 整 合 推 广 单 位 :独 立 思 考 广 告 建 筑 设 计 单 位 :广 东 省 华 城 建 筑 设 计 有
7、 限 公 司 样 板 房 设 计 公 司 重 庆 美 的 家 装 饰 楼 房 房 源 详 情据 搜 房 二 手 房 楼 盘 数 据 显 示 ， 重 庆 万 达 广 场 3由 六 个 楼 群 组 成 ， 目 前一 手 房 源 均 已 售 罄 。 重 庆 万 达 广 场 房 源 详 情 具 体 如 下 ： 1 号 楼 (29 层 共 224 户 含 1 个 单 元 ) 2 号 楼 (30 层 共 232 户 含 1 个 单 元 ) 3 号 楼 (30 层 共 232 户 含 1 个 单 元 ) 4 号 楼 (30 层 共 232 户 含 1 个 单 元 ) 5 号 楼 (30 层 共 232 户
8、含 1 个 单 元 ) 6 号 楼 (30 层 共 232 户 含 1 个 单 元 )均 价：行政区域：南岸区区域板块：南坪中心板块项目位置：重庆市南岸区南坪珊瑚村建筑类型：78 万方城市综合体物业类别：普通住宅,公寓,写字楼,商铺户型面积：一居 28-45 平方米 二居 59-74 平方米 三居 74-105 平方米开 发 商：重庆万达商业广场有限公司投 资 商：重庆万达商业广场有限公司物业公司：重庆万达商业广场管理有限公司物 业 费：1.4-1.6 元/月 /平方米楼盘特色：城市豪宅,投资地产14000 元/平方米价格说明：写字楼均价 14000 元/平方米付款方式：银行按揭贷款,一次性付
9、款月 供：3000-4000 元首 付：15-20 万历史价格：2011-03-25 均价 14000 元/平米 2010-11-11 均价(二) 协信城1、协信城位于南坪中心步行街，为南岸区 2009 年 10 大重点建设工程，项目总占地面积约 54000，规划建筑面积约 46 万，是集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的城市级高端综合体。中心，或者说步行街，是衡量城市价值的重要标准，资源的优厚、配套的完备、优质的人群，让城市中心不只成为经济的核心，更成为活力与地位的代名词。某种意义上，选择城市中心，便意味着
10、选择了城市的价值高点，意味着共享城市的的未来。2、区域价值重庆向南：国家中心城市的必然之路 21 世纪的第一个 10 年，是三北区域（嘉陵江以北的江北、北部新区、渝北）的高速发展期，渝中、南城、西城相对缓慢，但重庆要真正成为“国家中心城市”，实现“314” 总体部署，仅靠某一个区域板块的发展显然难以为继。可以预见，下一个 10 年，将是重庆主城各大版块百家争流、百花齐放的 10 年，而南岸，借天时地利，将成为重庆发展的领舞者。南岸是全重庆惟一拥有南坪商业中心、茶园行政中心的“双城市副中心区域”，凭借区域内 7 座大桥（含在建的东水门）、3 条黄金轻轨线（ 3 号线、4 号线、环城线）、渝黔高速
11、公路等，与市区其他区域高密度相连，快捷通达市内外各地，依托雄厚的工业基础、独一无二的滨江及南山自然资源、完备的教育体系，构建新重庆以解放碑 CBD 为龙头、北翼（嘉陵江以北的江北、渝北、北部新区）、南翼（长江以南的南岸、巴南）的“一圈两翼”宏伟发展格局的战略雏形。南坪江南内核 3、商圈价值商圈向南：重庆商业的“黄金三角 ”新南坪商圈以 3 号步行街（协信城）、 4 号步行街（万达广场）为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，幅员面积 4 平方公里，是南岸区以打造板块经济带动区域经济发展的七大经济板块中经济总量最大、人口最多、商务和商业价值最高的一个板块，也
12、是重庆市五大核心主商圈之一，还是未来重市江南商务中心的核心。同时，凭借 6 座大桥（长江大桥、菜园坝大桥、嘉陵江大桥、渝澳大桥、在建的东水门和千厮门大桥）、3 条轻轨线（3 号、4 号、6 号），南坪商圈与解放碑商圈、观音桥商圈一道，构建重庆商业的“黄金三角”，成为城市向前发展源源不竭的永动力。4、项目价值投资向南：主城罕有步行街综合体长期以来，协信集团以“产品主义者”享誉业内，此次，协信城联手全球第二大建筑事务所凯达环国际，以创新的设计理念和细节，精雕细琢，倾 15 年经验之大成，打造南岸区典范之作、地标之作。包括：商住分离、动静分区，前商后院、极尽便利；合理利用高差，设计 3 个平街入口，
13、360 度有效吸纳人群，内外交通连接十分便捷，3 个内部中庭广场，合理连接内部各区域，有效分享人流； 40000 平米天幕，造型现代，独具特色的室内无风雨步行街；独创跨层式扶梯，分享人流，最大化购物中心各单层价值； 高品质园林景观； 2000 平方米社区会所配套； 2000余个车库配置，创重庆主城商圈之最；直升机停降平台；购物中心屋顶平方米城市景观，形成立体城市绿化景观；超高层建筑，北看渝中半岛及江北嘴、西看新南湖片区、南看南山、东看滨江路及朝天门大桥，白天无遮挡视野，夜享城市极致繁华；项目自身配套 A、重庆首家 GMS 百货（含超市）B 、重庆首家寓教于乐的互功体验式儿童主题公园 C、重庆首
14、家IMAX 国际五星影城 D、重庆首家中心商圈内的 OUTLETSE、重庆首家港式婚庆广场 F、体验式新概念文化书城 G、港式美食街 H、快速时尚品牌旗舰店集群周边配套百货：新世纪、重百、百盛、元旦百货，万千百货超市：好又多超市、新世纪超市、人人乐、百盛超市，电影院：帝景星美，万达院线，华谊兄弟银行：中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、福建兴业银行、深圳发展银行、重庆市商业银行、中国信合、招商银行电信及邮局营业厅：南坪邮局、移动营业厅、联通营业厅、电信营业厅交通状况：协信城位于南坪步行街，独享中心便利；地处南岸东西大动脉（南城大道）于南北大动脉（江南大道）交汇之处，八十几条公交线
15、路经过于此；重庆绝版的双轻轨交通物业（主城南北走向的轻轨 3 号线与东西走向的 4 号线交汇之处）教育配套：南坪中学，珊瑚中学，珊瑚小学，四海小学，110 中学，江南大学城协信城位于南坪中心步行街，为南岸区 2009 年 10 大重点建设工程。协信城总占地面积约 54000，规划建筑面积约 46 万，是集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的城市级高端综合体。具有区域价值、商圈价值、项目价值、具有实力的开发商、独特的交通优势，集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓于一体。周边配套相当完善，
16、南坪商圈购物方便，交通也便利，升值潜力大。精装公寓价格高达 17000 元每平米，偏贵。紧邻商圈，环境嘈杂，不适合居家，更适合投资。由于身处寸土寸金的商圈，6.02（三）上海城简介：上海城位于南岸区南坪西路 32 号，地处南坪核心地段，紧邻南坪转盘，东侧为开发路，西侧为海铜南路（直通正在修建中的菜园坝大桥） ，北面为海铜东路（原会展中心路） ，新落成的重庆南坪国际会展中心与小区隔路相望。 基本信息：物业类别 住宅、普通住宅、(70-110 平米 装修状况 毛坯建筑类别 高层 环线位置 暂无资料 所属商圈 南坪 物业费 1.20 元/平米月开盘时间 2007-09-15 入住时间 2008-10
17、-31 容积率 5.48 绿化率 30.17%物业位置 南岸南坪西路 32 号 交通状况 上海城嘉天下，紧邻南坪转盘，交通四通八达，通过长江大桥，菜园坝大桥，可直达渝中区 ;价格 6273 元平方米周边配套：南坪商圈已具有相当规模，周边配套极其完善；凯悦大酒店、扬子江假日酒店、百盛、重百、新世纪百货等商业巨头云集，好又多、人人乐、中百仓储等大型超市环绕左右，惠工路时尚步行街百步之遥，衣食住行娱乐一应俱全.星罗密布的各大银行更使其成为南岸的金融商业中心。2500 米中庭水景、篮球场、主题广场、游泳池、泛会所、社区配套小学（天台岗小学） 、幼儿园等。目前已经引进 13 万方上海百联购物中心、红星美
18、凯龙家居卖场以及南坪规模最大的专业数码卖场嘉德数码广场。（四）亚太商谷项 目 介 绍亚 太 商 谷 “国 际 会 展 中 心 区 ， 73 万 方 城 市 综 合 体 ”。 项 目 位 于 长江 大 桥 、 菜 园 坝 大 桥 南 桥 头 ， 紧 邻 重 庆 国 际 会 展 中 心 、 科 普 中 心 及 凯 宾 斯 基酒 店 ， 地 处 重 庆 CBD、 会 展 、 保 税 区 、 两 江 等 四 大 新 经 济 战 略 增 长 极 之 绝 版高 地 重 庆 南 岸 会 展 中 心 区 。 亚 太 商 谷 依 托 于 国 际 会 展 产 业 的 蓬 勃 发 展 和大 型 城 市 综 合 体
19、的 平 台 ， 打 造 崭 新 的 城 市 生 活 、 商 业 、 商 务 、 酒 店 新 标 准 。 亚 太 商 谷 全 面 复 刻 来 自 国 际 先 进 设 计 模 版 ， 集 合 城 市 公 寓 、 酒 店 公 寓 、商 务 公 寓 、 写 字 楼 、 江 景 豪 宅 、 CEO 官 邸 、 商 业 步 行 街 为 一 体 ， 同 时 ， 引 入六 大 国 际 创 新 城 市 生 活 系 统 ， 为 重 庆 定 义 当 代 国 际 生 活 ， 它 包 括 ： 开 放 城 市住 区 、 公 园 漫 游 区 、 城 市 魔 方 公 园 、 极 简 建 筑 群 、 全 景 友 邻 大 堂 、
20、 自 由 设 计户 型 等 ， 为 与 世 俱 进 的 重 庆 创 造 一 个 崭 新 的 中 心 榜 样 。 项 目 商 业 首 创 “公 园 情 境 商 业 ”， “公 园 情 境 化 ， 商 业 公 园 化 ”打 造的 针 对 小 资 、 BOBOS、 创 意 人 群 ， 完 全 跳 出 了 区 域 商 业 地 产 的 概 念 ， 其 带 来的 核 心 价 值 不 可 限 量 。 亚 太 商 谷 荣 膺 “亚 太 城 市 发 展 研 究 中 心 合 作 项 目 ”、 政 府 授 牌 “会 展商 业 步 行 街 ”， 荣 获 全 国 “2008 商 业 模 式 未 来 之 星 ”等 。 目
21、 前 租 售 情 况良 好 ， 中 国 移 动 整 栋 自 购 入 驻 ， 丽 致 龙 摄 影 等 知 名 品 牌 也 先 后 入 驻 本 项 目 作为 其 品 牌 基 地 。 目 前 在 售 产 品 包 括 三 期 新 住 区 ， 主 力 户 型 68-71 平 米 ， 其 最 大 特 点 是独 享 城 市 公 园 景 观 ， 空 间 变 化 两 房 变 三 房 ， 实 得 率 极 高 ； 准 现 房 精 装 城 市 酒店 公 寓 ， 31-69 平 米 户 型 ， 均 为 豪 华 现 代 精 装 风 格 设 计 。 公 园 漫 步 商 业 步 行街 临 街 铺 位 ， 高 租 约 现 房
22、商 铺 ， 数 万 高 端 白 领 消 费 ， 即 购 即 享 投 资 收 益 ； 现房 商 务 公 寓 ， 主 城 商 务 新 核 心 ， 投 资 办 公 绝 佳 选 择 。 2 期 为 精 装 房 ， 3 期 是 清 水 房 。 2 期 开 盘 时 间 :2008-09-06,交 房 时 间 2009-12. 周 边 配 套生 活 设 施 ： 亚 太 商 谷 新 住 区 在 拥 有 会 展 商 业 街 ， 创 意 公 园 商 业 等 约 4 万 平 米 商 业大 配 套 ， 近 享 商 务 服 务 、 主 题 商 业 、 生 活 服 务 、 酒 店 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 、 超 市等
23、 各 种 完 善 配 套 。 同 时 距 离 步 行 至 沃 尔 玛 南 坪 店 仅 5 分 钟 路 程 ,距 离 南 坪 商圈 步 行 仅 8 分 钟 之 遥 ， 百 盛 、 重 百 、 新 世 纪 、 百 安 居 ,红 星 美 凯 龙 等 大 型 商场 也 近 在 咫 尺 ,且 与 解 放 碑 商 圈 仅 一 江 相 隔 ， 坐 享 城 市 繁 华 生 活 。 教 育 设 施 ： 亚 太 商 谷 项 目 自 身 拥 有 2000 平 米 的 幼 儿 园 和 5000 平 米 24 个 班 级 的 小学 ,将 引 进 市 内 一 流 教 育 品 牌 学 校 入 驻 社 区 ， 在 社 区 内
24、 打 造 高 标 准 高 素 质 的教 育 体 系 ， 创 造 名 校 教 育 人 文 社 区 , 为 业 主 的 子 女 提 供 高 品 质 的 教 育 服 务 。周 边 还 有 珊 瑚 中 学 、 南 开 中 学 、 实 验 小 学 、 人 民 小 学 等 南 岸 区 重 点 中 、 小 学 。医 疗 设 施 ： 人 民 医 院 、 市 6 医 院 、 现 代 女 子 医 院 等 。 交 通 状 况距 南 坪 商 圈 、 南 滨 路 滨 江 商 业 带 步 行 仅 10 分 钟 路 程 、 解 放 碑 商 圈 、 杨家 坪 商 圈 仅 5 分 钟 车 程 ， 距 机 场 车 行 不 超 过
25、 仅 20 分 钟 。 轻 轨 3 号 线（ 2011 年 通 车 ） 项 目 旁 设 站 、 菜 园 坝 大 桥 、 石 板 坡 长 江 大 桥 、 朝 天 门 大 桥 ，鹅 公 岩 大 桥 构 成 亚 太 商 谷 立 体 辐 射 交 通 网 络 ， 121、 115、 819、 168、 149、 125 等 40 余 条 公 交 路 网 途 径 项 目 ， 连 通 主 城 各区 。 建 材 装 修二 期 酒 店 式 公 寓 ： 精 装 修 三 期 新 住 区 住 宅 ： 清 水 楼 层 状 况A7 栋 共 32 层 ,其 中 地 下 2 层 ,地 上 30 层 ； 3 期 共 33 层
26、车 位 信 息停 车 位 :3000 个 (共 7 万 多 方 的 停 车 场 ) 相 关 信 息物 业 现 状 :地 上 层 内 外 销 :外 销 占 地 面 积 :133327.30 平 方 米 总 建 筑 面 积 :730000 平 方 米 总 户 数 :800 多 户 (A7 栋 )， S2 416 户 开 发 商 :渝 能 集 团 、 天 津 融 创 中 国 发 展 投 资 商 :渝 能 (集 团 )有 限 责 任 公 司 物 业 管 理 公 司 :亚 太 商 谷 中 国 物 业 管 理 有 限 公 司 建 筑 单 位 :广 厦 重 庆 建 筑 (集 团 )有 限 公 司 景 观 设 计 单 位 :易 道 整 合 推 广 单 位 :知 语 堂 广 告 建 筑 设 计 单 位 :重 庆 市 设 计 院 （ 五 ） 竞 争 力 分 析性 能 利 益 ：有 上 可 知 ， 以 上 四 处 小 区 位 置 均 处 在 交 通 便 利 的 市 区 内 事 集商 业 与 住 宅 为 一 体 的 商 业 小 区 。财 务 利 益 ：购 房 按 年 揭 ， 一 次 性 付 清 的 形 式 。当 中 以 亚 太 商 谷 和 万 达 广 场 的 投 资 回 报 率 高 。
