1、 1 深圳市 物业管理示范大厦标准及评分细则 序号 标准内容 规定分值 评分细则 一 基础管理 22 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 1 符合 1.0， 主要配套设施不完善时， 每发现一处不合 规 扣 0.2 2、己办理承接查验 手续 （包括分户查验单、查验问题清单、物品及资料清册等等） 1 符合 1.0，每发现一处不合 规 扣 0.2 3、由一家 物业服务企业 实施统一专业化管理 1 符合 1.0， 不符合 0 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的 物业服务企业 签订 前期物业服务 合同，双方责权利明确 1 符合 1.0， 合 同不规范 扣 0.5，合同写入违规内容扣 0.5，合同
2、未在主管部门备案 0 5、在房屋销售合同签订时 ， 购房人与 物业服务企业 签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 1 符合 1.0， 基本符合 0.5，不符合 0 6、 按规定 建立 专项维修资金 ，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合 1.0，已建立但管理、使用、续筹每发现一处不合 规 扣 0.5，未建立 0 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及 管理规约 等各项公众制度完善 1 完善 1.0，每发现一处不不完善扣 0.2 8、 满足法定条件的物业项目， 业主委员会按规定程序成立， 并按章程履行职责 1 符合 或未成立业主委员会 1.0， 无业主委员会名单 扣 0.2，无章程等相关制
3、度 扣 0.2，未备案 0 9、 已成立业主委员会的物业项目， 业主委员会与 物业服务企业 签订物业 服务 合同，双方责权利明确 1 符合 或未成立业主委员会 1.0， 合同不规范扣 0.5，合同写入违规内容扣 0.5，合同未在主管部门备案 0 10、 物业服务企业 制订 创优 规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 1 符合 或未成立业主委员会 1.0，不符合 每处扣 0.5 11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实 措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全 2.0，主要检查 ：物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度 、资料
4、管理制度 等 ， 每发现一处不完整 不 规范扣0.2， 未制定具体的落实措施扣 0.5，未制定考核办法扣 0.5 12、 物业服务企业 的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 1 管理人员、专业技术人员每发现 1 人无上岗证书扣 0.1， 着装及标志符合 0.5，不符合 0 l3、 物业服务企业 应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 1 符合 1.0， 无计算机扣 0.5，未装备智能化设备扣 0.5 14、 物业服务企业 在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定 :至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 1 执行有关规定
5、1.0，未执行 0；公开 1.0， 未公开 0 2 序号 标准内容 规定分值 评分细则 一 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 1 包括房屋总平面图 ， 地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣 0.2 16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 1 每发现一处不符合扣 0.2 17、建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 2 符合
6、 2.0，值班制度不符合扣 0.5，未设服务电话扣 0.5，发现一处处理不及时扣 0.2，没有回访录每次扣 0.1 18、定期向使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 95以上 1 符合 1.0， 未定期发单扣 0.2，无整改 记录扣0.2，满意率不达标扣 0.5 19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率 100、返修率不高于 1，并有回访记录 2 建立并落实 2.0，建立但未落实扣 1.0，未建立扣 2.0；及时率符合 1.0，每降低 1 个百分点扣 0.1；返修率符合 0.3，不符合 0；回访记录完整 0.2，记录不完整或无回访记录 0 二 房屋管理
7、与维修养护 9 1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署 1 符合 1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣 0.2 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2 符合 2.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣 0.5 3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 ，按规定清洗外墙、外立面，粉刷楼梯、公共走廊 2 符合 2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣 0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣
8、0.2， 是涂料的每发现一处褪色不一致的扣 0.1， 每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 1 符合 1.0 未按规定设置 0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣 0.l，有安主隐患每处扣 0.5 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架 无 锈蚀 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.1 7、 大厦 装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管
9、线和损害他人利益的现象 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.5 3 序号 标准内容 规定分值 评分细则 三 共用设备管理 35 （一）综合要求 4 1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程 1 符合 1.0，不符合 0 4、设备良好，运行正常， 一年内无重大管理责任事故 1 符合 1.0，不符合 0 （二）供电系统 3
10、 1、 供电设备设施运行状态正常， 标识 清晰明确；巡视、检测、维修、操作行为规范，记录完整 ；保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 2、 制订 临时 用电管理 措施与停电应急处理措施并严格执行 1 符合 1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣 0.5 3.按规定 对应急电源设备进行保养；储备足够的燃料；应急电源设备可随时 起用 1 符合 1.0， 每发现一处不符合扣 0.2 （三）弱电系统 2 以下 每发现 一处不符合扣 0.1： 监控设备齐全、完好无损，控制范围符合设计和安全要求，操作台整洁。 监控录像画面清晰、
11、画面切换稳定，音频视频线路接线牢固、布线规范、标识清楚，监视摄像镜头干净无灰尘、连接线路规范无锈迹，焦距调整、云台各角度动作灵敏，监控的控制设备运行状态良好，按钮、开关、插头、指示灯无缺损。录相带或硬盘存放时间不少于 7 天。 对讲系统工作正常 (含电梯内 )、设备完好、通话音质较好，控制主机、楼层解码器箱干净无尘、线路规范。 红外防越位防盗系统、门禁系统、背景音乐系统、车场 管理系统、公用天线系统工作正常。 按规定时间排除故障，保证系统工作正常。 1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存 4 序号 标准内容 规定分值
12、 评分细则 三 （四）消防系统 5 以下 每发现 一处不符合扣 0.1（ 其中消防控制主机 、 消防联动不能正常运行的 扣 5）： 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 明确各区域防火责任人 制订 突发火灾的应急方案，引路标志完好，紧急疏散通道畅通 无火灾安全隐患 消防水泵 、风机、防火卷帘门、手报等末端设备处于自动状态。 消防中心可随时启动消防水泵、风机、防火卷帘门等设备，消防对讲、消防广播 、 消防泵、风机、防火卷帘门、警铃工作正常。 消防控制主机、消防联动控制柜运行正常，各种控制开关、按钮、指示灯齐全并标有功能标识。 消防控制主机、消防联到控制柜内清洁无灰尘、线路整
13、理规范，工作电压正常（控制箱、电瓶）。 消防报警系统无故障点，探测器、手报、风阀、水流开关、水压开关功能正常。 消防系统的模块箱、控制箱内清洁无灰尘、线路整理规范。 消防中心能够正常迫降电梯。 消防栓箱内清洁无灰尘 、配件齐全、水龙带完好无损， 无私自动用 消防栓情况，栓口不漏水。 防火卷帘门外观清洁无灰尘、运行灵活无异常磨擦声，就地手动、启动及联动正常，上下限位置正常，防火卷帘门开关盒玻璃完好无损。 防火卷帘门现场应有编号，防火卷帘门下的地面有两条黃色警戒线，防火卷帘门两边有警示牌。 气体灭火系统储藏器压力、机械运转等正常，无故障，控制柜时间显示正确。 灭火器压力显示正常，铅封、保险带完好无
14、损。 出口指示灯控制器面板（包括电压）无异常、荧光显示板正常、清洁无尘。 各种指示发光管正常、疏散示意图、照明设施和引路标志完好。 1、消防控制中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 4、 制订 突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通 、无火灾安全隐患 5 序号 标准内容 规定分值 评分细则 三 （五）电梯系统 6 、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 符合 1.0，不符合 0 、电梯按规定
15、或约定时间运行，安全设施 齐全，通风、照明及附属设施完好 1 每发现一处不符合扣 0.2 、轿厢、井道、机房保持清洁 1 每发现一处不符合扣 0.2 、 电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 符合 1.0，不符合 0 、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 符合 1.0，不符合 0 、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 1 符合 1.0，不符合 0 （六）给排水系统 1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理用水和节水计划 2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏 3、按规 定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作
16、人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生无二次污染 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 5、限水、停水按规定时间通知住户。 6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积泡水、泛水和长时间停水现象 8、制订事故应急处理方案 9 以下 每发现一处不符合扣 0 2 分 ： 无因设备、管理等事故而造成的长 时间停水。 水泵运行无异声，无异常震动，消防水泵和不经常使用的水泵手动盘车灵活。 设备铭牌清晰，水泵盘根渗漏水在允许的范围内，水泵按规定添加润滑黄油。 水泵运行时产生的噪音符合环保、职业健康
17、要求。 设备、管道和阀门表面油漆光洁、无脱皮、无锈迹、无跑冒滴漏，有标识和水流方向指示。 水池水位有明显标志，显示正确，无跑冒水现象。 按规定对二次供水、蓄水池设施、设备进行清洗、消毒，各种证件齐全。 水池、水箱周边整洁卫生，无二次污染，蓄水池人孔封闭良好，井盖上锁，通气孔用不锈钢纱网封隔。 限水、停水按规定时间通知用户 。 排水系统通畅，雨水井、污水井无大量沉积物，汛期道路、车库无积水。 污水池盖完好，管道、阀门、法兰、止回阀、阀门连接螺丝等无锈蚀，潜污泵运行正常、控制开关处于自动位置。 水泵、污水泵控制柜（箱）内干燥、无灰尘、线路规范、接线紧固、图纸齐全，柜箱的开关、指示灯完好、颜色显示正
18、常。 消防电梯下的排污泵使用正常。 对 废水的排放进行管理，定期检查排污管道系统、沙井、排污设备等。对在规划设计中实施雨、污水分流的 大厦 ，严禁雨、污合流。 制定事故应急处理方案。遇事故，维修人员在规定时间内进行抢修。 6 序号 标准内容 规定分值 评分细则 三 （七）空调系统 1、 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重漏水现象 2、 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 3、 制定中央空调发生故障应急处理方案 3 以下每发现一处不符合扣 0 2 分： 制定中央空调系统发生故障应急处理方案并上墙，室内清洁、地面无水。 冷冻机组应保持清洁完整、无锈蚀、
19、无泄漏、螺栓紧固，电气部分应保持干燥，无漏油漏氟利昂，主机仪表显示状态正常。 水泵电机运行正常、电机温度、电控柜功能正常、无异常杂音及碰撞冲击声。 各种阀门 开闭灵活、无漏水，管道保温层完好，无冷凝水。 空气处理器、风机盘管、管道系统正常工作，冷却塔、风机盘管，无漏水现象，水泵出口压力正常，水压波动在规定范围内。 空调循环水定期进行加药，清洗等水处理，进行水质检测，水质符合要求，空气处理器、风机盘管的过滤网定期进行清洗。 空调冷却塔产生的环境噪音、震动控制在规定范围内。 设备铭牌及各种标识清晰、有标牌和保养负责人。 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 （八）供暖供气系
20、统 3 1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常 1 符合 1.0，不符合 0 2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣 0.2 3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于 16 1 符合 1.0，不符合 0 四 共用设施管理 4 1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 1 符合 1.0， 每发现一处不符合扣 0.2 2、共用管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻 1 符合 1.0， 每发现一处不符合扣 0.2 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合 1.0， 每发现一处不符合扣 0.2 4、大厦范围内的道路通 畅，路面平坦 1 符合 1.0， 每发
21、现一处不符合扣 0.2 7 序号 标准内容 规定分值 评分细则 五 秩序维护及车辆管理 9 1、大厦基本实行封闭式管理 1 符合 1.0，不符全 0 2、有专业 秩序维护 队伍，实行 24 小时值班及巡逻制度；秩序维护员熟悉小区的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责 2 符合 2.0，无专业 秩序维护 队伍扣 1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣 0.2 3、结合大厦特点，制订安全防范措施 1 对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣 0.2 4、进出大厦各 种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符全 0 5、大厦外停车场有专人疏
22、导，管理有序，排列整齐 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符全 0 6、室内停车场管理严格，出入登记 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符全 0 7、非 机 动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符全 0 8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1 符合 1.0，不符全 0 六 环境卫生管理 10 1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果 皮箱、垃圾中转站 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 1 未实行责任制的扣 0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣
23、0.3，未实行标准化保洁的扣0.2 3、 垃圾 日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 2 每发现一处 垃圾 扣 0.2，未达到垃圾日产日清的扣 0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣 0.5 4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共 用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象，与 城市管理执法部门及工商行政管理部门 合作管理 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 6、无违反规定饲养宠物、家禽、
24、家畜 1 符合 1.0，不符合 0 7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 1 每发现一处不合格扣 0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5 七 绿化管理 4 1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 1 长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合扣0.1 分 3、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物 1 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 1 无措施扣 1.0，有措施，落实不力扣 0.5 8 序号 标准内容
25、 规定分值 评分细则 八 精神文明建设 3 1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 九 管理效益 4 l、物业管理服务费用收缴率 98以上 2 符合 2.0，每降低 1 个百分点扣 0.5 2、提供便民有偿服务，开展多种经营 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 3、本大厦物业管理经营状况 1 盈利 1.0，持平 0.5，亏本 0 注：本考评标准及评分细则已经市局组织专家讨论并修订。
